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LG München I - 1 T 2791/99 AG München 483 UR II 419/98

2Z BR 137/99

27.07.00

Der 2. Zivilsenat des Bayerischen Obersten Landesgerichts hat unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters Sprau sowie der Richter Lehr und Dr. Delius am 27. Juli 2000 in der Wohnungseigentumssache wegen Vergütung u.a.,

beschlossen:

Tenor:

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Landgerichts München I vom 20. August 1999 wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsteller hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 14380 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Der Antragsteller und der Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Auf dem ungefähr 1.800 m² großen Grundstück stehen zwei Häuser; die Räume in dem Haus Nr. 1 (R.straße 26) sind Sondereigentum des Antragstellers und mit einem Miteigentumsanteil von 64/100 verbunden. Die Räume im Haus Nr. 2 (R.straße 26a) sind Sondereigentum des Antragsgegners und mit einem Miteigentumsanteil von 36/100 verbunden.

Am 6.3.1998 bestellte sich der Antragsteller in einer Eigentümerversammlung, in der nur er anwesend war, zu TOP 1 mit seinen Stimmen zum Verwalter der Gemeinschaft bis Ende 2002. Außerdem beschloß er, dass das Verwalterhonorar monatlich 100 DM je Wohnung betrage und dass der Verwalter ermächtigt werde, ein auf die Gemeinschaft lautendes Konto mit ausschließlicher Verfügungsberechtigung des Verwalters zu eröffnen. In einem weiteren Beschluss zu TOP 6 wurde der Antragsgegner verpflichtet, zur Finanzierung laufender Instandhaltungsarbeiten jährlich am 1. April 8500 DM auf das Gemeinschaftskonto zu zahlen, erstmals für das Jahr 1998.

Wegen weiterer Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den SenatsBeschluss vom 27.7.2000 (2Z BR 112/99) mit denselben Beteiligten Bezug genommen.

Der Antragsteller hat beantragt, den Antragsgegner zur Zahlung von 8880 DM zuzüglich 4 % Zinsen seit 7.5.1998 auf das Gemeinschaftskonto zu verpflichten; der Betrag setzt sich nach dem Vortrag des Antragstellers aus den 8500 DM für 1998 gemäß Eigentümerbeschluss zu TOP 6 vom 6.3.1998 und aus 380 DM Verwaltervergütung für März, April und Mai 1998 zusammen. Weiter hat der Antragsteller beantragt, den Antragsgegner zur Zahlung von monatlich 100 DM ab 1.6.1998 bis einschließlich Dezember 2002 an den Antragsteller zu verpflichten.

Das Amtsgericht hat die Anträge mit Beschluss vom 15.1.1999 abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass es an dem für die Geltendmachung der Verwaltervergütung erforderlichen Verwaltervertrag ebenso fehle wie an einem Wirtschaftsplan. Weiter weist das Amtsgericht darauf hin, dass der Eigentümerbeschluss zu TOP 6 für ungültig erklärt und die Durchführung dieses wie anderer Beschlüsse der Versammlung im Wege der einstweiligen Anordnung untersagt worden sei.

Mit einem auf den 19.1.1999 datierten Beschluss in einem anderen Verfahren der Beteiligten erklärte das Amtsgericht unter anderem die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 1 und TOP 6 der Versammlung vom 6.3.1998 für ungültig; es untersagte weiter für die Dauer des Anfechtungsverfahrens die Durchführung dieser Beschlüsse. Der Antragsteller des vorliegenden Verfahrens legte gegen diese Entscheidung sofortige Beschwerde ein, die das Landgericht mit Beschluss vom 26.7.1999 zurückwies

Der Antragsteller hat gegen den Beschluss des Amtsgerichts vom 15.1.1999 im vorliegenden Verfahren gleichfalls sofortige Beschwerde eingelegt; er hat nunmehr beantragt, den Antragsgegner zur Zahlung von 9.780 DM (8500 DM und Verwaltervergütung bis einschließlich März 1999) nebst Zinsen und zur Zahlung von 100 DM monatlich ab 1.4.1999 "auf die Dauer des Verwalteramts" des Antragstellers zu zahlen. Das Landgericht hat das Rechtsmittel mit Beschluss vom 20.8.1999 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Dem Antragsteller stehe kein Anspruch auf Verwaltervergütung zu. Grundsätzlich könne zwar ein Wohnungseigentümer zum Verwalter einer Wohnanlage bestellt werden. Die Bestellung des Antragstellers zum Verwalter habe aber den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprochen und, wie vor allem die in der Versammlung anschließend mit den Stimmen des Antragstellers gefaßten Beschlüsse gezeigt hätten, nicht dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprochen. Im übrigen sei der geltend gemachte Anspruch jedenfalls deshalb nicht begründet, weil kein Verwaltervertrag zustande gekommen sei. Nach Rechtsprechung und herrschender Meinung in der Literatur sei ein Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über den mit ihm abzuschließenden Verwaltervertrag nicht stimmberechtigt. Ein Beschluss über den Abschluß eines Verwaltervertrages mit dem Antragsteller sei somit nicht wirksam gefaßt und ein Vertrag damit nicht abgeschlossen worden.

Auch der unter TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 6.3.1998 gefaßte Beschluss entspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung; er greife in unzulässiger Weise in den durch die Teilungserklärung festgelegten Kompetenzbereich des Antragsgegners ein. Die Unterhaltung des Hauses Nr. 26a und des dazugehörigen Grundstücksteils sei Angelegenheit des Antragsgegners. Es liege grundsätzlich in dessen Ermessen, wie, durch wen und in welchem Umfang er Instandhaltungsmaßnahmen und Pflegearbeiten durchführen lasse. zwar sei einzuräumen, dass durchaus ein Anspruch des Antragstellers gegen den Antragsgegner auf Durchführung von Instandhaltungsarbeiten bestehen könne, wenn der Antragsgegner im Einzelfall objektiv erforderliche Maßnahmen nicht ausführe. Dann könne gegebenenfalls auch die Gemeinschaft geeignete Ersatzmaßnahmen beschließen und durchführen lassen. Dies komme aber nur dann in Betracht, wenn im konkreten Einzelfall eine ganz bestimmte Maßnahme von dem unterhaltspflichtigen Miteigentümer unterlassen werde. Keinesfalls sei der Abschluß von umfassenden und kostenträchtigen Wartungsverträgen zur Durchführung turnusmäßiger Arbeiten im Wege der Ersatzvornahme möglich. Auch die unter TOP 6 beschlossene Zahlungsverpflichtung sei daher unzulässig. Im übrigen sei deren Höhe in keiner Weise näher dargelegt und nachvollziehbar.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält jedenfalls im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Der vom Antragsteller geltend gemachte Anspruch auf Zahlung von 8500 DM hat seine Grundlage in dem Eigentümerbeschluss zu TOP 6 der Versammlung vom 6.3.1998. Dieser Eigentümerbeschluss ist durch den Beschluss des Amtsgerichts vom 19.1.1999 für ungültig erklärt worden; die Entscheidung des Amtsgerichts ist durch den SenatsBeschluss im Verfahren 2Z BR 112/99 vom 27.7.2000 nunmehr rechtskräftig; damit ist die Wirkung des Eigentümerbeschlusses und die Anspruchsgrundlage für den geltend gemachten Betrag endgültig entfallen. Die Entscheidung des Senats ist, auch wenn sie erst nach Schluß der Tatsacheninstanzen im vorliegenden Verfahren ergangen ist, in diesem Verfahren zu berücksichtigen (vgl. BGHZ 53, 128/130 f., Keidel/Kahl FG 14. Aufl. § 27 Rn. 45, jeweils m.w.N.).

b) Dem Antragsteller steht auch kein Anspruch auf Verwaltervergütung zu. Der Eigentümerbeschluss, mit dem der Antragsteller bis Ende 2002 zum Verwalter des gemeinschaftlichen Eigentums bestellt worden ist, ist zwar aufgrund der Entscheidung des Senats vom 27.7.2000 in dem Beschlussanfechtungsverfahren als gültig zu erachten. Einen Anspruch auf Vergütung kann der Verwalter aber nicht aufgrund des Bestellungsbeschlusses, sondern nur aufgrund des Verwaltervertrags erheben (BayObLG WuM 1996, 650 f. m.w.N.; Gottschalg NZM 2000, 473). An einer vertraglichen Grundlage für den Vergütungsanspruch fehlt es jedoch. Die in den Eigentümerbeschluss aufgenommene Bestimmung, dass die Verwaltervergütung je Wohnung monatlich 100 DM betragen solle, ist rechtskräftig für ungültig erklärt worden. Es kann damit dahingestellt bleiben, ob der Eigentümerbeschluss ein Vertragsangebot enthielt, das der Antragsteller durch die Aufnahme der Verwaltertätigkeit konkludent angenommen hat und ob im Hinblick auf § 25 Abs. 5 WEG, der Antragsteller mit seinen Stimmen insoweit einen Eigentümerbeschluss fassen konnte (vgl. dazu Staudinger/Bub WEG § 26 Rn. 207 m.w.N.).

Nachdem es somit an einem wirksamen Angebot bezüglich der Vereinbarung einer Verwaltervergütung von 100 DM je Monat und Wohnung fehlt, sind auf einen mit dem Antragsteller bestehenden Verwaltervertrag bezüglich der Vergütung die gesetzlichen Bestimmungen anzuwenden. Der Verwaltervertrag ist in der Regel ein auf entgeltliche Geschäftsbesorgung gerichteter Vertrag im Sinne von § 675 Abs. 1 BGB mit teilweise dienstvertraglichem, teilweise werkvertraglichem Charakter (BayObLG WuM 1996, 650 m.w.N.). Die Frage, ob dem Verwalter für seine Tätigkeit eine Vergütung zusteht, bestimmt sich somit nach § 612 Abs. 1 BGB. Hier ist eine Vergütung nicht vereinbart worden; nach § 612 Abs. 1 BGB gilt sie als stillschweigend vereinbart, wenn die Dienstleistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. Als stillschweigend vereinbart gilt eine Vergütung zweifellos dann, wenn ein gewerbsmä$iger Verwalter tätig wird (vgl. auch §§ 1, 2, 354 HGB). Anders ist es aber häufig dann, wenn insbesondere bei einer kleinen Gemeinschaft ein Wohnungseigentümer die Aufgaben des Verwalters übernimmt (vgl. Bärmann/Merle WEG 8. Aufl. Rn. 89, Niedenführ/Schulze WEG 5. Aufl. Rn. 22, Staudinger/ Bub Rn. 202, jeweils zu § 26). Dies ist hier der Fall; hinzu kommt, dass die Bestellung eines Verwalters auf Betreiben und im ganz überwiegenden Interesse des Antragstellers geschehen ist. Von der stillschweigenden Vereinbarung einer Vergütung ist somit nicht auszugehen; dass der Antragsteller nur gegen Vergütung tätig werden wollte, reicht dafür nicht aus. Ein etwaiger Vertrag mit dem Antragsteller ist somit kein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag, sondern ein Auftragsvertrag (§§ 662 ff. BGB), der keinen Anspruch auf eine Vergütung gewährt.

c) Da der Antragsteller nicht gewerbsmäßig tätig ist, würde ihm, auch wenn ein Auftragsvertrag nicht bestehen sollte, ein Vergütungsanspruch nach den Regeln über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 683 Satz 1 BGB) nicht zustehen (vgl. BGH NJW-RR 1989, 970). Einen Anspruch auf den Ersatz von sonstigen Aufwendungen (§ 683 Satz 1, § 670 BGB) macht der Antragsteller nicht geltend.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG, die mit der Festsetzung durch das Landgericht übereinstimmende Festsetzung des Geschäftswerts für das Rechtsbeschwerdeverfahren auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung