Judicialis Rechtsprechung

2. Die Wohnungseigentümer beschließen regelmäßig über die Abberufung eines Verwalters aus wichtigem Grund.

I.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die aus zwei Gebäuden mit insgesamt 12 Wohnungen besteht und von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Am 5.8.1998 fand eine Eigentümerversammlung statt, auf der folgende Beschlüsse gefasst wurden:

zu Tagesordnungspunkt (TOP) 4

Billigung der Jahresgesamtabrechnung 1997 im Gesamtbetrag von 61401,73 DM und der daraus resultierenden Einzelabrechnungen;

zu TOP 5

Billigung des Jahresgesamtwirtschaftsplans 1998 im Gesamtbetrag von 59645,45 DM und der daraus resultierenden Einzelwirtschaftspläne;

zu TOP 6

Entlastung des Verwaltungsbeirats für das Wirtschaftsjahr 1997;

zu TOP 7

Entlastung der Verwalterin für das Wirtschaftsjahr 1997;

zu TOP 8.1

Verpflichtung der Antragstellerin, den Vorgarten vor ihrer Wohnung zur Straßenseite gemäß Freiflächengestaltungsplan herzustellen und die Thujahecke dabei vollständig zu entfernen;

zu TOP 8.2

Aufforderung an die Antragstellerin, den Garten ihrer Wohnung zur Hofseite ordnungsgemäß pflegen und den fachlichen Zuschnitt der Bäume und Sträucher durchführen zu lassen;

zu TOP 8.3

Aufforderung an den Bruder der Antragstellerin, sein Fahrrad aus dem Mülltonnenraum zu entfernen.

Mit Schreiben vom 3.9.1998, beim Amtsgericht eingegangen am 4.9.1998, hat die Antragstellerin beantragt, die in der Eigentümerversammlung vom 5.8.1998 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären und die Verwalterin wegen grob ordnungswidriger Verwaltung und Unkorrektheiten abzuberufen. In späteren Schreiben hat sie außerdem beantragt festzustellen, dass die Bestellung von Rechtsanwalt P. zum Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, und die weitere Beteiligte zu verpflichten, der Antragstellerin oder ihrem Bruder, ihrem Verfahrensbevollmächtigten, Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu gewähren.

Mit Beschluss vom 13.12.2000 hat das Amtsgericht den Eigentümerbeschluss vom 5.8.1998 zu TOP 8.1 insoweit für ungültig erklärt, als der Beschluss auf eine Verpflichtung der Antragstellerin gerichtet ist. Die übrigen Anträge hat das Amtsgericht abgewiesen.

Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin hat das Landgericht mit Beschluss vom 17.8.2001 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist nur teilweise begründet.

1. Das Landgericht hat, überwiegend durch Bezugnahme auf den Beschluss des Amtsgerichts, ausgeführt:

Der Zwischenfeststellungsantrag, es entspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, Rechtsanwalt P. zum Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner zu bestellen, sei abzuweisen, weil der Antragstellerin das Rechtsschutzbedürfnis fehle. Denn die Frage, ob Rechtsanwalt P. wirksam als Verfahrensbevollmächtigter bestellt worden sei, sei für die Entscheidung über sämtliche Anträge der Antragstellerin völlig bedeutungslos. Die Beschlussanfechtungen seien im wesentlichen unbegründet. Die Beanstandungen der Antragstellerin zu ihrer Einzelabrechnung für 1997 (TOP 4) seien unbegründet. Dass die nachgewiesenen Zahlungen von 2753,07 DM im Jahr 1997 nicht übereinstimmten mit den in der Abrechnung berücksichtigten Zahlungen von 2362,85 DM, liege daran, dass die Differenzbeträge auf Rückstände aus dem Vorjahr angerechnet worden seien. Daran sei die Verwalterin nicht gehindert gewesen, da die Überweisungsbelege der Antragstellerin keine eindeutige Leistungsbestimmung enthalten hätten und nicht jede Zahlung oder Gutschrift im Jahr 1997 auch die Jahresabrechnung 1997 betreffe. Dass die Antragstellerin Zahlungen geleistet habe, die über die Rückstände an Wohngeld für das Vorjahr und die in der Jahresabrechnung 1997 berücksichtigten Beträge hinausgehen, sei nicht schlüssig dargelegt. Der Beschluss über den Wirtschaftsplan 1998 (TOP 5) sei nicht zu beanstanden, da er sich an den Ausgaben für 1997 orientiere und damit ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche.

Die Entlastung des Verwaltungsbeirats (TOP 6) sei nicht für ungültig zu erklären, da der Verwaltungsbeirat nicht verantwortlich sei für die widerrechtliche Entnahme von Gemeinschaftsstrom durch Wohnungseigentümer. Der Verwaltungsbeirat sei nicht verantwortlich für die Überwachung ordnungsgemäßer Zustände im Haus.

Auch die Entlastung der Verwalterin (TOP 7) entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Soweit die Antragstellerin der Verwalterin vorwerfe, diese habe den Anschluss einer privaten Schuhputzmaschine an eine Steckdose mit Gemeinschaftsstrom geduldet, fehle substantiierter Sachvortrag zu Zeitdaten und Umfang der Entnahme von Gemeinschaftsstrom. Der Hinweis auf wichtige Gründe für die Abberufung der weiteren Beteiligten als Verwalterin sei viel zu unsubstantiiert.

Der Beschluss zu TOP 8.1 sei zwar missverständlich, weil er vom Garten der Antragstellerin spreche, obwohl die Fläche, auf der die Thujahecke stehe, Gemeinschaftseigentum sei. Doch sei klar, dass die Thujahecke beseitigt werden solle. Dies entspreche auch ordnungsmäßiger Verwaltung, weil es der Verwirklichung des Freiflächengestaltungsplans entspreche. Da die Hecke aber bereits 17 oder 18 Jahre stehe, sei die Antragstellerin nicht verpflichtet, sie auf eigene Kosten zu beseitigen. Sie sei lediglich verpflichtet, die Entfernung der Hecke durch die Antragsgegner zu dulden. In diesem Sinne sei der Eigentümerbeschluss teilweise für ungültig zu erklären. Der Beschluss zu TOP 8.2 (Verpflichtung der Antragstellerin, Bäume und Sträucher zu pflegen und fachgerecht zuschneiden zu lassen) entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Wann dies zu geschehen habe, sei in dem Beschluss nicht festgelegt. Auch der Beschluss zu TOP 8.3 (Entfernung des Fahrrads aus dem Mülltonnenraum) entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Nach der Zweckbestimmung dieses Raums sei dort ein Fahrrad fehl am Platz.

Soweit die Antragstellerin die Abberufung der Verwalterin aus wichtigem Grund beantrage, fehle diesem Antrag das Rechtsschutzbedürfnis, weil darüber grundsätzlich die Eigentümergemeinschaft zu entscheiden habe. Einen entsprechenden Tagesordnungspunkt habe die Antragstellerin nicht auf die Einladung zur Eigentümerversammlung setzen lassen.

Der Antrag auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen sei abzuweisen, da dieser Antrag völlig unbestimmt sei. Die Begründung dafür, die Verwalterin weigere sich, transparente Abrechnungen zu erstellen, sei substanzlos.

Eine Verbindung mit anderen Verfahren komme nicht in Betracht.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält nicht in allen Punkten der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Das Verfahren des Landgerichts leidet an keinem Mangel, der die Aufhebung der Entscheidung insgesamt erfordern würde.

(1) Unbegründet ist die Rüge der Antragstellerin, die Kammer des Landgerichts habe nicht mündlich verhandelt. Die Tatsache der mündlichen Verhandlung steht fest durch den Inhalt des Protokolls, das für die Förmlichkeiten der Verhandlung Beweis erbringt (§ 165 Satz 1 ZPO). Zu den Förmlichkeiten der Verhandlung gehören die Angaben nach § 160 Abs. 1 und 2 ZPO (Reichold in Thomas/Putzo ZPO 24. Aufl. § 165 Rn. 1). Die Beweiskraft des Protokolls könnte nur durch den Beweis der Fälschung beseitigt werden (§ 165 Satz 2 ZPO). Das behauptet die Antragstellerin nicht.

Im übrigen ist darauf hinzuweisen, dass über die Dauer der mündlichen Verhandlung nicht die Verfahrensbeteiligten entscheiden (vgl. § 136 Abs. 4 ZPO). Wenn der Verfahrensbevollmächtigte der Antragstellerin, wie er selbst in der Rechtsbeschwerde vorträgt, im wesentlichen nur den desolaten Zustand der Verfahrensakten beschrieben und beklagt hat, war es sachgerecht, die mündliche Verhandlung nach kurzer Zeit zu schließen. Denn derartige Ausführungen sind in keiner Weise verfahrensfördernd und unterfallen auch nicht dem Anspruch auf rechtliches Gehör.

(2) Unbegründet ist auch die Behauptung, der angefochtene Beschluss sei eine Einzelrichterentscheidung. Das bei den Akten befindliche original des Beschlusses ist von einer Beisitzerin und dem Vorsitzenden der Kammer unterschrieben. Dieser hat außerdem für die in Urlaub befindliche andere Beisitzerin unterschrieben. Das entspricht der Regelung in § 315 Abs. 1 Satz 2 ZPO. Unschädlich ist, wenn die Beisitzerin, die unterschrieben hat, am 17.8.2001 in Urlaub war; denn das Datum des Beschlusses gibt nicht den Tag an, an dem die Richter gemeinsam unterschrieben haben, sondern den Tag, an dem der letzte der 3 Richter die Entscheidung unterschrieben hat, weil erst dadurch die Entscheidung vollständig wird. Das ist in entsprechender Anwendung von § 197 GVG in der Regel der Vorsitzende. Daraus kann geschlossen werden, dass die Beisitzerin vor dem 17.8.2001, also vor Urlaubsantritt, unterschrieben hat.

(3) Ebenso wenig ist zu beanstanden, dass das Landgericht seine Entscheidung im wesentlichen durch Bezugnahme auf die Gründe des Beschlusses des Amtsrichters begründet hat. Wenn es dessen Ausführungen für zutreffend und erschöpfend hält, muss es die Darlegungen nicht mit eigenen Worten wiederholen, sondern kann darauf Bezug nehmen. Ob die Ausführungen sachlich richtig sind, ist eine andere Frage.

b) Die zahlreichen Sachanträge der Antragstellerin sind von den Vorinstanzen nicht immer zutreffend beurteilt worden.

(1) Den als Zwischenfeststellungsantrag gestellten Antrag, die Bestellung von Rechtsanwalt P. entspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, haben die Vorinstanzen mit zutreffender Begründung für unzulässig erklärt. Ob Rechtsanwalt P. wirksam zum Verfahrensbevollmächtigten bestellt wurde, hat in der Tat keinen Einfluss auf die Begründetheit der Sachanträge der Antragstellerin. Im übrigen hat die weitere Beteiligte einen vollständigen Verwaltervertrag von 1992 vorgelegt, der sie in Abschnitt III 2.4 b ermächtigt, einen Rechtsanwalt als Verfahrensbevollmächtigten zu beauftragen. Warum dieser Verwaltervertrag nicht wirksam sein soll, ist nicht zu erkennen. Unbegründet sind auch die Vorwürfe, der zum Verfahrensbevollmächtigten bestellte Rechtsanwalt dürfe wegen Interessenkollision nicht tätig werden. Er hat stets die übrigen Wohnungseigentümer und nicht die Antragstellerin vertreten. Da die Antragstellerin gegen die Strafanzeige gegen ihren Bruder gestimmt hat, wäre es abwegig anzunehmen, Rechtsanwalt P. habe im Ermittlungsverfahren gegen den Bruder der Antragstellerin auch diese vertreten.

(2) Den Antrag auf Abberufung der weiteren Beteiligten als Verwalterin hat das Landgericht zu Unrecht sachlich nicht geprüft. Zwar hat das Amtsgericht im Grundsatz recht, dass es in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer ist, über einen Antrag auf Abberufung des Verwalters durch Mehrheitsbeschluss zu entscheiden (BayObLG NJW-RR 1986, 445; WUM 1994, 717/719). Doch hätte besonders das Landgericht Anlass gehabt, auf Grund der Beschwerdebegründung der Antragstellerin vom 27.7.2001 zu prüfen, ob eine der von der Rechtsprechung anerkannten Ausnahmen vorliegt (vgl. OLG Stuttgart OLGZ 1977 433; BayObLG NJW-RR 1986, 445) oder ob die Antragstellerin erst auf gerichtlichem Weg durchsetzen muss, dass der Antrag auf Abberufung der Verwalterin auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung gesetzt wird (vgl. BayObLG WuM 1994, 717/719). Um die hierfür maßgeblichen Umstände aufzuklären, muss das Verfahren insoweit an das Landgericht zurückverwiesen werden. Eine eigene Sachaufklärung und Tatsachenfeststellung ist dem Senat als Rechtsbeschwerdegericht versagt.

(3) Zu Unrecht haben die Vorinstanzen den Antrag auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen abgelehnt.

Neben dem Recht der Wohnungseigentümer aus § 28 Abs. 4 WEG, vom Verwalter Rechnungslegung zu verlangen, hat jeder einzelne Wohnungseigentümer aus § A66 BGB das individuelle Recht, Einsicht zu nehmen in die Belege und Unterlagen des Verwalters, die der Jahresabrechnung zu Grunde liegen (BayObLGZ 1978, 231/233; Niedenführ/Schulze WEG 5. Aufl. § 28 Rn. 65; Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 8. Aufl. § 28 Rn. 85; Staudinger/Bub WEG § 28 Rn. 609). Dieses Recht besteht auch noch nach Eigentümerbeschlüssen über die Jahresabrechnung und über die Entlastung des Verwalters, ohne dass der Wohnungseigentümer ein besonderes rechtliches Interesse darlegen müsste (BayObLG Z 1978, 231/233 f.; Merle a.a.O. § 28 Rn. 87; Staudinger/Bub a.a.O. § 28 Rn. 609). Ausgehend von dieser Rechtslage haben die Vorinstanzen der Antragstellerin zu Unrecht die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen versagt. Dass die Antragstellerin Einsicht in alle für die Jahresabrechnung 1997 bedeutsamen Unterlagen haben wollte, ergibt sich aus ihren Schreiben eindeutig, insbesondere im Zusammenhang mit der Anfechtung der Eigentümerbeschlüsse über Jahresabrechnung und Verwalterentlastung. Vor allem aus den Schreiben der Antragstellerin vom 23.6.1999 und 17.8.1999 wird deutlich, dass das Begehren auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen ein eigenständiger Antrag nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG sein sollte. Deshalb steht die Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 29.12.1978 (OLGZ 1979, 136/138) einer Verpflichtung der weiteren Beteiligten zur Einsichtgewährung nicht entgegen. Da der Bruder der Antragstellerin seit Jahren als ihr Vertreter zu den Eigentümerversammlungen zugelassen wird, kann die Antragstellerin auch durch ihn ihr Einsichtsrecht bei der Verwalterin ausüben lassen.

Über diesen Antrag kann der Senat abschließend selbst entscheiden, weil weitere Feststellungen nicht erforderlich sind.

(4) Die Entscheidung des Landgerichts über den Eigentümerbeschluss zu TOP 4 (Jahresgesamt- und -einzelabrechnung) kann keinen Bestand haben. Zur Jahresgesamtabrechnung hat die Antragstellerin zwar bisher keine substantiierten Beanstandungen vorgebracht, doch ist es möglich, dass sie solche nach Einsicht in die Abrechnungsunterlagen bei der Verwalterin noch nachholt. Insoweit muss der Beschluss des Landgerichts aufgehoben und die Sache zur weiteren Sachverhaltsaufklärung zurückverwiesen werden.

Bereits jetzt für ungültig zu erklären ist hingegen der Eigentümerbeschluss, soweit er die Einzelabrechnung für die Antragstellerin betrifft. Abgesehen davon, dass eine möglicherweise erforderliche Änderung der Gesamtabrechnung sich zwingend auf die Einzelabrechnung der Antragstellerin auswirkt, haftet der Abrechnung für die Antragstellerin der Fehler an, dass ihrem Anteil an den Gesamtausgaben im Jahr 1997 unvollständige bzw. unrichtige Zahlen über die von ihr gezahlten Hausgelder gegenüber gestellt sind, so dass sich unrichtige Fehlbeträge für die Wohnung, die Garage und den Stellplatz ergeben.

Die Antragstellerin hat durch Vorlage eines Dauerauftrags und von vier Belegen über Bareinzahlungen auf das Wohngeldkonto nachgewiesen, dass sie auf das Wohngeldkonto im Jahr 1997 insgesamt 2753,07 DM einbezahlt hat. In den Einzelabrechnungen für die Wohnung, die Garage und den Stellplatz sind aber nur Zahlungen von insgesamt 2362, 85 DM vermerkt. Soweit sich die Antragsgegner und die weitere Beteiligte darauf berufen, dass die darüber hinausgehenden Zahlungen auf Fehlbeträge aus dem Vorjahr verrechnet worden seien, entspricht das nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Nach inzwischen fast einhelliger Meinung ist eine Jahresabrechnung dann ordnungsgemäß, wenn sie alle in dem betreffenden Abrechnungsjahr vorgenommenen Ausgaben und empfangenen Einnahmen erfasst und gegenüberstellt (z.B. Niedenführ/Schulze a.a.O. § 28 Rn. 48 m. w. N.). Das gilt in gleicher Weise für die Einzelabrechnungen; hier sind dem Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers an den Ausgaben seine Anteile an den gemeinschaftlichen Einnahmen und seine im Abrechnungsjahr geleisteten Vorschüsse gegenüberzustellen (Staudinger/Bub a.a.O. § 28 Rn. 77, 354, 355 m. w. N.). Guthaben oder Fehlbeträge aus den Vorjahren sind nicht Bestandteil der Jahreseinzelabrechnungen, können aber zur Information und Erinnerung zusätzlich mitgeteilt werden (BayObLG NJW-RR 1992, 1169; WE 1992, 175; Merle in Bärmann/Pick/Merle a.a.O. § 28 Rn. 80). Ein derartiges Abrechnungswesen ist nur dann übersichtlich und korrekt, wenn alle Zahlungen eines Wohnungseigentümers, die während eines Abrechnungsjahrs eingehen, unabhängig von der Frage der Anrechnung (§ 366 BGB) als Einnahmen in diesem Jahr verbucht werden. Dies wurde hier nicht beachtet. Es kommt hinzu, dass die von der weiteren Beteiligten vorgelegten Abrechnungsunterlagen weder die Bareinzahlung der Antragstellerin über 68,46 DM vom 5.6.1997 noch die von der Antragstellerin vorgelegte Gutschrift über 208,65 DM vom 1.8.1997 enthalten. Damit ist das ganze Rechenwerk nicht nachvollziehbar.

(5) Der Eigentümerbeschluss über den Wirtschaftsplan 1998 ist von den Vorinstanzen zu Recht nicht beanstandet worden. Bei der Festsetzung der voraussichtlichen Ausgaben im Wirtschaftsplan haben die Wohnungseigentümer ein weites Ermessen (Niedenführ/Schulze a.a.O. § 28 Rn. 14 m. w. N.). Dass die Ansätze wesentlich zu hoch oder zu niedrig sind, ist nicht erkennbar.

Das Anliegen der Antragstellerin, die Müllbehälter der Gemeinschaft öfter leeren zu lassen, ist über eine Änderung der Kostenansätze im Wirtschaftsplan ohnehin nicht zu erreichen. Diesen Antrag müsste die Antragstellerin zuerst auf die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung setzen lassen. Wird er dort abgelehnt, könnte sie die Antragsgegner vor Gericht auf Zustimmung in Anspruch nehmen, wenn die häufigere Leerung tatsächlich einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspräche.

(6) Die Einwendungen der Antragstellerin gegen die Entlastung des Verwaltungsbeirats (TOP 7) haben die Vorinstanzen mit zutreffender Begründung zurückgewiesen. Der Senat nimmt darauf Bezug.

(7) Da der Eigentümerbeschluss über die Einzelabrechnung 1997 für die Antragstellerin für ungültig zu erklären ist, muss auch der Beschluss über die Entlastung der Verwalterin (TOP 7) für ungültig erklärt werden, da feststeht, dass die weitere Beteiligte die Jahresabrechnung 1997, wenn auch nur teilweise, fehlerhaft aufgestellt hat.

(8) Die Anfechtungsanträge zu den Eigentümerbeschlüssen TOP 8.1, 8.2 und 8.3 sind von den Vorinstanzen zu Recht abgewiesen worden. Die Beschlüsse entsprechen alle ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Senat hat die Ausführungen des Amtsgerichts zu diesen Punkten überprüft und für zutreffend befunden. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf den Beschluss des Amtsgerichts verwiesen. Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass es keine Gleichheit im Unrecht gibt. Wenn andere Wohnungseigentümer die Vorgartenfläche zur Straße, an der kein. Sondernutzungsrecht besteht, ebenfalls abweichend vom Freiflächengestaltungsplan angelegt haben, gibt das der Antragstellerin keine Befugnis, die widerrechtlich gepflanzte Thujahecke stehen zu lassen. Die bisherige Duldung durch die Antragsgegner hat das Amtsgericht ausreichend dadurch berücksichtigt, dass es die Verpflichtung der Antragstellerin zur Beseitigung für ungültig erklärt und in eine Verpflichtung zur Duldung der Entfernung durch die Antragsgegner eingeschränkt hat. Wenn der Antragstellerin daran gelegen ist, dass auch andere Vorgartenflächen entsprechend dem Freiflächengestaltungsplan umgestaltet werden, mag sie entsprechende Anträge zur nächsten Eigentümerversammlung stellen.

Für die Frage, ob die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 8.1, 8.2 und 8.3 für ungültig zu erklären sind, kommt es allein auf ihren Inhalt, nicht auf die Motive der beschließenden Mehrheit an.

3. Die Entscheidung über die Kosten der Rechtsbeschwerde muss dem Landgericht vorbehalten bleiben, da der endgültige Erfolg und Misserfolg erst nach der Entscheidung des Landgerichts feststeht.

Den Geschäftswert setzt der Senat gem. § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG für alle drei Rechtszüge auf 24750 EUR fest. Er geht dabei von folgenden Teilwerten aus:

Anfechtung der Eigentümerbeschlüsse zu

TOP 4 8000 EUR TOP 5 7500 EUR TOP 6 250 EUR TOP 7 500 EUR TOP 8.1 1500 EUR TOP 8.2 500 EUR TOP 8.3 250 EUR

Antrag auf Feststellung, dass der Verfahrensbevollmächtigte nicht wirksam bestellt wurde 2500 EUR

Antrag auf Verpflichtung zur Belegeinsicht 750 EUR

Antrag auf Abberufung der Verwalterin 3000 EUR

Ende der Entscheidung