Judicialis Rechtsprechung

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungserbbauberechtigten einer Wohnanlage.

§ 10 Abs. 2 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass die Heizungs- und Warmwasserkosten zur Hälfte nach der Größe der beheizten Flächen und zur anderen Hälfte nach dem Ergebnis der durch die Verbrauchsmessgeräte erfassten Werte abgerechnet werden. In der Wohnanlage sind Verbrauchsmessgeräte eingebaut, die überwiegend nach dem Verdunstungsprinzip arbeiten.

Die Wohnanlage ist mit einer Einrohrheizung ausgestattet. Dabei fließt durch die im Fußboden verlegte Ringleitung ständig Heißwasser. Auch dann, wenn die Ventile an den Heizkörpern geschlossen sind, wird von der Ringleitung über den Fußboden Wärme abgegeben. In der Wohnung des Antragstellers ist die Wärmeabgabe durch die Ringleitung wegen der baulichen Gegebenheiten geringer als in den anderen Wohnungen.

Der Antragsteller ist der Meinung, eine Verteilung der Kosten für Heizung und Warmwasser entsprechend der Regelung in der Gemeinschaftsordnung führe zu einer für ihn nach den Grundsätzen von Treu und Glauben nicht mehr zumutbaren Mehrbelastung.

Der Antragsteller verlangte von den Antragsgegnern, gestützt auf das in einem früheren, durch Beschluss des Senats vom 4.9.1997 (BayObLGZ 1997, 278 = ZMR 1998, 177) abgeschlossenen gerichtlichen Verfahren erstatteten Sachverständigengutachtens, "die Einstellung und Verplombung der Ventile sowie die Durchführung des hydraulischen Ausgleichs". Der Beschlussantrag wurde abgelehnt.

Daraufhin hat der Antragsteller binnen Monatsfrist beim Wohnungseigentumsgericht beantragt, die Antragsgegner zu verpflichten, zur gleichmäßigen Versorgung der Wohnungen mit Heizenergie und der verursachungsgerechten Erfassung des Energieverbrauchs einen hydraulischen Ausgleich an der Heizungsanlage durchzuführen (Einstellen der Wasserströme mit den Regulierventilen in den einzelnen Ringleitungen und den Regulierventilen in den Steigleitungen), die Regulierungsventile für die Ringleitung der Heizungsanlage sachgerecht einzustellen und gleichzeitig Vorkehrungen gegen eine Veränderung der Einstellung durch einzelne Wohnungserbbauberechtigte zu treffen. Hilfsweise hat er beantragt, die Wohnungserbbauberechtigten zu verpflichten, andere geeignete Maßnahmen durchzuführen, um eine verursachungsgerechte Erfassung des Energieverbrauchs in den Wohnungen zu erreichen.

Das Amtsgericht hat diese und weitere Anträge des Antragstellers am 20.9.2001 abgewiesen. Mit der sofortigen Beschwerde hiergegen hat der Antragsteller beantragt, die Antragsgegner zu verpflichten, geeignete Maßnahmen zu treffen, um eine gleichmäßige Versorgung der Wohnungen mit Heizenergie und eine verursachungsgerechte Erfassung des Energieverbrauchs in den einzelnen Wohnungen zu gewährleisten, nämlich

- für die Wohnung des Antragstellers einen Wärmemengenzähler zu installieren, nach dem künftig der Verbrauch von Heizenergie in der Wohnung in gleicher weise gemessen wird wie bei den drei anderen Penthousewohnungen,

- hilfsweise für den Fall, dass eine solche Erfassung nur mit Vorerfassungsgeräten zulässig sein sollte, auch diese zu installieren,

- weiter hilfsweise, für den Fall dass eine Einzelerfassung des Energieverbrauchs mit Wärmemengenzählern in der Wohnung des Antragstellers auch mit Vorerfassung nicht zulässig sein sollte, für alle Wohnungen Wärmemengenzähler zu installieren,

- an der Heizungsanlage einen hydraulischen Abgleich durchzuführen (Einstellen der Wasserströme mit den Regulierungsventilen in den Steigleitungen), die Regulierungsventile für die Ringleitungen sachgerecht einzustellen und gleichzeitig Vorkehrungen gegen eine Veränderung der Einstellungen durch einzelne Wohnungserbbauberechtigte zu treffen,

hilfsweise andere sachdienliche Maßnahmen vorzunehmen, um eine gleichmäßige Versorgung und eine verursachungsgerechte Erfassung des Energieverbrauchs in den Wohnungen zu erreichen.

Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde durch Beschluss vom 10.1.2003 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Der Antragsteller habe bei Errichtung der Wohnanlage eine Fußbodenheizung, wie sie bei den anderen Penthousewohnungen eingebaut worden sei, abgelehnt. Einem Verlangen, in seiner Wohnung Wärmemengenzähler zu installieren, wie sie in den anderen Penthousewohnungen angebracht seien, könne daher nicht entsprochen werden. Die Installierung von Vorerfassungsgeräten komme nicht in Betracht, weil eine Einzelerfassung des Energieverbrauchs in der Wohnung des Antragstellers nicht in Betracht komme; denn es fehle an dem bei der Verbrauchserfassung erforderlichen Bezug zum Gesamtverbrauch. Technisch machbar wäre die Installierung von Wärmemengenzählern in sämtlichen Wohnungen. Die hierfür aufzuwendenden Kosten von 28000 bis 33000 EUR zuzüglich Mehrwertsteuer stünden in keinem Verhältnis zu der beim Antragsteller eintretenden Ersparnis. Dazu kämen die Kosten einer regelmäßig notwendigen Eichung der Geräte. Im Übrigen würde dadurch die Problematik der Wärmeabgabe durch die Ringleitung nicht gelöst.

Technisch machbar wäre auch ein hydraulischer Abgleich. Hierfür wären etwa Kosten von 22000 EUR zuzüglich Mehrwertsteuer erforderlich. Durch diese Maßnahme wäre aber der Umstand nicht behoben, dass durch die Ringleitung wärme abgegeben wird. Die vorhandenen Heizkostenverteiler seien nicht in der Lage, Wärmeabgabe unmittelbar zu messen. Hierzu wären kalorische Wärmezähler erforderlich.

Weitere Maßnahmen, die zu dem gewünschten Ergebnis führen könnten, seien nicht ersichtlich. Auf die erwähnten Maßnahmen habe der Antragsteller keinen Anspruch, obwohl sie zum Teil das Wärmeerfassungsproblem entschärfen könnten. Die Anlage entspreche nach den Angaben des Sachverständigen den einschlägigen Bestimmungen. Einen Anspruch auf Vornahme ändernder Maßnahmen bestehe nur dann, wenn die Messungen objektiv unrichtig seien und zu einer erheblichen Mehrbelastung des Antragstellers führten. Außerdem dürfe es sich nicht um solche Mehrbelastungen handeln, die wegen der besonderen baulichen Gegebenheiten in der Wohnung des Antragstellers zu seinen Lasten gingen.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Der Senat war mit seinen Entscheidungen vom 30.11.1990 (WE 1992, 52), vom 28.1.1993 (BayObLGZ 1993, 94 = NJW-RR 1993, 663) und vom 4.9.1997 (BayObLGZ 1997, 278 = ZMR 1998, 177) mit den rechtlichen Folgen des Umstands befasst, dass der Antragsteller auf Grund der baulichen Gegebenheiten seiner Wohnung und des Erfassungssystems der Heizungsanlage für Heizung mit unverhältnismäßig höheren Kosten als die anderen Wohnungserbbauberechtigten der Wohnanlage belastet wird. Im vorliegenden Verfahren verlangt der Antragsteller von den Wohnungserbbauberechtigten, Maßnahmen zu ergreifen, die zu einer gleichmäßigen Belastung aller Wohnungserbbauberechtigten führen. Der Antragsteller stützt sich dabei auf § 21 Abs. 4 WEG. Danach kann jeder Wohnungserbbauberechtigte eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungserbbauberechtigten nach billigem Ermessen entspricht.

b) Der Senat hat am 28.1.1993 (BayObLGZ 1993, 34) entschieden, dass die Erfassung des Wärmeverbrauchs an den Heizkörpern durch Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip auch bei einer Einrohrheizung, die nicht über den Bereich einer Nutzungseinheit hinaus verwendet wird, ein geeignetes Erfassungssystem ist, obgleich bei einer solchen Heizung ein großer Teil der verbrauchten Wärme nicht über die Heizkörper sondern die Ringleitung abgegeben wird. Ferner wurde entschieden, dass der sich aus der Lage und den baulichen Besonderheiten einer Wohnung ergebende größere Wärmebedarf grundsätzlich nicht durch Zu- und Abschläge bei der Heizkostenabrechnung unter den anderen Wohnungserbbauberechtigten, auszugleichen ist. Führe die der Heizkostenverordnung entsprechende Abrechnung jedoch wegen der besonderen Umstände des Einzelfalls zu einer nach Treu und Glauben unzumutbaren Belastung eines Wohnungserbbauberechtigten, so könne dieser eine Änderung verlangen. An diesen Grundsätzen hält der Senat weiterhin fest.

Bei den Regelungen in der Gemeinschaftsordnung handelt es sich um Vereinbarungen im Sinne des § 21 Abs. 4 WEG (vgl. 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Die Abrechnung der Heizkosten ist nach dem in § 10 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung festgelegten Kostenverteilungsschlüssel vorzunehmen. Dieser entspricht auch bei der hier gegebenen Einrohrleitung mit einer Wärmeerfassung an den Heizkörpern mittels Verdunstungsgeräten der Heizkostenverordnung (BayObLGZ 1993, 34/37 und 1997, 278/280). In der Entscheidung des Senats vom Jahr 1993 ist auch ausgeführt, dass der Antragsteller einen Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels haben könne, wenn wegen außergewöhnlicher Umstände ein Festhalten an diesem grob unbillig wäre und ein Verstoß gegen die Grundsätze von Treu und Glauben darstellen würde. Dies entspricht allgemeiner Meinung. Der Senat hat am 28.1.1993 die Entscheidung des Landgerichts als rechtsfehlerfrei bestätigt, wonach die Grenze des § 242 BGB bei der zwar den gesetzlichen vorgaben entsprechenden, aber gleichwohl nicht zu einer "gerechten" Verteilung der Kosten auf alle Wohnungserbbauberechtigte führenden Abrechnung nicht überschritten ist (BayObLGZ 1993, 34/39). Auch dies trifft weiterhin zu.

c) Der Antragsteller verlangt keine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, vielmehr eine Veränderung an der Heizungsanlage dergestalt, dass die Verbrauchserfassung - derzeit über Verdunstungsgeräte - auf andere Weise vorgenommen wird. Der Antragsteller kann zwar als Ausfluss des Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangen, dass die Heizungsanlage als Teil des gemeinschaftlichen Eigentums ordnungsmäßig instandgesetzt und instandgehalten wird (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Ein dahingehender Anspruch war Gegenstand der Ausführungen des Senats in dem Beschluss vom 4.9.1997, der Antragsteller könne, falls sich die Heizungsanlage nicht in ordnungsmäßigem Zustand befinde, weil sie nicht so "einregeliert" sei, dass die Wärme durch die Heizkostenverteiler ordnungsgemäß erfasst werde, einen Anspruch auf Abhilfe, nämlich auf Instandhaltung der Heizungsanlage insoweit verlangen (BayObLGZ 1997, 278/280 f.). Die im vorliegenden Verfahren erholten Sachverständigengutachten haben aber ergeben, dass ein Instandsetzungsbedarf in diesem Sinne nicht besteht.

d) Einen Anspruch auf Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, hier der Heizungsanlage, durch Ersetzung des bestehenden Verbrauchserfassungssystems durch ein anderes besteht grundsätzlich nicht. Ein solcher Anspruch könnte allenfalls auf § 242 BGB gestützt werden. Da aber nach den bisherigen Entscheidungen des Senats die Mehrbelastung des Antragstellers mit Kosten für die Heizung die Grenze des § 242 BGB nicht übersteigt, scheidet aus demselben Grund ein Anspruch auf Änderung des Verbrauchserfassungssystems aus. Hinzu kommt, dass das Landgericht festgestellt hat, der allenfalls in Betracht kommende Einbau von Wärmemengenzählern in allen Wohnungen würde Kosten von etwa 28000 bis 33000 EUR zuzüglich Mehrwertsteuer auslösen und die Notwendigkeit eines Austauschs der Zählwerke alle fünf Jahre; dieser Aufwand stehe außer Verhältnis zu der möglichen Einsparung bei den Heizkosten des Antragstellers. Diese tatrichterlichen Feststellungen sind für den Senat bindend, weil sie rechtsfehlerfrei getroffen sind (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 559 ZPO). Sie schließen den geltend gemachten Anspruch des Antragstellers auf Vornahme von Maßnahmen zur "verursachungsgerechten Erfassung des Energieverbrauchs" aus.

3. Es erscheint angemessen, dem unterlegenen Antragsteller die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen (§ 47 WEG).

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird in Übereinstimmung mit der Geschäftswertfestsetzung des Amtsgerichts gemäß § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG festgesetzt. Die Geschäftswertfestsetzung des Landgerichts wird entsprechend abgeändert. Das Landgericht hat außer Betracht gelassen, dass sich der Verfahrensgegenstand im Beschwerdeverfahren gegenüber dem amtsgerichtlichen Verfahren verändert hat, weil die Anfechtungsanträge des Antragstellers nicht mehr Gegenstand des Beschwerdeverfahrens waren.

Ende der Entscheidung