Judicialis Rechtsprechung

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage, die nunmehr von dem weiteren Beteiligten zu 3 und früher von der Rechtsvorgängerin der weiteren Beteiligten zu 2 und der Beteiligten zu 1 verwaltet wurde. Die Wohnanlage besteht aus acht Wohneinheiten und drei Garagen. Der Antragsteller ist Eigentümer von fünf Wohnungen und zwei Garagen.

Die Gemeinschaftsordnung (GO) enthält unter anderem folgende Regelungen:

In § 4:

2) Verteilungsschlüssel

Die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und der Verwaltung der Eigentumswohnanlage tragen die Eigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, soweit nicht nachfolgend etwas anderes bestimmt ist.

a) Für die Verbrauchserfassung und die Verteilung der Kosten der Heizung und der Warmwasserversorgung gelten die Bestimmungen der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (HeizkostenV) vom 23.2.1981, BGBl. 1981 Seite 261. Ergänzend dazu wird folgendes bestimmt:

Die Kosten der Heizung und der Warmwasserversorgung werden von den Eigentümern zur einen Hälfte nach der Wohn- und Nutzfläche des Sondereigentums, zur anderen Hälfte nach dem Verbrauch getragen. Der Verbrauch wird durch Wärme- und Warmwassermesser festgestellt, die von der mit der Abrechnung beauftragten Firma montiert, justiert und abgelesen werden. Den Beauftragten dieser Firma ist freier Zugang zu allen Wärme- und Warmwassermessern zu gestatten. Soweit vorstehend und in der HeizkostenV nichts geregelt ist, bestimmt der Verwalter den Abrechnungsmodus im Einvernehmen mit der beauftragten Firma, falls nicht die Wohnungseigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss eine Regelung trifft.

b) Soweit im Übrigen Verbrauchskosten für jede Eigentumseinheit durch vorhandene Messvorrichtungen oder in anderer Weise einwandfrei festgestellt werden können, trägt jeder Eigentümer die für sein Sondereigentum anfallenden Kosten allein.

In § 5:

Jeder Eigentümer hat eine Stimme, und zwar für mehrere Einheiten je eine Stimme. Besitzt ein Eigentümer neben seiner Eigentumswohnung bzw. seinem Teileigentum noch ein Teileigentum an einer Garage oder einem Garagenstellplatz, so erhält er deswegen keine zusätzliche Stimme.

In der Eigentümerversammlung vom 16.1.1997, bei der die Eigentümer von sieben Wohnungen anwesend waren, wurde beschlossen, die anfallenden Müllabfuhrkosten ab der Abrechnung 1996/1997 nach Personen umzulegen.

Am 6.11.2001 fand eine Eigentümerversammlung statt. In der Einladung war unter Tagesordnungspunkt (TOP) 2 angekündigt:

Genehmigung der Abrechnungen 1996 bis 1999 mit Beschlussfassung.

Abgestimmt wurde dann über folgenden Antrag:

Die Jahresabrechnungen 96/97, 97/98, 98/99 und 99/2000 werden mit Feststellung der Einzelergebnisse von der Eigentümergemeinschaft beschlossen.

Für diesen Antrag stimmten zwei Eigentümer, dagegen stimmte der Antragsteller. Der Versammlungsleiter stellte fest, dass der Beschlussantrag damit angenommen sei.

Der Antragsteller hat mit Schriftsatz vom 5.12.2001, bei Gericht eingegangen am selben Tag, beim Amtsgericht beantragt, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 6.11.2001 zu TOP 2 für ungültig zu erklären, hilfsweise festzustellen, dass der Beschluss nicht zustande gekommen sei, und den Verwalter zu verpflichten, das Sitzungsprotokoll zu berichtigen. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 28.7.2003 festgestellt, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 6.11.2001 nicht zustande gekommen sei, und den Verwalter verpflichtet, das Sitzungsprotokoll entsprechend zu berichtigen. Gegen diesen Beschluss haben die Antragsgegner sofortige Beschwerde eingelegt. Der Antragsteller hat im Beschwerdeverfahren beantragt, die sofortige Beschwerde der Antragsgegner zurückzuweisen. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 2.6.2004 den Beschluss des Amtsgerichts aufgehoben und die Anträge des Antragstellers zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers. Der Antragsteller hat im Rechtsbeschwerdeverfahren beantragt:

1. Der Beschluss des Landgerichts vom 02.06.2004 wird aufgehoben.

2. Eine Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts.

Die Antragsgegner haben die Zurückweisung der sofortigen weiteren Beschwerde beantragt.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist begründet.

1. Der Antragsteller wiederholt zwar seinen Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses im Beschwerde- und Rechtsbeschwerdeverfahren nicht mehr wörtlich. Jedoch ergibt sich mit hinreichender Deutlichkeit, dass es Rechtsschutzziel des Antragstellers ist, eventuelle Wirkungen des Beschlusses zu beseitigen. Bei einer unrichtigen Feststellung des Abstimmungsergebnisses ist ein Beschluss nicht nichtig, sondern es liegt lediglich ein Anfechtungsgrund vor (BGH NJW 1988, 1844 und NJW 2001, 3339/3344). Eine interessengerechte Auslegung des Begehrens des Antragstellers ergibt deshalb, dass er den allein sachgerechten Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses weiterverfolgt.

2. Das Landgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:

Die Stimmen des Antragstellers seien bei der Feststellung des Beschlussergebnisses nicht zu berücksichtigen gewesen, da er rechtsmissbräuchlich gehandelt habe. Der Antragsteller habe keine hinreichenden Gründe dafür dargelegt, dass er die Beschlussvorlage abgelehnt habe. Die einzelnen Beanstandungen seien nicht durchgreifend.

Im Übrigen wird auf die Gründe des angefochtenen Beschlusses des Landgerichts Bezug genommen.

3. Die Ausführungen des Landgerichts halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a) Nach dem in der Teilungserklärung festgelegten Stimmrecht standen dem Antragsteller fünf Stimmen zu. Mit diesen Stimmen hat der Antragsteller gegen die Beschlussvorlage gestimmt. Für die Beschlussvorlage wurden nur zwei Stimmen abgegeben.

b) Die Stimmen des Antragstellers wären bei der Feststellung des Beschlussergebnisses zu berücksichtigen gewesen.

aa) Führt eine Regelung in einer Gemeinschaftsordnung dazu, dass ein Wohnungseigentümer durch sein Stimmenübergewicht die anderen Wohnungseigentümer majorisieren kann, so tritt dadurch keine Reduzierung des Stimmrechts ein, sondern es ist im Einzelfall zu prüfen, ob der Wohnungseigentümer durch seine Stimmrechtsausübung rechtsmissbräuchlich handelt. Dabei stellt die Majorisierung als solche noch keinen Rechtsmissbrauch dar, sondern sie wird erst rechtsmissbräuchlich, wenn weitere Umstände hinzutreten, die sich als Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft und damit gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung darstellen, wie etwa bei der Verschaffung unangemessener Vorteile oder der Bestellung eines persönlich ungeeigneten oder fachlich unfähigen Verwalters (vgl. BGH NJW 2002, 3704/3708).

bb) Gemessen an diesen Grundsätzen ist das Abstimmungsverhalten des Antragstellers nicht als rechtsmissbräuchlich zu werten.

(1) Dabei ist zu berücksichtigen, dass mehrere Abrechnungen in einer einheitlichen Beschlussvorlage zur Abstimmung gestellt wurden. Der Antragsteller hatte deshalb nicht die Möglichkeit, nur der einen oder anderen Abrechnung zuzustimmen. Der Antragsteller konnte im Rahmen der Abstimmung über die Abrechnungen seine Bedenken auch nicht auf einzelne Punkte einzelner Abrechnungen beschränken und den Abrechnungen teils zustimmen oder die Zustimmung versagen.

Für die Verneinung eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens ist es deshalb ausreichend, wenn in einer der Abrechnungen Auffälligkeiten vorhanden sind, die auch bei einem vernünftig denkenden und auf die Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmenden Versammlungsteilnehmer Bedenken gegen die Richtigkeit der Abrechnung erwecken können. Dabei kann eine falsche Beurteilung der Sach- oder Rechtslage für sich allein noch nicht ausreichen, um ein rechtsmissbräuchliches Verhalten zu begründen. Vielmehr muss sich im Abstimmungsverhalten ein Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft manifestieren. Der Senat ist deshalb nicht gehalten, abschließend über die Richtigkeit oder Unrichtigkeit der Abrechnungen zu entscheiden.

(2) Es liegen mehrere Umstände vor, die es auch für einen auf die Interessen der Gemeinschaft Rücksicht nehmenden Wohnungseigentümer vertretbar erscheinen lassen, dem Beschluss die Zustimmung zu versagen.

Es erscheint bereits zweifelhaft, ob der Beschluss über die Genehmigung der Abrechnung, die sich auch auf das Jahr 2000 erstreckt, von der Tagesordnung gedeckt ist, da das Jahr 2000 in der Einladung nicht erwähnt ist.

Hinsichtlich der Verteilung der Kabelgebühren erscheint es zumindest zweifelhaft, ob diese nach Wohneinheiten abgerechnet werden durften. Für eine in Abweichung von § 16 Abs. 2 WEG zulässige Kostenverteilung nach Wohneinheiten käme lediglich § 4 Nr. 2 Buchst. b GO in Betracht. Kabelgebühren sind jedoch dem Wortlaut nach keine Verbrauchskosten. Außerdem ist es nicht fern liegend, die Regelung dahin auszulegen, dass nur verbrauchsabhängige Kosten erfasst sein sollen, was durch die Bezugnahme auf Messvorrichtungen oder anderweitige Feststellungen erhärtet wird. Kabelkosten sind grundsätzlich nach § 16 Abs. 2 WEG umzulegen (vgl. BGH NJW 2004, 3413/3418).

Entsprechendes gilt für die Kosten der Müllabfuhr. Ob für die Regelung der Kostenverteilung für die Müllbeseitigung grundsätzlich eine Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung besteht, kann dahinstehen. Da der Bundesgerichtshof zwar einerseits eine Beschlusskompetenz für die Kostenverteilung von Wasser und Entwässerung bejaht (BGH NJW 2003, 3476), andererseits aber für die Kosten des Kabelanschlusses verneint (BGH NJW 2004, 3413/3418), kann es jedenfalls nicht als rechtsmissbräuchlich bezeichnet werden, wenn bei einer Verteilung nach einem beschlossenen Maßstab die Zustimmung verweigert wird. Mangels Beschlusskompetenz wäre nämlich der zur Kostenverteilung gefasste Beschluss nichtig (BGH NJW 2000, 3500).

In den Abrechnungen 1997/1998, 1998/1999 und 1999/2000 wird zudem für die Errechnung des Nachzahlungsbetrags jeweils ein "Kontostand" herangezogen. Das begegnet bereits deshalb Bedenken, da nicht ersichtlich ist, wie sich dieser Kontostand errechnet. Davon abgesehen gehören Rückstände aus früheren Abrechnungszeiträumen nicht in die Jahresabrechnung (BayObLGZ 1999, 176; BayObLG ZMR 2004, 355). Dabei handelt es sich bei den verfahrensgegenständlichen Abrechnungen nicht um lediglich informatorische Mitteilungen, sondern es soll eine Zahlungspflicht begründet werden. Dies ergibt sich daraus, dass der Nachzahlungsbetrag unter Einbeziehung der Kontostände ermittelt wurde, wohingegen eine Ausweisung des Überschusses oder Fehlbetrags für den jeweiligen Abrechnungszeitraum fehlt.

c) Da somit verständliche Gründe für die Ablehnung des Beschlussantrags vorliegen, kann ein Rechtsmissbrauch nicht angenommen werden.

4. Es entspricht der Billigkeit, die Antragsgegner als Unterlegene mit den Gerichtskosten zu belasten (§ 47 Satz 1 WEG). Für die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten besteht schon im Hinblick auf die unterschiedlichen Entscheidungen der Vorinstanzen keine Veranlassung (§ 47 Satz 2 WEG).

Die Festsetzung des Geschäftswerts ergibt sich aus § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung