Judicialis Rechtsprechung

I.

Die Antragsgegner sind seit 24.4.1998 Eigentümer zu je 1/2 eines Appartements in einer als Wohnungseigentum errichteten Hotelanlage, die von der Antragstellerin verwaltet wird. Der Bauträger des Projekts geriet vor Fertigstellung der Anlage in Konkurs. Die Erwerber der einzelnen Appartements führten in ihrer Mehrheit die Bauarbeiten zu Ende und nahmen dazu einen Kredit auf.

In der Eigentümerversammlung vom 2.5.1999 beschlossen die Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt (TOP) 2, das Darlehen von 1760000 DM durch eine Sonderumlage "nach Maßgabe der Stimmrechtsanteile (Miteigentumsanteile aller Sondereigentumseinheiten, ohne Infrastruktur = 8067 Miteigentumsanteile)" abzulösen.

Zu TOP 3 beschlossen die Wohnungseigentümer ferner, eine Sonderumlage zur Finanzierung der zusätzlichen/nachträglichen Aufwendungen für die Erwerbergemeinschaft von 375000 DM zu erheben. Mit Schreiben vom 19.5.1999 errechnete der damalige Verwalter entsprechend den 52 Miteigentumsanteilen der Antragsgegner deren Anteile an den Sonderumlagen mit 11344,99 DM und 2455,30 DM und forderte die Antragsgegner zur Zahlung auf.

In der Eigentümerversammlung vom 20.11.1999 beschlossen die Wohnungseigentümer zu TOP 2 eine Sonderumlage zur Finanzierung der Verwaltungskosten 1999 von insgesamt 161000 DM, von denen 134000 DM auf die Eigentümer der Appartements auf der Basis von 7942 Miteigentumsanteilen entfielen. Mit Schreiben vom 8.12.1999 errechnete der damalige Verwalter für die 52 Miteigentumsanteile der Antragsgegner einen Anteil von 877,36 DM.

In der Eigentümerversammlung vom 18.11.2000 wurde die Antragstellerin zu TOP 10 durch Mehrheitsbeschluss "ermächtigt und bevollmächtigt, in eigenem Namen mit Wirkung für und gegen die Gemeinschaft sämtliche Ansprüche der Eigentümer im außergerichtlichen und gerichtlichen Verfahren in Wohnungseigentumssachen geltend zu machen."

Da die Antragsgegner die angeforderten Beträge nicht bezahlten, hat die Antragstellerin im Januar 2001 in Verfahrensstandschaft für die übrigen Wohnungseigentümer beantragt, die Antragsgegner als Gesamtschuldner zu verpflichten, an die Wohnungseigentümer zu Händen der Antragstellerin 14677,65 DM nebst 8 % Zinsen hieraus seit 1.2.2000 zu zahlen.

Die Antragsgegner haben sich darauf berufen, sie hätten einer Fertigstellung ihres Hotelappartements nicht zugestimmt und an den Eigentümerversammlungen nicht teilgenommen; außerdem seien sie nicht im Grundbuch als Wohnungseigentümer eingetragen.

Mit Beschluss vom 5.3.2001 hat das Amtsgericht die Antragsgegner antragsgemäß zur Zahlung verpflichtet. Der Beschluss wurde ihnen mit einer Rechtsmittelbelehrung zugestellt. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat das Landgericht mit Beschluss vom 20.7.2001 zurückgewiesen. Der Beschluss wurde den Antragsgegnern am 10. und 11.8.2001 ohne Rechtsmittelbelehrung zugestellt.

Am 9.9.2001 ist beim Amtsgericht und beim Landgericht ein privatschriftliches Telefax der Antragsgegner eingegangen, mit dem sie Rechtsmittel eingelegt haben. Nach Hinweis des Senats, der den Antragsgegnern am 25.9.2001 zugestellt wurde, hat der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsgegner mit am 2.10.2001 eingegangenem Schriftsatz sofortige weitere Beschwerde eingelegt und Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragt. Die Antragsgegner begehren Aufhebung der Entscheidungen der Vorinstanzen und Abweisung des Zahlungsantrags.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist im wesentlichen unbegründet.

1. Der am 2.10.2001 eingegangene Schriftsatz ist von einem Rechtsanwalt unterzeichnet und stellt damit eine formwirksame sofortige weitere Beschwerde dar (§ 43 Abs. 1 WEG, § 29 Abs. 1 Satz 2 FGG). Diese Rechtsmittelschrift war zwar verspätet, aber den Antragsgegnern ist nach § 22 Abs. 2 FGG Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu erteilen. Denn wie der Bundesgerichtshof im Beschluss vom 2.5.2002 (BGHZ 150, 390 NJW 2002, 2171) klargestellt hat, hätte den Antragsgegnern von Verfassungs wegen vom Landgericht eine Rechtsmittelbelehrung erteilt werden müssen. Da dies unterblieben ist, gereicht es den Antragsgegnern nicht zum Verschulden, dass sie zunächst ein formunwirksames und verspätetes Rechtsmittel eingelegt haben. Wie der Antragsgegner in seiner eidesstattlichen Versicherung ausgeführt hat, zog er aus dem Fehlen einer Rechtsmittelbelehrung beim Beschluss des Landgerichts, anders als beim Beschluss des Amtsgerichts, den Schluss, dass für ein weiteres Rechtsmittel keine besonderen Anforderungen zu erfüllen seien. Damit wurde das Fehlen der Rechtsmittelbelehrung ursächlich für das Versäumen der Rechtsmittelfrist (vgl. Demharter NZM 2002, 673/675).

2. Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

Unbegründet seien Bedenken der Antragsgegner gegen die Zuständigkeit der Wohnungseigentumsgerichte und gegen die Antragsberechtigung der Antragstellerin. Auch der Einwand, sie seien der Erwerbergemeinschaft nicht beigetreten und würden deshalb für die Fertigstellung der Anlage nichts schulden, führe nicht zum Erfolg. Denn ausweislich der vorgelegten Auskunft des Grundbuchamts seien die Antragsgegner als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen und somit nach § 16 Abs. 2 WEG verpflichtet, auch die Kosten der Fertigstellung der Anlage mit zu tragen. Zutreffend habe das Amtsgericht dargelegt, dass die Fertigstellung der Anlage nach dem Konkurs des Bauträgers wirksam mit Mehrheit habe beschlossen werden können. Auf eine Mitgliedschaft in einer daneben bestehenden Erwerbergemeinschaft komme es nicht an. Die Umlagebeschlüsse seien bestandskräftig; Einwendungen gegen die Höhe der verlangten Beträge seien nicht vorgebracht. Die Antragsgegner befänden sich seit 1.2.2000 in Verzug, da die Antragstellerin ihnen zur Zahlung eine Nachfrist bis 31.1.2000 gesetzt habe. Die Höhe des Zinssatzes beruhe auf einem Eigentümerbeschluss vom 9.5.1998 zu TOP 6.

3. Die Entscheidung des Landgerichts hält bis auf den Ausspruch zu den Zinsen der rechtlichen Prüfung stand.

a) Anspruchsgrundlage für den geltend gemachten Zahlungsanspruch ist § 16 Abs. 2 WEG i.V.m. § 28 Abs. 2 WEG und den Eigentümerbeschlüssen über die Sonderumlage. Diese sind sachlich Ergänzungen zum Wirtschaftsplan für das betreffende Wirtschaftsjahr (BGHZ 108, 44/47). Sie dienen der Befriedigung von außergewöhnlichen oder nicht vorhergesehenen Finanzierungslücken, die im Lauf des Wirtschaftsjahrs auftreten. Der Beschluss über eine Sonderumlage muss entsprechend § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 WEG grundsätzlich die anteilmäßige Beitragsverpflichtung jedes einzelnen Wohnungseigentümers enthalten; er begründet dann eine Pflicht zur Vorschusszahlung für alle Wohnungseigentümer (BGHZ 108, 44/47). Der Senat hat es aber in Sonderfällen, insbesondere bei Beschlüssen über eine Sonderumlage, für zulässig erachtet, dass der Eigentümerbeschluss selbst nur den Verteilungsmaßstab festlegt, so dass der auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallende Teilbetrag durch eine einfache Rechenoperation zu ermitteln ist (BayObLG WuM 1997, 61, NZM 1998, 337; so auch KG NJW-RR 1991, 912, WuM 2002, 565). Diesen Anforderungen genügen die Eigentümerbeschlüsse über die Sonderumlagen vom 2.5.1999 und 20.11.1999. Sie geben die Zahl der an der Sonderumlage jeweils beteiligten Miteigentumsanteile an, so dass der auf die Antragsgegner entfallende Betrag durch Division der Gesamtsumme durch die beteiligten Miteigentumsanteile und anschließende Multiplikation mit den 52 Miteigentumsanteilen der Antragsgegner ohne weiteres zu errechnen ist.

Da die Eigentümerbeschlüsse über die Sonderumlagen bestandskräftig sind, können Einwendungen gegen die Höhe der Sonderumlagen nicht mehr berücksichtigt werden. Gründe für die Nichtigkeit dieser Beschlüsse sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Ob die Antragsgegner an den Eigentümerversammlungen teilgenommen haben, ist rechtlich unerheblich.

b) Auch der den Sonderumlagebeschlüssen zu Grunde liegende Eigentümerbeschluss, den unvollendeten Bau fertig zu stellen, ist bestandskräftig und bindet die Antragsgegner nach § 10 Abs. 3 WEG, auch wenn sie damals noch nicht Eigentümer gewesen sein sollten. Denn dann sind sie als Sondernachfolger des Bauträgers daran gebunden. Der Eigentümerbeschluss über die Fertigstellung des steckengebliebenen Baus ist auch nicht nichtig. Ein solcher Beschluss fällt unter Heranziehung des Rechtsgedankens des § 22 Abs. 2 WEG in die Beschlusszuständigkeit der Wohnungseigentümer und kann nach § 21 Abs. 3 WEG mit Mehrheit gefasst werden, wenn die Wohnanlage - wie hier - weitgehend, jedenfalls zu deutlich mehr als der Hälfte ihres endgültigen Werts hergestellt ist (vgl. OLG Frankfurt WuM 1994, 36; BayObLG WUM 1998, 556/567; Niedenführ/Schulze WEG 6. Aufl. § 22 Rn. 56). Ob ein solcher Eigentümerbeschluss im Einzelfall ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist eine andere Frage, die hier im Hinblick auf die Bestandskraft nicht zu entscheiden ist.

c) Eine Aufrechnung gegen den Anspruch auf Zahlung der Sonderumlagen wäre nur zulässig, wenn die Gegenforderungen aus Maßnahmen der Notgeschäftsführung entstanden oder anerkannt bzw. rechtskräftig festgestellt wären (BayObLG WE 1989, 106/107; Niedenführ/Schulze § 28 Rn. 142). Das ist hier nicht der Fall. Außerdem haben die Antragsgegner die zur Aufrechnung gestellten Forderungen nicht im einzelnen beziffert.

d) Die Berechtigung der Verwalterin, die Ansprüche aus den Sonderumlagebeschlüssen als Verfahrensstandschafterin der Wohnungseigentümer gerichtlich geltend zu machen, ergibt sich aus dem bestandskräftigen Eigentümerbeschluss vom 18.11.2000 zu TOP 10. Er schließt die Befugnis ein, Zahlung an die Wohnungseigentümer zu Händen des Verwalters zu verlangen.

e) Der rechtlichen Nachprüfung hält nicht stand die Entscheidung des Landgerichts über die Zinsen. Zwar ist es zutreffend, dass sich die Antragsgegner seit 1.2.2000 in Verzug befinden. Doch kann die Höhe des Zinssatzes nicht auf den Eigentümerbeschluss vom 9.5.1998 zu TOP 6 gestützt werden. Damals beschlossen die Wohnungseigentümer, dass für verspätete oder rückständige Zahlungen auf Anforderungen Verzugszinsen von 8 % zu zahlen seien. Damit wurde ein Beschluss gefasst, der von § 288 BGB in der damals geltenden Fassung abwich. Für einen Beschluss mit einem derartigen Inhalt fehlte aber den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz, so dass er nichtig ist (BGH NJW 2000, 3500/3501; Niedenführ/Schulze § 28 Rn. 136). Die im Eigentümerbeschluss vom 2.5.1999 zu TOP 2 enthaltene Verzinsungsregelung betrifft nach ihrer Formulierung eine Verzinsung zu Gunsten pünktlich zahlender Wohnungseigentümer, nicht aber eine Regelung des Verzugszinses.

Die Antragsgegner schulden demnach nur die gesetzlichen Verzugszinsen. Diese betragen gemäß § 288 Abs. 1 Satz 1 BGB in der damaligen Fassung 4 %. Daran hat das Gesetz zur Beschleunigung fälliger Zahlungen vom 30.3.2000 nichts geändert, weil nach Art. 229 § 1 Abs. 1 Satz 3 EGBGB auf Forderungen, die vor dem 1.5.2000 fälliggeworden sind, § 288 BGB in der bisherigen Fassung anwendbar bleibt (vgl. auch Niedenführ/ Schulze § 28 Rn. 135; Palandt/Heinrichs BGB 61. Aufl. § 288 Rn. 1).

4. Da die Antragsgegner Wohngeld schulden und ihr Verteidigungsvorbringen eindeutig unbehelflich ist, erscheint es angemessen, ihnen nach § 47 WEG die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung