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Beginn der Entscheidung

Gericht: Bayerisches Oberstes Landesgericht
Beschluss verkündet am 13.11.2003
Aktenzeichen: 2Z BR 159/03
Rechtsgebiete: WEG


Vorschriften:

WEG § 10
WEG § 16 Abs. 2
WEG § 28
1. Ermöglicht die Teilungserklärung durch eine Öffnungsklausel eine Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels, so muss die neue Regelung hinreichend bestimmt sein. Einen Wohnungseigentümer über Alternativen für die Kostentragung seines Wohnungseigentums entscheiden zu lassen, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

2. Die pauschale Festsetzung von Vorauszahlungsbeträgen nach Wohnungen bzw. Gewerbeeinheiten entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die endgültige Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen oder anderen Verteilungsschlüsseln vorzunehmen ist.


Gründe:

I.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Anlage, die von dem weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Die Gemeinschaftsordnung (GO) enthält in § 9 Nr. 6 und § 14 Nr. 2 zur Kostenverteilung verschiedene Umlegungsmaßstäbe für Betriebskosten, Verwaltungskosten, Versicherungen, Instandhaltungsrückstellung sowie Heizung und Warmwasserversorgung. In § 19 GO ist Folgendes bestimmt:

"Änderungen dieser Teilungserklärung können von der Eigentümerversammlung mit einer Dreiviertelmehrheit der Wohnungs-/Teileigentümer und mit Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger, solange diesen ein Grundpfandrecht am Grundstück oder an Miteigentumsanteilen verbunden mit dem Sondereigentum zusteht, beschlossen werden."

Die Antragstellerin, Frau B., betreibt eine Gaststätte, die übrigen Wohnungseigentümer vermieten ihre Wohnungen. Unter anderem durch den Ausfall von Mieteinnahmen geriet die Wohnungseigentümergemeinschaft in finanzielle Schwierigkeiten. Der frühere Verwalter wurde wegen fehlender Erstellung ordnungsgemäßer Abrechnungen abberufen. Zum neuen Verwalter wurde in der Eigentümerversammlung vom 25.8.2001 der weitere Beteiligte bestellt.

In dieser Eigentümerversammlung wurden unter Tagesordnungspunkt (TOP) 7 folgende Anträge angenommen:

1.) Gemeinkosten nach Eigentumsanteil-Schlüssel verrechnen. Frau B. über die Alternativen für die Gaststätte entscheiden lassen.

2.) Vorauszahlung jedes Wohnungseigentümers zur Deckung der laufenden Kosten ab 01.01.01 je Monat DM 70. Vorauszahlung für die Gaststätte zur Deckung der laufenden Kosten ab 01.01.01 je Monat DM 350.

Die Antragstellerin hat beim Amtsgericht unter anderem beantragt, diese Beschlüsse für ungültig zu erklären. Dem Antrag hat das Amtsgericht am 15.7.2002 stattgegeben. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat das Landgericht mit Beschluss vom 6.6.2003 den Beschluss des Amtsgerichts insoweit aufgehoben, als der Eigentümerbeschluss vom 25.8.2001 zu TOP 7 für unwirksam erklärt wurde. Außerdem hat es die Kostenentscheidung des Amtsgerichts abgeändert. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist begründet und führt zur Wiederherstellung der Entscheidung des Amtsgerichts.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Wegen der Öffnungsklausel in § 19 der Teilungserklärung habe die bestehende Vereinbarung über die Verteilung der Kosten in § 14 Nr. 2 GO durch Mehrheitsbeschluss abgeändert werden können. Eine Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger sei nicht erforderlich gewesen, da diese nur die dingliche Wirkung der Änderung betreffe. Durch den mehrheitlich gefassten Beschluss habe jedoch wirksam eine schuldrechtliche Verpflichtung begründet werden können. Die Festlegung pauschaler Vorauszahlungen für das Wohngeld 2001 sei wegen der bestehenden Notsituation der Wohnungseigentümergemeinschaft gerechtfertigt gewesen. Zureichende Unterlagen der früheren Hausverwaltung seien nicht vorhanden gewesen, so dass die auf der Grundlage von Erfahrungswerten geschätzten pauschalen Vorauszahlungen nicht zu beanstanden seien.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a) Dem zu Nr. 1 unter TOP 7 gefassten Beschluss mangelt es bereits an der erforderlichen Bestimmtheit. Ihm ist nicht zu entnehmen, was unter "Gemeinkosten" zu verstehen ist. Die Gemeinschaftsordnung enthält für verschiedene Kosten differenzierte Umlegungsmaßstäbe. Insbesondere bestimmt § 14 Nr. 2.5, dass die Kosten für Heizung und Warmwasserversorgung nach den gesetzlichen Bestimmungen ermittelt werden sollen. Diese Regelung kann nur dahin verstanden werden, dass sich nicht nur die Ermittlung, sondern auch die Kostenverteilung nach der Heizkostenverordnung richten soll. §§ 7, 8 HeizkostenV sehen aber eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung vor. Ob die Gemeinschaftsordnung auch insoweit abgeändert werden sollte, lässt sich dem angefochtenen Beschluss nicht entnehmen, zumal ausweislich der Niederschrift über die Eigentümerversammlung die Verrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten für die Gaststätte ausdrücklich erörtert wurde. Hierzu wurde die Antragstellerin aufgefordert, Zähler einbauen zu lassen. Das wäre sinnlos, wenn diese Kosten entgegen der Heizkostenverordnung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile abgerechnet würden. Nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht es auch, die Antragstellerin über die Alternativen für die Gaststätte entscheiden zu lassen. Es ist überhaupt nicht erkennbar, welche Alternativen hier zur Verfügung stehen und in welcher Weise die Antragstellerin hierüber entscheiden soll. Darüber hinaus entspricht es nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, Fragen der Kostenverteilung einem einzelnen Wohnungseigentümer zu übertragen. Schließlich ist auch nicht erkennbar, wie sich die Entscheidungsbefugnis der Antragstellerin mit der Festlegung einer Verteilung nach Miteigentumsanteilen vereinbaren lassen soll.

b) Auch der zu Nr. 2 unter TOP 7 gefasste Eigentümerbeschluss entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Dabei kann es dahinstehen, ob der Beschluss als ein solcher über einen unvollständigen Wirtschaftsplan oder als ein solcher über eine Sonderumlage anzusehen ist. Der Beschluss entspricht jedenfalls schon deshalb nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er unter keinem denkbaren Gesichtspunkt einem gültigen Verteilungsschlüssel entspricht. Die Kostenverteilung entspricht weder der Gemeinschaftsordnung noch dem unter Nr. 1 zu TOP 7 beschlossenen "Eigentumsanteil-Schlüssel". Entgegen der Auffassung des Landgerichts kann der Beschluss auch nicht mit der wirtschaftlichen Notlage und dem Fehlen verlässlicher Zahlen begründet werden. Die Wohnungseigentümer hätten, ohne dass dadurch ein unzumutbarer Aufwand für den neuen Verwalter entstanden wäre, eine Sonderumlage zur Schaffung der Liquidität beschließen können (vgl. z.B. Niedenführ/Schulze WEG 6. Aufl. § 28 Rn. 30). Dabei hätte es genügt, den Gesamtbetrag und die Verteilung nach Miteigentumsanteilen zu beschließen (BayObLG NZM 1998, 337). Für Liquiditätsumlagen enthält die Gemeinschaftsordnung keinen Verteilerschlüssel, so dass § 16 Abs. 2 WEG zu Anwendung kommt. Der Verwalter hätte dann unschwer anhand der Teilungserklärung die jeweiligen Beträge von den Wohnungseigentümern anfordern können.

Eine Verpflichtung der Wohnungseigentümer, Vorauszahlungen pauschal zu leisten, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn eine derartige Pauschalierung in der Gemeinschaftsordnung keine Stütze findet.

c) Wegen der Abänderung der landgerichtlichen Entscheidung in der Hauptsache sind auch die Kostenentscheidungen abzuändern. Das führt für die erste Instanz zur Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Kostenentscheidung. Die Gerichtskosten für das Verfahren vor dem Landgericht haben die Antragsgegner als Unterlegene zu tragen (§ 47 Satz 1 WEG). Für die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten besteht keine Veranlassung (§ 47 Satz 2 WEG). Ein materiell-rechtlicher Schadensersatzanspruch gegen den weiteren Beteiligten ist nicht gegeben. Der weitere Beteiligte wurde erst in der Eigentümerversammlung zum Verwalter bestellt. Er hatte deshalb keine ausreichende Gelegenheit, einen ordnungsmäßigen Wirtschaftsplan aufzustellen. Es ist auch nicht ersichtlich, dass der weitere Beteiligte die Beschlussfassung gerade mit diesem Inhalt unbedingt durchsetzen wollte. Er hat lediglich als Wohnungseigentümer wie die anderen Miteigentümer dem Beschluss zugestimmt.

3. Die Kostenentscheidung für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 47 WEG. Die Antragsgegner haben als Unterlegene die Gerichtskosten zu tragen. Für die Anordnung einer Erstattung außergerichtlicher Kosten besteht im Hinblick auf die unterschiedlichen Entscheidungen der Vorinstanzen keine Veranlassung.

Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG in Übereinstimmung mit der Festsetzung durch die Vorinstanz.



Ende der Entscheidung

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