Judicialis Rechtsprechung

I.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Der Antragstellerin gehört eine Erdgeschosswohnung mit einer vorgelagerten Terrasse, an der ihr ein Sondernutzungsrecht zusteht. An die Terrasse schließt eine Böschung an, die in den Garten führt.

Durch Eigentümerbeschluss vom 14.5.1998 gestatteten die Wohnungseigentümer der Antragstellerin, "auf eigene Kosten eine kleine Treppe mit Türchen gemäß der vorgelegten Zeichnung" von der Terrasse in den Garten anzulegen.

Im Jahr 2002 ersetzte die Antragstellerin die erneuerungsbedürftig gewordene, auf Grund des Eigentümerbeschlusses von 1998 errichtete Treppe. Zwischen den Beteiligten besteht Streit darüber, ob die erneuerte Treppe den Vorgaben des Eigentümerbeschlusses von 1998 entspricht.

Am 25.2.2003 beschlossen die Wohnungseigentümer unter Tagesordnungspunkt I 2a, dass die Antragstellerin die im Jahr 2002 vorgenommene Erweiterung der Treppe zurückzubauen habe und die Verwaltung beauftragt werde, den Anspruch auf Rückbau durchzusetzen.

Die Antragstellerin hat beantragt, den Eigentümerbeschluss für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat den Antrag am 4.6.2003 abgewiesen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragstellerin durch Beschluss vom 7.1.2004 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde.

II.

Das Rechtsmittel hat Erfolg. Es führt zur Ungültigerklärung des angefochtenen Eigentümerbeschlusses.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Der Eigentümerbeschluss sei hinreichend bestimmt. Eine Präzisierung, auf welches Maß die Treppe zu verkleinern sei, könne im Rahmen eines konkreten Beseitigungsverlangens vorgenommen werden. Ausreichend sei, dass eindeutig festgestellt werden könne, welche bauliche Veränderung beseitigt werden solle. Dies sei hier die Erweiterung der Treppe.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a) Der angefochtene Eigentümerbeschluss ist wegen fehlender inhaltlicher Bestimmtheit für ungültig zu erklären (§ 23 Abs. 4 WEG). Dabei kann offen bleiben, ob der Beschluss wegen des genannten Mangels nichtig oder nur anfechtbar ist (für Anfechtbarkeit BayObLG NZM 2002, 171; für Nichtigkeit KG OLGZ 1981, 307 f.; offen gelassen von BayObLGZ 1989, 13/17).

b) Eigentümerbeschlüsse sind objektiv und aus sich heraus auszulegen, weil sich ihr Inhalt auch nicht an der Versammlung teilnehmenden Wohnungseigentümern und späteren Rechtsnachfolgern aus der Niederschrift erschließen muss (vgl. BayObLG NJW-RR 2000, 603/605). Aus dem angefochtenen Eigentümerbeschluss ergibt sich nicht, in welchem Umfang die Treppe erweitert wurde und welche konkrete Erweiterung damit Gegenstand der Rückbauverpflichtung ist (vgl. BayObLGZ 1989, 13/17). Auch bei Einbeziehung der Niederschrift über die der Beschlussfassung vorausgehende Erörterung in der Eigentümerversammlung ergibt sich insoweit keine zweifelsfreie Klarheit. Da im vorliegenden Verfahren nicht geklärt werden konnte, ob überhaupt eine Erweiterung der Treppe vorgenommen wurde und welchen Umfang im Fall einer Erweiterung diese hat, kann diese Frage auch nicht in ein späteres Verfahren verlagert werden. Denn die Tatsache einer Erweiterung ist Voraussetzung für eine Verpflichtung zum Rückbau.

c) Der Inhalt des Eigentümerbeschlusses ist auch nicht bestimmbar, weil unter den Wohnungseigentümern streitig ist, welche der vorgelegten Skizzen Gegenstand des Eigentümerbeschlusses von 1998 war. Die maßgebende Skizze wurde nicht, wie dies geboten gewesen wäre, dem Protokoll beigefügt. Gegen eine Erweiterung der im Jahr 1998 errichteten Treppe sprechen die schriftlichen Zeugenaussagen, die von der Antragstellerin vorgelegt wurden. Darauf kommt es aber nicht entscheidend an. Es ist auch ohne Bedeutung, ob die Antragstellerin, wie der Antragsgegner zu 1 vorträgt, über Lichtbilder der ursprünglich errichteten Treppe verfügt und diese in treuwidriger Weise vorenthält. Denn die fehlende inhaltliche Bestimmtheit des Eigentümerbeschlusses wird dadurch nicht beseitigt.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG und die Geschäftswertfestsetzung auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung