Judicialis Rechtsprechung

2. Die Schenkung einer Eigentumswohnung an eine BGB-Gesellschaft, an der Minderjährige beteiligt sind, begründet nicht lediglich rechtliche Vorteile für die Minderjährigen.

I.

Die Beteiligte zu 1 ist Eigentümerin einer Eigentumswohnung, die mit einem Nießbrauch und einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Rückübertragung zu Gunsten der Mutter der Beteiligten zu 1 belastet ist.

Mit notariellem Vertrag vom 2.8.2002 gründeten die Beteiligte zu 1 und ihre minderjährigen Kinder (Beteiligte zu 2 - 4), letztere vertreten durch ihre Eltern, eine BGB-Gesellschaft mit dem Namen "M....- Grundbesitz L.-Straße - Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit teilweiser Haftungsbeschränkung". Zweck der Gesellschaft ist die Verwaltung, Nutzung und Erhaltung des Gesellschaftsvermögens sowie dessen Verwendung durch Vermietung. Als Gesellschaftsvermögen übertrug die Beteiligte zu 1 in Abschnitt B II der Urkunde mit Zustimmung der Nießbrauchs- und Vormerkungsberechtigten die Eigentumswohnung auf die BGB-Gesellschaft. Dabei übernahmen in Abschnitt B IV Nr. 1 die Erwerber u.a. den Nießbrauch und die Vormerkung zu Gunsten der Mutter der Beteiligten zu 1 einschließlich der zugrunde liegenden schuldrechtlichen Verpflichtungen.

In derselben Urkunde wurde in Abschnitt B V die Auflassung erklärt mit den Worten: "Die Beteiligten sind darüber einig, dass das Eigentum an dem übertragenen Grundbesitz auf die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus den Beteiligten zu 1 - 4, übergeht und im Grundbuch auf deren Namen überschrieben wird. Sie bewilligen und beantragen die entsprechende Eintragung in das Grundbuch."

Vom zuständigen Amtsgericht wurden für die Beteiligten zu 2 - 4 Ergänzungspfleger bestellt mit dem Wirkungskreis: "Abschluss des Gesellschaftsvertrages bezüglich einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (entsprechend der Verträge vor dem Notar B. vom 2.8.2002)." Die Ergänzungspfleger genehmigten am 27.9.2002 alle in der Urkunde vom 2.8.2002 abgegebenen Erklärungen; am 16.12.2002 wurden die Erklärungen der Ergänzungspfleger für die minderjährigen Kinder .... betreffend die Gründung von BGB-Gesellschaften vormundschaftsgerichtlich genehmigt.

Unter Vorlage all dieser Genehmigungen und einer Genehmigungserklärung der Nießbrauchs- und Vormerkungsberechtigten hat der Urkundsnotar am 7.2.2003 beim Amtsgericht - Grundbuchamt - u.a. die Eintragung des Eigentumswechsels beantragt.

Mit Zwischenverfügung vom 27.2.2003 hat das Amtsgericht - Grundbuchamt - beanstandet, dass der Wirkungskreis der drei Ergänzungspfleger und dementsprechend die vormundschaftsgerichtlichen Genehmigungen sich nur auf den Abschluss des Gesellschaftsvertrags und nicht auch auf die Übertragung des Grundbesitzes erstrecke und dass außerdem die Mitteilung der vormundschaftsgerichtlichen Genehmigung an die Vertragspartner und die Entgegennahme durch sie nicht nachgewiesen sei. Zur Vorlage ausreichender Bestellungen für die Ergänzungspfleger, erneuter Genehmigungserklärungen der Ergänzungspfleger, einer erweiterten vormundschaftsgerichtlichen Genehmigung und des Nachweises für Entgegennahme, Mitteilung und Annahme der vormundschaftsgerichtlichen Genehmigungen hat es eine Frist bis 30.3.2003 gesetzt. Nach Ablauf der Frist hat das Amtsgericht - Grundbuchamt - am 11.4.2003 die Eintragungsanträge abgewiesen. Dagegen haben die Beteiligten am 19.5.2003 Beschwerde eingelegt, die vom Landgericht am 6.6.2003 zurückgewiesen worden ist. Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten vom 27.6.2003.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Beschwerde sei unbegründet. Das Bayerische Oberste Landesgericht habe in Kenntnis der Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs vom 29.1.2001 (BGHZ 146, 341) die Grundbuchfähigkeit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts verneint. Dieser Rechtsprechung schließe sich die Kammer an.

Demnach habe das Amtsgericht die Eintragungsanträge zu Recht abgewiesen.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Gegenstand des Rechtsmittelverfahrens sind nach der Abweisung des Eintragungsantrags durch das Amtsgericht - Grundbuchamt - nicht nur die Beanstandungen in der Zwischenverfügung, sondern das Bestehen von Eintragungshindernissen jeder Art (vgl. Demharter GBO 24. Aufl. § 77 Rn. 17).

Daher ist nicht zu beanstanden, dass das Landgericht die Beschwerde gegen die Abweisung des Eintragungsantrags schon deshalb zurückgewiesen hat, weil eine Eintragung der BGB-Gesellschaft als Eigentümerin der Eigentumswohnung nach den Vorschriften der Grundbuchordnung nicht zulässig ist.

Wie der Senat in seinem Beschluss vom 31.10.2002 (BayObLGZ 2002, 330 = FGPrax 2003, 7 = Rpfleger 2003, 78) im Einzelnen dargelegt hat, stehen grundbuchrechtliche Vorschriften und Grundsätze der Eintragung einer BGB-Gesellschaft unter ihrem Namen entgegen. Als Eigentümer eines Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts können nur die Gesellschafter persönlich als Gesellschafter der BGB-Gesellschaft im Grundbuch eingetragen werden wie es seit Jahrzehnten in einer Vielzahl von Fällen geschehen ist.

Entgegen der Ansicht der weiteren Beschwerde kann der Eintragungsantrag in Abschnitt V der Notarurkunde vom 2.8.2002 nicht dahin ausgelegt werden, dass die Eintragung der Gesellschafter als neue Eigentümer der Eigentumswohnung beantragt wird. Nach der Formulierung der dinglichen Einigung, dass das Eigentum auf die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus ...., übergehen und .... auf deren Namen überschrieben werden soll, kann kein vernünftiger Zweifel daran bestehen, dass Eigentümer die BGB-Gesellschaft und nicht deren Gesellschafter werden soll und dass die entsprechende Eintragung im Grundbuch die BGB-Gesellschaft und nicht die Gesellschafter verlautbaren soll.

Dieses Eintragungshindernis kann aber nicht durch bloße Klarstellung oder Änderung des Eintragungsantrags beseitigt werden. Vielmehr muss auch die Auflassung dahin geändert werden, dass das Eigentum übergehen soll auf die Beteiligten zu 1 - 4 als Gesellschafter der BGB-Gesellschaft. Denn eingetragen werden kann als neuer Eigentümer nur derjenige, der Begünstigter der Auflassung ist.

b) Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass auch die in der Zwischenverfügung vom 27.2.2003 beanstandeten Eintragungshindernisse die Ablehnung des Eintragungsantrags rechtfertigen. Anders als in der Entscheidung des Oberlandesgerichts Schleswig vom 1.8.2001 (FamRZ 2003,55) geht es vorliegend nicht um eine Verfügung über ein Grundstück, das im Eigentum der Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft steht, sondern um die Übertragung des Eigentums von einer Einzelperson auf die Gesellschafter der BGB-Gesellschaft. Dieser Vorgang beinhaltet hinsichtlich der Beteiligten zu 2 - 4 eine Schenkung, da die Eigentumswohnung ohne Gegenleistung auf die Gesellschafter der BGB-Gesellschaft übergehen soll. Da die Schenkung einer Eigentumswohnung wegen des Eintritts in den Verwaltervertrag für den Beschenkten auch rechtliche Verpflichtungen mit sich bringt, begründet sie nicht lediglich einen rechtlichen Vorteil (OLG Hamm Rpfleger 2000, 449; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 12. Aufl. Rn. 3609). Die Haftung der Beteiligten zu 2 - 4 gegenüber dem Wohnungseigentumsverwalter kann auch nicht durch die Vereinbarungen des Gesellschaftsvertrags auf ihre Gesellschaftsbeteiligung beschränkt werden (vgl. BGHZ 142, 315).

Demnach können die Beteiligten zu 2 - 4 beim Erwerb der Eigentumswohnung nicht von ihren Eltern vertreten werden (§ 1629 Abs. 2 Satz 1, § 1795 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 BGB). Es bedarf der Bestellung von Ergänzungspflegern (§ 1909 BGB) auch für dieses Geschäft.

Die Ergänzungspfleger brauchen ihrerseits gem. § 1915 Abs. 1, § 1821 Abs. 1 Nr. 1 u. 4 BGB eine Genehmigung des Vormundschaftsgerichts, weil die Beteiligten zu 2 - 4 nach Abschnitt B IV Nr. 1 die bedingten Pflichten zur Rückübertragung der Eigentumswohnung auf die Nießbrauchsberechtigte übernehmen sollen (vgl. OLG Köln FGPrax 1998, 23).

Ende der Entscheidung