Judicialis Rechtsprechung

Den Wohnungseigentümern steht es frei, in der Gemeinschaftsordnung eine verbindliche Einberufungsfrist von zwei Wochen zu vereinbaren, die in dringenden Fällen auf drei Tage abgekürzt werden kann. Ob ein dringender Fall vorliegt, obliegt in erster Linie der tatrichterlichen Würdigung und ist durch das Rechtsbeschwerdegericht nur beschränkt nachprüfbar.

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Gründe:

I.

Die Antragsteller zu 1 bis 4 und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Die Wohnungseigentümer beschlossen am 24.11.2003, die Antragstellerin zu 5 vom 1.1.2004 bis 31.12.2005 zur Verwalterin zu bestellen.

Mit Schreiben von Freitag, den 5.12.2003, zur Post gegeben am Montag, den 8.12.2003, lud die weitere Beteiligte zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 18.12.2003 ein. Der Beschlussgegenstand wurde in diesem Schreiben wie folgt bezeichnet:

Aufhebung des Beschlusses ... der Eigentümerversammlung vom 24.11.2003.

Wiederbestellung der (= die weitere Beteiligte) zum Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Unter Tagesordnungspunkt (TOP) 2 beschlossen die Wohnungseigentümer am 18.12.2003, den Eigentümerbeschluss vom 24.11.2003 aufzuheben. Unter TOP 3 beschlossen sie, die weitere Beteiligte für die Zeit vom 1.1.2004 bis 31.12.2008 zur Verwalterin zu bestellen.

Die Antragsteller zu 1 bis 5 haben beantragt, die Eigentümerbeschlüsse vom 18.12.2003 für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 15.4.2004 den Anträgen der Antragsteller zu 1 bis 4 stattgegeben und den Antrag der Antragstellerin zu 5 abgewiesen. Das Landgericht hat am 28.7.2004 den Beschluss des Amtsgerichts dahin abgeändert, dass auch die Anträge der Antragsteller zu 1 bis 4 abgewiesen wurden. Den Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren hat das Landgericht auf 10.000 EURO festgesetzt. Gegen diesen Beschluss haben die Antragsteller zu 1 bis 4 sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Die Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner haben im eigenen Namen Geschäftswertbeschwerde eingelegt.

II.

Die Rechtsmittel haben keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

a) Ein Verstoß gegen die in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Einberufungsfrist liege nicht vor. Nach der dort getroffenen Regelung könne nämlich die grundsätzliche Ladungsfrist von zwei Wochen in dringenden Fällen und aus wichtigen Gründen auf drei Tage abgekürzt werden. Hier habe ein Eilfall vorgelegen, weil der Eigentümerbeschluss vom 24.11.2003 auf den Prüfstand habe gestellt werden sollen und die Aufnahme der Tätigkeit der Antragstellerin zu 5 als Verwalterin bereits für den 1.1.2004 vorgesehen gewesen sei.

b) Die Punkte, über die in der Eigentümerversammlung habe abgestimmt werden sollen, seien in dem Einladungsschreiben ausreichend bezeichnet gewesen; eine schlagwortartige Bezeichnung sei genügend.

c) Der Eigentümerbeschluss zu TOP 3 verstoße auch nicht gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Es liege nämlich im Ermessen der Wohnungseigentümer, die gesetzlich zulässige Bestellungsfrist von fünf Jahren voll auszuschöpfen.

d) Bei der Geschäftswertfestsetzung sei von der Möglichkeit des § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG Gebrauch gemacht worden.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Die Wohnungseigentümer haben in der Gemeinschaftsordnung eine verbindliche Einberufungsfrist von grundsätzlich zwei Wochen vereinbart; nach der Gemeinschaftsordnung kann allerdings die Ladungsfrist in dringenden Fällen und aus wichtigen Gründen auf drei Tage abgekürzt werden. Ob ein dringender Fall vorliegt, obliegt in erster Linie der tatrichterlichen Würdigung und ist durch das Rechtsbeschwerdegericht nur beschränkt nachprüfbar. Rechtsfehlerfrei ist das Landgericht zu dem Ergebnis gekommen, dass aufgrund der hier gegebenen Umstände, insbesondere aufgrund des durch den Eigentümerbeschluss vom 24.11.2003 anstehenden Verwalterwechsels zum 1.1.2004, der nochmals überprüft werden sollte, die Zwei-Wochen-Frist nicht hat eingehalten werden müssen.

Abgesehen davon erscheint die Auffassung der Antragsteller zu 1 bis 4 wenig einleuchtend, es hätte statt am 18.12.2003 auch noch am Wochenende vor Weihnachten oder zwischen dem 27.12.2003 und dem 30.12.2003 eine Eigentümerversammlung abgehalten werden können. Wenig überzeugend erscheint auch die Annahme der Rechtsbeschwerde, die beiden Wohnungseigentümer, die an der Eigentümerversammlung vom 18.12.2003 nicht teilgenommen hätten oder nicht vertreten gewesen seien, seien aufgrund der verkürzten Einberufungsfrist an der Teilnahme an der Eigentümerversammlung und einer Einflussnahme auf die Beschlussfassung der achtzehn erschienenen oder vertretenen Wohnungseigentümer gehindert gewesen und hätten tatsächlich das Abstimmungsergebnis beeinflusst.

b) Der Beschlussgegenstand ist, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, im Einladungsschreiben ausreichend bezeichnet worden. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die Gründe der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Die Zeit, für die die weitere Beteiligte im Eigentümerbeschluss vom 18.12.2003 zur Verwalterin bestellt worden ist, hält sich im gesetzlichen Rahmen, § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG. Es war nicht erforderlich, im Einladungsschreiben bei der Bezeichnung des Beschlussgegenstandes darauf hinzuweisen, dass die Bestellungszeit für die weitere Beteiligte fünf Jahre betragen sollte, während im Eigentümerbeschluss vom 24.11.2003 nur von einer Bestellungszeit von zwei Jahren ausgegangen wird.

c) Auch die übrigen Bedenken, die von der Rechtsbeschwerde gegen die Ordnungsmäßigkeit des Eigentümerbeschlusses vom 18.12.2003 vorgetragen werden, greifen nicht durch. Insbesondere liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass bei der Frage, ob die weitere Beteiligte erneut zur Verwalterin zu bestellen ist, die Höhe des Stammkapitals der Gesellschaft von maßgeblicher Bedeutung war, zumal diese nach ihren Angaben eine Betriebshaftpflichtversicherung in Höhe von 2,5 Mio. EURO abgeschlossen hatte.

Abgesehen davon ist das Stammkapital von der weiteren Beteiligten erst nach der Eigentümerversammlung vom 18.12.2003 herabgesetzt worden. Ob eine arglistige Täuschung der Wohnungseigentümer vorliegt, weil die Herabsetzung des Stammkapitals nur wenige Tage nach der Eigentümerversammlung vom 18.12.2003 erfolgte, kann dahingestellt bleiben. Jedenfalls fehlt es an einer Anfechtung der Stimmabgabe mit der Folge, dass der Mehrheitsbeschluss vom 18.12.2003 in Wegfall geraten könnte.

d) Auch die Geschäftswertbeschwerde ist nicht begründet. Grundsätzlich ist für die Anfechtung eines Beschlusses, mit dem ein Verwalter bestellt oder dessen Amtszeit verlängert wird, als Geschäftswert der Betrag anzusetzen, den der Verwalter für die Zeit seiner Bestellung als Vergütung bezieht. Dieser beläuft sich hier auf 26.484 EURO. Auch bei Anfechtung von Verwalterbestellungsbeschlüssen ist aber eine Herabsetzung des Geschäftswerts gemäß § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG möglich (BayObLG ZWE 2001, 107 f.; WuM 2001, 629). Mit dem Landgericht hält der Senat bei einer mittleren Wohnanlage wie hier in Abwägung der Interessen der Antragsteller gegen die der übrigen Beteiligten einen Geschäftswert von 10.000 EURO für angemessen.

3. Die Kostenentscheidung für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 47 WEG, § 31 Abs. 5 KostO. Die Geschäftswertfestsetzung für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 und 2 WEG.

Ende der Entscheidung