Judicialis Rechtsprechung

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage.

Dem Antragsteller gehört eine Wohnung; sein Miteigentumsanteil beträgt 79/10000. Der Antragsgegner zu 1 ist Eigentümer der überwiegend im Unter- und Erdgeschoss gelegenen Gewerbeeinheit; zu dieser gehören nach dem Wortlaut der Teilungserklärung auch Speicherabteile in zwei Häusern sowie Sondernutzungsbereiche; sein Miteigentumsanteil beträgt 3426/10000.

Zwischen den Beteiligten besteht seit Jahren Streit über das zulässige Ausmaß der gewerblichen Nutzung der dem Antragsgegner zu 1 gehörenden Einheit Nr. 47, über die Zulässigkeit dort durchgeführter Baumaßnahmen sowie über die Rechtmäßigkeit einer ausschließlichen Nutzung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Räumen und Einrichtungen durch den Antragsgegner zu 1 und über die Zulässigkeit gemeinschaftlicher Nutzung von Räumen, die zum Sondereigentum des Antragsgegners zu 1 gehören. Seit dem Jahr 1993 sind bezüglich dieser Streitpunkte umfangreiche Gerichtsverfahren anhängig. Ein im Jahr 1997 unternommener Versuch einer gütlichen Einigung scheiterte, nachdem das Landgericht mit Beschluss vom 18.1.2001 auf Antrag des Antragstellers einen entsprechenden Eigentümerbeschluss für ungültig erklärt hatte, weil der Antragsgegner zu 1 zu Unrecht zur Abstimmung zugelassen worden war und der Eigentümerversammlung die Beschlusskompetenz für die Einräumung eines Sondernutzungsrechtes für den Antragsgegner zu 1 gefehlt hatte.

Die Beteiligten führten daraufhin neue Vergleichsverhandlungen durch. In der Eigentümerversammlung vom 23.10.2001 wurde von den Wohnungseigentümern - ohne Beteiligung des Antragsgegners zu 1 - ein neuer Vergleichsvorschlag mit Mehrheit genehmigt.

Der Vergleichsvorschlag sieht u.a. Folgendes vor:

2. Baumaßnahmen

2.1 Die WEG genehmigt hiermit alle Baumaßnahmen und die Installierung aller technischen Einrichtungen....

2.3 Der jeweilige Eigentümer der Einheit Nr. 47 übernimmt für alle ... erfassten Baumaßnahmen die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung und gegebenenfalls auch Verkehrssicherung, und zwar unabhängig davon, ob sie Bestandteil seines Sondereigentums oder des Gemeinschaftseigentums sind, bzw. ob sie sich im räumlichen Bereich der Einheit Nr. 47 befinden oder außerhalb....

3. Sanierung Hofflächen

E. (= Antragsgegner zu 1) stellt die Gemeinschaft von den Kosten der Hofsanierung, die die Gemeinschaft nach Beschlusslage in Auftrag gibt, bis zu einem Betrag von DM 220000 brutto frei....

4. Nutzungsschranken für Einheit Nr. 47

5. Wechselseitige Vermietung

5.3 E. vermietet an die WEG die in Anlage 1 A gelb schraffiert dargestellten Flächen im Kellergeschoss ... sowie den... gekennzeichneten Müllraum jeweils auf die Dauer von 30 Jahren, beginnend mit dem 1.12.2001. Soweit E. danach an die WEG vermietete Flächen bereits mitnutzt, ist er hierzu auch während des Mietverhältnisses als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigt..

5.4 Die Wohnungseigentümergemeinschaft ihrerseits vermietet an E. die in Anlage ... dargestellten Flächen ebenfalls auf die Dauer von 30 Jahren, beginnend mit dem 1.12.2001.

5.6 Der jeweilige Mieter übernimmt die Mietsache, die er bereits in seinem Besitz hat, im bestehendem Zustand. Ansprüche jeglicher Art gegen den jeweiligen Vermieter wegen etwaiger Sach- und Rechtsmängel, die bereits bei Abschluss dieses Vergleichs vorhanden sein könnten, sind ausgeschlossen....

Der jeweilige Mieter ist auch zur Unterhaltung, Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsachen auf eigene Kosten verpflichtet. Soweit E. Mieter ist, gilt dies nur für die Bestandteile der Räume, die sondereigentumsfähig sind....

Die §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 536 a Abs. 1, Abs. 1 Nr. 1, 536 b, 536 d, 536 Abs. 3, 535 Abs. 1 Satz 3, 536 a Abs. 2 Nr. 2, 538 BGB werden insoweit abbedungen.

5.7. E. darf den Gebrauch der Mietsache nur an Mieter/ Pächter der Einheit Nr. 47 überlassen. Eine weitergehende Gebrauchsüberlassung ist unzulässig. § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB wird abbedungen.

5.8 Die von der WEG an E. zu leistende Miete beträgt insgesamt 5000 DM/Monat. Die von E. an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu leistende Miete beträgt insgesamt 5000 DM/Monat.

5.10 Zwischen den Beteiligten besteht Einigkeit, dass für die Vergangenheit wechselseitig keine Nutzungsentschädigung wegen unrechtmäßiger Raumnutzung geschuldet ist.

6. Speicher in den Häusern A 1 und A 3

6.1 E. überlässt der WEG die für die Speicherabteile nach Aufteilungsplan vorgesehenen Flächen in den beiden genannten Speicherbereichen unentgeltlich auf die Dauer von 30 Jahren mit Wirkung von 1.12.2001 zum Zwecke einer Speicherraumnutzung.

7. Salvatorische Klausel

8. Erledigung anderer Verfahren

9. Kostentragung

Der Antragsteller hat beantragt festzustellen, dass der Eigentümerbeschluss vom 23.10.2001 nichtig ist, hilfsweise, den Eigentümerbeschluss für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 15.5.2002 dem Hauptantrag stattgegeben. Das Landgericht hat am 27.1.2003 den Beschluss des Amtsgerichts aufgehoben und die Anträge abgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers.

II.

Das Rechtsmittel ist nicht begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Eigentümerbeschluss sei nicht wegen absoluter Beschlussunzuständigkeit der Eigentümerversammlung nichtig. Dies gelte insbesondere hinsichtlich der in dem Vergleich vorgesehenen wechselseitigen Vermietung. Trotz der beabsichtigten Mietdauer von 30 Jahren und der geplanten Verrechnung der wechselseitig geschuldeten Mieten liege ein Mietverhältnis und nicht die Einräumung eines Sondernutzungsrechtes vor. Es sei auch kein Scheingeschäft gegeben. Die Frage, ob einzelne Bedingungen des Mietvertrages angemessen seien und ordnungsmäßiger Verwaltung entsprächen, betreffe nicht die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung, sondern die inhaltliche Überprüfung des Beschlusses im Rahmen der Beschlussanfechtung.

Der Eigentümerbeschluss sei auch nicht für ungültig zu erklären, weil er ordnungsmäßiger Verwaltung nicht entspreche.

Die Vergleichsregelung sei vor dem Hintergrund zu sehen, dass dadurch die langjährigen, äußerst komplexen Rechtsstreitigkeiten zwischen dem Antragsgegner zu 1 und den übrigen Wohnungseigentümern einer abschließenden einvernehmlichen Gesamtlösung zugeführt würden. Ohne einen solchen Vergleich wäre die Eigentümergemeinschaft auf nicht absehbare Zeit mit den anhängigen, nicht abgeschlossenen Gerichtsverfahren mit möglicherweise erheblichen wirtschaftlichen Folgen belastet.

Der Ausgang der Rechtsstreitigkeiten sei ungewiss; das Bestreben, diese durch einen Vergleich mit zwangsläufig damit verbundenen Zugeständnissen gegenüber dem Antragsgegner zu 1 zu beenden, sei daher als sachgerecht zu bewerten.

Bei der inhaltlichen Ausgestaltung der Vergleichsregelung und dem Umfang des für erforderlich gehaltenen Nachgebens gegenüber dem Antragsgegner zu 1 sei den Wohnungseigentümern ein weiter Ermessensspielraum einzuräumen. Dies gelte insbesondere für die Frage, welchen Wert die Eigentümergemeinschaft dem Interesse an der Nutzungsmöglichkeit der jeweiligen Flächen beimesse. Die Vereinbarung, dass trotz des erheblichen Größenunterschieds der wechselseitig vermieteten Flächen (rund 50 m² Mietfläche für die Wohnungseigentümer gegenüber rund 230 m² für den Antragsgegner zu 1) jeweils dieselbe Miete zu zahlen sei, könne daher nicht von vornherein als unangemessen bezeichnet werden.

Die Wohnungseigentümer hätten in nachvollziehbarer Weise dargelegt, dass die Nutzung der Räume, deren Anmietung durch die Wohnungseigentümer beabsichtigt sei (Müllraum, Elektrozähler- und Wasseranschlussraum sowie zwei weitere Elektrozählerräume), auf Grund der darin untergebrachten technischen und sonstigen Versorgungseinrichtungen für die Gemeinschaft von wesentlicher Bedeutung sei. Es sei deshalb nicht zu beanstanden, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer der Beibehaltung der Nutzungsmöglichkeit dieser Räume einen weit höheren Wert beimesse als der Möglichkeit einer unmittelbaren Eigennutzung der an den Antragsgegner zu 1 vermieteten Gemeinschaftsflächen. Die Vereinbarung einer 30-jährigen Mietdauer und damit die Schaffung einer langjährigen Sicherheit liege somit auch im Interesse der Eigentümergemeinschaft.

Abgesehen davon sei die Vereinbarung eines Mietzinses in gleicher Höhe auch im Zusammenhang mit den übrigen Regelungen des beabsichtigten Vergleichs zu sehen. Den Wohnungseigentümern werde nämlich zusätzlich vom Antragsgegner zu 1 unentgeltlich das Recht zur Nutzung der Speicherräume eingeräumt. Darüber hinaus verpflichte sich der Antragsgegner zu 1 zur Übernahme der Kosten der Hofsanierung bis zu einem Betrag von 220000 DM. Insgesamt stünden somit den Leistungen der Wohnungseigentümer an den Antragsgegner zu 1 durchaus nennenswerte Gegenleistungen gegenüber.

Im Übrigen sei zu berücksichtigen, dass der Antragsgegner zu 1 über mehr als 1/3 der Miteigentumsanteile der Wohnungseigentümergemeinschaft verfüge und somit hinsichtlich der von ihm angemieteten Räume in erheblichem Umfang an der von der Vermieterseite zu erbringenden Leistung selbst beteiligt sei.

Hinsichtlich des Verzichts auf Nutzungsansprüche für die Vergangenheit sei zu berücksichtigen, dass auch dieser Verzicht wechselseitig sei. Abgesehen davon sei nicht geklärt und in dem anhängigen Verfahren strittig, ob den Wohnungseigentümern überhaupt solche Nutzungsansprüche zustehen.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Das Landgericht geht zutreffend davon aus, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht die Beschlusskompetenz zur Billigung des Vergleichsvorschlags fehlt.

Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung begründet werden (BGHZ 145/158 = NJW 2000, 3500). Demgegenüber kann über die Vermietbarkeit von im Gemeinschaftseigentum stehenden Räumen einer Wohnungseigentumsanlage im Wege der Gebrauchsregelung durch Mehrheitsbeschluss entschieden werden, soweit nicht eine Vereinbarung entgegensteht und den Wohnungseigentümern kein Nachteil erwächst (BGH ZMR 2000, 845; BayObLGZ 1999, 337).

Da die Einräumung eines Sondernutzungsrechts am gemeinschaftlichen Eigentum durch Mehrheitsbeschluss unzulässig ist, eröffnet die Vermietung von Teilen des Gemeinschaftseigentums auf der Grundlage eines Mehrheitsbeschlusses für die Wohnungseigentümer die Möglichkeit, in geeigneten Fällen ähnliche Wirkungen zu erzielen wie durch die Einräumung eines Sondernutzungsrechts (Kreuzer DWE 2000, 6/12; Niedenführ LM H. 1/2001 Bl. 196). Die rechtliche Stellung des Mieters von Teilen des Gemeinschaftseigentums ist zwar schwächer als die eines Sondernutzungsberechtigten, sie kann aber je nach Interessenlage durchaus ausreichend sein.

Entscheiden sich die Wohnungseigentümer für die Vermietung und nicht für die Einräumung eines Sondernutzungsrechts, weil eine Vereinbarung unter den Wohnungseigentümern nicht zu erreichen ist, so liegt kein Rechtsmissbrauch vor. Rechtsmissbräuchlich handelt, wer von einer vom Gesetzgeber gewollten Gestaltung zum Erreichen bestimmter wirtschaftlicher Ziele nicht Gebrauch macht, sondern hierfür einen ungewöhnlichen Weg wählt, auf dem nach den Wertungen des Gesetzgebers das Ziel nicht erreichbar sein soll. Ein solcher Fall liegt hier nicht vor.

Es sind auch keine Anhaltspunkte dafür gegeben, dass die beabsichtigte Vermietung nur zum Schein getroffen sein könnte (§ 117 BGB) und das Mietverhältnis deshalb als Scheingeschäft zu werten wäre.

Der Vertrag wird in dem Vergleichsvorschlag eindeutig als Mietvertrag bezeichnet. Die Hauptpflichten der Vertragsparteien, nämlich das Überlassen einer bestimmten Mietsache zur Nutzung und die Höhe der zu entrichteten Miete sind klar und eindeutig vereinbart. Auch die einem Mietvertrag immanente zeitliche Begrenzung ist vorgesehen, da die Vermietung auf die Dauer von 30 Jahren gelten soll.

b) Der Eigentümerbeschluss ist auch nicht für ungültig zu erklären. Dem Landgericht ist darin zu folgen, dass der angefochtene Eigentümerbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Die tatrichterliche Würdigung, dass die Billigung des Vergleichsvorschlags eine vertretbare Entscheidung der Wohnungseigentümer darstellt und sich damit im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung hält, lässt keinen Rechtsfehler erkennen.

Es spricht nichts Grundsätzliches dagegen, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung wirksam beschließen, gerichtliche Verfahren nicht unter allen Umständen bis zu einer rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung - möglicherweise durch mehrere Instanzen - zu Ende zu führen, sondern durch Vergleich abzuschließen. Der Vergleich muss aber seinem Inhalt nach unter Berücksichtigung aller Umstände als angemessen, zumindest aber als vertretbar anzusehen sein (vgl. BayObLG Beschluss vom 2.7.1981 - BReg 2Z 53/80; NJW-RR 2000, 379 f.). Das Landgericht hat dies hier rechtsfehlerfrei bejaht. Die Einwendungen des Antragstellers dagegen greifen nicht durch.

(1) Die Behauptung des Antragstellers, dass der Antragsgegner zu 1 an die Wohnungseigentümer überhaupt keine Räume vermiete, entspricht nicht den Tatsachen, wie sich aus Nr. 5.3 des Vergleichsvorschlags ergibt. Die Regelung, dass der Antragsgegner zu 1 berechtigt ist, an die Wohnungseigentümer vermietete Flächen als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft mit zu nutzen, entspricht der Rechtslage und schließt nicht aus, dass eine Vermietung tatsächlich vorliegt.

(2) Die Wohnungseigentümer mieten vom Antragsgegner zu 1 Elektrozählerräume, einen Wasseranschlussraum und einen Müllraum. Es ist somit nicht richtig, dass der Antragsgegner zu 1 den Wohnungseigentümern praktisch nur den Zugang zu "Durchleitungen", die keinerlei Flächen beanspruchten und ohnehin den Wohnungseigentümern zustünden, eröffne. Im Übrigen tragen die Antragsgegner zu 2 schlüssig vor, sie hätten ein großes Interesse an der Rechtsklarheit, jederzeit ein unstreitiges Zugangsrecht zu der im Sondereigentum des Antragsgegners befindlichen Infrastruktur zu haben.

(3) Der Wertung des Antragstellers, die vom Antragsgegner zu 1 den Wohnungseigentümern vermieteten Speicherräume seien "Kriechspeicher ohne Nutzwert", kann nicht gefolgt werden. Die Antragsgegner zu 2 haben unwiderlegt vorgetragen, dass viele Wohnungen über keine Abstellmöglichkeiten verfügten; als Abstellraum sind die Speicher somit ohne weiteres nutzbar.

(4) Nicht richtig ist ferner die Behauptung des Antragstellers, ein Nachgeben des Antragsgegners zu 1 im Rahmen eines Vergleichs sei es nicht, wenn dieser die Kosten der Hofsanierung bis zu einem Betrag von 220000 DM übernehme, weil er dazu ohnehin verpflichtet sei. Gerade diese Frage ist zwischen den Beteiligten strittig.

(5) Nachvollziehbare Anhaltspunkte, der Abschluss des Vergleichs bedeute für die Wohnungseigentümer in einem Zeitraum von 48 Jahren einen Gesamtverlust in Höhe von 3658193 EUR, lassen sich den rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Landgerichts nicht entnehmen.

(6) Bei alledem ist zu berücksichtigen, dass das Landgericht zutreffend darauf hingewiesen hat, es sei eine Gesamtschau vorzunehmen und das Ergebnis erscheine in Abwägung der allseitigen Interessen hinnehmbar. Dem Zweck einer gütlichen Einigung würde es widersprechen, wenn im vorliegenden Verfahren untersucht würde, wie die anhängigen Rechtsstreitigkeiten ausgegangen wären.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG, die Geschäftswertfestsetzung auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung