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Bayerisches Oberstes Landesgericht

BESCHLUSS

Der 2. Zivilsenat des Bayerischen Obersten Landesgerichts hat unter Mitwirkung des Präsidenten Dr. Tilch sowie der Richter Lehr und Demharter

am 2. März 2000

in der Grundbuchsache

Eintragung einer Sicherungshypothek

beschlossen:

Tenor:

Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten werden der Beschluß des Landgerichts Memmingen vom 2. Dezember 1999 und die Zwischenverfügung des Amtsgerichts - Grundbuchamt - Memmingen vom 20. Oktober 1999 aufgehoben.

Gründe:

I.

Die Beteiligte zu 1, die Gemeinde R., verkaufte mit notariellem Vertrag vom 3.12.1998 im Rahmen des sogenannten "Einheimischenmodells" ein Grundstück an die Beteiligten zu 2. In Abschnitt 15 der Kaufvertragsurkunde ist bestimmt, daß die Erwerber das Grundstück auf die Dauer von zehn Jahren ab Vertragsschluß nicht an Dritte weiterveräußern dürfen. Weiter heißt es, daß die Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum "von der Gemeinde R. in diesem Baugebiet nicht gewünscht" sei; die Beteiligten zu 2 verpflichten sich daher, "eine Aufteilung nach dem WEG bezüglich der Vertragsfläche samt dem dort bestehenden Gebäude auf die Dauer von zehn Jahren nicht durchzuführen". Weiter ist in der Urkunde bestimmt:

Werden diese Verpflichtungen nicht eingehalten, so kann die Gemeinde R. nach ihrer Wahl innerhalb von zwei Jahren ab Kenntnis vom erfolgten Verstoß gegen vorstehende Vereinbarungen verlangen:

a)

daß das Grundstück samt Gebäude bzw. das Vertragsobjekt an sie oder einen von der Gemeinde benannten Erwerber übertragen wird, und zwar gegen Ersatz der Erstehungskosten...

b)

oder daß der Erwerber an die Gemeinde eine Vertragsstrafe von 50.000,-- DM zu bezahlen hat, welche innerhalb von zwei Monaten nach dem Abschluß des Veräußerungsvertrages bzw. der Vornahme der Teilungserklärung zu entrichten ist. Zinsen fallen bis dahin nicht an. Danach ist dieser Betrag mit 8 % p.a. über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank zu verzinsen, höchstens jedoch mit 18 % p.a. Diese Zinsen sind sofort nach der durch den Gläubiger erfolgten Kündigung fällig.

In Abschnitt 16 der Urkunde bewilligten die Beteiligten zu 2 zur Sicherung des Anspruchs der Beteiligten zu 1 auf Rückübertragung des Grundstücks die Eintragung einer Vormerkung; zur Sicherung des Anspruchs auf die Vertragsstrafe bestellten sie im gleichen Rang mit der Vormerkung eine Sicherungshypothek von 50.000 DM mit einem Höchstzins von 18 % jährlich. Die Beteiligten zu 2 bewilligten in der Urkunde auch, die Vormerkung und die Sicherungshypothek in das Grundbuch einzutragen.

Nach Erklärung der Auflassung hat der Verfahrensbevollmächtigte gemäß § 15 GBO beantragt, diese und die in Abschnitt 16 der Urkunde vom 3.12.1998 bestellten Rechte in das Grundbuch einzutragen. Das Grundbuchamt hat die Anträge mit Zwischenverfügung vom 20.10.1999 beanstandet. Der Beginn der Verzinsung der durch die Hypothek gesicherten Forderung müsse sich anhand der Eintragungsunterlagen zweifelsfrei bestimmen lassen. Außerhalb der Eintragungsbewilligung liegende Umstände dürften nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar seien. Soweit die Verzinsungspflicht zwei Monate nach Abschluß des Veräußerungsvertrags bzw. Errichtung der Teilungserklärung beginne, könne ein nachrangig Berechtigter aber nicht anhand dieser Unterlagen schon bei Bestellung seines Rechts den Umfang der vorgehenden Sicherungshypothek abschätzen. Erforderlich sei daher eine Erklärung, mit der der Zinsbeginn nach den genannten Kriterien bestimmt oder bestimmbar angegeben werde.

Die Beteiligten haben gegen die Zwischenverfügung Beschwerde eingelegt, die das Landgericht mit Beschluß vom 2.12.1999 zurückgewiesen hat. Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten.

II.

Das Rechtsmittel ist zulässig und begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die Beschwerde sei nicht begründet. Daß das Datum des Zinsbeginns in der Eintragungsbewilligung bestimmt zu bezeichnen sei oder sich aus ihr jedenfalls in Verbindung mit jedermann zugänglichen Erkenntnisquellen bestimmen lassen müsse, bezweifelten grundsätzlich auch die Beteiligten nicht. Dies sei hier aber nicht der Fall. Der Zinsbeginn knüpfe an den Abschluß des Veräußerungsvertrags oder die Errichtung der Teilungserklärung und infolge des Wahlrechts der Beteiligten zu 1 auch daran an, daß dieses Wahlrecht entsprechend ausgeübt werde. Wenn sich auch der Zeitpunkt des Abschlusses des Veräußerungsvertrags oder der Errichtung der Teilungserklärung möglicherweise noch aus allgemein zugänglichen Erkenntnisquellen bestimmen lasse, so sei dies für die Ausübung des Wahlrechts der Beteiligten zu 1 nicht der Fall.

Eine andere Beurteilung sei entgegen der Auffassung der Beteiligten auch nicht deswegen angezeigt, weil eine bedingte Hypothekenbestellung vorliege. Unabhängig davon, ob eine solche anzuerkennen sei, verlange der Zweck des Grundbuchs, auf sicherer Grundlage bestimmte und eindeutige Rechtsverhältnisse zu schaffen, einen unzweifelhaft geäußerten Willen, ein bedingtes Grundpfandrecht zu bestellen. Ein derartiger Wille könne den vertraglichen Formulierungen nicht entnommen und auch nicht daraus gefolgert werden, daß die Hypothek der Sicherung eines Vertragsstrafenversprechens diene.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Der Eintragung der Verzinsungspflicht mit dem von den Beteiligten zu 2 bewilligten Inhalt steht kein Hindernis im Wege.

a) Die Beteiligten zu 2 verpflichteten. sich in dem notariellen Vertrag im Rahmen eines echten Wahlschuldverhältnisses im Sinne von §§ 262 ff. BGB, an die Beteiligte zu 1 unter bestimmten Voraussetzungen eine Vertragsstrafe von 50.000 DM nebst Zinsen zu zahlen. Sie bestellten zur Sicherung des Anspruchs der Beteiligten zu 1 eine Sicherungshypothek in Höhe von 50.000 DM mit einem Höchstzins von 18 % jährlich. Die Bestellung einer Hypothek für eine Geldforderung aus einem Wahlschuldverhältnis ist zulässig, auch wenn nur eine der wahlweise geschuldeten Leistungen eine Geldzahlung darstellt (vgl. Haegele/Schöner/Stöber GBR 11. Aufl. Rn. 1931). Entgegen der Ansicht des Landgerichts stellt die Ausübung des Wahlrechts durch die Beteiligte zu 1 als Gläubigerin keine weitere, den Zinsbeginn betreffende Bedingung dar; sie bewirkt nur, daß sich das Schuldverhältnis nunmehr auf eine der geschuldeten Leistungen beschränkt, der bisher unbestimmte Gegenstand der Leistung bestimmt wird (vgl. Staudinger/Selb BGB 13. Aufl. § 262 Rn. 15). Die gewählte Leistung gilt dann nach § 263 Abs. 2 BGB als die von Anfang an allein geschuldete, so daß bei einer verzinslichen Forderung auch Zinsen von Anfang an verlangt werden können (vgl. OLG München NJW-RR 1998, 1189 f.). Dies ist nicht mit einer bedingten Forderung gleichzusetzen (Staudinger/Selb § 262 Rn. 9); der durch die Wahlschuld geschaffene Schwebezustand ist eher vergleichbar mit dem Rechtszustand bei einem etwa wegen noch fehlender Genehmigung schwebend unwirksamen Vertrag. Eine solche Rechtslage nimmt das Gesetz aber in Kauf.

b) Der. Anspruch auf die Vertragsstrafe ist aufschiebend bedingt dadurch, daß die Beteiligten zu 2 das gekaufte Grundstück innerhalb von zehn Jahren an Dritte weiterveräußern oder gemäß § 8 Abs. 1 WEG in Wohnungs- oder Teileigentum aufteilen. Diese bedingte Forderung soll hier durch eine unbedingte Hypothek gesichert werden. Der Ansicht des Landgerichts, daß sich dies (bedingte Forderung/unbedingte Hypothek) aus der Eintragungsbewilligung nicht klar ergebe, vermag der Senat nicht zu teilen. Gemäß § 1113 Abs. 2 BGB kann eine Hypothek auch für eine bedingte Forderung bestellt werden. Bedingungen der in der Urkunde vereinbarten Art werden häufig bei Ansprüchen auf Rückübereignung von Grundstücken vereinbart, die durch Auflassungsvormerkung gesichert sind; sie begegnen unter dem Gesichtspunkt des das Grundbuchrecht beherrschenden Bestimmtheitsgrundsatzes auch keinen Bedenken bei Geldforderungen, die durch eine Hypothek gesichert werden sollen (vgl. BayObLGZ 1997, 246 f.).

c) Die aufschiebende Bedingung erstreckt sich auch auf die Zinsforderung; Zinsen in Höhe von jeweils 8 % über dem Jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank (seit dem 1.1.1999 Basiszinssatz, vgl. § 1 Abs. 1 des Diskontsatz-Überleitungs-Gesetzes vom 9.6.1998, BGBl I S. 1242, i.V.m. der Basiszinssatz- und Bezugsgrößenverordnung vom 10.2.1999, BGBl I S. 139) sind nach Abschnitt 15b der Vertragsurkunde von einem Zeitpunkt an zu entrichten, der zwei Monate nach Abschluß des Veräußerungsvertrags oder Errichtung der Teilungserklärung liegt; damit ist auch der Zinsbeginn von einem künftigen ungewissen Ereignis, also von einer Bedingung, abhängig gemacht.

d) Der Inhalt eines dinglichen Rechts muß bestimmt oder eindeutig bestimmbar sein. Bei einer Hypothek zur Sicherung einer verzinslichen Forderung oder bei einer verzinslichen Grundschuld gehört zum Inhalt des dinglichen Rechts außer dem Zinssatz auch der Zeitpunkt des Beginns der Verzinsungspflicht. Soweit dieser Zeitpunkt nicht kalendermäßig bestimmt ist, muß er jedenfalls bestimmbar sein; die Bestimmung muß dabei grundsätzlich anhand der Eintragungsbewilligung in Verbindung mit jedermann zugänglichen Erkenntnisquellen möglich sein (BayObLGZ 1995, 271/273; 1999, 198/199 f.; BGHZ 129, 1/3 f). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist es für die Bestimmbarkeit des Umfangs einer Grundstücksbelastung ausreichend, daß die höchstmögliche Belastung aus dem Eintragungsvermerk selbst oder in Verbindung mit der Eintragungsbewilligung für jeden Dritten ohne weiteres erkennbar ist. Dann genügt es, daß der Umfang der tatsächlichen Belastung in einem bestimmten Zeitpunkt aufgrund jederzeit feststellbarer objektiver Umstände bestimmbar ist (BGHZ 35, 22/26; 130, 342/345 f.; BayObLGZ 1999, 198/200). Nach diesen Grundsätzen ist im vorliegenden Fall eine ausreichende Bestimmbarkeit hinsichtlich des Zinsbeginns gegeben. Als frühestmöglicher Zeitpunkt für den Zinsbeginn kommt der 3.2.1999 als der Tag in Betracht, der zwei Monate nach Abschluß des notariellen Kaufvertrags vom 3.12.1998 liegt. Damit ist der höchstmögliche dinglich gesicherte Zinsbetrag festgelegt. Ab wann Zinsen tatsächlich geschuldet sind, ist anhand der Vereinbarungen im Vertrag vom 3.12.1998 objektiv feststellbar.

Ende der Entscheidung