Judicialis Rechtsprechung

I.

Die Beteiligten, ein Ehepaar, sind Miteigentümer zu je 1/2 eines Hausgrundstücks. Mit notarieller Urkunde vom 7.8.2002 begründeten sie gemäß § 8 WEG an dem bestehenden Wohnhaus und einem zu errichtenden Neubau Wohnungs- und Teileigentum in der Weise, dass mit einem Miteigentumsanteil von 1/2 das Sondereigentum an den Wohnräumen im Haupthaus mit Schuppen (Wohnungseigentum Nr. 1) und mit dem anderen Miteigentumsanteil von 1/2 das Sondereigentum an den Räumen im Nebengebäude (Teileigentum Nr. 2) verbunden sein sollte.

Der Aufteilungsplan für das Kellergeschoß unter dem Wohngebäude sieht vier Räume als Sondereigentumsräume des Wohnungseigentums Nr. 1 und einen im Gemeinschaftseigentum stehenden Raum vor, der mit "Heizung, Tankraum" (im Folgenden Heizungsraum) bezeichnet ist. Dieser Heizungsraum kann über eine Außentreppe erreicht werden, wenn man den als Waschküche bezeichneten Raum und einen anschließenden Flur durchschreitet.

Die Teilungserklärung enthält folgende Gebrauchsregelung:

Die im Sondereigentum des Wohnungseigentums Nr. 1 stehende Waschküche und der anschließende Flur kann vom Raumeigentümer Nr. 2 als Durchgang zum gemeinsamen Heizungs-/Tankraum zu Kontrollzwecken oder für Reparaturarbeiten betreten werden.

Die Beteiligten haben beim Amtsgericht - Grundbuchamt - den Vollzug der Teilungserklärung im Grundbuch beantragt.

Das Amtsgericht - Grundbuchamt - beanstandete zunächst mit Zwischenverfügung vom 21.8.2002, dass an den Räumen, die den Zugang zum Heizungsraum bildeten, kein Sondereigentum begründet werden könne. Diese Zwischenverfügung wurde vom Landgericht am 23.1.2003 aufgehoben, weil die Änderung der Teilungserklärung nicht durch Zwischenverfügung aufgegeben werden könne. Zugleich billigte das Landgericht die Rechtsansicht des Amtsgerichts.

Daraufhin hat das Amtsgericht - Grundbuchamt - die Eintragungsanträge am 10.6.2003 abgewiesen. Die Beschwerde der Beteiligten hat das Landgericht mit Beschluss vom 1.8.2003 zurückgewiesen. Mit ihrer weiteren Beschwerde verfolgen die Beteiligten ihre Eintragungsanträge weiter.

II.

Das Rechtsmittel der Beteiligten hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat unter Bezugnahme auf seinen Beschluss vom 23.1.2003 ausgeführt: Nach ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung müssten Räumlichkeiten, die den einzigen Zugang zu einem in Gemeinschaftseigentum stehenden Raum bildeten, grundsätzlich ebenfalls zwingend gemeinschaftliches Eigentum sein. Etwas anderes gelte nur dann, wenn der im Gemeinschaftseigentum stehende Raum seiner Beschaffenheit nach nicht dem ständigen Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer diene. Bei einem Heizungsraum liege ein ständiger Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer in Form eines laufenden Bedienungs-, Kontroll- und Wartungsaufwands auf der Hand. Die zwingende dingliche Zuordnung des § 5 Abs. 2 WEG werde auch nicht durch die Gebrauchsregelung in der Teilungserklärung außer Kraft gesetzt.

2. Die Entscheidung des Landgerichts erweist sich als zutreffend.

Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums, also zwingend Gemeinschaftseigentum. Zu derartigen Anlagen und Einrichtungen gehört auch die Heizungsanlage, die die Räume der Wohnanlage mit Heizenergie und Warmwasser versorgt (BGH NJW 1979, 2391). Wenn der Raum, in dem sich die Heizung befindet, nicht auch noch anderen Zwecken dient, steht auch er zwingend im Gemeinschaftseigentum (BGH NJW 1979, 2391/2393). Folgerichtig sieht die Teilungserklärung vor, dass der Raum, in dem sich Heizung und Öltank befinden, im Gemeinschaftseigentum steht. Zusätzlich müssen aber auch die Räume, die den einzigen Zugang zum Heizungsraum und zur Heizungsanlage bilden, zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen (BGH NJW 1991, 2909; BayObLGZ 1986, 26/28 f.). Die zwingende dingliche Zuordnung des § 5 Abs. 2 WEG, die hier die Waschküche und den Flur erfasst, kann auch nicht durch die Gebrauchsregelung in der Teilungserklärung außer Kraft gesetzt werden (BGH NJW 1991, 2909; BayObLGZ 1986, 26/28).

Die vom Senat im Beschluss vom 8.5.1991 (BayObLGZ 1991, 165) zugelassene Ausnahme von diesen Grundsätzen ist im wesentlichen beschränkt auf Räume eines nicht ausgebauten Dachspeichers, die nur ganz selten zu Kontrollgängen und Instandsetzungsarbeiten betreten werden müssen. Für den Raum, der die Heizung und den Öltank enthält, kann diese Ausnahme nicht gelten. Denn dieser Raum wird durch den ständigen Betrieb der Heizung dauernd von allen Wohnungs- und Teileigentümern der Wohnanlage benutzt und muss zur Bedienung, Kontrolle, Wartung und Füllung des Tanks ungleich öfter betreten werden als ein nicht ausgebauter Dachspeicher. Dementsprechend hat der Senat in zwei ganz ähnlich gelagerten Fällen (BayObLG DNotZ 1986, 494 und 1992, 490) daran festgehalten, dass die Räumlichkeiten, die den Zugang zum gemeinschaftlichen Heizungsraum bilden, zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen müssen. Von dieser Rechtsansicht abzuweichen, besteht kein Anlass.

Da die Teilungserklärung der Gesetzeslage nicht entspricht, kann sie in der vorliegenden Form nicht in das Grundbuch eingetragen werden.

Den Beteiligten bleibt die Möglichkeit, nach § 15 Abs. 1 WEG dem Wohnungseigentümer Nr. 1 ein Sondernutzungsrecht an der Waschküche und dem Flur im Keller einzuräumen, das wiederum durch ein Zutrittsrecht zum Heizungsraum für den Teileigentümer Nr. 2 entweder kraft Gesetzes (vgl. KG NJW-RR 1990, 333) eingeschränkt ist oder durch Vereinbarung eingeschränkt wird.

Ende der Entscheidung