Judicialis Rechtsprechung

2. Die Ordnungsmäßigkeit der Ermächtigung des Verwalters zur Verfahrensführung für die Wohnungseigentümer wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass der Beschluss über die Verwalterbestellung angefochten ist und möglicherweise für ungültig erklärt wird.

3. Eine Jahresabrechnung oder ein Wirtschaftsplan ist, unabhängig von der inhaltlichen Richtigkeit, nicht allein deshalb für ungültig zu erklären, weil die Bestellung des Verwaltungsbeirats, dem die Prüfung der Pläne oblag, nichtig ist.

4. Es widerspricht nicht einer ordnungsmäßigen Gebrauchsregelung, wenn in einer Wohnanlage mit deutschsprachigen Bewohnern und Empfangsmöglichkeiten für neun Fernsehprogramme über eine Gemeinschaftsantenne das Anbringen einzelner Parabolantennen grundsätzlich untersagt wird.

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Die weitere Beteiligte wurde im März 1998 gerichtlich als Notverwalterin und sodann in der von ihr einberufenen Eigentümerversammlung vom 10.7.1998 als Verwalterin bestellt.

In der Versammlung vom 10.7.1998 wurden, soweit für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch von Interesse, folgende Eigentümerbeschlüsse gefasst, die der Antragsteller angefochten hat:

Tagesordnungspunkt (TOP) 1 (Bestellung von Frau K. als reguläre Verwalterin mit Abschluss eines neuen Vertrags)

Der Mehrheitsbeschluss beinhaltet zugleich einen Vertragsabschluss mit der Verwalterin zu den bisherigen Bedingungen rückwirkend vom 1.1.1997 bis zum 31.12.1999, ferner die Genehmigung zur Erteilung einer weitreichenden Hausverwalter-Untervollmacht.

TOP 2 (Neuwahl eines Beirats)

Durch Mehrheitsbeschluss bestellten die Wohnungseigentümer in Form der Blockwahl drei Eigentümer zu Beiratsmitgliedern und einen weiteren Kandidaten "als Vertretung".

TOP 3 (Gerichtsverfahren gegen den Antragsteller)

Unter diesem Punkt fassten die Wohnungseigentümer verschiedene Beschlüsse zum weiteren Vorgehen gegen den Antragsteller, für dessen zwei Wohnungen hohe Hausgeldrückstände aufgelaufen waren. Insbesondere beschlossen sie, die weitere Beteiligte zu bevollmächtigen, die Wohnungseigentümergemeinschaft in sämtlichen Rechtsangelegenheiten mit dem Antragsteller zu vertreten und berechtigt zu sein, Vollmacht zur gerichtlichen und außergerichtlichen Vertretung der Wohnungseigentümer an namentlich aufgeführte Rechtsanwälte zu erteilen.

TOP 4 (Belegungsrecht der Stadt Bad A.)

Im Hinblick auf die bis dahin erfolglosen Bemühungen, eine zugunsten der Stadt bestehende Dienstbarkeit löschen zu lassen, beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, weitere gemeinsame Schritte nicht zu unternehmen.

TOP 7 (Besprechung der Jahresabrechnung 1997)

TOP 9 (Wirtschaftsplan für das Jahr 1998)

Die Wohnungseigentümer genehmigten die Einzel- und Gesamtabrechnung für das Jahr 1997 sowie anschließend auch den Wirtschaftsplan für das Folgejahr.

TOP 10 (Anbringen von Parabolantennen am Haus)

Die Eigentümer fassten ohne Gegenstimme den Beschluss, dass ein Anbringen von einzelnen Parabolantennen am gesamten Anwesen allen Eigentümern untersagt wird.

Mit Beschluss vom 17.7.2001 hat das Landgericht in einem anderen unter den Beteiligten geführten Verfahren rechtskräftig entschieden, dass die Wahl von Verwaltungsbeiräten in der Eigentümerversammlung vom 30.4.1997 nichtig war. In der Eigentümerversammlung vom 30.7.1999 wurde ein neuer Verwaltungsbeirat bestellt.

Der Antragsteller hat beim Amtsgericht beantragt, die Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären und hinsichtlich des zu TOP 1 gefassten Beschlusses festzustellen, dass die Verwalterbestellung von Anfang an nichtig ist. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 7.3.2002 den Antrag, soweit er die vorstehenden Beschlüsse umfasst, abgewiesen. Hiergegen hat der Antragsteller sofortige Beschwerde eingelegt. Seine Anträge zu den Beschlüssen unter TOP 1 und TOP 2 hat er dahin abgeändert, festzustellen, dass die Bestellung der Verwalterin und die Wahl des Verwaltungsbeirats in der Eigentümerversammlung vom 10.7.1998 unwirksam waren. Das Landgericht hat am 26.8.2003 die Entscheidung des Amtsgerichts hinsichtlich der Eigentümerbeschlüsse zur Verwalterbestellung und zur Neuwahl eines Beirats aufgehoben. Insoweit hat es festgestellt, dass die Wahl eines stellvertretenden Beiratsmitglieds durch die Eigentümerversammlung fehlerhaft war; im Übrigen hat es die Feststellungsanträge abgewiesen und, zwar ohne ausdrückliche Tenorierung, jedoch aus der Beschlussbegründung ersichtlich, die Anträge auf Ungültigerklärung der zu TOP 3, 4, 7, 9 und 10 gefassten Beschlüsse zurückgewiesen. Gegen die landgerichtliche Entscheidung richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde bleibt im Ergebnis erfolglos.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Bei den Beschlüssen zu TOP 1 und 2 sei bereits vor Beschwerdeeinlegung die Erledigung der Hauptsache eingetreten. Mit dem Ablauf der Amtszeit des Verwalters erledige sich die Hauptsache im Beschlussanfechtungsverfahren gegen die Bestellung. Entsprechendes gelte bei einem Ablauf der Amtszeit des Beirats, der am 30.7.1999 neu gewählt worden sei. Es sei unerheblich, dass jener Beschluss ebenfalls angefochten und hierüber noch nicht rechtskräftig entschieden sei. Zutreffend habe der Antragsteller in beiden Fällen nur noch die Feststellung der Unwirksamkeit jener Beschlüsse begehrt. Damit habe er aber keinen Erfolg. Die Verwalterbestellung unterliege keinen Bedenken weder wegen der dem Verwaltervertrag beigelegten Rückwirkung noch wegen der Gestattung, Untervollmacht zu erteilen. Die Gesamtverantwortung liege nach wie vor bei der weiteren Beteiligten. Die Beiratsbestellung habe in Form einer Blockwahl durchgeführt werden können. Erfolgreich sei die Anfechtung nur hinsichtlich der Bestellung eines Vertreters, weil einen solchen weder das Gesetz noch die Teilungserklärung vorsehe.

Die Beschlüsse zu TOP 3 seien gültig. Die Verwalterin habe jedenfalls als bestellte Notverwalterin unabhängig von der Gültigkeit des Verwaltervertrags die Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner wirksam beauftragen können. Auf eine Beteiligung des Verwaltungsbeirats komme es nicht an.

Der zu TOP 4 gefasste Beschluss habe nicht zum Inhalt, dass die Antragsgegner einen Kostenerstattungsanspruch auch dann ablehnten, wenn ein solcher tatsächlich bestünde. Der Beschluss besage lediglich, dass in dieser Sache nicht weiter gemeinsam vorgegangen werde.

Die Jahresabrechnung und der Wirtschaftsplan (TOP 7 und 9) seien ohne Mängel, die unterbliebene Prüfung durch den Verwaltungsbeirat sei für sich gesehen ohne Belang.

Der Beschluss zum Verbot von Parabolantennen (TOP 10) entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Dem Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer werde über die vorhandene Anlage hinreichend Rechnung getragen. Sollten sich nach Bestandskraft des Beschlusses neue Bedürfnisse, etwa durch den Einzug von Ausländern, ergeben, dürften sich die Wohnungseigentümer auf die Bestandskraft des Beschlusses nicht berufen.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Das Landgericht hat zunächst den in dessen Nr. 2 antragsabweisenden Beschluss des Amtsgerichts insoweit aufgehoben, als dieser zu TOP 1 und 2 die Anträge des Antragstellers auf Ungültigerklärung der dort gefassten Beschlüsse umfasste. Im Tenor der bei den Akten befindlichen Urschrift wird insoweit versehentlich die Aufhebung des Beschlusses zu Nr. 2 (wie zu Nr. 3, der Kostenentscheidung) doppelt wiedergegeben. Die Aufhebung deckt sich mit den jeweiligen Ausführungen zur Erledigung der Hauptsache. Unter Nr. 2 seines Beschlusses hat das Landgericht sodann über beide Feststellungsanträge zu den Eigentümerbeschlüssen unter TOP 1 wie TOP 2 entschieden. Das folgt daraus, dass das Landgericht ausdrücklich im Übrigen, nämlich soweit nicht die Feststellung der Fehlerhaftigkeit getroffen wurde, die Feststellungsanträge zurückgewiesen hat. Der vom Antragsteller behauptete formale Mangel, dass zu TOP 1 keine Sachentscheidung ergangen sei, liegt somit nicht vor. Ergänzungsbedürftig ist der Tenor des landgerichtlichen Beschlusses allerdings dahin, dass die sofortige Beschwerde gegen die Abweisung der Anfechtungsanträge zu TOP 3, 4, 7, 9 und 10 zurückzuweisen ist; dies holt der Senat nach.

b) Das Landgericht ist ersichtlich davon ausgegangen, dass der Antragsteller seine ursprünglichen Anträge, die Beschlüsse zu TOP 1 und 2 für ungültig zu erklären, zuletzt nicht mehr weiterverfolgt hat, insoweit aber stattdessen in grundsätzlich zulässiger Antragsänderung (vgl. § 264 Nr. 2 ZPO) nunmehr die Feststellung der Unwirksamkeit jener Beschlüsse begehrt. Darin mitumfasst ist eine teilweise übereinstimmende Erledigterklärung (vgl. Reichold in Thomas/Putzo ZPO 25. Aufl. § 264 Rn. 6), weil der Antragsteller von seinem ursprünglich weiter gefassten Leistungsantrag ohne erkennbaren Widerspruch der Antragsgegner abgerückt ist, dabei aber nicht zu erkennen gegeben hat, unberechtigt oder irrtümlich mehr als ihm zustehend beantragt zu haben. Von der einseitigen Erledigterklärung unterscheidet sich der Antrag, weil nicht die Feststellung der Hauptsacheerledigung (vgl. Demharter ZMR 1987, 201/202 f.; Jennissen NZM 2002, 594/597 f.), sondern die Feststellung der Unwirksamkeit der ursprünglichen Beschlüsse begehrt wird.

Für eine derartige über die Erledigung als solche hinausgehende Feststellung fehlt dem Antragsteller ein rechtliches Interesse. Beide Eigentümerbeschlüsse sind infolge Zeitablaufs oder Neubestellung gegenstandslos geworden. Die Feststellung ihrer Rechtswidrigkeit verhülfe dem Antragsteller in der Gemeinschaft zu keiner besseren Rechtsposition. Weder die Fehlerhaftigkeit der Verwalterbestellung noch die der Beiratswahl hätte Einfluss auf die Gültigkeit sonstiger gefasster Sachbeschlüsse (BayObLG NJW-RR 1991, 531 f.; WuM 2003, 171; siehe auch Beschluss vom 27.11.2003, 2Z BR 186/03). Soweit eine Wiederholungsgefahr im Raum steht, ist der Antragsteller nicht gehindert, einen neuen Bestellungsbeschluss oder eine Neuwahl, soweit sie mit den gleichen behaupteten Makeln behaftet sind, anzufechten. Das Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit sieht einen Fortsetzungsfeststellungsantrag grundsätzlich nicht vor. Ihn für das Verfahren der Beschlussanfechtung nach § 23 Abs. 4 Satz 1, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG einzuführen, besteht auch aus verfassungsrechtlichen Gründen kein Anlass (vgl. Senat, Beschluss vom 23.12.2003, 2Z BR 195/03; Kahl in Keidel/Kuntze/Winkler FGG 15. Aufl. § 19 Rn. 86).

Dies hat zur Folge, dass die zuletzt gestellten Anträge, soweit ihnen nicht das Landgericht unangefochten stattgegeben hat und sich das Rechtsmittel darauf nicht erstreckt, bereits unzulässig sind. Insoweit im Ergebnis zu Recht hat sie das Landgericht deshalb abgewiesen.

c) Zutreffend hat das Landgericht die sofortige Beschwerde zurückgewiesen, mit der die Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse zu TOP 3, 4, 7, 9 und 10 weiterverfolgt wird.

(1) Der Beschluss, die weitere Beteiligte zu bevollmächtigen, die Wohnungseigentümer in Verfahren gegen den Antragsteller aktiv und passiv zu vertreten, Vollmacht an Rechtsanwälte zu erteilen und die bisherige Verfahrensführung zu genehmigen (TOP 3), ist gültig und entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG sieht dies für Ansprüche der Gemeinschaft ausdrücklich vor. Zulässig ist die Erteilung der Verfahrensvollmacht ebenso für Passivprozesse. Ist Verfahrensvollmacht erteilt, kann der Verwalter auch einen Rechtsanwalt einschalten (BayObLGZ 1980, 154/156 f.; BayObLG NZM 2001, 959; Niedenführ/Schulze WEG 6. Aufl. § 27 Rn. 44 f.). Der hierin liegende Auftrag an den Verwalter wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass die Verwalterbestellung möglicherweise für ungültig erklärt wird (OLG Hamm WE 1996, 33/35; siehe auch BayObLG NJW-RR 1997, 715/717). Das folgt aus einer Heranziehung des Rechtsgedankens in § 32 FGG. Erst recht gilt dies, wenn eine gerichtliche Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses wegen Ablaufs des Bestellungzeitraums nicht mehr möglich ist und eine Feststellung der Fehlerhaftigkeit aus verfahrensrechtlichen Gründen ausscheidet. Ob der vom Bestellungsakt zu trennende Verwaltervertrag wirksam ist, spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle (KG NJW-RR 1990, 153). Denn die durch die zunächst wirksame Verwalterwahl entstandenen und durch die Verwaltertätigkeit geschaffenen rechtlichen Beziehungen ließen sich auch im Fall einer Ungültigerklärung rückwirkend nicht mehr beseitigen. Ob die Notverwalterbestellung eine ausreichende Grundlage für die Bevollmächtigung der weiteren Beteiligten bildet, kann somit auf sich beruhen.

(2) Den Beschluss zu TOP 4 hat das Landgericht dahin ausgelegt, dass dieser einen materiell-rechtlichen Kostenerstattungsanspruch eines Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft nicht ausschließt. Eigentümerbeschlüsse sind nach ständiger Rechtsprechung aus sich heraus, objektiv und normativ, auszulegen; maßgeblich ist deren nächstliegende Bedeutung (ständige Rechtsprechung; siehe BGHZ 139, 288/291 f.). Der Senat ist dabei an die Auslegung durch die Vorinstanzen nicht gebunden, kommt allerdings bei einer eigenständigen Prüfung hier zu keinem abweichenden Ergebnis. Ausgeschlossen wird nur, dass die Wohnungseigentümer aktiv ein Verfahren betreiben. Dass eine Kostenerstattung für einzelne Wohnungseigentümer offen bleibt, bestätigt die im Protokoll festgehaltene Überlegung, man könne darüber immer noch im Nachhinein diskutieren. Über einen etwaigen Individualanspruch des Antragstellers gegen die Gemeinschaft ist insoweit nicht entschieden, mag auch ein solcher nach Sachlage sehr unwahrscheinlich sein.

(3) Der Antrag, die beschlossene Gesamt- und Einzelabrechnung 1997 (TOP 7) sowie den Wirtschaftsplan 1998 (TOP 9) für ungültig zu erklären, ist unbegründet.

Inhaltliche Fehler hat das Landgericht nicht festgestellt und werden auch vom Antragsteller nicht aufgezeigt. Allein wegen fehlender Belegprüfung können die Pläne nicht für ungültig erklärt werden (siehe Beschluss vom 27.11.2003, 2Z BR 186/03; KG NJW-RR 2003, 1596). Ob die Überprüfung daran scheitert, dass der Verwaltungsbeirat wegen Nichtigkeit oder wegen Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses nicht bestand oder diese verfahrenswidrig nicht durchführte, ist unerheblich.

(4) Unbegründet ist schließlich der Antrag, den Beschluss der Wohnungseigentümer zum Verbot von Parabolantennen (TOP 10) für ungültig zu erklären.

Der Mehrheitsbeschluss beinhaltet eine der Beschaffenheit des Gemeinschaftseigentums entsprechende ordnungsmäßige Gebrauchsregelung (§ 15 Abs. 2 WEG), die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (§ 15 Abs. 3 WEG). Der Tatrichter hat festgestellt, dass die vorhandene Anlage den Empfang von neun Programmen erlaubt. Er hat daraus ohne Rechtsfehler den Schluss gezogen, dass dem Informationsbedürfnis der nicht fremdsprachigen Bewohner der Wohnanlage genügt ist. Nach der Rechtsprechung des Senats (Beschluss vom 11.9.2003, 2Z BR 152/03) ist ein bestandskräftiger Eigentümerbeschluss, der generell die Anbringung von Parabolantennen an der Außenfassade verbietet, im Allgemeinen keine ausreichende Grundlage für die Weigerung des Verwalters, einen im Einzelfall unter Darlegung von Sonderinteressen gestellten Antrag eines Wohnungseigentümers, eine entsprechende Anlage errichten zu dürfen, in die Tagesordnung der Eigentümerversammlung aufzunehmen. Auch unter Fortgeltung des gefassten Beschlusses hat ein Wohnungseigentümer, der einen ausländischen Lebenspartner in die Wohnung aufnimmt oder seine Wohnung an Ausländer vermietet, nach den Umständen des Einzelfalls einen Anspruch auf Abänderung des entgegenstehenden früheren Beschlusses (OLG Düsseldorf ZWE 2001, 236; OLG Hamm NJW-RR 2002, 1020; OLG Zweibrücken, NJW-RR 2002, 587). Die Kenntnis des bestandskräftigen Eigentümerbeschlusses steht dem nicht entgegen.

d) Das Landgericht hat nach § 47 WEG die Gerichtskosten beider Instanzen aufgeteilt und eine teilweise Kostenerstattung zugunsten der Antragsgegner angeordnet. Es hat dies im Wesentlichen damit begründet, dass die Anfechtung der Beschlüsse zu TOP 3, 4, 7 und 9 in jeder Hinsicht und von vornherein aussichtslos, im Übrigen (TOP 1, 2 und 10) jedoch nicht ohne jede Substanz gewesen sei. Für die Anordnung der Kostenerstattung nach § 47 Satz 2 WEG kann es bei der vom Landgericht vorgenommenen Aufteilung verbleiben. Demgegenüber erscheint es jedoch billig, die Gerichtskosten dem Antragsteller unter Anwendung des Rechtsgedankens von § 92 Abs. 2 ZPO vollständig aufzuerlegen, weil die zu TOP 1 und 2 gestellten Anträge bereits im ersten Rechtszug nach Ablauf der Bestellungszeit bzw. nach Neuwahl unzulässig geworden sind und der Antragsteller dem nicht Rechnung getragen hat.

Die Kostenentscheidung für den zweiten Rechtszug beruhen im Wesentlichen auf den gleichen Erwägungen.

3. Im Verfahren der Rechtsbeschwerde entspricht es nach § 47 WEG der Billigkeit, dem unterlegenen Antragsteller die gesamten Gerichtskosten aufzuerlegen und auch eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten anzuordnen.

Die vom Landgericht vorgenommene Bestimmung des Geschäftswerts für die Anfechtung der Beschlüsse zu TOP 3 (Gerichtsverfahren: 1.000 EUR), TOP 4 (Belegungsrecht: 4.090 EUR), TOP 7 (Jahresabrechnung 1997: 4.182 EUR), TOP 9 (Wirtschaftsplan: 4.393 EUR) und TOP 10 (Parabolantennen: 3.000 EUR) erscheint auch dem Senat angemessen (§ 48 Abs. 3 Satz 1 WEG). Für die Anträge zur Verwalterbestellung (TOP 1) verbleibt es bis zur Antragsumstellung vor dem Landgericht bei dem Regelgeschäftswert in Höhe der für den maßgeblichen Zeitraum geschuldeten Vergütung von 11.760 EUR (BayObLG WuM 1997, 245). Denn bei unzulässiger Erteilung der Untervollmacht hätte die Wirksamkeit der Verwalterbestellung insgesamt in Frage gestanden. Die Wahl des Verwaltungsbeirats (TOP 2) bewertet der Senat nur mit 1.200 EUR, hiervon anteilig die Bestellung des Ersatzmanns mit 200 EUR, die Entlastung (TOP 6) hingegen gesondert mit 500 EUR (BayObLG WuM 1999, 185). Die in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht sodann formulierten Feststellungsanträge erscheinen mit 4.000 EUR (TOP 1) und 500 EUR (TOP 2) angemessen bewertet. Ein eigener Geschäftswert für die auf die Kostenentscheidung als Nebenentscheidung beschränkte Anschlussbeschwerde ist nicht anzusetzen, weil hierüber ohnehin von Amts wegen zu befinden ist. Dementsprechend ändert der Senat die Geschäftswertfestsetzung in den Vorinstanzen ab und setzt den Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren fest.

Ende der Entscheidung