Judicialis Rechtsprechung

Wird eine Jahreseinzelabrechnung, die Zahlungen eines Wohnungseigentümers während des Abrechnungszeitraums nicht aufführt, mangels Anfechtung des Eigentümerbeschlusses bestandskräftig, ist es dem in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer verwehrt, eine Tilgung der Wohngeldschuld durch Zahlungen im Abrechnungszeitraum einzuwenden.

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Gründe:

I.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage.

In der Eigentümerversammlung vom 19.6.2002 wurden unter anderem die von der Hausverwaltung vorgelegte Jahresabrechnung 2001 einschließlich der Einzelabrechnungen genehmigt. Gleichzeitig wurde beschlossen, dass Guthaben und Nachzahlungen innerhalb von vier Wochen verrechnet werden. Am 18.7.2001 wurde der Wirtschaftsplan für 2002 beschlossen; er sieht beim Antragsgegner ein monatliches Wohngeld von 225,99 EURO vor.

Die Abrechnung der Hausverwaltung ist in der Weise aufgebaut, dass die einzelnen Kostenarten aufgeführt sind, der Gesamtbetrag angegeben ist und der Anteil des Wohnungseigentümers unter Angabe des Verteilungsschlüssels berechnet wird. Der Abrechnung folgt sodann eine Ergebniszusammenfassung, die den anteiligen Betrag des jeweiligen Wohnungseigentümers angibt, die vereinbarten Kostenvorschüsse nennt und hieraus eine Differenz für das Abrechnungsjahr ermittelt.

Für den Antragsgegner ergibt die am 19.6.2002 beschlossene Einzelabrechnung ein Abrechnungsergebnis von 2.687,45 EURO. Der Eigentümerbeschluss wurde nicht für ungültig erklärt.

Die Antragsteller haben beim Amtsgericht beantragt, den Antragsgegner zur Zahlung dieses Abrechnungsergebnisses und des Wohngelds für die Monate Januar bis Juni 2002 zu verpflichten. Nach Zahlung von 1.129,95 EURO als Wohngeld für die Monate Januar bis Mai 2002 haben die Beteiligten die Hauptsache insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt.

Mit Beschluss vom 16.1.2003 hat das Amtsgericht den Antragsgegner verpflichtet, an die Antragsteller 2.913,44 EURO nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz nach BGB seit 23.8.2002 zu zahlen.

Mit der sofortigen Beschwerde hat sich der Antragsgegner dagegen gewandt, dass das Amtsgericht eine unstreitige Zahlung von 1.852 DM im Jahr 2001 nicht berücksichtigt hat. Das Landgericht hat diesen Einwand für berechtigt angesehen und den Beschluss des Amtsgerichts am 25.7.2003 dahin abgeändert, dass der Antragsgegner nur 1.966,53 EURO nebst Zinsen zu zahlen habe.

Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde erstreben die Antragsteller die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Beschlusses.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist begründet und führt unter Aufhebung der Entscheidung des Landgerichts zur Zurückweisung der sofortigen Beschwerde des Antragsgegners.

1. Entgegen der Ansicht des Antragsgegners ist die sofortige weitere Beschwerde zulässig. Da als Antragsteller nicht der Verwalter, sondern die übrigen Wohnungseigentümer auftreten, ist es ohne Belang, ob der Verwalter durch Eigentümerbeschluss zur gerichtlichen Geltendmachung der Forderung ermächtigt worden ist.

2. Das Landgericht hat ausgeführt:

Zwar habe die Eigentümerversammlung mit Beschluss vom 19.6.2002 den Wohngeldrückstand des Antragsgegners mit 2.687,45 EURO bindend festgestellt. Die Bestandskraft der wirksam festgesetzten Zahlungspflicht stehe dem Erfüllungseinwand des Antragsgegners aber nicht entgegen, weil sich die Beschlussfassung der Eigentümer lediglich auf die zwischen den Beteiligten unstreitigen Beträge bezogen habe und nicht auf den vom Antragsgegner unstreitig am 15.5.2001 bezahlten Betrag von 1.852 DM (= 946,91 EURO). Der Eigentümerbeschluss habe die tatsächlich geleisteten Zahlungen des Antragsgegners nicht erfasst, sondern nur seine Zahlungsverpflichtungen aufgrund Wirtschaftsplans. Dem gemäß habe das Gericht zu prüfen, ob durch die Zahlung vom 15.5.2001 eine teilweise Erfüllung der Wohngeldschuld eingetreten sei. Das sei hier der Fall. Die Antragsteller hätten nämlich nicht konkret dargelegt, auf welche ältere Wohngeldschuld die Zahlung des Antragsgegners verrechnet worden sei. Die Zahlungsverpflichtung des Antragsgegners sei deshalb entsprechend zu ermäßigen.

3. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a) Dass den Wohnungseigentümern für die Jahresabrechnung eine Beschlusskompetenz zusteht, kann angesichts von § 28 Abs. 5 WEG nicht zweifelhaft sein.

Die Jahresabrechnung ist eine einfache Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die alle in dem betreffenden Wirtschaftsjahr zu- und abgeflossenen Gelder erfassen und aufführen muss. Eine ordnungsmäßige Jahresabrechnung, über die die Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG zu beschließen haben, besteht aus einer Gesamtabrechnung und den daraus abgeleiteten Einzelabrechnungen. In der ordnungsmäßigen Einzelabrechnung sind dem Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers an den Gesamtausgaben seine im Abrechnungsjahr geleisteten Vorschüsse und Zahlungen gegenüber zu stellen. Guthaben oder Fehlbeträge aus den Vorjahren sind nicht Bestandteil der Einzelabrechnung, können aber zur Information oder Erinnerung mitgeteilt werden (BayObLG NJW-RR 1992, 1169, ZMR 2003, 761, NZM 2003, 905).

b) Im vorliegenden Fall entsprechen Jahres- und Einzelabrechnungen zwar nicht voll diesen Anforderungen. Doch ist der Eigentümerbeschluss vom 19.6.2002 deshalb nicht nichtig (Senatsbeschluss vom 3.12.2003, Az. 2Z BR 164/03 zwischen denselben Beteiligten). Das Fehlen von Zahlungen des Antragsgegners in seiner Einzelabrechnung hätte nur bei einer Anfechtung des Eigentümerbeschlusses gerügt werden können. Mangels einer Anfechtung ist der Eigentümerbeschluss aber bestandskräftig geworden und stellt nun bindend eine Zahlungsverpflichtung des Antragsgegners für das Jahr 2001 von 2.687,45 EURO fest. Aus welchen Gründen die Angabe von Zahlungen des Antragsgegners im Jahr 2001 in seiner Einzelabrechnung unterblieben ist, kann ungeprüft bleiben, da die Bestandskraft des genehmigenden Eigentümerbeschlusses die festgestellte Zahlungspflicht jedem Streit entzieht. Zusammen mit der Wohngeldrate für Juni 2002 von 225,99 EURO ergibt sich der vom Amtsgericht zutreffend zuerkannte Betrag von 2.913,44 EURO.

Die Unübersichtlichkeit der Wohngeldrückstände hat sich der Antragsgegner selbst zuzuschreiben, weil er offenbar in keinem der zurückliegenden Jahre seiner Verpflichtung, monatlich die durch den Wirtschaftsplan festgesetzten Wohngeldraten zu zahlen, ordnungsmäßig nachgekommen ist.

c) Der Zinsausspruch des Amtsgerichts beruht zutreffend auf §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB.

4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG, die Geschäftswertfestsetzung auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats hat ein säumiger Wohngeldschuldner nicht nur die gerichtlichen, sondern auch die außergerichtlichen Kosten des Verfahrens zu tragen (vgl. Senatsbeschluss vom 3.12.2003, Az. 2Z BR 164/03).

Ende der Entscheidung