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Beginn der Entscheidung

Gericht: Bayerisches Oberstes Landesgericht
Beschluss verkündet am 20.03.2003
Aktenzeichen: 2Z BR 22/03
Rechtsgebiete: WEG, BGB


Vorschriften:

WEG § 10
WEG § 15 Abs. 3
BGB § 1004 Abs. 1
Sind in einem Vertrag über die Begründung von Wohnungseigentum alle Wohnungseigentumsrechte als Wohnungen bezeichnet, so fällt darunter auch das Vermieten der Wohnungen.
Gründe:

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage.

In dem Vertrag über die Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 3 WEG und in der Gemeinschaftsordnung, die im Grundbuch eingetragen sind, sind sämtliche Wohnungseigentumsrechte als Wohnungen bezeichnet.

Die Antragsteller sind der Auffassung, die Wohnungen dürften nur gewerblich an Feriengäste vermietet werden. Diese Zweckbestimmung der Wohnanlage ergebe sich aus dem Werbeprospekt des Bauträgers, der "Grundlagenurkunde" vom 13.5.1983 in Verbindung mit dem als Anlage dazu beigefügten Gesellschaftsvertrag sowie aus den Angeboten der Kaufinteressenten an den Treuhänder zum Abschluss eines Treuhandvertrags.

Die Antragsteller haben, soweit es für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch von Bedeutung ist, beantragt, es den übrigen Wohnungseigentümern bei Meidung von Ordnungsmitteln zu untersagen, die Wohnungen an Personen dauerhaft zu vermieten, die die Wohnungen nicht zu Ferienzwecken nutzen oder die nicht zur Unterhaltung der Wohnanlage eingeschaltet sind. Außerdem haben sie einen entsprechenden Feststellungsantrag gestellt. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 1.7.2002 dem Feststellungsantrag in vollem Umfang und dem Unterlassungsantrag insoweit stattgegeben, dass alle übrigen Wohnungseigentümer bis auf einen verpflichtet werden. Das Landgericht hat am 16.1.2003 den Beschluss des Amtsgerichts aufgehoben und die Anträge abgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Die Anlage sei zwar zunächst als Ferienwohnanlage geplant gewesen. Dies sei aber weder im Vertrag über die Begründung von Wohnungseigentum noch in der Gemeinschaftsordnung zum Ausdruck gekommen. Auch später sei eine solche Zweckbestimmung nicht vereinbart worden. Aus den Umständen ergebe sich vielmehr, dass die ursprünglich gewollte Zweckbestimmung jedenfalls jetzt keine Gültigkeit mehr haben solle. Außerdem werde niemand bei einer Dauervermietung mehr gestört als bei einer Vermietung an Feriengäste.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Der Verwalter war auf Grund des Verwaltervertrags berechtigt, im Namen der übrigen Wohnungseigentümer einen Rechtsanwalt mit der Einlegung der sofortigen Beschwerde zu beauftragen (Senatsbeschluss vom 20.2.2003 - 2Z BR 136/02).

b) Die Antragsteller haben gegen die Antragsgegner keinen Unterlassungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 15 Abs. 3 WEG; auch der Feststellungsantrag ist unbegründet.

In dem Vertrag über die Begründung von Wohnungseigentum sind sämtliche Wohnungseigentumsrechte als Wohnungen bezeichnet. Dabei handelt es sich um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter gemäß § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 1 Satz 2, § 15 Abs. 1 WEG. Der Wohnzweck umfasst jedenfalls auch das Vermieten zum Wohnen auf Dauer (vgl. BayObLG NJW 1992, 917 f.; Palandt/Bassenge BGB 62. Aufl. § 15 WEG Rn. 13).

Der Vertrag über die Begründung von Wohnungseigentum und die Gemeinschaftsordnung sind im Grundbuch eingetragen. Für die Auslegung einer Grundbucheintragung ist maßgeblich, was Wortlaut und Sinn für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eintrags und der in Bezug genommenen Unterlagen ergeben. Da es sich bei Grundbucheintragungen nicht um Individualerklärungen handelt, ist die Entstehungsgeschichte der Eintragung unerheblich, wenn sie nicht aus den Eintragungsunterlagen erkennbar wird. Auch andere Umstände dürfen zur Ermittlung von Inhalt und Umfang des Rechts nur herangezogen werden, soweit sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH DNotZ 1967, 16 f.; Staudinger/Kreuzer WEG § 10 Rn. 72). Für die Auslegung der Zweckbestimmung unerheblich sind somit hier auch die von den Antragstellern herangezogenen Unterlagen, wie der Werbeprospekt des Bauträgers, die "Grundlagenurkunde" in Verbindung mit dem ihr als Anlage begefügten Gesellschaftsvertrag sowie die Angebote der Kaufinteressenten an den Treuhänder zum Abschluss eines Treuhandvertrags.

Bei einer umfassenden Zweckbestimmung wie "Wohnen/Wohnzweck" kann sich zwar eine Nutzungsbeschränkung aus dem Charakter der Wohnanlage und den diesen prägenden örtlichen Verhältnissen ergeben (vgl. BayObLGZ 1994, 237/242). Nach den vom Landgericht rechtsfehlerfrei getroffenen tatsächlichen Feststellungen liegt hier ein solcher Fall im Sinn der Antragstellung offensichtlich nicht vor.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Die Vorinstanzen haben zwar unterschiedlich entschieden, im Hinblick auf die eindeutige und vom Landgericht eingehend dargestellte Rechtslage entspricht es aber der Billigkeit, den Antragstellern auch die außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung

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