Judicialis Rechtsprechung

2. Durch die kaufvertraglich geregelte allgemeine Übernahme nur schuldrechtlich wirkender Rechte und Pflichten tritt ein Sondernachfolger nicht ohne weiteres in die Vereinbarung schuldrechtlich wirkender Sondernutzungsrechte ein.

I.

Die Beteiligten sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Laut Teilungserklärung vom 1.12.1983, die bis heute unverändert im Grundbuch eingetragen ist, sind fünf der sieben vorhandenen Wohneinheiten mit einem Sondernutzungsrecht an einem Autostellplatz verbunden. Für drei Wohneinheiten ist jeweils ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche ausgewiesen. Die Antragsgegner zu 8 und 9 haben nach dem Bezug der Wohnanlage die von ihnen ausschließlich genutzte Gartenfläche über die im Aufteilungsplan vorgesehene Fläche hinaus erweitert und vom Gemeinschaftseigentum abgegrenzt. Auf Kosten des Antragsgegners zu 1 wurde ein weiterer, zunächst nicht vorgesehener, Autostellplatz errichtet; er wird ausschließlich vom Antragsgegner zu 1 genutzt. In so genannten "Bauherrenversammlungen" vom 16.5.1984 und vom 29.6.1984 wurden diese Änderungen mit den Stimmen aller damaligen Wohnungserwerber verabredet, ohne dass es diesbezüglich zu einer Eintragung ins Grundbuch kam. Ob die Wohnungserwerber damals bereits im Grundbuch eingetragen waren, ist nicht festgestellt.

Die Antragsteller erwarben ihre Wohnungen im Jahre 1997. Der jeweilige Kaufvertrag enthielt folgende Regelung:

"XI. Eintritt in die Eigentümergemeinschaft:

Die Rechtsverhältnisse der Wohnungs- und Teileigentümer untereinander sowie die Verwaltung der Wohnanlage sind in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung geregelt. Diese liegt dem Erwerber vor.

Er tritt mit dem Tage des Besitzübergangs in alle auch nur schuldrechtlich wirkenden hierdurch begründeten Rechte und Pflichten und in den Verwaltervertrag ein. Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind für ihn verbindlich (...)."

In der Folgezeit kam es zu Unstimmigkeiten über die Nutzung des zusätzlichen Autostellplatzes sowie der erweiterten Gartenfläche, die mehrmals Gegenstand von Eigentümerversammlungen waren. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 10.3.2003 wurden unter Tagesordnungspunkt (TOP) 6 folgende Anträge zur Abstimmung gestellt:

"Antrag 1: Der umstrittene Gartenanteil wird geöffnet.

Antrag 2: Der dritte (umstrittene) Stellplatz soll freigehalten werden."

Beide Anträge wurden mehrheitlich abgelehnt.

Die Antragsteller haben beantragt, insoweit ein positives Beschlussergebnis festzustellen. Die Antragsgegner haben die Wideranträge gestellt, die Antragsteller zu verpflichten, der Eintragung entsprechender Sondernutzungsrechte für Stellplatz und Gartenanteil im Grundbuch zuzustimmen. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 4.6.2004 die Eigentümerbeschlüsse vom 10.3.2003 zu TOP 6 für ungültig erklärt und festgestellt, dass die Antragsteller zur Mitbenutzung des zusätzlichen Stellplatzes und der Gartenfläche berechtigt sind. Die Wideranträge wurden als unbegründet abgewiesen. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat das Landgericht mit Beschluss vom 4.11.2004 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Antragsteller seien an Regelungen der ehemaligen Wohnungseigentümer bezüglich der Erweiterung der Sondernutzungsrechte nicht gebunden, so dass nur eine gemeinschaftliche Nutzung der umstrittenen Flächen in Betracht komme. Bei den Abreden vom 16.5.1984 und vom 29.6.1984 handle es sich nicht um Eigentümerbeschlüsse, sondern um Vereinbarungen nach § 10 Abs. 2 WEG, die mangels Eintragung nicht gegen die Sonderrechtsnachfolger wirkten. Auch eine schuldrechtliche Verpflichtung der Antragsteller zur Duldung der Sondernutzung durch die kaufvertraglichen Regelungen sei nicht gegeben.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Die Anträge der Antragsteller auf Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses wurden von den Vorinstanzen vertretbar dahingehend ausgelegt, dass neben der Anfechtung der Eigentümerbeschlüsse vom 10.3.2003 die Feststellung beantragt wird, dass die umstrittenen Flächen den Wohnungseigentümern zur gemeinsamen Nutzung zur Verfügung stehen. Im Verfahren nach § 43 WEG hat das Gericht grundsätzlich ohne Bindung an den Wortlaut der Sachanträge die nach pflichtgemäßem Ermessen gebotene sachgerechte Entscheidung zu finden (BayObLGZ 1975, 161/164). Von den Antragstellern gewollt ist zum einen, dass die negativen Beschlüsse unter TOP 6 für ungültig erklärt werden, zum anderen, dass ihre Berechtigung festgestellt wird, die umstrittenen Flächen zu nutzen.

Für beide Anträge liegt auch das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis vor. Zwar fehlt es regelmäßig am Rechtsschutzinteresse für die Anfechtung eines Negativbeschlusses, wenn dieser für eine erneute Beschlussfassung der Wohnungseigentümer keine Sperrwirkung entfaltet (BGH NZM 2002, 995/997). Anders ist die Lage aber insbesondere dann, wenn - wie hier - neben der Anfechtung des Negativbeschlusses die Feststellung begehrt wird, dass die umstrittenen Flächen allen Wohnungseigentümern zur gemeinsamen Nutzung offen stehen. Für diesen Antrag ist seinerseits das Rechtsschutzbedürfnis zu bejahen, da die Antragsteller faktisch von der Nutzung dieser Flächen ausgeschlossen sind und deshalb ein rechtliches Interesse daran haben, dass durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt wird, ob für die betroffenen Flächen gegen sie wirkende Sondernutzungsrechte bestehen (vgl. § 256 ZPO).

b) Die Eigentümerbeschlüsse vom 10.3.2003 entsprechen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG) und waren deshalb für ungültig zu erklären (§ 43 Abs. 1 Nr. 4, § 23 Abs. 4 WEG).

Weder für die Gartenfläche noch für den zusätzlichen Autostellplatz sind dinglich wirkende Sondernutzungsrechte begründet worden, die die Antragsteller vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ausschließen. Es kann in diesem Zusammenhang dahingestellt bleiben, ob im Jahr 1984 bereits eine Wohnungseigentümergemeinschaft bestand, auf die die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes anwendbar waren, und ob in den "Bauherrenversammlungen" Vereinbarungen gemäß § 10 Abs. 2 WEG über die Bestellung von Sondernutzungsrechten getroffen oder ob hierzu allstimmige Beschlüsse gefasst wurden. Denn in keinem der Fälle sind dingliche Sondernutzungsrechte entstanden.

Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung, nicht auch durch bestandskräftig gewordenen Beschluss begründet werden, da der Wohnungseigentümerversammlung hierzu die absolute Beschlusskompetenz fehlt (BGHZ 145, 158 = NJW 200, 3500 = NZM 2000, 1184). Ein trotzdem gefasster Beschluss wäre nichtig. Eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 WEG wiederum, die in Abänderung der Teilungserklärung weitere Sondernutzungsrechte begründete, würde gegenüber den Antragstellern als Sonderrechtsnachfolger keine Wirkung entfalten, da es an einer Eintragung im Grundbuch fehlt. An diesem Ergebnis ändert sich durch die in § 11 der Gemeinschaftsordnung enthaltene Öffnungsklausel nichts, weil die Antragsteller durch den Ausschluss von der gemeinschaftlichen Nutzung der betroffenen Flächen unbillig beeinträchtigt würden (Weitnauer/Linke WEG 9. Aufl. § 10 Rn. 51 mit weiteren Nachw.).

c) Die Antragsteller haben auch nicht durch den Abschluss ihrer Kaufverträge schuldrechtliche Pflichten zur Duldung von Sondernutzungen übernommen.

Zwar bedarf die Vereinbarung von Wohnungseigentümern untereinander im Sinne von § 10 Abs. 1 WEG grundsätzlich keiner besonderen Form. Sie kann sogar durch konkludentes Verhalten zustande kommen (BayObLG NZM 1998, 524). Ein auf einer solchen Vereinbarung ohne Eintragung in das Grundbuch begründetes (schuldrechtliches) Sondernutzungsrecht erlischt aber, wenn ein neuer Wohnungseigentümer in die Gemeinschaft eintritt, der der bisherigen schuldrechtlichen Vereinbarung nicht beitritt (OLG Köln NZM 2001, 1135 = ZMR 2002, 73). Die in den Kaufverträgen der Antragsteller unter Nr. XI getroffenen Regelungen zum Eintritt in die Eigentümergemeinschaft haben nicht die Übernahme möglicherweise bestehender Vereinbarungen über die Begründung schuldrechtlicher Sondernutzungsrechte zum Inhalt. Die Vorinstanzen haben die entsprechenden Abreden in den Kaufverträgen ohne Rechtsfehler dahingehend ausgelegt, dass keine pauschale Übernahme solcher schuldrechtlichen Verpflichtungen gewollt war, die sonst grundsätzlich nur bei Eintragung im Grundbuch Wirkungen gegen den Sondernachfolger entfalten können.

d) Auch aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) lässt sich ein Bestehen der umstrittenen Sondernutzungsrechte nicht herleiten. Es kann dahingestellt bleiben, ob allein die jahrelange Nutzung bestimmter Teilflächen des Gemeinschaftseigentums durch einzelne Wohnungseigentümer unter Ausschluss der übrigen Eigentümer schuldrechtliche Sondernutzungsrechte zu begründen vermag. Die Zuordnung der umstrittenen Flächen ist unstreitig bereits kurz nach dem Eigentumserwerb durch die Antragsteller Gegenstand von Eigentümerversammlungen gewesen. Die betroffenen Antragsgegner durften sich also nicht darauf einrichten, dass der bestehende Zustand auch in Zukunft von allen Wohnungseigentümern gebilligt würde.

e) Aus den vorgenannten Gründen folgt auch die Berechtigung der Antragsteller, die umstrittenen Flächen als Gemeinschaftseigentum mitzunutzen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 WEG). Dagegen fehlt es an einem Anspruch der Antragsgegner auf Zustimmung zur Eintragung entsprechender Sondernutzungsrechte in das Grundbuch. Ein solcher kann auch nicht aus dem bestandskräftigen Eigentümerbeschluss vom 1.3.2000 zu TOP 6 hergeleitet werden, wie das Amtsgericht überzeugend dargelegt hat.

3. Es erscheint nach § 47 WEG angemessen, den in allen Rechtszügen unterlegenen Antragsgegnern in der Rechtsbeschwerdeinstanz die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Antragsteller aufzuerlegen.

Die Geschäftwertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG. In Übereinstimmung mit den nicht angegriffenen Festsetzungen der Vorinstanzen hält der Senat einen Geschäftswert von 5.000 EUR für angemessen.

Ende der Entscheidung