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Beginn der Entscheidung

Gericht: Bayerisches Oberstes Landesgericht
Beschluss verkündet am 12.02.2004
Aktenzeichen: 2Z BR 231/03
Rechtsgebiete: WEG


Vorschriften:

WEG § 21 Abs. 3
WEG § 21 Abs. 5 Nr. 2
WEG § 23 Abs. 4
1. Durch Vereinbarung kann die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht für das gemeinschaftliche Eigentum ganz oder teilweise einem Wohnungseigentümer übertragen werden.

2. Zum Rechtsschutzbedürfnis bei der Anfechtung von Beschlüssen, durch die der Antrag eines Wohnungseigentümers abgelehnt wird.


Gründe:

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Dem Antragsteller gehört eine im Erdgeschoß gelegene Gewerbeeinheit, in der ein Schnellimbiss betrieben wird. Diese Einheit verfügt über eine Haupteingangstür zur Straße und eine weitere Tür, die in den Hof führt.

Zwischen den Beteiligten besteht Streit darüber, wer die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der hofseitigen Zugangstür zu der Gewerbeeinheit zu tragen hat.

In der Teilungserklärung ist unter III § 2 d bestimmt, dass die Innentüren der im Sondereigentum stehenden Räume zum Sondereigentum gehören. In § 3 Nr. 2 d ist bestimmt, dass die Eingangstüren zu den Sondereigentumsräumen zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. In der Gemeinschaftsordnung ist unter § 5 Nr. 2 b geregelt, dass die Instandsetzung und Instandhaltung der Wohnungsabschlusstüren im Inneren einschließlich der Türrahmen nebst Verkleidung sowie etwaiger Außenfenster dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegt, während das Streichen der Außenseiten Sache der Eigentümergemeinschaft ist. Gemäß § 6 Nr. 1 GO obliegt die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich. In § 7 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung heißt es schließlich, dass jeder Miteigentümer die Kosten ordentlicher und außerordentlicher Reparaturen an der sein Sondereigentum abschließenden Eingangstür mit Ausnahme des Streichens der Außenfläche allein zu tragen hat.

In der Eigentümerversammlung vom 9.10.2002 wurde unter Tagesordnungspunkt (TOP) 6 folgender Beschlussantrag mehrheitlich abgelehnt:

Herrn ... (= Antragsteller) werden die Kosten für die Erneuerung der Zugangstüre an der Hofseite zu seinem Ladenlokal zu Lasten der Instandhaltungsrücklage erstattet.

Der Antragsteller hat beantragt, den Eigentümerbeschluss für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 23.1.2003 dem Antrag stattgegeben. Das Landgericht hat am 27.10.2003 die sofortige Beschwerde der Antragsgegner zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des Negativbeschlusses liege vor. Insbesondere stelle es keinen Unterschied dar, ob ein positiver Beschluss gefasst werde, nach dem die Instandsetzungskosten nicht von der Gemeinschaft zu tragen seien, oder ob die gleiche Rechtsauffassung der Wohnungseigentümergemeinschaft dadurch ausgedrückt werde, dass ein entsprechender Antrag abgelehnt werde.

Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der hofseitigen Außentür habe die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu tragen. Die Tür stehe nach § 3 Nr. 2d der Teilungserklärung im Gemeinschaftseigentum. Ihre Instandhaltung und Instandsetzung obliege deshalb den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich. Nichts anderes ergebe sich aus § 7 Nr. 1 i.V.m. § 5 Nr. 2b GO, wonach die Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnungsabschlusstüren im Inneren den einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt werde. Nicht darunter falle nämlich die Instandhaltung und Instandsetzung einer wie hier das Gebäude nach außen abschließenden Tür.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Zu Recht hat das Landgericht die Anfechtbarkeit des Negativbeschlusses bejaht (vgl. BayObLG, Beschluss vom 26.9.2003, Az.: 2Z BR 25/03; Beschluss vom 27.11.2003, Az.: 2Z BR 183/03).

b) Die Vorinstanzen sind zutreffend davon ausgegangen, dass der Eigentümerbeschluss für ungültig zu erklären ist, weil die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit die Kosten für die Erneuerung der Zugangstür an der Hofseite zu tragen haben.

Nach § 3 Nr. 2d GO steht die hofseitige Zugangstür im Gemeinschaftseigentum. Gemäß § 6 Nr. 1 GO obliegt die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich.

Die Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum kann durch Vereinbarung ganz oder teilweise einem einzelnen Wohnungseigentümer auferlegt werden (BayObLG, Beschluss vom 18.12.2003, Az.: 2Z BR 203/03). Aus § 5 Nr. 2b GO ergibt sich, dass den einzelnen Wohnungseigentümer eine Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht hinsichtlich der Wohnungsabschlusstüren nur auf der Innenseite, nicht aber auf der Außenseite trifft. Dementsprechend ist in § 7 Nr. 1 GO geregelt, dass der einzelne Wohnungseigentümer nur die Kosten ordentlicher und außerordentlicher Reparaturen an der sein Sondereigentum abschließenden Türe an der Innenseite, nicht aber an der Außenfläche zu tragen hat. Die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht für die hofseitige Zugangstür zu der Gewerbeeinheit ist somit dem Eigentümer dieser Einheit nur zum Teil übertragen worden.

Der angefochtene Eigentümerbeschluss kann keinen Bestand haben, weil in ihm zum Ausdruck gebracht wird, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bei Erneuerung der Tür überhaupt keine Kosten übernehmen will. Der Eigentümerbeschluss bringt zum Ausdruck, dass die Eigentümergemeinschaft die Kosten einer Erneuerung nicht zu tragen hat. Der Beschluss kann aus dem genannten Grund keinen Bestand haben. Ob die Tür reparaturfähig ist oder erneuert werden muss, ist nicht entscheidungserheblich.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG, die Geschäftswertfestsetzunng auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

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