Judicialis Rechtsprechung

Eine verbrauchsabhängige Abrechnung über die Heizungs- und Warmwasserkosten, in die die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage und des Wasserverbrauchs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage nicht einbezogen, sondern wegen fehlender Messgeräte insgesamt nach Wohnfläche umgelegt werden, widerspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

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Gründe:

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von dem weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Die Wohnung des Antragstellers befindet sich im 1. Obergeschoss. In der Gemeinschaftsordnung ist ihm an dem Balkon seiner Wohnung das Sondernutzungsrecht eingeräumt.

Am 8.7.2002 beschlossen die Wohnungseigentümer unter Tagesordnungspunkt (TOP) 1 die Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen für 2001 und unter TOP 6, dass Blumenkästen an den Balkonen nur innen aufgehängt werden dürfen.

Mit Schreiben vom 12.5. und 5.6.2002, die der Einladung zu der Versammlung vom 8.7.2002 beigelegt waren, führte der Antragsteller eine Reihe weiterer Tagesordnungspunkte auf. Diese wurden von den Wohnungseigentümern ohne Beschlussfassung in der Versammlung erörtert.

Der Antragsteller hat beantragt, die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 1 und 6 für ungültig zu erklären, ferner festzustellen, dass die unterbliebene Beschlussfassung zu den in seinen Schreiben angeführten Tagesordnungspunkten unwirksam ist.

Das Amtsgericht hat die Anträge am 19.3.2003 abgewiesen. Das Landgericht hat durch Beschluss vom 27.10.2003 die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Da keine Messgeräte für den Betriebsstrom und die Wasserversorgung der Heizungs- und Warmwasseranlage vorhanden seien, sei es nicht zu beanstanden, dass diese Kosten nicht in die verbrauchsabhängige Abrechnung einbezogen seien. Der unzulängliche technische Zustand der Warmwasserzähler könne nicht dazu führen, dass die Jahresabrechnung für ungültig zu erklären sei. In Betracht komme ein Anspruch darauf, dass geeignete Messgeräte angeschafft würden.

Da sich unter dem Balkon des Antragstellers ein weiterer Balkon befinde, sei es nicht zu beanstanden, dass die innenseitige Aufhängung von Balkonkästen verlangt werde. Dies diene der Sicherheit. Aus den vorgelegten Lichtbildern ergebe sich, dass auch die Einheitlichkeit des optischen Erscheinungsbildes der Fassade durch außen angebrachte Blumenkästen gestört werde. Selbst wenn es zutreffen sollte, dass die Blumenkästen des Antragstellers bereits seit 30 Jahren an der Außenseite angebracht seien, könne im Hinblick auf die Sicherheitserwägungen keine andere Beurteilung stattfinden.

Für den Feststellungsantrag fehle das Rechtsschutzbedürfnis. Ein klagbarer Anspruch auf Beschlussfassung in seinem Sinn bestehe für keinen Wohnungseigentümer.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung Stand.

a) Bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasserversorgung entsprechend den Vorschriften der Heizkostenverordnung gehören zu den Kosten des Betriebs die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage und die Kosten der Wasserversorgung der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, soweit sie nicht gesondert abgerechnet werden (§ 7 Abs. 2, § 8 Abs. 2 HeizkostV). Zur Erfassung des anteiligen Wärme- und Warmwasserverbrauchs dürfen nur solche Ausstattungen verwendet werden, die den anerkannten Regeln der Technik entsprechen oder deren Eignung auf sonstige Weise nachgewiesen ist (§ 5 Abs. 1 HeizkostV).

In der Anlage der Beteiligten sind Messgeräte für den Betriebsstrom der Heizungsanlage und den Wasserverbrauch der Warmwasserversorgung nicht vorhanden; die vorhandenen Wärmeerfassungsgeräte entsprechen nicht den an sie zu stellenden Anforderungen. Betriebsstrom und Wasserverbrauch sind daher nach Wohnfläche abgerechnet worden, so dass insoweit eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung nicht stattfindet. Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht im Hinblick darauf den die Jahresabrechnung genehmigenden Eigentümerbeschluss nicht beanstandet. Die Anschaffung der fehlenden Messgeräte für Betriebsstrom umd Wasserverbrauch kann unter dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung, zu der eine den Vorschriften der Heizkostenverordnung entsprechende Abrechnung über die Kosten der Heizung und Warmwasserversorgung gehört (§ 21 Abs. 3 WEG), jeder Wohnungseigentümer verlangen. Solange solche Geräte aber nicht vorhanden sind, kann die insoweit nicht verbrauchsabhängige Abrechnung nicht zu einer Ungültigerklärung der Jahresabrechnung führen. Wegen der fehlenden Messgeräte ist für die Vergangenheit eine Berechnung entsprechend den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht möglich. Es muss deshalb bei der vorgenommenen Abrechnung verbleiben, da ansonsten überhaupt keine Abrechnung möglich wäre. Entsprechendes gilt, soweit die Geräte für die Erfassung des Wärmeverbrauchs nicht ordnungsgemäß funktionieren (vgl. BayObLG NZM 2003, 900).

b) Die Wohnungseigentümer können, sofern nicht Vereinbarungen oder Eigentümerbeschlüsse entgegenstehen, mit Stimmenmehrheit eine der Beschaffenheit der betreffenden Gebäudeteile entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums beschließen (§ 15 Abs. 2 WEG), der dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (§ 21 Abs. 4 WEG).

(1) Das Sondernutzungsrecht des Antragstellers an dem Balkon wird durch den Eigentümerbeschluss über das Aufhängen der Blumenkästen nicht berührt, weil Gegenstand des Eigentümerbeschlusses die Anbringung der Blumenkästen außerhalb des Balkons ist. Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht den angefochtenen Eigentümerbeschluss unter dem Gesichtspunkt der Sicherheit und der Erhaltung einer einheitlichen Fassade gebilligt. Ob durch die außenseitige Anbringung der Balkonkästen das Erscheinungsbild der Fassade beeinträchtigt wird, konnte das Landgericht anhand der vorliegenden Lichtbilder entscheiden. Eine Überprüfung dieser tatrichterlichen Entscheidung ist dem Rechtsbeschwerdegericht nur in engen Grenzen möglich (vgl. BayOblG NZM 1998, 980). Die tatrichterliche Würdigung lässt Rechtsfehler nicht erkennen.

(2) Das Landgericht hat unterstellt, dass der Antragsteller seine Blumenkästen schon seit 30 Jahren an der Außenseite des Balkons angebracht hat. Dennoch hat es in dem angefochtenen Beschluss eine Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung gesehen. Dies ist rechtlich nicht zu beanstanden.

Auch unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung kann dem Verlangen des Antragstellers nicht entsprochen werden. Für die Annahme einer Verwirkung genügt es nicht, dass die Anbringung der Balkonkästen durch den Antragsteller von den Wohnungseigentümern über viele Jahre hinweg unbeanstandet hingenommen wurde. Damit wäre allenfalls das Zeitmoment einer Verwirkung gegeben, nicht aber auch das erforderliche Umstandsmoment. Voraussetzung einer Verwirkung (§ 242 BGB) ist, dass seit der Möglichkeit, das Recht geltend zu machen, längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung des Rechts als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen (Umstandsmoment); erforderlich ist dazu, dass sich der Verpflichtete auf Grund des gesamten Verhaltens des Berechtigten darauf einrichten durfte und auch eingerichtet hat, dieser werde das Recht auch in Zukunft nicht mehr geltend machen (BayObLG WuM 1990, 453; ZMR 2001, 987). Für die Beurteilung, ob ein Anspruch der Wohnungseigentümer, die außenseitige Anbringung von Balkonkästen zu untersagen, als verwirkt anzusehen ist, kommt unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben vor allem dem Umstand Bedeutung zu, dass der Antragsteller in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht erklärt hat, die Balkonkästen seien nicht fest montiert und könnten jederzeit umgehängt werden. Auch die von ihm nach seinem Vortrag angebrachte Bewässerungsanlage steht ersichtlich einem innenseitigen Anbringen der Balkonkästen nicht entgegen. Als Nachteil verbleibt damit lediglich eine Verringerung des auf dem Balkon zur Verfügung stehenden Raums, wenn die Balkonkästen innen aufgehängt werden. Dies reicht aber nicht aus, um den Eigentümerbeschluss unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben als nicht hinnehmbar anzusehen.

c) Zu Recht hat das Landgericht schließlich ein Rechtsschutzbedürfnis für die Feststellungsanträge des Antragstellers verneint. Wenn es die Wohnungseigentümer ablehnen, über Beschlussanträge des Antragstellers überhaupt einen Beschluss zu fassen, steht es dem Antragsteller frei, die Beschlussanträge zum Gegenstand von Verpflichtungsanträgen unmittelbar zum Wohnungseigentumsgericht zu machen (vgl. Beschluss des Senats vom 13.11.2003, 2Z BR 109/03). Mit der angestrebten Erklärung der Unwirksamkeit einer unterbliebenen Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer hätte der Antragsteller nichts erreicht.

3. Die Kostenentscheidung für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 47 WEG, die Geschäftswertfestsetzung auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung