Judicialis Rechtsprechung

Die Gemeinschaftsordnung kann wirksam ein Zurückbehaltungsrecht eines Wohnungseigentümers gegen Wohngeldforderungen der übrigen Wohnungseigentümer ausschließen.

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Der 2. Zivilsenat des Bayerischen Obersten Landesgerichts hat unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters Dr. Reichold sowie der Richter Demharter und Lorbacher

am 27. Juni 2001

in der Wohnungseigentumssache

wegen Wohngeldforderung,

beschlossen:

Tenor:

I. Die Hauptsache ist in Höhe von 1211,20 DM erledigt.

II. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des Landgerichts Landshut vom 2.1.2001 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Antragsgegner verpflichtet sind, an die Antragsteller noch 1500 DM nebst 4 % Zinsen aus 2711,20 DM vom 8.1.2000 bis 19.1.2001 sowie 4 % Zinsen aus 1500 DM seit 20.1.2001 zu zahlen.

III. Die Antragsgegner haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

IV. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird bis 19.1.2001 auf 2711,20 DM und für die Folgezeit auf 2500 DM festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage, die aus 3 Läden, 50 Wohnungen und einer Tiefgarage mit 43 Kfz-Abstellplätzen besteht. Die beiden Antragsgegner sind als Gesellschafter bürgerlichen Rechts Eigentümer einer Wohnung und eines 1/43 Miteigentumsanteils an der Tiefgarage. Die Antragsteller verlangen von den Antragsgegnern Wohngeld für den Miteigentumsanteil an der Tiefgarage in Höhe von 2711,20 DM. Dieser Betrag ist der Höhe nach unstreitig. Die Antragsgegner verweigern aber die Bezahlung, weil das Wohngeld gemäß der Abrechnung der Verwalterin für den Stellplatz Nr. 38 verlangt wird, die Antragsgegner hingegen ein Nutzungsrecht am Stellplatz Nr. 33 für sich in Anspruch nehmen.

Die Gemeinschaftsordnung (GO) wurde in diesem Verfahren in zwei verschiedenen Versionen zu den Akten gegeben. Im Grundbuch (AG Landshut - weißes Viertel - Band 231 Blatt 9208) ist diejenige Fassung eingetragen, die dem Schriftsatz der Antragsteller vom 11.12.2000 (Anl. zu Bl. 38/39 d.A.) beigefügt ist. Die vom seinerzeitigen Grundstückseigentümer gemäß § 8 WEG festgelegte Gemeinschaftsordnung enthält u.a. folgende Regelungen:

§ 1 Gebrauchsregelung

Nr. 3:

Hinsichtlich der Tiefgarage wird von sämtlichen Miteigentümern dieser Sondereigentumseinheit eine Benützungsregelung dahingehend vereinbart, dass jedem Miteigentümer die ausschließliche Benützung des ihm zugewiesenen Abstellplatzes zusteht, und außerdem das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, für dauernd ausgeschlossen. Diese Regelung wird im Grundbuch eingetragen werden.

§ 9 Ermittlung und Verteilung der laufenden Lasten

Nr. 3:

Die Leistungen, die nach vorstehenden Ziff. 2. a) und b) auf die einzelnen Eigentümer umgelegt werden, sind - von etwaigen Kosten, die durch Zähler ermittelt werden, abgesehen - von den Eigentümern der einzelnen Sondereigentumseinheiten im Verhältnis der Miteigentumsanteile zueinander zu tragen.

Nr. 5:

... Jegliche Aufrechnung wegen Wohngeldforderungen sowie die Zurückbehaltung und Hinterlegung von Wohngeldern sind ausgeschlossen.

§ 11 Mehrheit von Berechtigten

Nr. 4:

Die mehreren Berechtigten haften für sämtliche Verpflichtungen, insbesondere für solche aus der Gemeinschaftsordnung als Gesamtschuldner...

Eine Zuweisung eines bestimmten Stellplatzes an die einzelnen Wohnungseigentümer ist bisher im Grundbuch nicht eingetragen.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 20.9.2000 die Antragsgegner als Gesamtschuldner verpflichtet, an die Antragsteller 2711,20 DM nebst 4 % Zinsen seit 8.1.2000 zu zahlen.

Das Landgericht hat mit Beschluss vom 2.1.2001 die sofortige Beschwerde der Antragsgegner zurückgewiesen.

Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner. Die Antragsteller haben mitgeteilt, dass die Antragsgegner am 19.1.2001 auf die Hauptsacheforderung 1211,20 DM bezahlt haben. Insoweit haben sie die Hauptsache für erledigt erklärt. Die Antragsgegner haben sich hierzu nicht geäußert.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist unbegründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Wie das Amtsgericht zutreffend dargelegt habe, ergebe sich die Zahlungsverpflichtung der Antragsgegner aus § 16 Abs. 2 und Abs. 1 WEG. Entsprechend der jahrelangen Übung könne die Hausverwaltung 2,98/1000 des Wohngelds direkt gegen die Antragsgegner geltend machen, weil das 1/43 des auf die Tiefgarage entfallenden Miteigentumsanteils von 128,1/1000 ausmache. Das offenkundige Ziel der Antragsgegner, durch ihre Zahlungsverweigerung die Hausverwaltung zur Festlegung der Nutzungsrechte an den einzelnen Stellplätzen gemäß § 1 Nr. 3 GO zu zwingen, könne in diesem Verfahren nicht erreicht werden, weil in § 9 Nr. 5 GO ein Zurückbehaltungsrecht am Wohngeld ausgeschlossen werde. Die Berufung auf den Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts sei entgegen der Meinung der Antragsgegner auch nicht treuwidrig. Dass jeder Miteigentümer der Tiefgarage 1/43 des auf die Garage entfallenden Wohngelds zu zahlen habe, ergebe sich aus einer entsprechenden Anwendung von § 9 Nr. 3 GO.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Aus § 16 Abs. 2 WEG in Verbindung mit § 9 Nr. 3 GO ergibt sich, dass die Antragsgegner als Miteigentümer des Teileigentums Tiefgarage einen entsprechenden Anteil des Wohngeldes schulden. Nach § 11 Nr. 4 GO würden sie sogar für die gesamten auf die Tiefgarage entfallenden Kosten haften, weil sie zusammen mit den übrigen Miteigentümern der Tiefgarage insoweit Gesamtschuldner sind. Dadurch, dass die Antragsteller die Antragsgegner nur für 1/43 dieser Kosten in Anspruch nehmen, werden die Antragsgegner nicht beschwert.

b) Ein Zurückbehaltungsrecht steht den Antragsgegnern nicht zu, weil durch § 9 Nr. 5 GO ein Zurückbehaltungsrecht gegen Wohngeldforderungen wirksam ausgeschlossen ist. Einer der Ausnahmefälle, in denen die Rechtsprechung dennoch eine Aufrechnung oder eine Zurückbehaltung zulässt (vgl. BayObLG FGPrax 1999, 176/177 m.w.N.), ist offensichtlich nicht gegeben.

c) Da die Antragsgegner der Erledigungserklärung der Antragsteller im Umfang von 1211,20 DM nicht widersprochen haben, ist von einer übereinstimmenden Teilerledigungserklärung auszugehen (BayObLG ZWE 2000, 348).

3. Die Kostenentscheidung des Landgerichts ist als Ermessensentscheidung nicht zu beanstanden. Für das Rechtsbeschwerdeverfahren erscheint es nach § 47 WEG angemessen, den in allen Rechtszügen unterlegenen Antragsgegnern die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten aufzuerlegen.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Nach Erklärung der teilweisen Erledigung sind dem Wer der noch streitigen Hauptsache die auf den erledigten Teil entfallenden Verfahrenskosten hinzuzurechnen.

Ende der Entscheidung