Judicialis Rechtsprechung

Ist nach der Teilungserklärung ein Wohnungseigentümer verpflichtet, die seiner alleinigen Nutzung unterliegenden Gebäudeteile ordnungsgemäß instand zu halten und instand zu setzen, so kann die Durchführung einer Instandhaltungsmaßnahme durch die Gemeinschaft nicht mehrheitlich beschlossen werden.

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Gründe:

I.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die aus zwei selbständigen Gebäudekomplexen besteht. Das Gesamtgrundstück ist durch die Begründung von Sondereigentum und Sondernutzungsrechten in zwei Flächen aufgeteilt. Dem Antragsgegner zur Nutzung zugewiesen ist der Grundstücksteil, der an die Straße grenzt. Dort befindet sich auch ein Garagenvorplatz, an dem dem Antragsteller ein Nutzungsrecht zugewiesen ist.

In § 7 der Teilungserklärung ist Folgendes bestimmt:

Der Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die seinem Sondereigentum unterliegenden Gebäudeteile und die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes und des Grundstücks, die seiner alleinigen Nutzung unterliegen, ordnungsgemäß instandzuhalten und instandzusetzen.

In der Eigentümerversammlung vom 17.7.2001 wurde mit der Stimmenmehrheit des Antragsgegners beschlossen, die der Straße zugewandte Grundstücksmauer sowie die den Garagenvorplatz einzäunenden Mauern neu zu streichen und die Kosten durch eine Sonderumlage nach dem Verhältnis von 64:36 zu bestreiten.

Der Antragsteller hat beim Amtsgericht beantragt, "die Beschlüsse der Eigentümerversammlung" vom 17.7.2001 für ungültig zu erklären. In der Begründung wird der hier verfahrensgegenständliche Beschluss nicht ausdrücklich genannt.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 18.9.2002 den Antrag zurückgewiesen, da sich beim Augenschein gezeigt habe, dass die Mauern mittlerweile unansehnlich geworden seien und gestrichen gehörten. Auf die sofortige Beschwerde des Antragstellers hat das Landgericht am 29.10.2003 den Beschluss des Amtsgerichts aufgehoben, den Eigentümerbeschluss für ungültig erklärt und dem Antragsgegner die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten beider Instanzen auferlegt. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist in der Hauptsache nicht begründet, führt aber zu einer Abänderung der Kostenentscheidung des Landgerichts.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Mauer möge unansehnlich und ein Neuanstrich erforderlich sein. Da aber sowohl die Mauer als auch der Garagenvorplatz nur das Sondereigentum und das Sondernutzungsrecht des Antragstellers beträfen, fehle dem Antragsgegner die Berechtigung, den Neuanstrich zu fordern. Aus der Teilungserklärung ergebe sich, dass eine weitgehend selbständige Wohneinheit mit jeweils selbständiger Entscheidungsbefugnis der jeweiligen Eigentümer über Instandhaltung und Pflege entstehen sollte. Infolgedessen obliege es allein dem Antragsteller zu entscheiden, ob er einen Neuanstrich der Mauer durchführen wolle. Für eine Substanzgefährdung des Gemeinschaftseigentums bestünden keine Anhaltspunkte.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält in der Hauptsache der rechtlichen Überprüfung im Ergebnis stand.

a) Der Eigentümerbeschluss ist fristgerecht angefochten worden. Mit der Formulierung "die Beschlüsse" ist hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht, dass sämtliche Beschlüsse der Eigentümerversammlung angefochten werden sollen. Unerheblich ist, dass auf den hier verfahrensgegenständlichen Beschluss in der Begründung nicht eingegangen wurde. Vorliegende Antragsformulierung unterscheidet sich wesentlich von derjenigen, die Gegenstand der Entscheidung des Oberlandesgerichts Zweibrücken (NJW-RR 1995, 397) war. Dort wurde ein Antrag auf Ungültigerklärung "von Beschlüssen" einer Eigentümerversammlung gestellt. Auch aus der Entscheidung des Senats vom 30.4.1999 (NZM 1999, 862) kann nicht abgeleitet werden, dass eine Formulierung wie die vorliegende nicht sämtliche Eigentümerbeschlüsse der betroffenen Versammlung umfasst. Der Senat hat dort ebenfalls darauf abgestellt, dass ein Tagesordnungspunkt ohne Einschränkung angefochten wurde und lediglich ergänzend darauf hingewiesen, dass aus der Begründung der Anträge zu entnehmen sei, dass die Beschlüsse zum gesamten Tagesordnungspunkt angefochten seien.

b) Die Mauern, auf die sich der angefochtene Eigentümerbeschluss bezieht, liegen in dem Bereich, der dem Antragsteller zur alleinigen Nutzung zugewiesen ist. Der Antragsteller ist deshalb nach § 7 der Teilungserklärung verpflichtet, die Mauern instand zu halten. Die Instandhaltung ist somit eine Verpflichtung nur des jeweiligen Wohnungseigentümers und nicht eine Angelegenheit der Gemeinschaft. Die Durchführung der Maßnahme und die Kostenverteilung kann deshalb nicht durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden. Die Entscheidung, ob, wann und wie solche Maßnahmen durchzuführen sind, liegt zunächst beim Antragsteller.

Der Senat teilt allerdings nicht die weitergehende Auffassung des Landgerichts, dass es allein dem Antragsteller obliege zu entscheiden, ob er einen Neuanstrich durchführen wolle. Unabhängig von einer Gefährdung der Bausubstanz begründet nämlich § 7 der Teilungserklärung eine Verpflichtung des jeweiligen Wohnungseigentümers zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung. Es liegt deshalb nicht im freien Belieben des jeweiligen Wohnungseigentümers, ob er Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen durchführt. Auch optische Beeinträchtigungen können eine Instandsetzungspflicht begründen, wenn die Mauern in einer Weise unansehnlich geworden sind, dass der Anblick dem anderen Wohnungseigentümer nicht mehr zugemutet werden kann. In diesem Fall kommt ein Antrag auf Verpflichtung des Antragstellers in Betracht, den Anstrich vorzunehmen.

3. Es entspricht der Billigkeit, dass der Antragsgegner als Unterlegener die Gerichtskosten sämtlicher Instanzen trägt (§ 47 Satz 1 WEG). Dagegen besteht keine Veranlassung, eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten anzuordnen (§ 47 Satz 2 WEG). Immerhin hat der Antragsteller in erster Instanz obsiegt. Hinzu kommt, dass nach den vom Amtsgericht bei einem Augenschein getroffenen Feststellungen, die vom Landgericht von seinem Standpunkt aus zu Recht nicht weiter überprüft worden sind, ein Instandsetzungsbedarf besteht. Bei dieser Sachlage rechtfertigt es allein der Umstand, dass der Antragsgegner den Anstrich über den Weg eines Eigentümerbeschlusses herbeiführen wollte, nicht, diesen mit den außergerichtlichen Kosten des Antragstellers zu belasten.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung