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Darf der Wohnungseigentumsverkäufer nach dem Kaufvertrag die Teilungserklärung hinsichtlich einer Sondernutzungsfläche auch zu Lasten des Erwerbers abändern, so kann ihm auch das Recht zustehen, einem anderen Erwerber von Wohnungseigentum die Sondernutzungsfläche zuzuweisen.

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Der 2. Zivilsenat des Bayerischen Obersten Landesgerichts hat unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters Dr. Reichold sowie der Richter Werdich und Lorbacher

am 18. Juli 2001

in der Wohnungseigentumssache

wegen Bewilligung der Änderung von Sondernutzungsrechten,

beschlossen:

Tenor:

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluss des Landgerichts München II vom 10. Januar 2001 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegnerin hat die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen; außergerichtliche Kosten sind in diesem Rechtszug nicht zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 16000 DM festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Beteiligten sind Wohnungseigentümer in einer aus zwei Doppelhäusern mit je zwei Wohnungen bestehenden Anlage. In der Teilungserklärung vom 17.1.1989 räumte der teilende Grundstückseigentümer den jeweiligen Eigentümern jeder Doppelhaushälfte das Sondernutzungsrecht an bestimmten Gartenflächen ein. Dem im westlichen Doppelhaus gelegenen Wohnungseigentum Nr. 3 wurde eine im Grundstückslageplan blau eingezeichnete Sondernutzungsfläche zugeordnet, die im Westen und Süden bis an die Grundstücksgrenze reichte und im Südosten an die Sondernutzungsfläche des im östlichen Doppelhaus gelegenen Wohnungseigentums Nr. 1 angrenzte.

Die Antragstellerin erwarb mit Kaufvertrag vom 17.1.1989 das östliche Doppelhaus mit den Eigentumswohnungen Nr. 1 und Nr. 2. Das Wohnungseigentum Nr. 4 im westlichen Doppelhaus wurde am 10.10.1989 verkauft. Mit Kaufvertrag vom 20.10.1989 erwarb schließlich die Antragsgegnerin die südwestliche Doppelhaushälfte mit der Eigentumswohnung Nr. 3.

§ 20 dieses Kaufvertrags lautet:

Gartensondernutzungsrechte

Das Gartensondernutzungsrecht lt. Teilungserklärung wird wie im beiliegenden Lageplan eingezeichnet und entsprechend verkleinert.

Herr... (Veräußerer) wird ermächtigt, die Teilungserklärung dementsprechend abzuändern, wie in § 9.1.3.c.

In § 9.1.3.c des Kaufvertrags räumte die Käuferin dem Verkäufer die unwiderrufliche Vollmacht ein, die Teilungserklärung nach Maßgabe von § 1.1.2 des Vertrags zu ändern, auch mit Wirkung gegenüber ihrer Auflassungsvormerkung. Die in § 1.1.2 des Kaufvertrags dem Verkäufer eingeräumte Befugnis zur Änderung der Teilungserklärung sollte solange fortbestehen, als der Verkäufer noch Eigentümer mindestens eines Wohnungseigentums war, und mit Ablauf von fünf Jahren nach Vollzug der Teilungserklärung im Grundbuch erlöschen. Auf dem der Urkunde beigefügten, von den Vertragsparteien unterzeichneten Lageplan ist die südliche Begrenzung der dem Wohnungseigentum Nr. 3 zugeordneten Sondernutzungsfläche von der Grundstücksgrenze um ca. 12 m nach Norden verschoben.

Der teilende Grundstückseigentümer bestätigte mit Schreiben an die Antragstellerin vom 10.12.1989 eine mit ihr getroffene Vereinbarung, wonach sie sich verpflichtet habe, den vertraglich vereinbarten Kaufpreis voll zu bezahlen, ohne die an dem erworbenen Doppelhaus erbrachten Eigenleistungen in Abzug zu bringen. Weiter heißt es:

Als Gegenleistung haben wir Ihnen den südlichen Gartensondernutzungsbereich vom Nachbarhaus überlassen. Diesen Sondernutzungsbereich, welcher in der Teilungserklärung ursprünglich dem Nachbarhaus zugeteilt war, haben wir Ihren Nachbarn dafür nicht verkauft und haben daher den Kaufpreis entsprechend reduzieren müssen.

Eine Änderung der Teilungserklärung nahm der Veräußerer indessen nicht vor. Am 3.12.1990 wurden die Wohnungsgrundbücher angelegt; am 4.12.1990 wurden zugunsten der jeweiligen Käufer Auflassungsvormerkungen eingetragen. Am 20.12.1990 erklärte der Verkäufer die Auflassung hinsichtlich des Wohnungseigentums Nr. 3 zu dem in der Vorurkunde genannten Anteils- bzw. Gemeinschaftsverhältnis. Am 24.1.1991 wurden die Antragstellerin, die Antragsgegnerin sowie eine weitere Erwerberin als Eigentümerinnen im Grundbuch eingetragen.

Die Antragsgegnerin nutzte von Anfang an nur die verkleinerte Gartenfläche, die ihr im Kaufvertrag vom 20.10.1989 zur Sondernutzung überlassen worden war. Die Restfläche im Süden des Grundstücks wurde von einer noch vom Verkäufer beauftragten Gartenbaufirma eingezäunt; sie wird von der Antragstellerin seitdem gärtnerisch genutzt.

In einem vorangegangenen Streitverfahren hatte die Antragstellerin unter Bezugnahme auf die Kaufvertragsurkunden und die Erklärungen des Verkäufers gegen die Antragsgegnerin vor dem Amtsgericht erfolglos auf Grundbuchberichtigung geklagt. Dieses Verfahren fand durch Klagerücknahme in der Berufungsinstanz seinen Abschluss.

Unter Berufung auf die Teilungserklärung hatte die Antragsgegnerin vor dem Wohnungseigentumsgericht in einem weiteren Verfahren beantragt, die Antragstellerin zu verpflichten, den als Sondernutzungsrecht für das Wohnungseigentum Nr. 3 im Grundbuch eingetragenen ca. 160 m² großen Gartenanteil zu räumen und als Ziergartenfläche an sie, hilfsweise an die Wohnungseigentümer, herauszugeben. Diese Anträge wurden rechtskräftig abgewiesen (siehe Senatsbeschluss vom 30.10.1997, 2Z BR 55/97 = ZMR 1998, 235).

Im gegenständlichen Verfahren hat die Antragstellerin nunmehr von der Antragsgegnerin die Bewilligung zur Grundbucheintragung des Sondernutzungsrechts an der strittigen Gartenfläche verlangt. Das Amtsgericht hat durch Beschluss vom 7.7.2000 den Antrag abgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerin hat das Landgericht dem Antrag stattgegeben. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin.

II.

Das zulässige Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die ursprüngliche Gebrauchsregelung in der Teilungserklärung vom 17.1.1989 sei im notariellen Kaufvertrag vom 20.10.1989 mit der Antragsgegnerin wirksam abgeändert worden. Danach habe der Veräußerer, der damals noch Alleineigentümer gewesen sei, der Antragsgegnerin als Erwerberin des Wohnungseigentums Nr. 3 nur die verkleinerte Fläche zur Sondernutzung überlassen. Das Sondernutzungsrecht an der Restfläche habe er, was sich aus dem Schreiben vom 10.12.1989 ergebe, auf die Antragstellerin als Erwerberin des Wohnungseigentums Nr. 1 übertragen. Die Antragsgegnerin müsse die Vereinbarung über den Umfang des Sondernutzungsrechts auch ohne Eintragung im Grundbuch gegen sich gelten lassen. Der Vollzug der Teilungserklärung vom 17.1.1989 im Grundbuch ohne Berücksichtigung der schuldrechtlichen Vereinbarungen mit den Erwerbern andere hieran nichts.

Aus dem Kaufvertrag des Veräußerers mit der Antragsgegnerin und dessen Schreiben an die Antragstellerin ergebe sich schließlich auch der Wille zur Verdinglichung. Die Verkleinerung des Sondernutzungsbereichs hier und die Erweiterung des Sondernutzungsrechts dort seien als einheitlicher Vorgang anzusehen. Ein Anspruch auf grundbuchmäßigen Vollzug folge auch aus dem unter Wohnungseigentümern bestehenden Treueverhältnis. Der Entscheidung stehe schließlich auch nicht die Rechtskraft des früheren amtsgerichtlichen Urteils entgegen.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand.

a) Ob die Antragstellerin aus dem Kaufvertrag vom 20.10.1989 unmittelbar berechtigt wird, die Einräumung eines im Grundbuch verlautbarten Sondernutzungsrechts von der Antragsgegnerin zu verlangen (§ 328 Abs. 1 BGB), muss letztlich nicht entschieden werden. Die Antragsgegnerin hat sich dort in einer abschließenden und offenbar ursprünglich nicht vorgesehenen Klausel mit der Verkleinerung des Sondernutzungsrechts gegenüber der in der Teilungserklärung ausgewiesenen Fläche einverstanden erklärt und den Verkäufer zur entsprechenden Abänderung der Teilungserklärung ermächtigt. Die fragliche Fläche deckt sich mit derjenigen, die der Verkäufer der Antragstellerin in unmittelbarem zeitlichen Zusammenhang nach Vornahme einer entsprechenden Einzäunung "überlassen" hat und die diese auch von Anfang an gärtnerisch nutzt. Die Fläche befindet sich im Eckbereich der südwestlichen Grundstücksgrenze; im Norden schließt sich die Sondernutzungsfläche der Antragsgegnerin, im Osten die der Antragstellerin an. Die übrigen Wohnungseigentümer haben zu dieser Fläche keinen direkten Zugang. Sie im gemeinschaftlichen Gebrauch zu belassen, selbst wenn ein solcher nur über die Benutzung einer einem Sondernutzungsberechtigten zustehenden Fläche möglich ist, erscheint zwar rechtlich und tatsächlich nicht ausgeschlossen (BayObLG WE 1991, 163 f.; Weitnauer/Lüke WEG 8. Aufl. § 15 Rn. 27), aber wenig praktikabel und war, wie die tatsächlichen Verhältnisse belegen, jedenfalls bei Zuteilung der Gartenflächen nicht gewollt. Unter diesen Umständen mag nicht fern liegen, aus der Vereinbarung im Vertrag der Antragsgegnerin mit dem Verkäufer trotz seiner nur negativen Wortfassung einen Vertrag zugunsten der Eigentümerin der Wohnung Nr. 1 zu entnehmen, wonach diese selbständig berechtigt ist, die Einräumung des Sondernutzungsrechts zugunsten ihres Sondereigentums zu verlangen. Denn eine ergänzende vertragliche Auslegung ist möglich und wird durch § 328 Abs. 2 BGB sogar nahegelegt (vgl. auch BGH NJW 1975, 344). So kommt die Einräumung eines unmittelbaren Rechts des Dritten etwa dann in Frage, wenn die genannte Klausel ausschließlich in dessen Interesse in den Vertrag aufgenommen wurde (vgl. Palandt/Heinrichs BGB 60. Aufl. § 328 Rn. 3). Dafür könnte auch die Überschrift von § 20 des Kaufvertrags der Antragsgegnerin sprechen, die allgemein auf "Gartensondernutzungsrechte" lautet. Dies ist ein Hinweis darauf, dass durch die folgende Vereinbarung eine neue Zuordnung der Gartensondernutzungsrechte im fraglichen Bereich beabsichtigt war.

b) Die schuldrechtliche Berechtigung der Antragstellerin zur ausschließlichen Nutzung der Gartenfläche beruht auf dem mit dem Verkäufer auch namens und in Vollmacht der Antragsgegnerin abgeschlossenen schuldrechtlichen Vertrag (§§ 241, 305 BGB), dessen Zustandekommen sich dem Schreiben des damaligen Grundstückseigentümers an die Antragstellerin entnehmen lässt und dem auch die späteren tatsächlichen Nutzungsverhältnisse entsprechen. Die Abrede war zwar aufgrund der Teilungserklärung gemäß § 8 WEG und nach dem Abschluss schuldrechtlicher Verträge über die Einräumung von Wohnungseigentum, aber jedenfalls noch vor Eintragung einer Auflassungsvormerkung für alle Wohnungseigentümer getroffen worden, so dass sich zu diesem Zeitpunkt die Annahme einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft verbietet (vgl. BayObLGZ 1991, 150/152;,OLG Zweibrücken FGPrax 1999, 50). Das hat zur Folge, dass auch die Vorschriften über die ein Sondernutzungsrecht begründende Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 WEG) nicht einschlägig sind. Soweit der Beschluss des Senats vom 30.10.1997 anders zu verstehen sein sollte, wird hieran nicht festgehalten. Auch war dieser Vertrag, der die notariell beurkundete kaufvertragliche Absprache vom 17.1.1989 abänderte, unabhängig von der späteren Formfreiheit wohnungseigentumsrechtlicher Vereinbarungen nach § 313 Satz 1 BGB, § 4 Abs. 3 WEG formbedürftig (vgl. BGHZ 66, 271;. BGH MittBayNot 1984, 21/22). Jedoch wurde dieser Mangel durch den Grundbuchvollzug am 24.1.1991 geheilt (§ 313 Satz 2 BGB). Erforderlich ist dazu zwar, dass sich die Heilungsvoraussetzungen auf das gesamte Vertragsobjekt beziehen müssen (OLG Düsseldorf NJW 1981, 529 f.; MünchKomm/Kanzleiter 3. Aufl. § 313 Rn. 75). Der obligatorische Vertrag muss hinsichtlich des Vertragsgegenstands vollständig erfüllt worden sein. Diese Voraussetzungen sind hier jedoch mit der Übertragung des Wohnungseigentums erfüllt. Das für das Zustandekommen der Wohnungseigentümergemeinschaft zugesagte ausschließliche Benutzungsrecht als Gebrauchsrecht an einer im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Fläche ist nicht selbständiges Vertragsobjekt, sondern inhaltliche Beschreibung des aufgelassenen und eingetragenen Wohnungseigentums (§ 5 Abs. 4 WEG). Dass es nicht durch gleichzeitige Abänderung der Teilungserklärung im Grundbuch verlautbart wird, steht der nun eingetretenen Wirksamkeit der gesamten schuldrechtlichen Abrede nicht entgegen.

c) Zu Recht hat das Landgericht aus den Absprachen der Beteiligten und des Verkäufers auch hergeleitet, dass das Gebrauchsrecht der Antragstellerin an der Restfläche als Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen werden solle. Ein solches kann zwar formlos vereinbart werden; zur Wirksamkeit gegenüber einem Sonderrechtsnachfolger ist aber dessen Eintragung als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch erforderlich (§ 10 Abs. 2 WEG; dazu Weitnauer/Lüke WEG 8. Aufl. § 10 Rn. 29). Regelmäßig will ein Käufer, der Wohnungseigentum vom Bauträger erwirbt, ein damit verbundenes Recht zur ausschließlichen Nutzung bestimmter Räume oder Flächen des Gemeinschaftseigentums auch gegenüber einem Sondernachfolger abgesichert wissen. Denn diese Berechtigung macht gerade den Inhalt seines Sondereigentums aus (§ 5 Abs. 4 WEG) und prägt dessen Wert. Das vom Landgericht rechtsfehlerfrei ausgelegte Schreiben des Verkäufers an die Antragstellerin bestätigt dies. Danach sollte die Antragstellerin im Ausgleich für erbrachte Eigenleistungen an der fraglichen Grundstücksteilfläche nicht eine ungesicherte Berechtigung auf Zeit, sondern die gleiche sichere Rechtsposition erlangen, welche ursprünglich der Antragsgegnerin zugedacht war. Dem entspricht die Regelung in § 20 des Kaufvertrags mit der Antragsgegnerin, durch den schuldrechtlich vereinbart wird, den in der Teilungserklärung beschriebenen Inhalt des Sondereigentums abzuändern.

d) Die Befugnis des Veräußerers zum Abschluss einer derartigen Abmachung mit der Antragstellerin folgt aus den Vereinbarungen des Veräußerers mit der Antragsgegnerin in der Kaufvertragsurkunde vom 20.10.1989. Diese beinhalten in § 1.1.2, § 9.1.3.c und § 20 2. Absatz eine Ermächtigung an den Veräußerer, die Teilungserklärung auch zu Lasten des gegenständlichen Sondernutzungsrechts abzuändern. Diese Vollmacht erfasst auch die Befugnis, die Antragsgegnerin zu verpflichten, das Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche zum Inhalt eines anderen Sondereigentums zu machen. Das Sondereigentum der Antragsgegnerin wird durch diesen zuweisenden Akt nicht beeinträchtigt. Dass der Veräußerer eine Abänderung der Teilungserklärung in der Folgezeit nicht selbst vorgenommen und damit das Sondernutzungsrecht der Antragstellerin nicht "verdinglicht" hat, steht dem Ergebnis nicht entgegen. Aus der vom Veräußerer auch namens der Antragsgegnerin getroffenen Vereinbarung ergibt sich vielmehr unmittelbar die eigene Berechtigung der Antragstellerin, die Bewilligung als grundbuchrechtliche Voraussetzung für den Vollzug der Änderung der Teilungserklärung (Weitnauer/Lüke § 10 Rn. 30) von der Antragsgegnerin zu verlangen.

e) Das Endurteil des Amtsgerichts vom 29.3.1995 steht dem Ergebnis nicht entgegen. Zwar hat das Amtsgericht den Antrag, die Antragsgegnerin sowie die weiteren damaligen Wohnungseigentümer zu verpflichten, das Sondernutzungsrecht am Garten für eine bestimmte Teilfläche an die Antragstellerin zur alleinigen Nutzung zu übertragen und der Grundbuchberichtigung insoweit zuzustimmen, abgewiesen. Wie sich aus jenen Akten ergibt, hat die Antragstellerin in der Berufungsinstanz mit Zustimmung auch der Antragsgegnerin nicht ihr Rechtsmittel, sondern ihre Klage zurückgenommen (§ 269 Abs. 3 ZPO). Damit entfallen rückwirkend sämtliche prozessualen Wirkungen der Rechtshängigkeit; noch nicht rechtskräftig gewordene Entscheidungen werden ohne Aufhebung wirkungslos (Thomas/Putzo ZPO 23. Aufl. § 269 Rn. 11 und 12). Ob es sich seinerzeit um eine Grundbuchberichtigungsklage handelte und der dortige Streitgegenstand sich mit dem hiesig en deckt, kann damit auf sich beruhen.

f) Zutreffend richtet sich der Antrag nicht gegen den weiteren Wohnungseigentümer, sondern nur gegen die Antragsgegnerin. Denn sofern einzelne Wohnungseigentümer durch eine im Grundbuch eingetragene Gebrauchsregelung vom Mitgebrauch einer genau bestimmten Gemeinschaftsfläche ausgeschlossen sind, bedarf es nicht ihrer Mitwirkung bei einer Vereinbarung, durch die einem bestimmten Wohnungseigentümer die Befugnis zum alleinigen Gebrauch dieser Fläche eingeräumt wird (BayObLGZ 1985, 124; BayObLG WE 1992, 116). Dies folgt aus der positiven und negativen Komponente des Sondernutzungsrechts: Zum einen wird die Befugnis zum alleinigen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt, zum anderen wird die Berechtigung der Miteigentümer zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 13 Abs. 2 Satz 1 WEG) ausgeschlossen. Wird, wie hier, das Sondernutzungsrecht an einer Gemeinschaftsfläche übertragen, von deren Mitbenutzung der weitere Wohnungseigentümer aufgrund der Teilungserklärung bereits ausgeschlossen ist, so ist dessen materiell-rechtliche Mitwirkung (§§ 873, 877 BGB) bei der Zuweisung des Sondernutzungsrechts an einen anderen Wohnungseigentümer wie auch die Eintragungsbewilligung (§ 19 GBO) entbehrlich (BayObLGZ 1985, 124/128).

3. Die Kostenentscheidung für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 47 WEG. Dem Senat erscheint es angemessen, die Gerichtskosten der unterlegenen Antragsgegnerin aufzuerlegen, im Hinblick auf die unterschiedlichen Entscheidungen der Vorinstanzen von der Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten jedoch abzusehen.

Die mit den Vorinstanzen übereinstimmende Festsetzung des Geschäftswerts für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung