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Beginn der Entscheidung

Gericht: Bayerisches Oberstes Landesgericht
Beschluss verkündet am 26.09.2003
Aktenzeichen: 2Z BR 25/03
Rechtsgebiete: BGB, WEG


Vorschriften:

BGB § 675
WEG § 14 Nr. 4
WEG § 21 Abs. 4
WEG § 21 Abs. 5 Nr. 2
WEG § 23 Abs. 4
WEG § 26
WEG § 29
WEG § 43 Abs. 1 Nr. 2
WEG § 43 Abs. 2
WEG § 44 Abs. 4
1. Zum Rechtsschutzbedürfnis bei der Anfechtung von Beschlüssen, durch die der Antrag eines Wohnungseigentümers abgelehnt wird.

2. Der Beschluss, von der rechtlichen Prüfung und etwaigen Geltendmachung eines Schadensersatz-/Bereicherungsanspruchs gegen einen Wohnungseigentümer abzusehen, entspricht in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung nur, wenn ein derartiger Anspruch offensichtlich nicht besteht.

3. Im Allgemeinen besteht kein eigenständiger materiell-rechtlicher Anspruch eines Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer, ihm im Hinblick auf mögliche Schädigungen seines Sondereigentums durch Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum eine Sicherheit zu stellen.

4. Ein einzelner Wohnungseigentümer ist auch ohne ermächtigenden Beschluss der Eigentümerversammlung befugt, einen Antrag auf Feststellung der Unwirksamkeit einzelner Klauseln des mit dem Verwalter geschlossenen Geschäftsbesorgungsvertrags zu stellen. ./.

5. Die Klausel in einem Verwaltervertrag, dass der Verwalter, neben der Pauschalvergütung, für die Vergabe von Aufträgen je Auftragssumme ab 5.000 DM 4,5 % der Rechnungsendsumme je Auftragssumme unter 5.000 DM 8 % der Rechnungsendsumme erhält, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.


Gründe:

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner zu 1 sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage, die von der Antragsgegnerin zu 2 verwaltet wird. Dem Antragsteller gehört die im obersten Geschoß gelegene Wohnung Nr. 22, die eine Dachterrasse mit umfasst. Darunter befinden sich die Räume der Wohnungseigentümerin H. Dort traten Feuchtigkeitsschäden auf; Ursache, Umfang und Fortdauer der Schäden sind unter den Beteiligten strittig.

Am 10.12.1996 beschlossen die Wohnungseigentümer, im Jahr 1997 eine Gesamtsanierung der Dachfläche bzw. der Dachterrasse durchzuführen. In der gleichen Eigentümerversammlung wurde beschlossen, der Wohnungseigentümerin H. eine Entschädigung für den Nutzungsausfall, insbesondere für Mietverlust, in Höhe von 11 DM pro Quadratmeter und Monat zukommen zu lassen. Die Dachsanierung verzögerte sich. Sie war im Mai 2002 noch nicht abgeschlossen. Aus der Gemeinschaftskasse erhielt die Wohnungseigentümerin H. Ausgleichszahlungen bis 1.7.2000. Am 30.5.2000 (2Z BR 185/99) entschied der Senat abschließend, dass die Antragsgegner zu 1 und die damalige Hausverwalterin nicht berechtigt seien, aufgrund des Eigentümerbeschlusses vom 10.12.1996 weitere Entschädigungszahlungen an die Wohnungseigentümerin H. zu leisten. In dem Beschluss ist ausgeführt, dass der Eigentümerbeschluss vom 10.12.1996 nicht nichtig und auch nicht wegen fehlender inhaltlicher Bestimmtheit unwirksam sei. Er sei aber unvollständig, weil er weder eine zeitliche Begrenzung enthalte noch die Finanzierung der nicht unbeträchtlichen Zahlungen regle. Eine ergänzende Auslegung ergebe, dass er jedenfalls gegenwärtig keine Grundlage mehr für einen Entschädigungsanspruch der Wohnungseigentümerin H. bilden könne. Es liege nahe, entsprechend der für das Jahr 1997 vorgesehenen Gesamtsanierung eine zeitliche Beschränkung der Zahlungen anzunehmen. Der Zeitraum könne sich, da noch ein Gutachten abzuwarten und weitere vorbereitende Maßnahmen zu treffen gewesen seien und dies nicht immer zeitlich habe bestimmt werden können, allenfalls um ein weiteres Jahr verlängert haben.

Auch in den Jahren 2000 und 2001 kam es nicht zur Gesamtsanierung der Dachfläche. Vielmehr beschlossen die Wohnungseigentümer am 5.3.2001, die Dachfläche schrittweise zu sanieren. Dieser Beschluss wurde auf Anfechtung am 25.9.2001 für ungültig erklärt. Im rechtskräftigen Beschluss des Landgerichts ist dies damit begründet, dass der Eigentümerbeschluss für die betroffenen Wohnungseigentümer nicht nur zu einer nicht mehr hinzunehmenden Verzögerung bei der Durchführung der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen führe, sondern auch die Gefahr von irreparablen Schäden am Gemeinschaftseigentum heraufbeschwöre.

In der Eigentümerversammlung vom 6.5.2002 lehnten die Wohnungseigentümer einen Antrag des Antragstellers ab, nach dem die Verwalterin einen Rechtsanwalt mit der Prüfung und etwaigen Durchsetzung von Schadensersatz- und/oder Bereicherungsansprüchen gegen die Wohnungseigentümerin H. wegen unberechtigten Bezugs von Entschädigungszahlungen beauftragen solle (Tagesordnungspunkt - TOP - 9).

In der gleichen Versammlung stellte der Antragsteller folgenden Antrag zur Abstimmung (TOP 12.1):

Sanierung Appartement 22; Außenisolierung der Wohnung 22 muss erneuert werden.

Begründung: Selbst bei leichtem Wind spürt man starke Zugerscheinungen in der Wohnung. Der Wohnraum ist nur eingeschränkt nutzbar, der Energieverlust ist enorm. Die Aluminiumverkleidung ist sehr stark verwittert und durch Schwefel der Ölheizung vergilbt. Die Verwendung von Altteilen scheint fraglich, wahrscheinlich ist sie in Teilbereichen bereits undicht.

Angebot Firma W. ... liegt vor.

Herr F. (Antragsteller) merkt ... an, dass die Isolierung nicht im mindesten den Anforderungen der gesetzlichen Bestimmungen entspricht.

Die anwesenden Eigentümer stellen fest, dass Tatsache ist, dass wenn die Isolierung nicht mehr den Bestimmungen entspricht, die Eigentümergemeinschaft deswegen keine Erneuerung vornehmen muss. Eine Erneuerung ist nur dann erforderlich, wenn diese kaputt ist, und dann muss die Erneuerung dem Stand der Dinge entsprechen.

Diesen Antrag lehnten die Wohnungseigentümer sodann mehrheitlich ab.

Die Antragsgegnerin zu 2 wurde von den Wohnungseigentümern am 16.11.2000 für die Zeit bis 31.12.2003 zur Verwalterin bestellt. Mit dem Abschluss des Verwaltervertrags wurde der Verwaltungsbeirat beauftragt. Der Verwaltervertrag enthält in Nr. 5.6 Bestimmungen zur Verwaltervergütung. Hiernach ist mit der pauschalen Verwaltervergütung unter anderem nicht abgegolten die Vergabe von Aufträgen. Vielmehr erhält die Verwalterin hiernach je Auftragssumme ab 5.000 DM 4.5 % und unter 5.000 DM 8 % der Rechnungsendsumme als Sondervergütung.

Der Antragsteller hat, soweit es für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch erheblich ist, beantragt, die Beschlüsse zu TOP 9 und TOP 12.1 für ungültig zu erklären sowie festzustellen, dass die weitere Beteiligte nicht berechtigt ist, für die Vergabe von Aufträgen eine gesonderte Verwaltungsvergütung zu verlangen. Außerdem hat er begehrt, die Antragsgegner zu 1 zu verpflichten, ihm eine angemessene Sicherheit, mindestens jedoch 5.000 EUR zu stellen; dadurch will er mögliche eigene Ersatzansprüche gegen die Eigentümergemeinschaft abgedeckt wissen, die aus der Beschädigung von Sondereigentum und fehlender Nutzungsmöglichkeit der Dachterrasse infolge der begonnenen, aber nicht abgeschlossenen Dachsanierung entstanden sind oder noch entstehen können. Das Amtsgericht hat am 19.9.2002 den Antrag in den hier noch strittigen Punkten abgewiesen. Der sofortigen Beschwerde des Antragstellers hat das Landgericht insoweit mit Beschluss vom 3.2.2003 nicht stattgegeben. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers.

II.

Das Rechtsmittel hat teilweise Erfolg.

1. Das zunächst ohne Begründung und Antragstellung fristgerecht eingereichte Rechtsmittel richtet sich, ohne dass es inhaltlich beschränkt wäre, gegen den landgerichtlichen Beschluss, soweit die Beschwerde gegen die Entscheidung des Amtsgerichts zurückgewiesen wurde, also der Beschwerdeführer belastet ist. Dem Umstand, dass in der Rechtsmittelschrift nur die Antragsgegner zu 1 benannt sind, lässt sich nicht eine Beschränkung des Rechtsmittels auf Verfahrensgegenstände entnehmen, die die Rechtsstellung der Antragsgegnerin zu 2 nicht unmittelbar berühren. Die Beschwerde umfasst vielmehr auch den nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG zu verfolgenden Antrag, die Unwirksamkeit der bezeichneten Vertragsklausel im Verwaltervertrag festzustellen.

2. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Beschluss, mit dem die Beauftragung eines Rechtsanwalts zur Überprüfung bzw. Geltendmachung von Ansprüchen gegen die Miteigentümerin H. abgelehnt worden sei, unterliege der Anfechtung. Er sei weder nichtig noch rechtswidrig. Der Beschluss führe dazu, dass die Wohnungseigentümer Ansprüche gegen Frau H. nicht geltend machen würden. Denn ohne Beauftragung eines Rechtsanwalts werde dieser Anspruch nicht realisierbar sein. Es widerspreche jedoch nicht grundsätzlich einer ordnungsmäßigen Verwaltung, rechtlich begründbare Ansprüche gegen Wohnungseigentümer nicht durchzusetzen, so etwa bei erkennbarer Zahlungsunfähigkeit oder auch dann, wenn das Risiko der Durchsetzbarkeit außer Verhältnis zum Ertrag stehe und daher wirtschaftlich unvernünftig sei. Innerhalb einer Eigentümergemeinschaft sei gegenseitiges Nachgeben wirtschaftlich regelmäßig vernünftiger als ein Beharren auf Positionen, die nur im Weg langwieriger Rechtsstreitigkeiten durchsetzbar seien. Schon hieran gemessen widerspreche es nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, von einem Vorgehen gegen die Wohnungseigentümerin abzusehen.

Darüber hinaus könne die Beschwerdekammer auch keine Ansprüche der Wohnungseigentümer gegen die Miteigentümerin erkennen. Ein deliktischer Schadensersatzanspruch sei nicht ersichtlich. Die Staatsanwaltschaft habe ein Ermittlungsverfahren gegen die Wohnungseigentümerin wegen möglicher Vermögensdelikte im Zusammenhang mit dem Bezug von Entschädigungsleistungen eingestellt. Von den übrigen Wohnungseigentümern Schadensersatz wegen Nutzungsausfalls zu verlangen, sei nicht schuldhaft. Die Wohnungseigentümerin H. habe auch nicht die vom Senat vorgenommene zeitliche Befristung des Eigentümerbeschlusses vom 10.12.1996 vorhersehen können. Ein Bereicherungsanspruch erscheine kaum durchsetzbar. Selbst wenn man, was nicht zwingend sei, davon ausgehe, die Zahlungen nach dem 1.1.1999 an die Wohnungseigentümerin H. seien rechtsgrundlos geleistet worden, beständen Zweifel daran, den Kondiktionsanspruch realisieren zu können. Es stehe nämlich der Entreicherungseinwand im Raum. Vor diesem Hintergrund sei die Geltendmachung des Anspruchs, zumal damit in jedem Fall Anwaltskosten verbunden wären, problematisch. Ihn nicht weiterzuverfolgen sei ordnungsgemäß.

Auch die Anfechtung des Eigentümerbeschlusses, der die Erneuerung der Außenisolierung an der Wohnung Nr. 22 abgelehnt habe, sei in der Sache erfolglos. Die Außenisolierung sei Gemeinschaftseigentum, auf deren ordnungsmäßige Instandhaltung der Antragsteller einen Anspruch habe. Jedoch reiche die bloße Behauptung, es liege ein instand zu setzender Mangel vor, für eine positive Beschlussfassung nicht aus. Dafür sei vielmehr erforderlich, dass ein Baumangel tatsächlich vorliege. Der Antragsteller könne nicht damit gehört werden, dass eine ordnungsmäßige Verwaltung verlange, auf seine Mängelanzeige hin mit Überprüfungen zu beginnen. Der Beschlussantrag sei nämlich auf die Anordnung der Sanierung gerichtet gewesen. Deren Ablehnung bedeute mithin nicht, dass die Wohnungseigentümer bzw. der Verwalter eine Überprüfung auf Mängel unterlassen könnten. Sei das Vorhandensein eines Mangels strittig, könne ein selbständiges Beweisverfahren angestrengt werden. Eine Sanierung sofort abzulehnen, widerspreche jedenfalls nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Der Feststellungsantrag zur Vereinbarung gesonderter Vergütungsansprüche der Verwalterin für die Vergabe von Aufträgen sei nicht begründet. Der Verwaltungsbeirat sei zum Abschluss einer derartigen Vereinbarung im Verwaltervertrag bevollmächtigt und befugt gewesen. Der Verwalter sei Sachwalter fremden Vermögens. Die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung seien nicht berührt, wenn die Vergütung nach der Höhe des zu betreuenden Vermögensinteresses ausgerichtet würde. Schon im eigenen Haftungsinteresse werde ein Verwalter bemüht sein, die Kosten bei Auftragsvergaben gering zu halten.

Ob im Einzelfall bei der Gestattung von Eingriffen in das Sondereigentum ein Anspruch des betroffenen Wohnungseigentümers auf Stellung einer Sicherheit gegeben sei, könne auf sich beruhen. Die nun anstehende Dachsanierung betreffe in erster Linie das Gemeinschaftseigentum, könne aber das Sondereigentum des Antragstellers durchaus in Mitleidenschaft ziehen. In einer vor der Sanierungsmaßnahme von allen Miteigentümern geleisteten Sonderzahlung sei auch ein Betrag von 4.000 EUR für die vom Antragsteller auf der Dachterrasse gehaltenen Pflanzen vorgesehen. Dieser Betrag sei für die Belange des Antragstellers jedenfalls ausreichend.

3. Die Entscheidung des Landgerichts hält nicht in jeder Hinsicht der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Zu Recht bejaht das Landgericht jedoch die Anfechtbarkeit der beiden ablehnenden Beschlüsse zu TOP 9 und 12.1.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat die formal einwandfrei zustande gekommene Ablehnung eines Beschlussantrags durch die Wohnungseigentümer Beschlussqualität. Ein solcher Negativbeschluss ist demnach kein Nichtbeschluss (BGHZ 148, 335; 152, 46). Der Senat hat sich dem angeschlossen (BayObLGZ 2002, 20/25; 2002, 247/249). Dem einzelnen Wohnungseigentümer steht es offen, den Negativbeschluss, wie sonst auch einen positiven Beschluss, nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG im Verfahren gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG gerichtlich überprüfen zu lassen. Das Anfechtungsrecht dient der Durchsetzung einer ordnungsmäßigen Verwaltung (BayObLG ZfIR 1999, 194/195 f.). Dazu ist es nicht erforderlich, dass der anfechtende Wohnungseigentümer persönlich betroffen ist oder sonst Nachteile erleidet (BGH Beschluss vom 17.7.2003 V ZB 11/03 Umdruck S. 5/6). Ein Rechtsschutzbedürfnis ist im Beschlussanfechtungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG deshalb regelmäßig nicht zu prüfen (BGH aaO).

Ein Rechtsschutzbedürfnis entfällt hier nicht ausnahmsweise deshalb, weil es der Antragsteller unterlassen hätte, zugleich mit der Anfechtung einen Vornahme- oder Verpflichtungsantrag zu verbinden (vgl. BGHZ 152, 46/51 f.; Wenzel ZWE 2000, 382/386; Deckert ZMR 2003, 153/158). Ob die gestellten Anträge entsprechend auslegungsfähig wären, kann deshalb dahinstehen. Weil nämlich ein Negativbeschluss denselben Inhalt wie ein Eigentümerbeschluss hat, durch den ein Beschlussantrag, eine bestimmte Maßnahme oder Handlung nicht zu ergreifen oder vorzunehmen, angenommen wird (siehe BayObLGZ 2002, 247), besteht zu einer unterschiedlichen Beurteilung des Rechtsschutzbedürfnisses bei Negativbeschlüssen im Allgemeinen kein Anlass. Zwar entfaltet ein negativer Beschluss für die Wohnungseigentümer keine Sperrwirkung. Wird er jedoch nicht in der Frist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG angefochten, kann der bestandskräftig gewordene Beschluss regelmäßig einem späteren Verpflichtungsantrag entgegengehalten werden (vgl. Deckert ZMR 2003, 153/158). Eine Pflicht des Wohnungseigentümers, zugleich mit der Anfechtung nach § 23 Abs. 4 WEG einen Antrag auf Vornahme einer bestimmten Handlung durch die Wohnungseigentümer zu verbinden, lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen. Es spielt auch keine Rolle, ob mit der gerichtlichen Aufhebung des Negativbeschlusses der ursprüngliche Antrag des Wohnungseigentümers unmittelbar wieder auf der Tagesordnung steht und über ihn erneut Beschluss gefasst werden muss (so Hadding ZWE 2001, 179/183) oder ob es in dessen Belieben steht, das Anliegen in der nächsten Eigentümerversammlung weiter zu verfolgen oder auf sich beruhen zu lassen. Aus dem Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung folgt jedenfalls so lange ein Rechtsschutzbedürfnis des anfechtenden Wohnungseigentümers, als er nicht sein Ziel, die Gemeinschaft zu einer bestimmten Maßnahme zu bewegen, erkennbar aufgegeben hat. Davon kann hier nach dem Vorbringen des Antragstellers keine Rede sein.

b) Der Beschluss zu TOP 9 entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Zwar wird ein Beschluss, der die Prüfung und etwaige Geltendmachung von Ersatzansprüchen zugunsten der Gemeinschaft ablehnt, im Allgemeinen nur dann zu billigen sein, wenn solche Ansprüche offenkundig nicht in Betracht kommen (BayObLG WuM 1994, 571/572) oder ersichtlich nicht durchsetzbar sind. Eine genauere tatsächliche oder juristische Prüfung möglicher Rückforderungsansprüche durch das Gericht ist weder erforderlich noch statthaft. Stände allein der Eigentümerbeschluss vom 10.12.1996 in seiner vom Senat getroffenen zeitlichen Beschränkung als Grundlage für die Zahlungen der Wohnungseigentümer im Raum, so stellt sich zwar für einen unbefangenen und juristisch nicht vorbelasteten Betrachter zunächst die Frage, auf welcher Grundlage die Wohnungseigentümerin H. weitergehende Zahlungen der Gemeinschaft erhalten hat. Dies beantwortet sich jedoch zwangslos damit, dass trotz des Verhaltens des Antragstellers, die Beschlüsse zur Gesamtsanierung angefochten zu haben, die Wohnungseigentümer gehalten gewesen wären, die Sanierung zügiger durchzuführen. Darauf hat der Senat schon in seinem Beschluss vom 30.5.2000 hingewiesen. Immerhin wurde die Dachsanierung zwar schon Ende 1996 beschlossen, aber erst nach dem Jahr 2002 weitgehend abgeschlossen. Damit liegt es nahe, dass die Wohnungseigentümerin H. weiteren Nutzungsausfallschaden (auch) von der Gemeinschaft beanspruchen kann (siehe Weitnauer/Lüke WEG 8. Aufl. § 41 Rn. 48 f.; auch BayObLG NZM 2002, 705), zumal die vom Antragsteller veranlassten staatsanwaltschaftlichen Ermittlungen ergaben, dass eine Vermietung der Wohnung bis Ende 2000 auf Grund der gutachterlich festgestellten Feuchtigkeitsschäden unmöglich war. Nach objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung des konkreten Geschehens im Zusammenhang mit der Dachsanierung liegen Rückforderungsansprüche für Zahlungen im Zeitraum 1999 bis Mitte 2000 jedenfalls so fern, dass bereits ein Beschluss, die Erfolgsaussichten bei Geltendmachung eines derartigen Anspruchs anwaltlich überprüfen zu lassen, nicht im Interesse der Gesamtheit der Gemeinschaft gelegen hätte.

c) Demgegenüber ist der Beschluss zu TOP 12.1 nicht hinreichend bestimmt und deshalb für ungültig zu erklären (§ 23 Abs. 4 WEG). Er lässt nämlich nicht ausreichend erkennen, ob die Wohnungseigentümer damit auch eine vorbereitende Untersuchung, ob tatsächlich Mängel vorliegen, abgelehnt haben.

(1) Der Antragsteller hat in seiner Antragsbegründung hinreichende Tatsachen beschrieben, die die Gemeinschaft hätten veranlassen müssen, zunächst den behaupteten Mängeln an der im Gemeinschaftseigentum stehenden Außenisolierung (Pick in Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl. § 5 Rn. 36 m.w.N.) und deren möglichen Ursachen nachzugehen. Erst auf der Grundlage der dabei gewonnenen Erkenntnisse kann ein Beschluss, der die Sanierung ablehnt, ordnungsmäßiger Verwaltung genügen. Freilich ist in diesem Zusammenhang grundsätzlich unerheblich, ob die Isolierung aktuellen baulichen Vorschriften entspricht. Insoweit zutreffend ist im Protokoll festgehalten, dass eine Instandsetzung unter Beachtung verschärfter Dämmvorschriften im Wesentlichen nur in Betracht kommt, wenn die vorhandene Isolierung beschädigt ist (vgl. Merle in Bärmann/Pick/Merle § 21 Rn. 126 und 138).

(2) Hinreichende Anhaltspunkte, dass der Antragsteller eine Beschlussfassung über die Außensanierung der Wohnung Nr. 22 in rechtsmissbräuchlicher Absicht begehrt hätte, bestehen nicht.

(3) Soweit eingewandt wird, die Eigentümergemeinschaft habe zwischenzeitlich einen Architekten mit der Überprüfung der behaupteten Mängel beauftragt, und dieser habe nichts feststellen können, handelt es sich zumindest teilweise um neuen Sachvortrag, den der Senat als Rechtsbeschwerdegericht nicht berücksichtigen kann. Im Übrigen wird vom Antragsteller bestritten, dass bisher eine ordnungsmäßige Feststellung des behaupteten Mangels stattgefunden hat. Ob auf der Grundlage der nun vorliegenden Informationen über den Zustand der Isolierung die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung befugt wäre, den Sanierungsantrag erneut abzulehnen, ist an dieser Stelle nicht zu entscheiden.

c) Der Feststellungsantrag zur Verwaltervergütung ist zulässig. Es handelt sich um einen Streit, der im Verwalterverhältnis seinen Ursprung hat (vgl. Palandt/Bassenge § 43 Rn. 9) und um die Wirksamkeit von Klauseln im abgeschlossenen Verwaltervertrag geht. Diese Streitigkeit fällt unter § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Den Antrag auf Feststellung der Unwirksamkeit des mit dem Verwalter abgeschlossenen Geschäftsbesorgungsvertrags kann ein einzelner Wohnungseigentümer ohne Ermächtigung der übrigen stellen (OLG Hamm ZMR 2001, 138/140; Niedenführ/Schulze WEG 6. Aufl. § 43 Rn. 35). Gleiches gilt, wenn der Antrag auf ein Weniger abzielt, nämlich die Feststellung der Unwirksmkeit einzelner Vertragsklauseln. Ein Rechtsschutzbedürfnis ist dem einzelnen Wohnungseigentümer für die begehrte Feststellung nicht abzusprechen; denn aus der beanstandeten Klausel können sich Folgen für die Abrechnung des Verwalters gegenüber der Gemeinschaft sowie dem einzelnen Wohnunseigentümer ergeben.

(1) Die Wirksamkeit des (gesamten) Verwaltervertrags steht nicht bereits deshalb in Frage, weil nach dem Eigentümerbeschluss vom 16.11.2000 der Verwaltungsbeirat damit beauftragt war, diesen abzuschließen. Eine derartige Ermächtigung erlaubt den Abschluss eines ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechenden Vertrags. Ob Bedenken deshalb bestehen könnten, weil abgesehen von der Laufzeit inhaltliche Vorgaben dem Versammlungsprotokoll nicht zu entnehmen sind, kann dahinstehen. Denn der Beschluss blieb unangefochten und ist somit bestandskräftig (§ 23 Abs. 4 WEG). Wegen der grundsätzlich bestehenden Entscheidungskompetenz der Wohnungseigentümer ist der Beschluss auch nicht nichtig (OLG Köln ZMR 2003, 604/605; ebenso LG Bonn ZMR 2003, 610; siehe auch Niedenführ/Schulze § 26 Rn. 32; a.A. wohl OLG Düsseldorf ZMR 1998, 104).

(2) Die beanstandete Klausel im Verwaltervertrag ist nicht wirksam. Regelmäßig deckt die allgemeine Vergütung des Verwalters (vgl. § 5 Abs. 3 des Vertrags) alle Leistungen ab, die zu seinem Pflichtenkreis gehören (vgl. Niedenführ/Schulze § 26 Rn. 59; Gottschalg ZWE 2002, 200/205). Dazu zählt auch, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Die vertragliche Bestimmung räumt dem Verwalter schon bei geringfügigen Auftragsvergaben unter 5.000 DM eine zusätzliche Vergütung ein. Dies entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil damit typischerweise keine besonderen Verwalterleistungen verbunden sind (vgl. OLG Düsseldorf NZM 1999, 267/268 f.; Gottschalg ZWE 2002, 200/205; Merle in Bärmann/Pick/Merle § 26 Rn. 124). Aber auch für die Vergabe von Aufträgen über 5.000 DM entspricht die zugebilligte Sondervergütung nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Denn die Klausel knüpft allein an den Wert eines Auftrags an, ohne diesen Auftrag genauer zu umschreiben, nicht aber an einen über den normalen Pflichtenkreis hinausgehenden Arbeitsaufwand des Verwalters, der eine zusätzliche Gebühr rechtfertigen würde. Dies wird etwa für Maßnahmen der Bauüberwachung und -betreuung anerkannt (siehe etwa OLG Köln NZM 2001, 470; weitere Beispiele bei Gottschalg in Deckert ETW Gruppe 4 Rn. 1125). Jedenfalls erscheint es nicht angemessen, allein die Vergabe von Aufträgen über Leistungen jeglicher Art als Kriterium für das Entstehen einer Sondervergütung heranzuziehen.

d) Ein materiell-rechtlicher Anspruch des Antragstellers gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Gestellung einer Sicherheit ist nicht ersichtlich und dürfte, auch wenn mit Schäden am Sondereigentum und Erstattungsansprüchen nach § 14 Nr. 4 WEG zu rechnen ist, nur selten in Frage kommen. Denn die übrigen Wohnungseigentümer haften dem Antragsteller grundsätzlich unbeschränkt. Gerade bei größeren Eigentümergemeinschaften steht dem einzelnen Wohnungseigentümer in der Regel eine ausreichend große Haftungsmasse zur Verfügung, so dass sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis ein Anspruch auf Sicherung nicht begründen lässt.

Das Kammergericht (NJW-RR 1986, 696/697) hat darüber hinaus eine verfahrensrechtliche Sicherung nach § 43 Abs. 2, § 44 Abs. 4 WEG im Wege richterlicher Anordnung erwogen. Die Vorinstanzen haben das Bedürfnis nach einer derartigen Absicherung verneint. Auch der Senat sieht keinen Anlass, den Antragsteller wegen bisher nicht näher dargelegter Ansprüche aus § 14 Nr. 4 WEG weitergehend abzusichern.

Anzumerken bleibt in diesem Zusammenhang noch, dass der Antragsteller sich nicht schlechter stellt als die Wohnungseigentümerin H. Denn diese wurde für ihre zuerkannten Ausgleichsansprüche von der Gemeinschaft ebenfalls nicht im Voraus abgesichert.

4. Auch dem Senat erscheint es gemäß § 47 WEG angemessen, die gerichtlichen Kosten des Beschwerde- wie des Rechtsbeschwerdeverfahrens entsprechend dem Obsiegen und Unterliegen der Beteiligten zu verteilen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Beteiligung der Verwalterin als Antragsgegnerin zu 2 im Rahmen des Feststellungsantrags nur einen kostenmäßig untergeordneten Teil des Verfahrens bildet. Für den ersten Rechtszug belässt es der Senat deshalb bei der getroffenen Kostenverteilung, wofür der Rechtsgedanke des § 92 Abs. 2 ZPO spricht. Es erscheint ferner gemäß § 47 Satz 2 WEG billig, den Antragsteller mit einem Teil der Auslagen zu belasten, die den Antragsgegnern zu 1 im Beschwerde- und Rechtsbeschwerdeverfahren entstanden sind. Im Übrigen verbleibt es bei dem Grundsatz, dass jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst trägt.

Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG. Sie entspricht in den noch anhängigen Punkten der des Landgerichts. Diese erscheint interessengerecht und wurde auch von keinem der Beteiligten in Zweifel gezogen.



Ende der Entscheidung

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