Judicialis Rechtsprechung

2Z BR 25/99 LG Nürnberg-Fürth 14 T 5388/98 AG Erlangen 7 UR II 50/97

BESCHLUSS

Der 2. Zivilsenat des Bayerischen Obersten Landesgerichts hat unter Mitwirkung des Präsidenten Dr. Tilch sowie der Richter Lehr und Werdich

am 25. Mai 1999

in der Wohnungseigentumssache

wegen Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen u.a.,

beschlossen:

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 14. Januar 1999 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß Nummer 1 des Beschlusses des Amtsgerichts Erlangen vom 9. Juni 1998 auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner zu den Tagesordnungspunkten 4 und 11 gefaßt wird wie folgt:

Es wird festgestellt, daß in der Versammlung vom 26. Juli 1997 zu den Tagesordnungspunkten 4 und 11 keine Eigentümerbeschlüsse zustande gekommen sind.

II. Die Antragsgegner haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 145.000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage, die aus 188 Wohnungen und 210 Tiefgaragenstellplätzen besteht; die weitere Beteiligte ist Verwalterin. Der Antragstellerin, die die Anlage als Bauträgerin errichtete, gehörten im Jahre 1997 noch 103 Wohnungen und 130 Stellplätze. Nach § 18 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) hat jede Wohnungseigentums-/Teileigentumseinheit bei der Abstimmung eine Stimme, wobei das Teileigentum Tiefgarage jedoch nur insoweit stimmberechtigt ist, als der Gegenstand der Beschlußfassung die Tiefgarage betrifft.

In der Versammlung vom 26.7.1997 ergab die Abstimmung zu Tagesordnungspunkt (TOP) 4 über den Antrag, die Verwaltung zu bevollmächtigen, eine Sonderumlage in Höhe von 150.000 DM nach Miteigentumsanteilen in Abstimmung mit den Verwaltungsbeiräten bei Notwendigkeit von den Eigentümern einzufordern, 91 Ja-Stimmen, 238 Nein- Stimmen und zwei Stimmenthaltungen; von den Nein-Stimmen entfielen 233 auf die Antragstellerin. Die Versammlungsniederschrift enthält im Anschluß an das Abstimmungsergebnis folgende Feststellungen:

Aus dem Verhalten während der Diskussion ist klar die Befangenheit des Vertreters der Antragstellerin zu erkennen. Der Versammlungsleiter stellt rechtsmißbräuliche Stimmrechtsmajorisierung bezüglich des Stimmrechts der Antragstellerin fest. Deren Stimmen werden aus diesem Grund bei der Beschlußfassung dieses TOP nicht berücksichtigt (nach § 25 Abs. 5 WEG). Der Beschlußantrag wurde somit angenommen.

Der Antrag zu TOP 11, die Wohngeldgesamtabrechnung 1996 mit Heizkostenabrechnung 1995/96 sowie Einzelabrechnungen zu genehmigen, erhielt 91 Ja-Stimmen gegen die 233 Nein-Stimmen der Antragstellerin bei vier Stimmenthaltungen. In der Versammlungsniederschrift folgt auf ähnliche Ausführungen wie zu TOP 4 und Hinweisen auf die "Befangenheit" der Antragstellerin und deren "Boykottierung" des Beschlusses über die Jahresabrechnung wiederum die Feststellung, daß der Beschlußantrag angenommen wurde.

Die Antragstellerin hat am 25.8.1997 beantragt, die in der Versammlung vom 26.7.1997 zu den Tagesordnungspunkten 4 und 11 gefaßten Beschlüsse für ungültig zu erklären; weitere Anträge sind nicht mehr Gegenstand des Verfahrens. Das Amtsgericht hat den Anträgen am 9.6.1998 stattgegeben, das Landgericht die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde der Antragsgegner mit Beschluß vom 14.1.1999 zurückgewiesen. Die Antragsgegner haben sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

II.

Das zulässige Rechtsmittel der Antragsgegner hat in der Sache keinen Erfolg; es führt nur zu einer Abänderung der Entscheidungen der Vorinstanzen infolge anderer Auslegung der gestellten Anträge.

1. Das Landgericht hat ausgeführt, daß es ebensowenig wie das Amtsgericht von einem rechtsmißbräuchlichen Verhalten der Antragstellerin bei der Abstimmung zu den Tagesordnungspunkten 4 und 11 der Eigentümerversammlung vom 26.7.1997 ausgehe. Es sei einem Mehrheitseigentümer grundsätzlich nicht verwehrt, mit seinen Stimmen gegen die übrigen Wohnungseigentümer einen Beschluß durchzusetzen. Die Antragstellerin sei auch nicht von der Abstimmung zu diesen Tagesordnungspunkten ausgeschlossen gewesen. Das Landgericht legt dann, teilweise durch Bezugnahme auf den Beschluß des Amtsgerichts, die Umstände dar, die hier gegen eine mißbräuchliche Ausübung des Stimmrechts durch die Antragstellerin sprächen.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält jedenfalls im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Die Voraussetzung für eine Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4, § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG liegen allerdings nicht vor, da zu den Tagesordnungspunkten 4 und 11 keine Beschlüsse gefaßt worden sind. § 18 der Gemeinschaftsordnung bestimmt in zulässiger Abweichung von § 25 Abs. 2 WEG, daß jedes Wohnungs- und Teileigentum eine Stimme gewährt (sogenanntes Objektstimmrecht). Die Anträge, eine Sonderumlage zu beschließen und die Jahresabrechnung 1996 zu genehmigen, haben in der Versammlung keine Mehrheit gefunden, sie sind vielmehr mit den Stimmen der Antragstellerin abgelehnt worden.

b) (1) Die Frage, ob die Antragstellerin ihr Stimmenübergewicht bei der Abstimmung mißbraucht hat, stellt sich in diesem Zusammenhang nicht. Die Ausnutzung der Stimmenmehrheit durch einen Wohnungseigentümer zum eigenen Vorteil kann einen nach § 242 BGB unzulässigen Rechtsmißbrauch zu Lasten der übrigen Wohnungseigentümer darstellen, der zur Ungültigerklärung eines mit den Stimmen des beherrschenden Eigentümers gefaßten Eigentümerbeschlusses führen kann (BayObLGZ 1986, 10/14 m.w.N.; BayObLG WE 1997, 115/116; Senatsbeschluß vom 25.3.1999, 2Z BR 169/98; Staudinger/Bub WEG 12. Aufl. § 25 Rn. 228 bis 231 m.w.N.).

Diese Grundsätze lassen sich aber nicht auf den Fall übertragen, daß ein Antrag mit der Stimmenmehrheit des beherrschenden Eigentümers abgelehnt worden ist. Denn dann ist überhaupt kein Eigentümerbeschluß zustande gekommen; es liegt vielmehr ein sogenannter Nichtbeschluß (im Senatsbeschluß vom 25.3.1999 ungenau als "fehlerhafter Negativbeschluß" bezeichnet) vor. Weder der Verwalter als Versammlungsleiter noch das Gericht ist jedoch befugt, einen Nichtbeschluß durch einen positiven Beschluß mit dem von den Antragstellern gewünschten Inhalt zu ersetzen (vgl. BayObLGZ 1972, 150/153 m.w.N.; 1974, 172/175; KG Rpfleger 1979, 65/66; OLG Hamm NJW-RR 1988, 597; Staudinger/Bub Rn. 237, Soergel/Stürner BGB 12. Aufl. Rn. 2, jeweils zu § 25 WEG; Senatsbeschluß vom 25.3.1999). Dafür besteht auch kein Bedürfnis; scheitert ein für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gebotener Eigentümerbeschluß an der ablehnenden Haltung des beherrschenden Eigentümers, so kann jeder andere Eigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG das Gericht anrufen. Dieses kann die widerstrebenden Wohnungseigentümer verpflichten, der erforderlichen Verwaltungsmaßnahme (etwa der Erhebung einer Sonderumlage) zuzustimmen, unter Umständen diese auch selbst verfügen (vgl. BayObLGZ 1987, 66/72; KG NJW-RR 1993, 468) und ihr durch einstweilige Anordnung (§ 44 Abs. 3 WEG) zu rascher Wirksamkeit verhelfen.

(2) Es fehlt somit hier an Eigentümerbeschlüssen, die für ungültig erklärt werden könnten. Daran ändert auch die in der Versammlungsniederschrift festgehaltene Feststellung des Vorsitzenden der Eigentümerversammlung (Versammlungsleiters) nichts, daß die Beschlußanträge zu den Tagesordnungspunkten 4 und 11 angenommen worden seien. Zwar wird in Rechtsprechung und Literatur die Meinung vertreten, daß die Feststellung des Versammlungsleiters, ein Antrag habe die erforderliche Mehrheit gefunden und es sei damit ein Eigentümerbeschluß zustande gekommen, zumindest vorläufig verbindlich sei und daß die Rechtswirkung einer solchen Feststellung nur durch rechtzeitige Anfechtung gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4, § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG beseitigt werden könne (vgl. OLG Hamm OLGZ 1979, 296/298; 1990, 180/183; Bärmann/Merle WEG 7. Aufl. § 23 Rn. 37; Staudinger/Wenzel Rn. 66 vor § 43). Dies kann jedoch allenfalls dann gelten, wenn sich gegen die Feststellung kein Widerspruch erhoben hat und wenn alle in der Versammlung anwesenden oder vertretenen Eigentümer von der Richtigkeit dieser Feststellung ausgegangen sind. Nach der Rechtsprechung des Senats kommt der Feststellung des Versammlungsleiters in der Versammlungsniederschrift, daß ein Antrag abgelehnt oder angenommen worden sei, grundsätzlich keine ausschlaggebende Bedeutung zu (vgl. BayObLGZ 1984, 213/216 f. und 1995, 407/410; BayObLG WuM 1998, 684 f. und 1999, 125). Dies gilt hier um so mehr, als die Feststellung, die Beschlußanträge seien angenommen, in Widerspruch zu den gleichfalls festgestellten Abstimmungsergebnissen steht. Außerdem fehlt dem Versammlungsleiter die Befugnis, eine rechtsmißbräuchliche Ausübung des Stimmrechts festzustellen.

(3) Auf den Antrag der Antragstellerin hin ist festzustellen, daß entgegen dem Inhalt der Versammlungsniederschrift zu den Tagesordnungspunkten 4 und 11 keine Eigentümerbeschlüsse zustande gekommen sind. Der Antrag, einen scheinbar gefaßten Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären, läßt auch diese Feststellung zu; jedenfalls kann der Antrag so ausgelegt werden (vgl. BayObLGZ 1986, 444/447; 1995, 407/410). Denn es geht der Antragstellerin um die rechtskraftfähige Entscheidung darüber, daß am 26.7.1997 keine für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und für das Verhältnis der Wohnungseigentümer zur Verwalterin rechtlich verbindlichen Regelungen getroffen wurden. Diese Rechtsfolge ergibt sich gleichermaßen aus der Feststellung, daß keine Eigentümerbeschlüsse mit bestimmtem Inhalt gefaßt wurden; wie aus der Feststellung, daß die gefaßten Beschlüsse nichtig sind, und aus der Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen (vgl. BayObLG aaO m.w.N.). Da der Antrag innerhalb eines Monats nach der Versammlung vom 26.7.1997 bei Gericht eingegangen ist, kann dahingestellt bleiben, ob die Frist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG auch für einen Feststellungsantrag diesen Inhalts gilt (vgl. BayObLG NJW-RR 1990, 210 f. m.w.N.; OLG Hamm OLGZ 1990, 180/185; KG NJW-RR 1991, 213 f. und 1992, 720 f.).

(4) Das rechtliche Interesse der Antragstellerin an der Feststellung (§ 256 Abs. 1 ZPO entsprechend) ergibt sich daraus, daß die Antragsgegner und die weitere Beteiligte von wirksam gefaßten und gültigen Eigentümerbeschlüssen ausgehen, deren Inhalt sich auf die Rechtsstellung der Antragstellerin auswirken und die als Grundlage für gegen sie gerichtete Zahlungsanprüche verwendet werden könnten.

3. Der Senat hält es für billig und angemessen, den in allen Rechtszügen unterlegenen Antragsgegnern nicht nur die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen (§ 47 Satz 1 WEG), sondern auch die Erstattung der außergerichtlichen Kosten der Antragstellerin in diesem Rechtszug anzuordnen (§ 47 Satz 2 WEG).

Die mit den Vorinstanzen übereinstimmende Festsetzung des Geschäftswerts für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG; auf die Ausführungen des Amtsgerichts zu diesem Punkt wird Bezug genommen. Daß der Senat den Antrag der Antragstellerin als negativen Feststellungsantrag auslegt, wirkt sich auf die Bewertung des Verfahrensgegenstands nicht aus.

Ende der Entscheidung