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Gericht: Bayerisches Oberstes Landesgericht
Beschluss verkündet am 12.02.2004
Aktenzeichen: 2Z BR 261/03
Rechtsgebiete: FGG, KostO, WEG


Vorschriften:

FGG § 12
FGG § 20
KostO § 16
WEG § 21 Abs. 3
WEG § 21 Abs. 4
WEG § 23 Abs. 2
WEG § 25 Abs. 1
WEG § 27 Abs. 2 Nr. 3
WEG § 43 Abs. 1 Nr. 4
WEG § 43 Abs. 4 Nr. 2
1. Im Beschlussanfechtungsverfahren ist der Verwalter jedenfalls auch dann materiell beschwert, wenn die Aufhebung eines Eigentümerbeschlusses durch das Amtsgericht auf formellen Mängeln beruht.

2. Wer materiell Beteiligter eines Wohnungseigentumsverfahrens ist, muss auch formell am Verfahren beteiligt werden. Die Nachholung der formellen Beteiligung im Rechtsbeschwerdeverfahren scheidet dann aus, wenn eine Sachentscheidung wegen mangelnder Sachaufklärung nicht möglich ist.

3. Eine Entscheidung des Beschwerdegerichts ohne mündliche Verhandlung kann jedenfalls dann zur Aufhebung und Zurückverweisung führen, wenn jede Begründung für das Absehen von einer mündlichen Verhandlung fehlt.

4. Hinreichende Bezeichnung eines Tagesordnungspunkts zur Eigentümerversammlung ("Zaunanlage L/20 a" zur Beschlussfassung über die finanzielle Beteiligung einer Gruppe von Wohnungseigentümern an einer Zaunanlage auf dem Nachbargrundstück).

5. Zuständigkeit von Wohnungseigentümern eines Gebäudes in einer Mehrhausanlage zur Beschlussfassung.

6. Werden in einem Beschlussanfechtungsverfahren Zustellungen an Wohnungseigentümer vorgenommen, obwohl die gerichtlichen Sendungen an den Verwalter "zugleich für die Wohnungseigentümer" hätten zugestellt werden können, kommt eine Nichterhebung von Mehrauslagen in Betracht, die durch die überflüssigen Zustellungen verursacht sind (OLG Hamm Rpfleger 1985, 257).


Gründe:

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer aus mehreren Gebäuden, nämlich den Häusern Nrn. 18 a, 18 b sowie Nr. 20 a, bestehenden Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Mit Schreiben vom 3.6.2002 lud die weitere Beteiligte zur Eigentümerversammlung am 20.6.2002 ein. Punkt 6 der angekündigten Tagesordnung lautete: "Zaunanlage L/20 a". In der Eigentümerversammlung fassten die Wohnungseigentümer des Hauses Nr. 20 a mehrheitlich folgenden Beschluss:

Einer Kostenbeteiligung der Eigentümer 20 a an der Zaunanlage in vorgelegter Höhe wird zugestimmt.

Die Kostenbeteiligung für die Zaunanlage, die auf einem benachbarten, nicht den Wohnungseigentümern gehörenden Grundstück errichtet wird, beläuft sich nach den in der Versammlung dazu gegebenen Erläuterungen auf ca. 5.800 EUR.

Der Antragsteller hat beim Amtsgericht beantragt, den Beschluss der Wohnungseigentümer für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat, ohne mündlich zu verhandeln, dem Antrag am 21.8.2003 stattgegeben, das Landgericht die sofortige Beschwerde der weiteren Beteiligten ebenfalls ohne mündliche Verhandlung mit Beschluss vom 24.11.2003 zurückgewiesen. Im Beschwerdeverfahren wurden die Antragsgegner nicht beteiligt. Gegen den Beschluss des Landgerichts richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der weiteren Beteiligten.

II.

Das Rechtsmittel der weiteren Beteiligten führt zur Aufhebung der Entscheidung des Landgerichts und zur Zurückverweisung der Sache an dieses (§ 27 Abs. 1 FGG, § 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO analog; Meyer-Holz in Keidel/Kuntze/Winkler FGG 15. Aufl. § 27 Rn. 58).

1. Ob die Verwalterin als weitere Beteiligte im Beschlussanfechtungsverfahren gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 4 Nr. 2 WEG schon deshalb nach § 20 Abs. 1 FGG i.V.m. § 29 Abs. 4 FGG beschwerdeberechtigt ist, weil deren Erstbeschwerde zurückgewiesen wurde (BGHZ 120, 396; BayObLG WuM 1992, 642/643; Kahl in Keidel/Kuntze/Winkler FGG § 20 Rn. 107 m.w.N.), kann offen bleiben. Jedenfalls wird durch die gerichtliche Ungültigerklärung des Beschlusses in ihre Rechtsstellung als Verwalterin eingegriffen, weil ihr Recht zur Ausführung ordnungsgemäßer Beschlüsse gemäß § 27 Abs. 1 WEG berührt ist (Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl. § 45 Rn. 24). Zudem ist die weitere Beteiligte auch dadurch unmittelbar beeinträchtigt, dass die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses auf formelle Ladungsfehler gestützt ist. Diese sind im Allgemeinen dem Verwalter zurechenbar und können gegen ihn Kostenerstattungsansprüche der Wohnungseigentümer auslösen (vgl. Niedenführ/Schulze WEG 6. Aufl. § 47 Rn. 19). Deshalb ist die Berechtigung zur weiteren Beschwerde, wie auch zur Erstbeschwerde, hier nicht zweifelhaft.

2. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Bezeichnung des Beschlussgegenstands in der Einladung sei ungenügend gewesen. Ein einfacher Sachverhalt liege nicht vor. Es sei aus der Einladung nicht erkennbar, dass es um eine Kostenbeteiligung gehe. Auch wenn die Wohnungseigentümer schon früher mit einem ähnlichen Thema befasst gewesen sein sollten, ändere sich hieran nichts.

Überdies sei zweifelhaft, ob ein Mehrheitsbeschluss wirksam zustande gekommen sei. Denn es sei fraglich, ob allein die Wohnungseigentümer des Hauses Nr. 20 a hätten entscheiden können, oder ob die Beschlussfassung den Wohnungseigentümern insgesamt vorbehalten gewesen sei.

Schließlich könne die Kostenbeteiligung an einer Einrichtung auf dem Nachbargrundstück, so sehr sie auch für die Gemeinschaft von Nutzen sein mag, nicht mit Mehrheit beschlossen werden; dafür sei die Zustimmung aller Wohnungseigentümer bzw. eine entsprechende Vereinbarung notwendig.

3. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Überprüfung nicht stand.

a) Im Beschlussanfechtungsverfahren sind Beteiligte im materiellen Sinn neben dem Verwalter die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit (§ 43 Abs. 4 Nr. 2 WEG). Materiell Beteiligte sind auch formell am Verfahren zu beteiligen (Niedenführ/ Schulze Vor §§ 43 ff. Rn. 111; § 43 Rn. 65), weil eine rechtskräftige Entscheidung des Wohnungseigentumsgerichts nach § 45 Abs. 2 Satz 2 WEG alle Beteiligten bindet. Das Landgericht hat im Beschwerdeverfahren die übrigen Wohnungseigentümer als Antragsgegner ausdrücklich nicht beteiligt. Diesen Verfahrensfehler kann der Senat nicht beheben (vgl. OLG Hamburg ZMR 2003, 868; dazu auch BayObLG Beschluss vom 29.1.2004, 2Z BR 129/03), weil die Entscheidung des Landgerichts auch an materiell-rechtlichen Fehlern leidet und eine Entscheidung in der Sache nicht ohne weitere Tatsachenfeststellungen möglich ist. Deshalb ist eine Zurückverweisung an das Landgericht unumgänglich (OLG Hamburg ZMR 2003, 868/870).

Der Senat weist darauf hin, dass eine sachgerechte Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer als Antragsgegner über § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG stattfinden kann und muss. Nach dieser Bestimmung ist der Verwalter berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie gerichtete Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind. Die ganz herrschende Rechtsprechung wendet § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG entsprechend in Fällen an, in denen einzelne Wohnungseigentümer als Antragsteller auftreten und deswegen die Zustellung nur an die "übrigen" Wohnungseigentümer vorzunehmen ist. Der mit der Vorschrift verfolgte Vereinfachungszweck rechtfertigt nämlich eine entsprechende Anwendung (jüngst BGH NJW 2003, 3476 - Kaltwasserzähler -; bereits BGHZ 78, 166/172; BayObLGZ 1989, 342/344). Die Beteiligung des Verwalters als solchen reicht nicht aus. Es ist notwendig, dass er die gerichtliche Sendung (zugleich) gerade in seiner Eigenschaft als Zustellungsvertreter für die Wohnungseigentümer erhält.

Die Verwalterin tritt hier allerdings als Rechtsmittelführerin auf. In einem solchen Fall ist der Verwalter als Zustellungsvertreter in der Regel ausgeschlossen (BayObLGZ 1989, 342/344; 1990, 173/174 f.). Jedoch steht die Verwalterin hier weder als Gegnerin den übrigen Wohnungseigentümern gegenüber noch berührt der Beschluss ihre Organstellung oder ihre vertragliche Beziehung zu den Wohnungseigentümern. Vielmehr stellt sie die Verfahrensanträge ersichtlich auch und gerade im Interesse der übrigen Wohnungseigentümer, so dass eine sachgerechte Unterrichtung nicht in Zweifel steht.

b) Ein weiterer Verfahrensfehler des Landgerichts liegt darin, dass es ohne mündliche Verhandlung entschieden hat. Nach § 44 Abs. 1 WEG soll der Richter mit den Beteiligten in der Regel mündlich verhandeln. Das gilt nach der ständigen Rechtsprechung des Senats und der Oberlandesgerichte auch für das Beschwerdeverfahren. Denn die mündliche Verhandlung dient der Sachaufklärung gemäß § 12 FGG, der Gewährung rechtlichen Gehörs gemäß Art. 103 Abs. 1 GG und dem Versuch, eine gütliche Einigung zu erreichen (Niederführ/Schulze § 44 Rn. 3 m.w.N.). Der angefochtenen Entscheidung lässt sich nicht entnehmen, weshalb die Kammer von der Durchführung einer mündlichen Verhandlung abgesehen hat. Ein ausdrückliches Einverständnis der Beteiligten fehlt.

c) Auch in der Sache kann die Entscheidung des Landgerichts keinen Bestand haben.

(1) Nach § 23 Abs. 2 WEG ist es zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Ein Verstoß hiergegen führt zur Anfechtbarkeit des Beschlusses (§ 23 Abs. 4 WEG; siehe Niedenführ/ Schulze § 23 Rn. 11). Die Vorschrift dient dem Schutz der Wohnungseigentümer. Sie soll verhindern, dass diese durch eine Beschlussfassung überrascht werden. Sie sollen sich sachgerecht auf eine jeweilige Beschlussfassung vorbereiten können. Umgekehrt müssen die Wohnungseigentümer bei dem jeweiligen Tagesordnungspunkt damit rechnen, dass Beschlüsse gefasst werden. Es ist deshalb nicht notwendig, sie gerade darauf in der Einladung ausdrücklich hinzuweisen (BayObLG ZMR 1998, 580; Wangemann/Drasdo Die Eigentümerversammlung nach WEG 2. Aufl. Rn. 161 m.w.N.). Der Senat hat es zudem wiederholt für ausreichend erachtet, wenn in der Einladung nur der Gegenstand als solcher bezeichnet wird, in der Versammlung aber zugleich auch über damit zusammenhängende Fragen durch Beschluss entschieden wird (BayObLG ZMR 2000, 858; BayObLG WuM 2000, 688). Dem gemäß reicht hier eine stichwortartige Bezeichnung des Beschlussgegenstands aus, die den Gegenstand als solchen und das davon betroffene Wohngebäude so umschreibt, dass die mit den Verhältnissen ihrer Wohnanlage vertrauten Wohnungseigentümer eine zweifelsfreie Zuordnung vornehmen konnten. Zudem weist die weitere Beteiligte zutreffend darauf hin, dass die formalen Anforderungen an die Bezeichnung in der Einladung umso geringer sind, als die Angelegenheit bereits Gegenstand von Erörterungen in der Eigentümergemeinschaft war, die Wohnungseigentümer also mit dem Gegenstand grundsätzlich vertraut sind (BayObLGZ 1973, 68/70 f.). Unbestritten haben die Wohnungseigentümer aber bereits in der vorangegangenen Eigentümerversammlung vom 17.5.2001 zur Frage von Einfahrtstoren und Umzäunungen am Gebäude Nr. 20 a sowie zur Kostenbeteiligung diskutiert.

(2) Ob ein Mehrheitsbeschluss nach § 25 Abs. 1 WEG zugunsten einer Kostenbeteiligung an der Zaunanlage auf dem Nachbargrundstück wirksam zustande gekommen ist, kann ohne weitere Sachaufklärung nach § 12 FGG, insbesondere ohne Kenntnis der maßgeblichen Gemeinschaftsordnung (§ 10 Abs. 2, § 16 WEG), nicht entschieden werden.

Eine Beschlussfassung nur der Wohnungseigentümer von Haus Nr. 20 a kann allenfalls dann genügen, wenn die Gemeinschaftsordnung, abweichend von § 16 Abs. 2 WEG, eine Kostentrennung nach Gebäuden vorsieht. Aus der Gemeinschaftsordnung wird demnach gegebenenfalls unter Auslegung der maßgeblichen Klauseln zu entnehmen sein, ob und inwieweit bestimmte Kosten oder Kostengruppen von den Bewohnern eines Wohngebäudes allein zu tragen sind. Daraus kann sodann unter Umständen auch eine Beschlusszuständigkeit der Teileigentümerversammlung abgeleitet werden.

Weiter ist zu berücksichtigen, dass der Eigentümerbeschluss, legt man ihn objektiv nach seiner nächst liegenden Bedeutung für einen unbefangenen Betrachter aus (BGH NJW 1998, 3713; BayObLG WuM 1993, 482; auch BayObLG Beschluss vom 27.11.2003, 2Z BR 176/03), nicht nur die Kostenbeteiligung regelt, sondern auch die Billigung der Zaunanlage in ihrer beabsichtigten konkreten Gestaltungsform ausspricht. Weil § 22 Abs. 1 WEG nur Veränderungen und Aufwendungen des gemeinschaftlichen Eigentums erfasst, die Maßnahme oder Aufwendung also zumindest auf das Wohnungseigentum selbst bezogen sein muss (Merle in Bärmann/Pick/Merle § 22 Rn. 7), beurteilt sich die Rechtmäßigkeit des Eigentümerbeschlusses am Maßstab einer ordnungsmäßigen Verwaltung nach § 21 Abs. 3 und 4 WEG und die Frage der Beschlusszuständigkeit der Teileigentümerversammlung von Haus Nr. 20 a auch im Fall einer von der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Kostentrennung danach, ob die Zaunanlage nur einen bestimmten Teil von Wohnungseigentümern berührt, also die Interessen der übrigen Miteigentümer hiervon in keiner Weise betroffen sind (BayObLGZ 1994, 98/101; BayObLG ZMR 2001, 209; BayObLG NZM 2002, 869; Palandt/Bassenge BGB 63. Aufl. § 25 WEG Rn. 2). Dies zu beurteilen ist Sache des Tatrichters, der sich dazu im Rahmen von § 12 FGG einen ausreichenden Gesamteindruck verschaffen muss, sei es durch einen Augenschein, sei es durch geeignete Lichtbilder (dazu BayObLG Beschluss vom 23.12.2003, 2Z BR 239/03; Beschluss vom 3.7.2003, 2Z BR 34/03; auch BayObLG WuM 2004, 48; BayObLG NZM 1998, 980/981; OLG Hamm NZM 2000, 910).

Das Landgericht wird auch zu prüfen haben, ob die Frage der Kostenbeteiligung an der Zaunanlage mit Toren nicht bereits durch einen bestandskräftigen Eigentümerbeschluss vom 17.5.2001 zu TOP 8 grundsätzlich entschieden ist.

3. Eine Kostenentscheidung des Senats ist nicht veranlasst. Sie obliegt dem Landgericht in dessen abschließender Entscheidung. Der Senat weist darauf hin, dass eine Nichterhebung von Kosten in Betracht kommt, die durch die vom Amtsgericht veranlassten Zustellungen an sämtliche Wohnungseigentümer entstanden sind (§ 137 Nr. 2, § 16 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 KostO; dazu OLG Hamm Rpfleger 1985, 257).

Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG. Maßgeblich ist das Interesse sämtlicher Beteiligter an der Entscheidung über die Gültigkeit des Eigentümerbeschlusses. Dieses kann hier ohne Schwierigkeiten nach den Aufwendungen bemessen werden, die die Gemeinschaft für die Zaunanlage aufzubringen beabsichtigt (BayObLG NJW-RR 1989, 79/80; BayObLG WuM 1993, 211). Eine Herabsetzung des Geschäftswerts nach § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG ist nicht veranlasst. Der Senat macht von der Möglichkeit des § 31 Abs. 1 Satz 2 KostO Gebrauch und ändert die Festsetzungen der Vorinstanzen entsprechend ab.

Ende der Entscheidung

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