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Beginn der Entscheidung

Gericht: Bayerisches Oberstes Landesgericht
Beschluss verkündet am 03.04.2003
Aktenzeichen: 2Z BR 29/02
Rechtsgebiete: BGB


Vorschriften:

BGB § 683
Im Einzelfall kann es ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn die Wohnungseigentümer einem ihrer Mitglieder nachträglich einen pauschalen Aufwendungsersatz dafür zubilligen, daß er in einer verwalterlosen Zeit einzelne Verwaltungsmaßnahmen durchgeführt hat.
Gründe:

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage mit 44 Wohnungen. Der Antragsgegner zu 1 war im Jahr 2000 Vorsitzender des Verwaltungsbeirats.

In der Eigentümerversammlung vom 25.7.2000 wurde der bisherige Verwalter mit sofortiger Wirkung abberufen. Die Wohnanlage war daraufhin bis 12.10.2000 ohne Verwalter. In dieser Zeit führte der Antragsgegner zu 1 einzelne Verwaltertätigkeiten aus, wobei er in Abstimmung mit dem Amtsrichter handelte, bei dem der Antrag auf Bestellung eines Notverwalters gestellt worden war. Insbesondere verwaltete der Antragsgegner zu 1 die Gelder der Wohnungseigentümer, informierte Rechtsanwälte für einen Prozess gegen den Bauträger und organisierte die Eigentümerversammlung vom 12.10.2000, in der die weitere Beteiligte zur neuen Verwalterin bestellt wurde.

In der nächsten Eigentümerversammlung am 12.12.2000, die die weitere Beteiligte einberufen hatte, beschlossen die Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt (TOP) 8.2, dem Antragsgegner zu 1 die Prämie von 1500 DM für eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung zu erstatten; diese Versicherung hatte der Antragsgegner zu 1 für die Zeit seiner Verwaltertätigkeit abgeschlossen. Zu TOP 8.3 bewilligten die Wohnungseigentümer dem Antragsgegner zu 1 eine "Vergütung" von 1716 DM für die Verwaltertätigkeit.

Die Antragsteller haben beim Amtsgericht beantragt, diese Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären, außerdem die Beschlüsse zu TOP 8.1 und zu TOP 16.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 1.10.2001 die Eigentümerbeschlüsse vom 12.12.2000 zu TOP 8.1, 8.2, 8.3 und 16 für ungültig erklärt (Nr. I) und den Antragsgegnern die Gerichtskosten auferlegt (Nr. II).

Gegen diesen Beschluss hat der Antragsgegner zu 1 sofortige Beschwerde eingelegt, soweit die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 8.2 und 8.3 für ungültig erklärt wurden. Mit Beschluss vom 4.2.2002 hat das Landgericht die sofortige Beschwerde zurückgewiesen (Nr. I) und dem Antragsgegner zu 1 die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens auferlegt (Nr. II).

Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners zu 1.

II.

Das zulässige Rechtsmittel des Antragsgegners zu 1 ist teilweise begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Das Amtsgericht habe die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 8.2 und 8.3 zu Recht für ungültig erklärt, da sie nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätten. Der Antragsgegner zu 1 habe, ohne Verwalter zu sein, Verwaltertätigkeiten ausgeführt, die von den Antragstellern nicht gebilligt worden seien. Er habe folglich als Geschäftsführer ohne Auftrag gehandelt. Aufgrund dieser Tätigkeit habe er weder nach §§ 683, 670 BGB noch nach §§ 684, 812 BGB Ersatzansprüche. Der Abschluss der Vermögensschadenshaftpflichtversicherung habe weder dem wirklichen noch dem mutmaßlichen Willen aller Wohnungseigentümer entsprochen. Die Antragsteller seien nämlich mit der Tätigkeit des Antragsgegners zu 1 nicht einverstanden gewesen und damit auch nicht mit dem Abschluss der Vermögensschadenshaftpflichtversicherung. Da die Tätigkeit des Antragsgegners zu 1 weder dem wirklichen noch dem mutmaßlichen Willen der Antragsteller entsprochen habe, habe er auch keinen Anspruch auf die beschlossene Vergütung nach §§ 683, 670 BGB. Die Vergütung stelle im Übrigen keinen Aufwendungsersatz i.S. von §§ 683, 670 BGB dar. Die Tätigkeit als Verwalter habe nicht zum Beruf oder Gewerbe des Antragsgegners zu 1 gehört.

Dass der Antragsgegner zu 1 über die Versicherungsprämie hinaus Aufwendungen gehabt habe, sei nicht genügend substantiiert und nachvollziehbar vorgetragen.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält hinsichtlich des Eigentümerbeschlusses zu TOP 8.3 der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a) Da der Antragsgegner zu 1 ohne ermächtigenden Eigentümerbeschluss faktisch einzelne Verwaltungsmaßnahmen durchgeführt hat, wurde er insoweit als Geschäftsführer ohne Auftrag tätig, wie die Vorinstanzen zu Recht befunden haben. Ein Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen, die der Geschäftsführer bei seiner Tätigkeit gemacht hat, besteht nach §§ 683, 670 BGB nur, wenn die Übernahme der Geschäftsführung dem Interesse und dem wirklichen oder dem mutmaßlichen Willen des Geschäftsherrn entspricht und der Geschäftsführer die Aufwendungen den Umständen nach für erforderlich halten darf.

Es mag sein, dass die vorübergehende Übernahme von Verwaltertätigkeiten durch den Antragsgegner zu 1 nicht dem wirklichen Willen aller übrigen Wohnungseigentümer entsprach, doch reicht es nach § 683 BGB aus, wenn die Übernahme der Verwaltungsmaßnahmen dem mutmaßlichen Willen entsprach. Dafür lagen die Voraussetzungen bei Übernahme der Tätigkeit durch den Antragsgegner zu 1 vor. Denn da die Wohnungseigentümer bei der Abberufung des vorigen Verwalters nicht zugleich einen neuen bestellten, ergab sich die Notwendigkeit, dass anstehende Verwaltungsmaßnahmen von einem der Wohnungseigentümer ausgeführt wurden. Als Vorsitzender des Verwaltungsbeirats durfte der Antragsgegner zu 1 davon ausgehen, das Vertrauen der übrigen Wohnungseigentümer zu besitzen. Infolgedessen durfte er davon ausgehen, dass eine vorübergehende Verwaltertätigkeit dem mutmaßlichen Willen der anderen Wohnungseigentümer entsprach, zumal der um die Bestellung eines Notverwalters ersuchte Amtsrichter das Handeln des Antragstellers zu 1 billigte. Dass er bereits bei Beginn seiner Tätigkeit wusste oder wissen konnte, es seien einige Wohnungseigentümer nicht damit einverstanden, ist nicht festgestellt und lässt sich den Akten auch nicht entnehmen.

Dass der Antragsgegner zu 1 bei den von ihm durchgeführten Verwaltungsmaßnahmen Aufwendungen hatte, die unter § 683 BGB fallen, ergibt sich aus den von ihm an die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten Rechnungen und ist im Übrigen offenkundig. Diese Aufwendungen wollten die Wohnungseigentümer dem Antragsgegner zu 1 mit dem Eigentümerbeschluss zu TOP 8.3 ersetzen. Dass sie dabei den laienhaften Ausdruck "Vergütung" gewählt haben, steht hier einer Auslegung dahin, dass in Wirklichkeit ein pauschaler Aufwendungsersatz gemeint und gewollt war, nicht entgegen. Die Zuerkennung eines pauschalen und der Höhe nach vertretbaren Aufwendungsersatzes an den Antragsgegner zu 1 für die von ihm durchgeführten Verwaltungsmaßnahmen widerspricht unter den vorliegenden Umständen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

b) Durch den unter TOP 8.3 zugesprochenen pauschalen Aufwendungsersatz ist dann aber auch die Prämie für den Abschluss der Vermögensschadenshaftpflichtversicherung mit abgegolten, so dass es nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach, diesen Betrag dem Antragsgegner gesondert zu ersetzen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass es äußerst zweifelhaft ist, ob der Abschluss einer solchen Versicherung tatsächlich auch dem Interesse der Wohnungseigentümer und nicht nur dem Interesse des Antragsgegners zu 1 entsprach (vgl. Köhler ZMR 2002, 891/893). Deshalb haben die Vorinstanzen den Eigentümerbeschluss zu TOP 8.2 zu Recht für ungültig erklärt.

3. Nach § 47 WEG ist es angemessen, die Gerichtskosten in den einzelnen Instanzen nach dem Maß des Unterliegens und Obsiegens zwischen den Beteiligten aufzuteilen, von der Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten aber abzusehen.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG und entspricht den Beträgen, die dem Antragsgegner zu 1 durch die angefochtenen Eigentümerbeschlüsse zugesprochen wurden.

Ende der Entscheidung

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