Judicialis Rechtsprechung

Treten in einer Eigentumswohnung Feuchtigkeitsschäden auf, als deren Ursache der Eigentümer Mängel des Gemeinschaftseigentums vermutet, erfüllt der Verwalter seine Pflicht, wenn er den Schadensfall der Eigentümerversammlung unterbreitet und ihr vorschlägt, einen Sachverständigen zur Ursachenermittlung einzuschalten. Kann der Sachverständige Mängel am Gemeinschaftseigentum nicht feststellen, scheitert ein Schadensersatzanspruch des Wohnungseigentümers gegen den Verwalter jedenfalls an der fehlenden Kausalität.

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Gründe:

I.

Der Antragsteller und die weiteren Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage mit 15 Wohnungen, die von der Antragsgegnerin verwaltet wird.

Dem Antragsteller gehört eine Wohnung im ersten Obergeschoß. In einem nordöstlich gelegenen Zimmer dieser Wohnung sind Feuchtigkeitsschäden aufgetreten, die nach Behauptung des Antragstellers durch Baumängel am Gemeinschaftseigentum verursacht wurden. Nach Ansicht des Antragstellers verzögerte die Antragsgegnerin trotz sofortiger Anzeige der Feuchtigkeitsschäden die Feststellung von deren Ursache und die Behebung der ursächlichen Mängel am Gemeinschaftseigentum in ungebührlicher Weise. Dadurch seien Gegenstände des Antragstellers beschädigt und Kosten für die gründliche Renovierung des Zimmers entstanden bzw. zu erwarten. Für diese Schäden und Aufwendungen im Gesamtbetrag von 5.630,17 EUR hafte die Antragsgegnerin wegen schuldhafter Verletzung ihrer Pflichten als Wohnungseigentumsverwalterin.

Der Antragsteller hat deshalb beantragt, die Antragsgegnerin zu verpflichten, 5.630,17 EUR nebst Zinsen zu bezahlen.

Nachdem bereits die weiteren Beteiligten im Jahr 1999 ein Gutachten zur Ermittlung der Schadensursache erholt hatten, beauftragte das Amtsgericht mit Beweisbeschluss vom 14.3.2001 einen weiteren Sachverständigen mit der Ursachenermittlung. Der Sachverständige erstattete am 29.11.2001 ein schriftliches Gutachten und am 12.2.2002 ein Ergänzungsgutachten; am 8.5.2002 wurde er vor dem Amtsgericht mündlich angehört.

Mit Beschluss vom 3.7.2002 hat dann das Amtsgericht den Antrag abgewiesen. Die sofortige Beschwerde des Antragstellers hat das Landgericht mit Beschluss vom 31.1.2003 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist unbegründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Im Ergebnis schließe es sich der Ansicht des Amtsgerichts an, dass ein Schadensersatzanspruch gegen die Antragsgegnerin nicht bestehe. Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter sei, dass dieser schuldhaft, also vorsätzlich oder fahrlässig, seine Pflichten verletzt habe. Eine solche schuldhafte Pflichtverletzung sei hier nicht ersichtlich. Nach Meldung eines Nässeschadens im März 1999 durch den Antragsteller habe die Antragsgegnerin den Schaden zunächst durch eigene Mitarbeiter besichtigen lassen und etwa 2 Wochen später einen Sachverständigen beauftragt. Damit habe die Antragsgegnerin dasjenige getan, was ihr als Verwalterin nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG zuzumuten gewesen sei. Als dann der Sachverständige zum Ergebnis gekommen sei, dass die vom Antragsteller vermuteten Mängel der vorgehängten Fassade nicht bestanden, habe für die Antragsgegnerin zunächst keine Veranlassung zu weiteren Maßnahmen bestanden. Ob die Antragsgegnerin dadurch, dass sie auf eine Aufforderung des Antragstellers vom April 2000, den Schaden und seine Ursache zu beseitigen, zunächst nichts unternommen habe, eine Pflichtverletzung begangen habe, könne offen bleiben, weil die geltend gemachten Schäden alle vor diesem Zeitpunkt entstanden seien, es also an der Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Schadenseintritt fehle. Im Übrigen habe auch der vom Amtsgericht beauftragte Sachverständige keine Mängel am Gemeinschaftseigentum, die als Ursache für die Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung des Antragstellers in Frage kämen, feststellen können. Unter diesen Umständen sei der Antragsgegnerin als Verwalterin eine schuldhafte Pflichtverletzung nicht nachzuweisen.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Der Antragsteller kann die Antragsgegnerin ohne Ermächtigung durch die übrigen Wohnungseigentümer in Anspruch nehmen, weil er einen individuellen Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter geltend macht.

b) Das Landgericht hat mit zutreffender Begründung eine schuldhafte Verletzung der Pflichten aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG durch die Antragsgegnerin verneint. Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Weil es aber in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst ist, für die Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum zu sorgen (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG), beschränkt sich die Verpflichtung des Verwalters grundsätzlich darauf, Mängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen (BayObLGZ 1992, 146/148; BayObLG ZMR 1999, 654). Verletzt der Verwalter schuldhaft diese Pflicht, die ihm durch das Gesetz übertragen ist, ist er nicht nur den Wohnungseigentümern insgesamt wegen positiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrags, sondern auch einem einzelnen Wohnungseigentümer wegen Schäden an dessen Sondereigentum zum Schadensersatz verpflichtet (BayObLG ZMR 1999, 654/655).

Die dem Landgericht unterbreiteten und die durch die Beweisaufnahme festgestellten Tatsachen haben eine schuldhafte Pflichtverletzung durch die Antragsgegnerin nicht ergeben. Soweit der Antragsteller in der Rechtsbeschwerde neue Tatsachen zur Begründung einer Pflichtverletzung vorträgt, können sie vom Senat nicht berücksichtigt werden (§ 27 Abs. 1 FGG, § 559 ZPO).

Es kommt hinzu, dass weder der von den Wohnungseigentümern eingeschaltete Sachverständige noch der vom Amtsgericht beauftragte Mängel am Gemeinschaftseigentum feststellen konnte, die als Ursache für die Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung des Antragstellers in Frage kommen. Ein früheres oder rascheres Tätigwerden der Antragsgegnerin hätte an dieser Sachlage nichts zu ändern vermocht; es fehlt nach bisherigem Erkenntnisstand die Kausalität zwischen einer etwaigen Unterlassung der Antragsgegnerin, bereits früher Maßnahmen einzuleiten, und den Schäden in der Wohnung des Antragstellers.

c) Die Entscheidung des Landgerichts, von der Anordnung einer Erstattung der außergerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens abzusehen, ist ebenfalls nicht zu beanstanden. § 47 Satz 2 WEG räumt insoweit dem Gericht ein Ermessen ein, dessen Ausübung vom Rechtsbeschwerdegericht nur auf Ermessensfehler überprüft werden kann. Derartige Ermessensfehler sind hier nicht erkennbar.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1, 2 WEG, die Festsetzung des Geschäftswerts auf § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung