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Beschluß

29.09.1999

2Z BR 29/99 LG Nürnberg-Fürth 14 T 5889/98 AG Nürnberg 1 UR II 103/98

Der 2. Zivilsenat des Bayerischen Obersten Landesgerichts hat unter Mitwirkung des Präsidenten Dr. Tilch sowie der Richter Lehr und Werdich am 29. September 1999 in der Wohnungseigentumssache wegen Forderung, beschlossen:

Tenor:

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin werden der Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 8. Februar 1999 und der Beschluß des Amtsgerichts Nürnberg vom 18. Juni 1998 abgeändert.

II. Der Antragsgegner zu 1 wird verpflichtet, an die Antragstellerin 6.320,18 DM nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem 5. März 1998 zu zahlen.

Im übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin zurückgewiesen.

III. Die Antragstellerin hat die Gerichtskosten aller Rechtszüge zu tragen. Sie hat außerdem die den Antragsgegnern zu 2 im Beschwerde- und im Rechtsbeschwerdeverfahren erwachsenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten, während der Antragsgegner zu 1 der Antragstellerin 3/5 der in diesen Rechtszügen erwachsenen außergerichtlichen Kosten erstatten muß.

IV. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 7.920,18 DM festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Die Antragstellerin war über viele Jahre die wiederholt bestellte Verwalterin der Gemeinschaft. Nach § 1 des Verwaltervertrags vom 25. 5. 1987 ist die vorzeitige Abberufung des Verwalters oder die außerordentliche Kündigung des Vertrags nur aus wichtigem Grund möglich; ebenso kann der Verwalter das Vertragsverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist beenden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

Im Laufe der Zeit kam es zu tiefgreifenden Meinungsverschiedenheiten und über viele Verwaltungsangelegenheiten zu Streit zwischen der Antragstellerin und den zwei Mitgliedern des Verwaltungsbeirats; die Antragstellerin sah sich auch durch schriftliche Äußerungen des Antragsgegners zu 1, eines Mitglieds des Verwaltungsbeirats, auf unsachliche, nicht hinnehmbare Weise angegriffen. Mit Schreiben vom 7. 11. 1997 lud sie zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 17. 11. 1997 ein, in der nur über folgenden Tagesordnungspunkt beraten und Beschluß gefaßt werden sollte:

Abwahl des gesamten Verwaltungsbeirats und Entziehung sämtlicher ihm erteilter Vollmachten, da keine konstruktive Zusammenarbeit im Interesse der gesamten Eigentümergemeinschaft mehr gegeben ist, gegebenenfalls Wahl eines neuen Verwaltungsbeirats oder Niederlegung der Verwaltung aus wichtigen Gründen.

Die Abstimmung zu dem Antrag, den Verwaltungsbeirat abzuwählen, ergab 756,77/10.000 Ja-Stimmen, 4.629,35/10.000 Nein-Stimmen, 1.372,85/10.000 Stimmenthaltungen und 122,66/10.000 ungültige Stimmen. Nach der Feststellung, daß der Antrag abgelehnt sei, erklärte laut Versammlungsniederschrift "die Verwaltung", daß sie "aufgrund des Abstimmungsergebnisses ... die Ausübung des Verwalteramts aus wichtigen Gründen fristlos niederlegt. Um der Gemeinschaft jedoch die Gelegenheit zu geben, einen neuen Verwalter zu bestellen, ist die Hausverwaltung bereit, das Amt kommissarisch bis einschließlich 30. 11. 1997 weiterzuführen. Die Verwaltungsunterlagen stehen entsprechend zur Verfügung und können bei der Hausverwaltung abgeholt werden."

Die Wohnungseigentümer bestellten Anfang Dezember 1997 einen neuen Verwalter. Die Antragstellerin geht davon aus, daß sie nur das Verwalteramt niedergelegt, der Verwaltervertrag aber fortbestanden habe; sie verlangt von den Antragsgegnern die vereinbarte Vergütung für die Monate Dezember 1997 sowie Januar und Februar 1998. Die Antragsgegner gehen davon aus, daß die Antragstellerin in der Versammlung auch den Verwaltervertrag fristlos gekündigt habe, dieser jedenfalls zum 30. 11. 1997 beendet worden sei. Da sich die Antragstellerin trotz Aufforderung vom 11. 2. 1998 nicht dazu äußerte, ob sie die Verwaltertätigkeit wieder aufnehmen werde, kündigten die Antragsgegner mit Schreiben vom 5. 3. 1998 "lediglich aus Gründen der Rechtssicherheit und -klarheit" den Verwaltervertrag aus wichtigem Grunde. Sie wiesen darauf hin, daß aus der Kündigung nicht auf ein Bestehen des Vertragsverhältnisses über den 30. 11. 1997 hinaus geschlossen werden dürfe.

Die Antragstellerin hat am 10. 3. 1998 beantragt, die Antragsgegner zur Zahlung von 7.920,18 DM nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem 5. 3. 1998 zu verpflichten. Vorsorglich stützt sie den Antrag auch auf positive Vertragsverletzung durch die Antragsgegner, da sich die Gemeinschaft geweigert habe, trotz Darlegung der Gründe die Mitglieder des Verwaltungsbeirats abzuberufen. Die Antragsgegner halten die Forderung aus den genannten Gründen für unbegründet; sie rechnen hilfsweise mit einem Schadensersatzanspruch, der ihnen gegen die Antragstellerin wegen der grundlosen Beendigung der Verwaltertätigkeit zustehe, auf.

Das Amtsgericht hat den Antrag mit Beschluß vom 18. 6. 1998 abgewiesen. Dagegen haben neben der Antragstellerin auch die Antragsgegner sofortige Beschwerde eingelegt, da das Amtsgericht keine Kostenerstattung anordnete. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragstellerin und die Anschlußbeschwerde der Antragsgegner mit Beschluß vom 8. 2. 1999 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin.

II.

Das Rechtsmittel ist zulässig, aber nur insoweit begründet, als der Antragstellerin gegen den Antragsgegner zu 1 ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 6.320,18 DM zusteht.

1. Das Landgericht hat, im wesentlichen durch Bezugnahme auf die Entscheidung des Amtsgerichts, ausgeführt: Der Antragstellerin stehe der geltend gemachte Vergütungsanspruch nicht zu, da der Verwaltervertrag aufgrund einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung zum 30. 11. 1997 beendet worden sei. Ebenso wie zwischen der Bestellung des Verwalters und dem Abschluß des Verwaltervertrags ein Unterschied bestehe, sei zwischen der Abberufung des Verwalters oder dessen Amtsniederlegung und der Kündigung des Verwaltervertrages zu unterscheiden. Ob eine Erklärung der Vertragsparteien die Organschaft, die Vertragspartnerschaft oder beide Rechtsverhältnisse betreffe, sei durch Auslegung zu ermitteln. Maßgebend sei demnach, wie die Erklärung der Antragstellerin in der Eigentümerversammlung vom 17. 11. 1997 vom objektiven Empfängerhorizont her zu verstehen gewesen sei.

Zwar sei in der Erklärung der Antragstellerin von der Niederlegung der Ausübung des Verwalteramts die Rede. Zugleich habe die Antragstellerin zur Begründung aber ausdrücklich auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes hingewiesen. Aus den Regelungen des Verwaltervertrags zu Kündigung und Abberufung durch die Eigentümer einerseits und zur Kündigung durch den Verwalter andererseits sei der Schluß zu ziehen, daß der Verwalter das Amt niederlegen könne, ohne daß es eines wichtigen Grundes bedürfe; diese Einschränkung enthalte der Vertrag nicht. Da demnach nur für die vorzeitige Vertragsbeendigung ein wichtiger Grund erforderlich sei, habe die Erklärung der Antragstellerin nur so verstanden werden können, daß neben ihrer organschaftlichen Stellung auch der Verwaltervertrag sofort beendet werden sollte. Andernfalls wäre die Bezugnahme auf einen wichtigen Grund nicht verständlich.

Zur Auslegung der Erklärung sei darüber hinaus der Umstand heranzuziehen, daß die Antragstellerin die Verwaltungsunterlagen zur Verfügung gestellt habe. Dies sei nach dem objektiven Empfängerhorizont dahingehend zu verstehen, daß sich die Verwalterin aufgrund ihrer Erklärung nicht mehr verpflichtet gesehen habe, ihre vertraglichen Pflichten zu erfüllen und daß sich die Beendigungserklärung demnach auch auf das Vertragsverhältnis beziehe. Nicht maßgebend sei, wie ein in wohnungseigentumsrechtlichen Fragen beschlagener Empfänger die Erklärung verstehen mußte, sondern wie sie ein durchschnittlicher, verständiger Wohnungseigentümer verstehen durfte. Dadurch, daß die Antragstellerin zu verstehen gegeben habe, sie wolle keine Tätigkeit für die Gemeinschaft mehr entfalten und die Unterlagen zurückgeben, habe ein verständiger Erklärungsempfänger davon ausgehen müssen, daß sich die Verwalterin von sämtlichen Verpflichtungen lösen wollte.

Der Grundsatz von Treu und Glauben gelte auch für die Auslegung von Willenserklärungen. Dies bedeute, daß im Zweifel ein Auslegungsergebnis anzustreben sei, das mit den Anforderungen des redlichen Geschäftsverkehrs im Einklang stehe. Demnach habe sich die Antragstellerin nicht darauf verlassen dürfen, ihre Erklärung werde von den Wohnungseigentümern als juristischen Laien dahingehend verstanden, daß die Verwalterin nur ihre organschaftliche Stellung beenden wollte, nicht aber das Vertragsverhältnis. Um sicherzustellen, daß ihrer Erklärung der tatsächlich gemeinte Erklärungswert beigemessen würde, hätte sie ihren Willen eindeutiger und unmißverständlicher zum Ausdruck bringen müssen. Denn der juristische Laie unterscheide im allgemeinen Sprachgebrauch nicht zwischen Amtsniederlegung und Vertragsbeendigung. Den Anforderungen an einen redlichen Geschäftsverkehr wäre nur durch eine klarstellende Erklärung Genüge getan worden.

Es könne dahingestellt bleiben, ob die Antragstellerin berechtigt gewesen sei, das Vertragsverhältnis aus wichtigem Grund zu kündigen. Die Antragsgegner hätten die Kündigungserklärung konkludent angenommen, so daß von einer einverständlichen Vertragsaufhebung zum 30. 11. 1997 auszugehen sei. Für die Zeit danach bestehe kein Vergütungsanspruch.

Da die Kammer ebenso wie das Amtsgericht von einer einvernehmlichen Vertragsauflösung ausgehe, sei für Ansprüche aus positiver Vertragsverletzung kein Raum. Hilfsweise sei darauf hinzuweisen, daß die Antragsgegner auch gemäß § 325 BGB zum Rücktritt vom Verwaltervertrag und somit zur Verweigerung einer Vergütung berechtigt gewesen wären. Der Antragstellerin sei die geschuldete Leistung seit dem 1. 12. 1997 unmöglich geworden. Sie habe in der Zeit vom 1. 12. 1997 bis zum 28. 2. 1998 keine Tätigkeit für die Antragsgegner ausgeübt und dies auch nicht gewollt. Inzwischen sei diese nicht mehr nachholbar. Die Antragstellerin habe die Unmöglichkeit aus den bereits genannten Gründen zu vertreten.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält nicht in jeder Hinsicht der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Zutreffend gehen die Vorinstanzen davon aus, daß der Antragstellerin für die Monate Dezember 1997, Januar und Februar 1998 kein Vergütungsanspruch nach den § 675 Abs. 1, § 611 Abs. 1 BGB mehr zusteht. Denn der Verwaltervertrag ist durch die Erklärung der Antragstellerin in der Versammlung vom 17. 11. 1997 vor dem 1. 12. 1997 beendet worden.

b) Die Auslegung von Willenserklärungen ist grundsätzlich Sache des Tatrichters. Sie kann vom Rechtsbeschwerdegericht nur darauf überprüft werden, ob sie alle für die Auslegung wesentlichen Gesichtspunkte berücksichtigt, den gesetzlichen Auslegungsregeln, anerkannten Auslegungsgrundsätzen, Denkgesetzen und Erfahrungssätzen entspricht und ob sie nicht dem klaren Sinn und Wortlaut der Erklärung widerspricht. Dabei genügt es, wenn die Auslegung durch den Tatrichter als möglich erscheint; zwingend braucht sie nicht zu sein (vgl. BayObLGZ 1995, 186/193 m. w. N.; BayObLG WuM 1998, 567; Keidel/Kahl FGG 14. Aufl. § 27 Rn. 48).

(1) Die Auslegung durch das Landgericht setzt sich zunächst mit dem klaren Sinn der Erklärung, die auf einseitige Beendigung der Tätigkeit gerichtet war, in Widerspruch. Sie ist weiter insoweit rechtlich fehlerhaft, als das Verhältnis zwischen Auslegung (§ 133 BGB) und Umdeutung (§ 140 BGB) verkannt ist. Das Landgericht geht wie das Amtsgericht von einer einvernehmlichen Auflösung des Verwaltervertrags aus; es läßt dahingestellt, ob die Antragstellerin berechtigt war, den Vertrag aus wichtigem Grunde zu kündigen. Es verkennt dabei, daß die Erklärung der Antragstellerin zunächst gemäß § 133 auszulegen war und daß die Umdeutung in ein Angebot auf Abschluß eines Aufhebungsvertrags gemäß § 140 BGB nur in Frage kommt, wenn die Erklärung als Kündigung aus wichtigem Grunde unwirksam ist (vgl. BGB-RGRK/Corts 12. Aufl. § 626 Rn. 237, 238; Palandt/Heinrichs BGB 58. Aufl. § 140 Rn. 3 und 9; BAG AP Nr. 64 zu § 626).

(2) Dies ist aber nicht der Fall. Da das Landgericht die gebotene Auslegung der Erklärung insoweit unterlassen hat, kann der Senat diese nunmehr selbst vornehmen (vgl. Keidel/Kahl § 27 Rn. 47 und 48 m. w. N.). Die Auslegung ergibt, daß die Antragstellerin in der Versammlung vom 17. 11. 1997 den Verwaltervertrag außerordentlich und wirksam gekündigt hat.

aa) Ebenso wie zwischen der Abberufung des Verwalters durch Eigentümerbeschluß (vgl. § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG) und der Kündigung des Verwaltervertrags durch empfangsbedürftige Erklärung der Eigentümer wird in der Literatur auch zwischen der "Niederlegung des Amts" und der Kündigung des Verwaltervertrags durch den Verwalter unterschieden (vgl. Müller Praktische Fragen des Wohnungseigentums 2. Aufl. Rn. 179; Palandt/Bassenge Rn. 13, Bärmann/Merle WEG 7. Aufl. Rn. 192, Staudinger/Bub WEG Rn. 411, 478, jeweils zu § 26; Drabek "Partner im Gespräch" <Bd. 54> S. 211/228). Die Abberufung beinhaltet in aller Regel jedenfalls dann, wenn sie auf einen wichtigen Grund gestützt wird, zugleich die Kündigung des Verwaltervertrags (BayObLGZ 1974, 275/279; BayObLG WE 1987, 45; Staudinger/Bub § 26 Rn. 413 m. w. N.) und umgekehrt (Senatsbeschluß vom 30. 4. 1999, 2Z BR 3/99); ebenso enthält die "Niederlegung des Verwalteramts" aus wichtigem Grunde grundsätzlich auch die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags (Staudinger/Bub § 26 Rn. 384, 485; für den umgekehrten Fall ebenso Bärmann/Merle WEG 7. Aufl. § 26 Rn. 192). Die Rechtslage kann insoweit mit der bei der Niederlegung der Organstellung (des "Amtes") durch den Geschäftsführer einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (vgl. BGHZ 78, 82/84; 121, 257/261 f.) verglichen werden.

bb) Es kann dahingestellt bleiben, ob die Unterscheidung zwischen Niederlegung des "Amts" und Kündigung des Verwaltervertrags durch den Verwalter notwendig und sinnvoll ist, nachdem auf dessen Seite anders als auf seiten der Wohnungseigentümer kein organschaftlicher Akt in der Form der Beschlußfassung nach § 21 Abs. 3, § 26 Abs. 1 WEG vorausgehen muß. Denn die Erklärung der Verwalterin war von den in der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümern ebenso wie von den Empfängern der Versammlungsniederschrift so zu verstehen, daß die Antragstellerin auch die vertraglichen Beziehungen mit den Wohnungseigentümern sogleich beenden wollte; dies ergab sich in verstärktem Maße aus der Berufung auf "wichtige Gründe", und zwar unabhängig davon, wie die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrags im einzelnen in diesem Vertrag geregelt sind. Denn grundsätzlich ist für die sofortige Niederlegung des Verwalteramts, die im Vertrag nicht geregelt war, kein wichtiger Grund erforderlich (vgl. Staudinger/Bub § 26 Rn. 479 und 481).

cc) Der "eindeutige Inhalt" der Erklärung macht entgegen der Ansicht der Antragstellerin die Auslegung nicht entbehrlich; denn jedenfalls wegen der Berufung auf wichtige Gründe ist die Erklärung nicht eindeutig. Außerdem ist gemäß § 133 BGB bei der Auslegung einer Willenserklärung nicht an dem Buchstaben der Erklärung zu haften, sondern der wirkliche Wille - so wie er sich dem Empfänger der Erklärung darstellt - zu erforschen. Bei der engen Beziehung zwischen Bestellungsakt und Abschluß des Verwaltervertrags einerseits, Abberufung bzw. Niederlegung des Amts und Beendigung des Verwaltervertrags andererseits liegt es nahe, von deren "zeitlicher Kongruenz" als Regelfall auszugehen (vgl. Staudinger/Bub § 26 Rn. 29), auch wenn es an einer ausdrücklichen Verknüpfung im Verwaltervertrag fehlt. Dabei ist, wie bereits ausgeführt, die Verbindung zwischen den beiden Rechtsvorgängen auf seiten des Verwalters noch enger als auf seiten der Wohnungseigentümer. Die Antragstellerin hätte sich etwaige Rechte aus dem Verwaltervertrag ausdrücklich vorbehalten müssen, um der Auslegung ihrer Erklärung nach deren naheliegender Bedeutung vorzubeugen.

dd) Es ist davon auszugehen, daß die Kündigungserklärung allen Wohnungseigentümern, sei es in der Versammlung oder durch Übersendung der Versammlungsniederschrift, zugegangen und damit wirksam geworden ist. Da die Voraussetzung des § 626 BGB für eine außerordentliche Kündigung vorgelegen haben (siehe unten Abschnitt c (4)), ist das Vertragsverhältnis zwischen der Antragstellerin und den Antragsgegnern vor dem 1. 12. 1997 aufgelöst worden.

c) Der Antragstellerin steht aber ein Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung gemäß § 628 Abs. 2 BGB gegen den Antragsgegner zu 1 zu, da dieser die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags durch schuldhaftes vertragswidriges Verhalten ausgelöst hat.

(1) Das Landgericht führt aus, daß für Ansprüche aus positiver Vertragsverletzung bei einer einvernehmlichen Vertragsauflösung kein Raum sei. Wie dargelegt ist aber nicht von einer einvernehmlichen Beendigung des Verwaltervertrags auszugehen. Es kann daher auf sich beruhen, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch aus § 628 Abs. 2 BGB grundsätzlich auch dann in Frage käme, wenn Anlaß für die Beendigung in der Form eines Aufhebungsvertrags ein vertragswidriges Verhalten eines Teils ist, das den anderen Vertragsteil auch zur außerordentlichen Kündigung berechtigt hätte (vgl. BGH BB 1964, 283; BGHZ 44, 271/274; BGB-RGRK/Corts Rn. 35, Staudinger/Preis BGB 13. Aufl. Rn. 41, jeweils zu § 628 einerseits; BGH NJW 1994, 1070 f. und Palandt/Putzo § 628 Rn. 1 andererseits).

(2) Nach dem Rechtsfehler des Landgerichts kann der Senat nunmehr selbst in der Sache entscheiden, da sich die im Rahmen des Anspruchs nach § 628 Abs. 2 BGB erforderlichen Feststellungen ohne weitere Ermittlungen aus den Akten treffen lassen (vgl. Keidel/Kahl § 27 Rn. 59 und 65).

(3) § 628 Abs. 2 BGB ist ein gesetzlich geregelter Fall der positiven Vertragsverletzung; Voraussetzung des Anspruchs ist, daß das vertragswidrige Verhalten vom anderen Vertragsteil zu vertreten ist (BGB-RGRK/Corts Rn. 21, Staudinger/Preis Rn. 34, jeweils zu § 628). Eine andere Anspruchsgrundlage kommt neben § 628 Abs. 2 BGB nicht in Betracht (BGB-RGRK/Corts § 628 Rn. 22 und 31).

Der Ersatzanspruch des § 628 Abs. 2 BGB knüpft an § 626 BGB an; das die Kündigung auslösende Verhalten muß daher das Gewicht eines wichtigen Grundes im Sinne dieser Vorschrift haben; außerdem muß die den Vertrag beendende außerordentliche Kündigung wirksam, also auch fristgerecht ausgesprochen worden sein (BGB-RGRK/Corts § 628 Rn. 21 und 31).

(4) Die Antragstellerin war infolge des Verhaltens des Antragsgegners zu 1 berechtigt, den Verwaltervertrag aus wichtigem Grunde gemäß § 626 BGB zu kündigen.

aa) Der Verwalter kann den Verwaltervertrag gemäß § 626 BGB ohne Einhaltung einer Frist kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Falls und deren Abwägung nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit den Wohnungseigentümern bis zum Ende den Vertragszeit oder bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr zugemutet werden kann, insbesondere weil das Vertrauensverhältnis schwerwiegend gestört oder zerstört ist (vgl. BayObLGZ 1998, 310/312, Staudinger/Bub § 26 Rn. 392, jeweils m. w. N.). Dazu genügt es in der Regel nicht, daß diese Voraussetzungen nur gegenüber einem Wohnungseigentümer (vgl. BayObLG NJW-RR 1986, 445 f.; WuM 1992, 161) oder gegenüber einer Minderheit von ihnen (vgl. Staudinger/Bub aaO) gegeben sind; anders kann es jedoch sein, wenn eine vertrauensvolle Zusammenarbeit zwischen Verwalter und Verwaltungsbeirat nicht mehr möglich ist. Was dazu in dem Senatsbeschluß BayObLGZ 1998, 310/312 f. zur außerordentlichen Kündigung durch die Wohnungseigentümer ausgeführt ist, gilt umgekehrt genauso für die Kündigung durch den Verwalter.

bb) Die Abwägung der Umstände, die der Kündigung durch die Antragstellerin zugrunde liegen, unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen ergibt, daß der Antragstellerin im Hinblick auf schriftliche Äußerungen des Antragsgegners zu 1 und die Abstimmung in der Eigentümerversammlung vom 17. 11. 1997 ein Festhalten am Vertrag bis zum frühestmöglichen Vertragsende (31. 12. 1998) nicht zugemutet werden konnte. Darauf, ob die Antragstellerin ihre Aufgaben auch weiterhin hätte erfüllen können, kommt es, nachdem das Vertrauensverhältnis erschüttert war, nicht entscheidend an.

(I) Wie in dem Senatsbeschluß BayObLGZ 1998, 310 ff. im einzelnen ausgeführt, ist der Verwalter bei Erledigung der ihm nach den §§ 27, 28 WEG obliegenden Aufgaben im besonderen Maße auf eine vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat angewiesen. Gibt es zwischen ihm und Mitgliedern des Verwaltungsbeirats Meinungsverschiedenheiten, so kann jede Seite ihren Standpunkt mit der gebotenen Klarheit und Härte vertreten. In jedem Fall muß aber die Sachlichkeit gewahrt bleiben; Meinungsverschiedenheiten oder die Unzufriedenheit des Verwaltungsbeirats mit der Tätigkeit des Verwalters können es in keinem Fall rechtfertigen, diesen durch mündliche oder gar schriftliche Äußerungen verächtlich zu machen und mit Formalbeleidigungen zu überziehen.

(II) Dies hat der Antragsgegner zu 1 als Mitglied des Verwaltungsbeirats und in dieser Eigenschaft zwischen dem 14. 11. 1994 und dem 8. 11. 1997 in mehreren Schreiben an den Geschäftsführer der Antragstellerin getan. In dem Schreiben vom 14. 11. 1994 hat er geschrieben: "Sie haben natürlich recht (wenn auch tintenpisserisch)"; im Schreiben vom 9. 3. 1995 heißt es: "Begreifen Sie denn immer noch nicht, daß das totaler Schwachsinn ist" (bezogen auf schriftliche Äußerungen des Geschäftsführers der Antragstellerin) sowie "selbst wenn sie nichts enthalten als Hühnerkacke" (= verbunden mit dem Vorwurf, die Zählerlisten würden von der Verwalterin kritiklos übernommen, nicht gelesen); am 14. 3. 1996 schreibt der Antragsgegner zu 1 "Ich lasse mir Ihre Provokation an meinem verlängerten Rückgrat vorbeiziehen"; im Schreiben vom 21. 9. 1996: "Werde ich alle Ihre Fehlleistungen registrieren und mich auch durch keinerlei rotzlöffelige Pampigkeit davon abhalten lassen. Einmal läuft das Faß dann schon über"; weiter heißt es hier "Machen Sie doch eine Eisdiele auf, oder einen Gemüsestand am Aufseßplatz, da können Sie vielleicht Geld verdienen". Auf einem Schreiben der E.-Bank vom 20. 8. 1997 vermerkt der Antragsgegner zu 1 in bezug auf den Geschäftsführer der Antragstellerin dessen "großkotzige Unterschrift"; im Schreiben vom 13. 9. 1997 ist von der "Gutsherrenart" des Geschäftsführers die Rede. Im Schreiben vom 8. 11. 1997, schon im Hinblick auf die außerordentliche Eigentümerversammlung vom 17. 11. 1997, führt der Antragsgegner zu 1 schließlich aus, daß der Gemeinschaft nichts Besseres passieren könne, als wenn die Antragstellerin ihre Tätigkeit einstelle, denn "es kommt nichts Schlechteres nach".

(III) Dieser Sachverhalt steht fest; die Äußerungen werden von dem Antragsgegner zu 1 nicht bestritten. Sie sind als höchst unsachliche, durch nichts zu rechtfertigende Formalbeleidigungen (vgl. §§ 185, 192 StGB) des Geschäftsführers der Antragstellerin zu qualifizieren, die nur darauf abzielten, diesen herabzusetzen. Mit einer sachlichen Auseinandersetzung haben sie nichts mehr zu tun. Da es sich um Formalbeleidigungen handelte, ist rechtlich ohne Bedeutung, wodurch diese wiederholten herabsetzenden Äußerungen ausgelöst wurden. Der Geschäftsführer der Antragstellerin brauchte sie sich nicht gefallen zu lassen; eine weitere Tätigkeit für die Antragsgegner war ihm, nachdem die Versammlung die Abberufung des Verwaltungsbeirats mehrheitlich ablehnte, nicht zuzumuten.

Die Gründe, die die Antragstellerin zur außerordentlichen Kündigung berechtigten, brauchten in der Kündigungserklärung nicht im einzelnen angegeben zu werden.

(IV) Die Kündigung ist fristgerecht ausgesprochen worden. Es ist allgemein anerkannt, daß die Zweiwochenfrist des § 626 Abs. 2 Satz 1 BGB für die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags durch die Wohnungseigentümer nicht gilt, die Kündigung vielmehr innerhalb angemessener Frist nach Entstehen und Bekanntwerden des Kündigungsgrundes ausgesprochen werden muß (vgl. OLG Frankfurt OLGZ 1988, 43 f.; Weitnauer/Hauger Rn. 65, Bärmann/Merle Rn. 135, Staudinger/Bub Rn. 399, jeweils zu § 26; Senatsbeschluß vom 30. 4. 1999). Wenn auch die Gründe dafür, daß die Zweiwochenfrist für die Wohnungseigentümer nicht gilt, nämlich vorherige Einberufung einer Eigentümerversammlung und Beschlußfassung über die Abberufung, auf seiten des Verwalters nicht zutreffen, so muß ihm doch die Gelegenheit eingeräumt werden, vor Ausspruch der Kündigung in einem Fall wie dem vorliegenden eine Entscheidung der Eigentümerversammlung darüber herbeizuführen, ob die Mitglieder des Verwaltungsbeirats weiterhin tätig sein sollen. Im übrigen haben sich die herabsetzenden Äußerungen des Antragsgegners zu 1 bis zum 8. 11. 1997 fortgesetzt; bei wiederholten Vertragsverletzungen, die zu einem Gesamtverhalten zusammengefaßt werden können, kommt es darauf an, ob sich auch in den beiden letzten Wochen vor der Kündigung Vorfälle ereignet haben, die ein weiteres und letztes Glied in der Kette der Ereignisse bilden, die - hier in Verbindung mit dem Ergebnis der Abstimmung in der Versammlung - zum Anlaß der Kündigung genommen werden. Dann sind auch frühere Ereignisse als Kündigungsgrund zu berücksichtigen (vgl. BGB-RGRK/Corts Rn. 210, Staudinger/Preis Rn. 279, jeweils zu § 626).

d) Ein Schadensersatzanspruch wegen positiver Vertragsverletzung steht der Antragstellerin aber nur gegen den Antragsgegner zu 1 zu, da nur er den Kündigungsgrund in schuldhafter Weise zu vertreten hat (§§ 276, 278 BGB); er hat die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme und zur sachlichen Zusammenarbeit, die ihm als Wohnungseigentümer und besonders als Mitglied des Verwaltungsbeirats oblag, durch sein Verhalten vorsätzlich verletzt.

(1) Es ist unausgesprochene Voraussetzung des Anspruchs aus § 628 Abs. 2 BGB, daß der andere Vertragsteil das vertragswidrige Verhalten, das zur Vertragsauflösung führte, zu vertreten hat (Staudinger/Preis § 628 Rn. 34). Diese Voraussetzung trifft bei den übrigen Wohnungseigentümern und Antragsgegnern zu 2 nicht zu. Von dem anderen Mitglied des Verwaltungsbeirats sind keine beleidigenden Äußerungen gegenüber dem Geschäftsführer der Antragstellerin bekannt.

(2) Die Antragstellerin sieht das schuldhafte vertragswidrige Verhalten der Antragsgegner insgesamt offenbar in dem Abstimmungsverhalten in der Versammlung vom 17. 11. 1997. Dem vermag der Senat nicht zu folgen. Einmal müßte dann zumindest differenziert werden zwischen den Wohnungseigentümern, die dem Antrag zugestimmt, und den Wohnungseigentümern, die sich der Stimme enthalten oder gegen den Abberufungsantrag gestimmt haben, ferner jenen, die der Versammlung ferngeblieben sind. Diejenigen Eigentümer, die für den Antrag gestimmt haben, können in keinem Fall für dessen Scheitern verantwortlich gemacht werden. Feststellungen über das unterschiedliche Verhalten der Eigentümer dürften wenn überhaupt nur in begrenztem Maße möglich sein.

Aus dem Vertrag der Wohnungseigentümer mit dem Verwalter ergibt sich darüberhinaus grundsätzlich keine Verpflichtung der Wohnungseigentümer, an Abstimmungen teilzunehmen oder in einem bestimmten Sinne abzustimmen. Durch Beschlußfassung regeln die Wohnungseigentümer ihre gemeinschaftlichen Angelegenheiten, vor allem die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 20 Abs. 1, § 21 Abs. 3, § 23 Abs. 1 WEG); dieser Bereich der organschaftlichen Willensbildung und Selbstverwaltung ist zu trennen von den Pflichten, die den Wohnungseigentümern aufgrund des mit dem Verwalter geschlossenen Verwaltervertrags obliegen und aus deren Verletzung allein sich ein Schadensersatzanspruch gemäß § 628 Abs. 2 BGB ergeben kann. Zu einem bestimmten Abstimmungsverhalten sind die Wohnungseigentümer dem Verwalter grundsätzlich vertraglich nicht verpflichtet; dieser kann, wenn er die von ihm für erforderlich gehaltene Beschlußfassung nicht erreichen kann, gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG das Gericht anrufen.

(3) Die Wohnungseigentümer haften für die Verpflichtungen aus dem Verwaltervertrag, insbesondere für die Vergütungspflicht, gemäß § 427 BGB grundsätzlich als Gesamtschuldner (BGHZ 78, 57/66; BayObLG WE 1987, 57; Staudinger/Bub § 26 Rn. 284 m. w. N.). Dies gilt, wie sich aus § 425 BGB ergibt, aber nicht für eine Schadensersatzpflicht aufgrund Verletzung vertraglicher Pflichten, die ein Vertretenmüssen, das heißt ein Verschulden voraussetzt.

(4) Die Haftung der übrigen Antragsgegner folgt auch nicht aus § 278 BGB. Denn die Wohnungseigentümer bedienen sich bei der Erfüllung ihrer Pflichten aus dem Verwaltervertrag nicht der Mitglieder des Verwaltungsbeirats als Erfüllungsgehilfen. Rechte und Pflichten des Verwaltungsbeirats sind vielmehr in § 29 Abs. 2 und 3 WEG eigenständig geregelt.

e) Der Antragstellerin steht gegen den Antragsgegner zu 1 ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 6.320,18 DM (= 80 % der Vergütung für drei Monate) zu.

(1) Der Schadensersatzanspruch des Dienstverpflichteten gemäß § 628 Abs. 2 BGB umfaßt in erster Linie den Verdienstausfall. Die Vergütung der Antragstellerin für drei Monate hätte sich unstreitig auf 7.920,18 DM belaufen; vor Ende Februar 1998 hätten sich die Antragsgegner gegen den Willen der Antragstellerin nicht vom Verwaltervertrag lösen können. Im Rahmen der Vorteilsausgleichung sind auf die Vergütung die durch die vorzeitige Vertragsbeendigung ersparten Aufwendungen sowie der Betrag anzurechnen, den der Dienstverpflichtete durch eine anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erworben oder in schuldhafter Weise zu erwerben unterlassen hat (vgl. BGB-RGRK/Corts Rn. 49 und 52, Staudinger/Preis Rn. 52 und 55, jeweils zu § 628). Das Gericht kann dabei gemäß § 287 Abs. 1 ZPO, § 252 BGB Bestand und Höhe etwaiger Ausgleichsposten nach freier Überzeugung beurteilen; eine Beweisaufnahme ist in sein Ermessen gestellt (vgl. BGB-RGRK/Corts § 628 Rn. 46 und 49; Stein/Jonas/Leipold ZPO 21. Aufl. § 287 Rn. 19).

(2) Der Senat hält eine Beweisaufnahme - die er selbst auch nicht durchführen könnte - nicht für veranlaßt. Er schätzt die Aufwendungen, die sich die Antragstellerin durch Beendigung ihrer Tätigkeit für die Antragsgegner erspart hat, auf rund 20 % der Vergütung, also 1.600 DM (siehe zu einem vergleichbaren Fall OLG Köln DWE 1994, 110 f.; vgl. auch Staudinger/Bub § 26 Rn. 389). Darüber hinaus ist kein Abzug vom Entschädigungsbetrag veranlaßt; der Senat geht bei der Größe des Gewerbebetriebs der Antragstellerin nicht davon aus, daß diese durch die Übernahme von weiteren Verwaltungen Einkünfte erzielt hat, die sie bei Fortführung der Tätigkeit für die Antragsgegner nicht erzielt haben würde, oder daß sie die Übernahme weiterer Verwaltungen in schuldhafter Weise unterlassen hat. Der Senat nimmt an, daß bei der Antragstellerin insoweit ein ausreichender Gestaltungsspielraum bestanden hätte.

(3) Ein Mitverschulden der Antragstellerin in bezug auf die Kündigung des Vertragsverhältnisses (§ 254 Abs. 1 Satz 1 BGB) ist schön deshalb nicht zu berücksichtigen, weil der Antragsgegner zu 1 die Kündigung durch vorsätzliches vertragswidriges Verhalten verschuldet hat.

f) Der Schadensersatzanspruch der Antragstellerin beläuft sich somit auf 6.320,18 DM. Dem Antragsgegner zu 1 steht kein Gegenanspruch zu, mit dem er gegen diesen Anspruch aufrechnen könnte.

Mit einem Schadensersatzanspruch der Antragsgegner insgesamt könnte er nicht gegen den gegen ihn allein gerichteten Anspruch der Antragstellerin aufrechnen. Im übrigen besteht kein solcher Anspruch. Denn die Antragstellerin hat die Beendigung des Vertragsverhältnisses nicht zu vertreten. Wohl ist ihr durch die Niederlegung des Verwalteramts die Erfüllung ihrer Verpflichtungen aus dem Verwaltervertrag unmöglich geworden. Entgegen der Ansicht des Landgerichts liegt aber kein Fall des § 325 BGB, sondern ein Fall des § 324 oder § 323 BGB vor; ein Schadensersatzanspruch der Antragsgegner oder eines von ihnen ergibt sich daraus nicht.

g) Der Zinsausspruch folgt aus § 284 Abs. 1 Satz 1, § 288 Abs. 1 Satz 1 BGB.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 und 2 WEG.

Die Festsetzung des Geschäftswerts für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG. § 19 Abs. 3 Satz 1 GKG ist nicht entsprechend anzuwenden, da über die von den Antragsgegnern hilfsweise zur Aufrechnung gestellte Schadensersatzforderung nicht entschieden wurde (vgl. § 322 Abs. 2 ZPO).

Ende der Entscheidung