Judicialis Rechtsprechung

I.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner zu 1 sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der Antragsgegnerin zu 2 verwaltet wird.

Am 17.5.2001 fand eine turnusmäßige Wohnungseigentümerversammlung statt, zu der mit Schreiben vom 2.5.2001 unter Angabe der Tagesordnung eingeladen worden war. Zu Beginn der Versammlung begehrte die erschienene Antragstellerin, einen Rechtsbeistand ihres Vertrauens der Versammlung beiwohnen zu lassen. Die anwesenden Wohnungseigentümer lehnten dies mehrheitlich ab. Daraufhin verließen die Antragstellerin und ihr Rechtsbeistand die Versammlung. Die verbliebenen Wohnungseigentümer fassten sodann mehrere Beschlüsse, so zur Jahresabrechnung 2000, zur Verwalterentlastung und zum Wirtschaftsplan 2001, zur Sanierung einer Glasbausteinwand sowie zur Kündigung und zum Neuabschluss von Versicherungsverträgen.

Die Antragstellerin ist der Auffassung, ihr Rechtsbeistand und sie seien zu Unrecht von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen worden. Gegen den Inhalt der zu den einzelnen Tagesordnungspunkten gefassten Beschlüsse hat sie nichts vorgebracht. Sie hat beantragt, sämtliche in der Versammlung gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären, die ordentliche Wohnungseigentümerversammlung für das Jahr 2001 nochmals durchzuführen sowie die Antragsgegner zu verpflichten, ihr die Teilnahme an der erneuten Versammlung in Begleitung einer vertrauten Person, insbesondere eines Rechtsanwalts, zu gestatten, und diesem Berater ein angemessenes Rederecht einzuräumen.

Das Amtsgericht hat am 1.10.2001 die Anträge abgewiesen, das Landgericht die sofortige Beschwerde am 18.2.2002 zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluss richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin.

II.

Das zulässige Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Geschäftsordnungsbeschluss der Wohnungseigentümer zu Beginn der Versammlung, dem Berater der Antragstellerin die Anwesenheit zu versagen, sei unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu beanstanden. Wohnungseigentümerversammlungen seien nicht öffentlich. Begleitpersonen, auch anwaltliche Berater, seien nur ausnahmsweise zu dulden. Das berechtigte Interesse des Wohnungseigentümers müsse im einzelnen gewichtiger sein als das Interesse der übrigen Wohnungseigentümer, die Versammlung auf den Kreis der Wohnungseigentümer zu beschränken. Ein derart überwiegendes Interesse habe die Antragstellerin nicht dargetan. Weder die Person der 77-jährigen körperlich und geistig wendigen und regen Antragstellerin noch die in der Versammlung anstehenden Beratungsgegenstände hätten Veranlassung gegeben, das Interesse der übrigen Wohnungseigentümer an strikter Einhaltung der Nichtöffentlichkeit hintanzustellen. Die Zerstrittenheit der Wohnungseigentümer allein begründe in aller Regel noch nicht ein berechtigtes Interesse an der Hinzuziehung eines Rechtsanwalts. Auch berufsrechtliche Vorschriften der Bundesrechtsanwaltsordnung rechtfertigten kein anderes Ergebnis, so dass mangels anfechtbarer Beschlüsse die Versammlung nicht erneut durchgeführt werden müsse.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist nicht öffentlich (allgemeine Meinung; BGHZ 121, 236; BayObLG WuM 1997, 568/569; Palandt/Bassenge BGB 61. Aufl. § 24 WEG Rn. 14). Ist, wie hier, durch Teilungserklärung oder Vereinbarung nichts anderes bestimmt, so sind nur die Wohnungseigentümer persönlich oder deren bevollmächtigte Vertreter (dazu Wangemann/Drasdo Die Eigentümerversammlung nach WEG 2. Aufl. Rn. 220) zur Teilnahme befugt. Die Rechtsprechung (BGHZ 121, 236) erkennt jedoch an, dass ein Wohnungseigentümer in bestimmten Fällen ein berechtigtes Interesse besitzen kann, in der Versammlung einen Berater hinzuzuziehen. Dafür müssen aber Gründe vorliegen, die gewichtiger sind als das Interesse der übrigen Wohnungseigentümer, die Versammlung auf den eigenen Kreis zu beschränken. Denn aus der Nichtöffentlichkeit der Versammlung folgt, dass die Anwesenheit Dritter grundsätzlich nicht geduldet werden muss (siehe auch Müller Grundfragen des Wohnungseigentums 3. Aufl. Rn. 373/374). Es ist deshalb eine Abwägung der gegensätzlichen Belange im Einzelfall vorzunehmen (BGHZ 121, 236). Gesichtspunkte bilden z.B. in der Person des betroffenen Wohnungseigentümers liegende Umstände wie hohes Alter oder geistige Gebrechlichkeit, aber auch Umstände, die in der Schwierigkeit der anstehenden Beratungsgegenstände zu sehen sind. Andererseits kann in kleineren Gemeinschaften das Interesse der übrigen Wohnungseigentümer, von äußeren Einflussnahmen ungestört beraten und abstimmen zu können, höher zu veranschlagen sein. Zerstrittenheit der Wohnungseigentümer untereinander reicht, auch wenn sie im Zusammenhang mit einem der Beratungsgegenstände steht, nicht aus (BayObLG WuM 1997, 568/570).

b) Aufgrund fehlerfreier Tatsachenfeststellungen, die den Senat binden (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 559 ZPO), hat das Landgericht ohne Rechtsfehler ein überwiegendes Interesse der Antragstellerin an der Zuziehung eines anwaltlichen Beraters verneint. Insbesondere hat sich das Landgericht selbst ein Bild davon gemacht, dass die Antragstellerin trotz ihres Alters noch rüstig und beweglich ist, um der Eigentümerversammlung, deren Tagesordnung keine außergewöhnlichen oder besonders schwierigen Beratungspunkte aufwies, folgen zu können. Die Antragstellerin konnte sich im voraus anhand der mitgeteilten Tagesordnung auf die Versammlung vorbereiten. Überdies lagen den Wohnungseigentümern zu den wesentlichen Beratungspunkten Jahresabrechnung 2000 und Wirtschaftsplan 2001 bereits vorab die maßgeblichen Unterlagen schriftlich vor. Die Antragstellerin konnte sich also auch außerhalb und noch rechtzeitig vor der Versammlung, gegebenenfalls unter Einholung fachkundigen Rates, informieren und vorbereiten. Anzufügen ist schließlich noch, dass die aus 16 Wohnungen bestehende Gemeinschaft eher zu den kleineren rechnet und ein Interesse der übrigen Wohnungseigentümer, "unter sich zu bleiben", somit nicht gering veranschlagt werden darf.

c) Die mit der Rechtsbeschwerde vorgebrachten Gesichtspunkte rechtfertigen kein anderes Ergebnis.

(1) Der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit bezweckt nicht in erster Linie, Beratung und Beschlussfassung der Eigentümerversammlung geheim zu halten. Vielmehr sollen die Wohnungseigentümer in die Lage versetzt werden, Angelegenheiten der Gemeinschaft in Ruhe und ohne Einflussnahme Außenstehender zu erörtern (siehe Wangemann/Dräsdo Rn. 84; auch BGHZ 99, 90/95; OLG Hamm OLGZ 1990, 57). Demnach kommt es nicht entscheidend darauf an, dass der von der Antragstellerin hinzugezogene Berater von Berufs wegen (§ 43a Abs. 2 BRAO) zur Verschwiegenheit verpflichtet ist.

(2) Das Recht der Antragstellerin, sich in Rechtsangelegenheiten aller Art durch einen Rechtsanwalt ihrer Wahl beraten zu lassen (§ 3 Abs. 3 BRAO), umfasst nicht die anwaltliche Beratung unmittelbar in Versammlungen, die nach der gesetzlichen Konzeption nicht öffentlich sind. Überdies können solche Bestimmungen der Bundesrechtsanwaltsordnung, die das Verhältnis des Anwalts zum Mandanten regeln, nicht die Rechte dritter Personen, also der übrigen Wohnungseigentümer, beschneiden (Wangemann/Drasdo Rn. 278).

(3) Das Landgericht konnte ohne Verfahrensfehler aufgrund des vorliegenden Versammlungsprotokolls und der dazu abgegebenen Erklärungen auch davon ausgehen, dass die Antragstellerin nach der Entscheidung der Wohnungseigentümer, ihren Beistand nicht zuzulassen, mit diesem die Versammlung freiwillig verließ, eine Verletzung ihres Teilnahmerechts (dazu BayObLG Beschluss vom 10.4.2002 2Z BR 97/01) also nicht vorliegt. Soweit die Antragstellerin von einem "faktischen Ausschluss" spricht, fehlt es an hinreichenden tatsächlichen Anhaltspunkten, die den Schluss zulassen, die Antragstellerin sei der Überzeugung gewesen, sie selbst dürfe aufgrund des Geschäftsordnungsbeschlusses nicht mehr an der Versammlung teilnehmen. Ein derartiges Missverständnis liegt hier schon deshalb fern, weil die Antragstellerin beim Verlassen des Versammlungsorts noch in anwaltlicher Begleitung und somit fachkundig beraten war.

(4) Nach der Rechtsprechung des Senats (WuM 1997, 568 und herrschende Meinung, siehe Wangemann/Drasdo Rn. 165) sind Geschäftsordnungsbeschlüsse nicht anfechtbar. Denn sie werden regelmäßig mit Beendigung der Versammlung von selbst gegenstandslos. Ist die darin getroffene Regelung rechtswidrig, so kann sie, wenn sich der Fehler entsprechend auswirkt, bei rechtzeitiger Anfechtung zur Ungültigkeit sonstiger in der Versammlung gefasster Beschlüsse führen. Eine selbständige Anfechtung ist jedoch, da die Ungültigerklärung rechtlich wirkungslos bliebe, unzulässig. Anders ist dies nur, wenn sich der Ausschluss über die gegenwärtige Versammlung hinaus auch auf künftige Versammlungen bezöge.

Nach diesen Grundsätzen hat das Landgericht zu Recht nicht auf die Anfechtbarkeit des auf die maßgebliche Versammlung beschränkten Beschlusses über den Ausschluss des Rechtsbeistands abgestellt, sondern die materiellen Beschlüsse der Eigentümerversammlung dahin überprüft, ob sie deswegen für ungültig zu erklären sind, weil der anwaltliche Beistand der Antragstellerin unberechtigt ausgeschlossen wurde.

(5) Das Landgericht konnte auch ohne Verletzung seiner Ermittlungspflichten nach § 12 FGG davon ausgehen, dass die in der Versammlung gefassten Sachbeschlüsse rechtmäßig sind. Die Ermittlungspflicht in Streitverfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit wird nämlich durch die Darlegungs- und Förderungslast der Beteiligten begrenzt und besteht nur insoweit, als deren Vortrag oder der im übrigen mitgeteilte Sachverhalt zu Ermittlungen Anlass gibt. Hierbei ist davon auszugehen, dass jeder Beteiligte die für ihn vorteilhaften Umstände von sich aus vorbringt (BGH NJW 2001, 1212). Nach dem Vortrag der Beteiligten wie nach dem Akteninhalt ergab sich kein Anhaltspunkt, dass die gefassten Beschlüsse aus anderen Gründen als dem des Ausschlusses rechtswidrig sein könnten, insbesondere ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 3, Abs. 5, § 28 WEG) widersprächen.

d) Weil der Ausschluss des Rechtsbeistands nicht rechtswidrig war und auch Teilnahmerechte der Antragstellerin nicht verletzt sind, ist für die Entscheidung des Senats nicht mehr die Feststellung bedeutsam, ob bei Anwesenheit der Antragstellerin und ihres Beraters in der Wohnungseigentümerversammlung die Beschlüsse mit dem gleichen Inhalt gefasst worden wären.

3. Dem Senat erscheint es nach § 47 WEG angemessen, der in allen Rechtszügen unterlegenen Antragstellerin die gerichtlichen wie auch die außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen.

Die Festsetzung des Geschäftswerts für alle Rechtszüge (§ 31 Abs. 1 Satz 2 KostO) beruht auf § 48 Abs. 3 Sätze 1 und 2 WEG. Dabei berücksichtigt der Senat, dass die Antragstellerin die Eigentümerbeschlüsse nur aus formellen Gründen angefochten hat und selbst nur anteilig betroffen ist. Dennoch ist eine Einzelbewertung geboten. Angemessen erscheinen folgende Werte:

Antrag I (Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen) TOP 3 (Jahresabrechnung 2000): 1500 EUR TOP 4 (Entlastung des Verwalters): 100 EUR TOP 5 (Wirtschaftsplan 2001): 1500 EUR TOP 7.1 (Sanierung der Glasbausteinwand): 500 EUR TOP 8.1 (Gebäudehaftpflichtversicherung): 50 EUR TOP 8.2 (Wohngebäude- und Öltankversicherung): 100 EUR TOP 8.4 (Beschriftung der Klingel- und Briefkastenanlage): 50 EUR Antrag S. (Blumenkästen): 50 EUR Antrag III(nochmalige Durchführung der Eigentümerversammlung): 500 EUR Antrag III (Gestattung der Begleitung und Rederecht): 500 EUR Gesamtsumme 4850 EUR

Dementsprechend werden auch die Geschäftswertfestsetzungen in den Vorinstanzen abgeändert.

Ende der Entscheidung