Judicialis Rechtsprechung

1. Soll anstelle des im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümers ein Dritter ausschließlich Schuldner der Wohngeldforderungen sein, bedarf es dazu einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Der Nachweis einer solchen Vereinbarung ist nicht schon dadurch erbracht, dass ein Dritter (Mieter) über mehrere Jahre hin unmittelbar Wohngeldzahlungen auf das Gemeinschaftskonto erbracht hat.

2. Gegen eine bestandskräftige Jahresabrechnung können im Zahlungsverfahren Einwände gegen die materielle Richtigkeit der eingestellten Einnahmen und Ausgaben nicht mehr erhoben werden.

3. Gegen Wohngeldforderungen kann ein Wohnungseigentümer nur mit Gegenforderungen aufrechnen, wenn sie anerkannt, rechtskräftig festgestellt sind oder auf eigener Notgeschäftsführung beruhen.

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Gründe:

I. Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage. Den Antragsgegnern gehört ein im Erdgeschoß des Gebäudes gelegenes Teileigentum samt Kellerräumen, das von 1979 bis September 2001 an einen Betrieb des Lebensmitteleinzelhandels vermietet war. Für das Eigentum der Antragsgegner wurde mit Beschluss vom 13.3.2002 die Zwangsverwaltung angeordnet.

Die Antragsteller verlangen von den Antragsgegnern rückständiges Wohngeld für die Abrechnungsjahre 2000 und 2001, ferner Wohngeldvorauszahlungen für die Monate Januar bis März 2002.

Die Einzel- und Gesamtjahresabrechnung 2000 wurde in der Eigentümerversammlung vom 20.6.2001 beschlossen. Ihr mit der Einladung übersandter Entwurf enthielt nicht die Gesamtwohngeldvorauszahlungen. Er endete mit einem Saldo zu Lasten der Antragsgegner von 10.560,30 DM (= 5.399,40 EURO). Die Einzelabrechnung für die Antragsgegner enthielt eine Position über 6.790,75 DM (= 3.472,06 EURO; Zuführung zur Rücklage), mit der Kosten in Rechnung gestellt wurden, die die Antragsteller an die ehemalige Mieterin der Antragsgegner zurückzahlen mussten. Auf Anregung der Antragsgegner nahmen die Wohnungseigentümer die im Entwurf zunächst umgelegten Kosten für eine Flachdachreparatur aus der Jahresabrechnung heraus und genehmigten die Abrechnung mit der Maßgabe, dass die Kosten für die Flachdachreparatur über die Rücklage abgerechnet werden. Demgemäß erstellte die Verwaltung unter dem 21.6.2001 neue Abrechnungen ohne diese Position. Für die Antragsgegner ergab sich noch ein Rückstand von 9.014,86 DM (= 4.609,13 EURO). Erneut beschlossen wurde hierüber nicht.

Die am 13.5.2002 beschlossene Jahresabrechnung 2001 weist eine Restforderung gegen die Antragsgegner von 11.041,60 DM (= 5.645,48 EURO) aus. Zur Eigentümerversammlung waren die Antragsgegner, nicht jedoch der Zwangsverwalter geladen. Die Antragsgegner waren in der Versammlung durch ihren Bevollmächtigten vertreten, der sich der Stimme enthielt, weil er der Meinung war, ihnen stehe ein Stimmrecht wegen der Zwangsverwaltung nicht zu.

In der gleichen Versammlung beschlossen die Wohnungseigentümer, den seinerzeit gültigen Wirtschaftsplan aus dem Jahr 1999 und die Hausgeldvorauszahlungen bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan beizubehalten. Danach schuldeten die Antragsgegner ein jährliches Wohngeld von 25.823,06 DM (= 13.203,19 EURO).

Die beiden Abrechnungsbeschlüsse und der Fortgeltungsbeschluss wurden nicht angefochten und sind bestandskräftig.

Die Antragsgegner machen neben Einzeleinwendungen im Wesentlichen geltend, das Wohngeld deswegen nicht zu schulden, weil schon 1980 eine sie befreiende Vereinbarung zwischen der Mieterin ihrer Gewerbeeinheit und den Wohnungseigentümern zustande gekommen sei, nach der die Mieterin die maßgeblichen Betriebskosten mit Ausnahme der Instandsetzungsrücklage zu leisten habe. In den Folgejahren sei auch so verfahren worden. Hilfsweise rechnen die Antragsgegner mit strittigen Gegenforderungen auf, nämlich mit auf sie umgelegten Hausmeisterkosten, einem Rückzahlungsanspruch aus einer Umlage für die Heizölbevorratung sowie, in der Rechtsbeschwerdeinstanz ausdrücklich, mit einem Anspruch aus unberechtigt zu ihren Lasten verrechneten Betriebskosten.

Die Antragsteller haben beantragt, die Antragsgegner als Gesamtschuldner zu verpflichten, an sie 13.551,61 EURO nebst Zinsen seit 30.7.2002 zu bezahlen. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 14.4.2003 dem Antrag stattgegeben. Das Landgericht hat auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner am 7.1.2004 den Beschluss des Amtsgerichts dahin abgeändert, dass die Antragsgegner gesamtschuldnerisch 12.892,21 EURO zuzüglich Zinsen an die Antragsteller zu zahlen haben. Es hat hierbei eine Nachzahlung des Zwangsverwalters aufgrund der inzwischen erstellten Jahresabrechnung 2002 für die Zeit ab seiner Bestellung (13.3.2002) berücksichtigt. Gegen den Beschluss des Landgerichts richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner.

II. Das zulässige Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Antragsgegner seien zu Recht in Anspruch genommen worden. Die angeführte Absprache aus dem Jahr 1980 stelle zwar ihrem Wortlaut nach eine befreiende Schuldübernahme der Wohngeldverpflichtung durch die damalige Mieterin dar. Sie sei als solche jedoch unwirksam. Denn hieran hätten alle Wohnungseigentümer durch Abschluss einer Vereinbarung mitwirken müssen. Für die Behauptung, eine solche Vereinbarung sei tatsächlich zustande gekommen, seien die Antragsgegner beweisfällig geblieben. Eine Umkehr der Beweislast sei nicht gerechtfertigt. Ein etwaiger Schuldbeitritt oder eine Garantieerklärung der Mieterin habe auf die Passivlegitimation der Antragsgegner keinen Einfluss. Auch Treu und Glauben verböten es nicht, die Antragsgegner in Anspruch zu nehmen.

Die Nachzahlungsforderung für das Jahr 2000 ergebe sich aus der bestandskräftig beschlossenen Jahresabrechnung. Trotz gewisser Lücken sei die Abrechnung nicht nichtig. Über die in der Versammlung beschlossene Abänderung der Abrechnung habe nach deren erneuter Erstellung nicht nochmals beschlossen werden müssen. Die in die Abrechnung eingestellten Hausmeisterkosten würden vom Genehmigungsbeschluss mitumfasst. Sonstige behauptete Mängel berührten die Gültigkeit der Jahresabrechnung nicht.

Auch die Jahresabrechnung für 2001 sei bestandskräftig beschlossen worden und nicht nichtig. Die Unrichtigkeit der Abrechnung könne nicht mehr eingewandt werden. Sofern der Zwangsverwalter fehlerhaft nicht geladen gewesen sei, begründe ein solcher Fehler nur die Anfechtbarkeit der Beschlussfassung. Somit bestehe eine Rechtsgrundlage für die geforderte Nachzahlung.

Grundlage für die Wohngeldvorauszahlungen Januar bis März 2002 bilde der bestandskräftig beschlossene Wirtschaftsplan. Dieser sei nicht nichtig. Einwendungen gegen die Richtigkeit des Wirtschaftsplans könnten nach Bestandskraft des Genehmigungsbeschlusses nicht mehr erhoben werden. Die inzwischen beschlossene Jahresabrechnung 2002 hindere die Antragsteller nicht, weiter aus dem Wirtschaftsplan vorzugehen. Zu berücksichtigen sei allerdings die Teilzahlung des Zwangsverwalters, die rechnerisch die Abrechnungsspitze sowie den Wohngeldanteil ab dem Bestellungszeitpunkt abdecke. Demnach stehe den Antragstellern nur noch Wohngeld für den Zeitraum 1.1. bis 12.3.2002 zu. Für diesen Zeitraum fielen die Forderungen auch nicht unter die Zwangsverwaltung.

Mit den von den Antragsgegnern aufgeführten Forderungen könne nicht wirksam aufgerechnet werden. Diese seien nämlich weder anerkannt noch im Verhältnis zu den Antragstellern rechtskräftig festgestellt noch handle es sich um solche aus Notgeschäftsführung.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand. Der Senat verweist auf die zutreffende Begründung der Beschwerdeentscheidung. Nur noch ergänzend und vertiefend ist auszuführen:

a) Schuldner der entstandenen und fälligen Wohngeldforderungen vor dem Zeitpunkt der Anordnung der Zwangsverwaltung sind die Antragsgegner. Deren Passivlegitimation hat das Landgericht zutreffend bejaht. Eine befreiende Schuldübernahme liegt nicht vor. Sie verlangt nämlich die Mitwirkung des Gläubigers (vgl. § 415 BGB), also der Wohnungseigentümer. Das Landgericht verweist zu Recht darauf, dass dazu eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG über die Auswechslung des Schuldners der Wohngeldforderungen erforderlich wäre, weil von der gesetzlichen Regelung in § 16 Abs. 2 WEG abgewichen würde. Ohne eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer ist die Schuldübernahme unwirksam.

Soweit die Antragsgegner das Vorhandensein einer solchen Vereinbarung behauptet haben, hat das Landgericht ohne Rechtsfehler deren Zustandekommen als nicht bewiesen angesehen. Im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit gilt der Grundsatz der freien Beweiswürdigung (Schmidt in Keidel/Kuntze/Winkler FGG 15. Aufl. § 12 Rn. 207). Ohne Bindung und feste Beweisregeln hat der Richter nach freier Überzeugung über das Ergebnis der von ihm getroffenen Feststellungen zu entscheiden. Dem trägt der Beschluss des Landgerichts Rechnung. Das Landgericht hat auch nicht die Beweisanforderungen überspannt (siehe Meyer/Holz in Keidel/Kuntze/Winkler § 27 Rn. 42). Im Allgemeinen wird das wohlverstandene Interesse einer Eigentümergemeinschaft nicht darauf hinauslaufen, einen Wohnungseigentümer von Wohngeldforderungen endgültig freizustellen. Absprachen über eine Direktleistung durch zahlungskräftige Mieter dienen deshalb in der Regel der Beschleunigung und der Verkürzung des Zahlungswegs, aber nicht der Entlassung des eigentlichen Wohngeldschuldners aus seinen Verpflichtungen nach § 16 Abs. 2 WEG. Dass der damalige Verwalter außerhalb seines Aufgabenkatalogs (vgl. § 27 Abs. 2 WEG) weitergehend eine dem Wortlaut nach schuldbefreiende Übernahme als Nichtberechtigter (§ 185 BGB) vereinbart hat, lässt nicht vermuten, dass auch die Wohnungseigentümer untereinander sich entsprechend geeinigt hätten. Denn einem entsprechenden Verwaltervorschlag brauchten die Wohnungseigentümer nicht zu folgen. Die Grundsätze des Anscheinsbeweises sprechen deshalb nicht für die Antragsgegner. Die Schlussfolgerung des Landgerichts, eine schuldbefreiende Übernahme sei 1980 nicht zustande gekommen, ist denkgesetzlich ohne weiteres möglich. Der Senat hätte sie als Rechtsbeschwerdegericht selbst dann hinzunehmen, wenn sie nicht zwingend wäre oder auch andere Schlussfolgerungen ebenso nahe oder noch näher lägen (Meyer-Holz in Keidel/Kuntze/Winkler § 27 Rn. 42).

Das Wohnungseigentumsverfahren kennt zwar keine subjektive Beweislast, wohl aber eine Feststellungslast (vgl. BayObLGZ 1985, 63/68; Niedenführ/Schulze WEG 6. Aufl. Vor §§ 43 ff.. Rn. 176). Die Feststellungslast für von ihnen vorgetragene Einwendungen, zu denen die behauptete schuldbefreiende Übernahme gehört, tragen die Antragsgegner. Davon ging das Landgericht ohne Rechtsverstoß aus. Auch Treu und Glauben bilden keinen Hinderungsgrund, die Antragsgegner in Anspruch zu nehmen. Dass die Antragsteller längere Zeit mit der Mieterin der Antragsgegner unmittelbar abrechneten, begründet für die Antragsgegner kein schützenswertes Vertrauen. Das Verhalten spricht vielmehr nicht weniger für einen Schuldbeitritt als für eine Schuldübernahme. Beim Schuldbeitritt steht es aber im Belieben des Gläubigers, von welchem der Schuldner er die Leistung ganz oder teilweise fordert (§ 421 BGB).

b) Die Grundlage für die Nachzahlungsforderungen der Antragsteller aus den Jahresabrechnungen 2000 und 2001 bilden die am 20.6.2001 und 13.5.2002 bestandskräftig beschlossenen Jahresabrechnungen. Etwaige Einwände gegen die materielle Richtigkeit der darin eingestellten Beträge können nur im Beschlussanfechtungsverfahren nach § 23 Abs. 4 WEG, nicht aber im späteren Zahlungsverfahren berücksichtigt werden (vgl. z.B. BayObLG NZM 2002, 743). Ebenso wenig kann gegen eine beschlossene Jahresabrechnung eingewandt werden, dass der Kostenverteilungsschlüssel, etwa hinsichtlich der Energiekosten, grob unbillig ist (BayObLG NZM 2002, 389). Im Übrigen spielt es keine Rolle, ob Ausgaben unberechtigt getätigt und in die Jahresabrechnung eingestellt wurden, sofern die Ausgaben tatsächlich anfielen (BGH NJW 1997, 2106/2108; BayObLG NZM 1999, 504/505). Auch Ladungsfehler berühren die Gültigkeit eines unangefochtenen Beschlusses nicht (BGHZ 142, 290; BayObLG NJW-RR 1990, 784/785).

Schließlich hat das Landgericht ohne Rechtsverstoß die vorgelegten Urkunden zur Jahresabrechnung 2000 dahin gewürdigt, dass auch die Position Hausmeisterkosten von der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung mit umfasst ist. Eine derartige Auslegung des Eigentümerbeschlusses vom 20.6.2001 drängt sich auch deshalb auf, weil auf Antrag der Antragsgegner unter dem maßgeblichen Tagesordnungspunkt 3 ausdrücklich die Position Flachdachreparatur herausgenommen wurde, während die Position für Hausmeisterkosten hingegen nicht erwähnt ist.

Über die gemäß dem Eigentümerbeschluss vom 20.6.2001 abgeänderte Jahresabrechnung brauchten die Wohnungseigentümer nicht erneut abzustimmen, weil der Verteilungsmaßstab und der insoweit geschuldete Betrag durch eine einfache Rechenoperation zu ermitteln war (BayObLG NJW-RR 1998, 1386; BayObLG FGPrax 1997, 19/20).

Die Wohngeldansprüche der Antragsteller für den Zeitraum 1.1. bis 12. 3.2002 beruhen auf dem bestandskräftigen Beschluss über die Fortgeltung des Wirtschaftsplans (KG NZM 2002, 294; Niedenführ/Schulze § 28 Rn. 13). Eine Umstellung des geltend gemachten Anspruchs vom Wirtschaftsplan als Schuldgrund auf die nun vorliegende Jahresabrechnung für 2002 ist nicht geboten (vgl. BGHZ 131, 228/231; Niedenführ/Schulze § 28 Rn. 112).

c) Gegen Beitragsschulden gemäß § 16 Abs. 2 WEG kann ein Wohnungseigentümer nur mit Gegenforderungen aufrechnen, wenn sie anerkannt, rechtskräftig festgestellt sind oder auf eigener Notgeschäftsführung beruhen (BayObLG ZWE 2001, 418; Palandt/Bassenge BGB 63. Aufl. § 16 WEG Rn. 17). Die von den Antragsgegnern zur Aufrechnung gestellten Forderungen erfüllen diese Voraussetzungen nicht. Die Zuordnung der Hausmeisterkosten ist nicht außer Streit; eine rechtskräftige Entscheidung, wer die Kosten letztendlich aufzubringen hat, liegt nicht vor. Auch ein Rückzahlungsanspruch der Antragsgegner im Zusammenhang mit der Heizöleinlage besteht nicht. Der Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus dem von ihnen herangezogenen landgerichtlichen Urteil. Nach den darin getroffenen tatsächlichen Feststellungen sind die Antragsgegner gegenüber den Antragstellern vielmehr aufgrund eines Eigentümerbeschlusses vom 5.11.1980 verpflichtet, eine Einlage zur Heizölbevorratung zu erbringen.

Soweit die Antragsgegner darüber hinaus in der Rechtsbeschwerdeinstanz mit einer behaupteten Rückforderung von 6.790,75 DM (= 3.472,06 EURO) erstmals ausdrücklich die Aufrechnung erklären, kann dies als neuer Tatsachenvortrag vom Rechtsbeschwerdegericht nicht berücksichtigt werden (Meyer-Holz in Keidel/Kuntze/Winkler § 27 Rn. 45). Überdies besagt die mit der Rechtsbeschwerde vorgelegte landgerichtliche Entscheidung dazu nur, dass ohne bestandskräftigen Eigentümerbeschluss keine Beitragsschuld der Antragsgegner begründet wird. Die materielle Berechtigung der Antragsteller, die Betriebskosten in angeführter Höhe aufgrund eines Eigentümerbeschlusses nach § 28 Abs. 5 WEG von den Antragsgegnern verlangen zu können, ist durch den Beschluss nicht in Frage gestellt.

d) Die Kostenentscheidung des Landgerichts ist als Ermessensentscheidung nicht zu beanstanden.

3. Dem Senat erscheint es nach § 47 WEG angemessen, den in sämtlichen Rechtszügen unterlegenen Antragsgegnern als Gesamtschuldnern die gerichtlichen wie die außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung