Judicialis Rechtsprechung

Eigentümerbeschlüsse über Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne, in denen ein Wohnungseigentümer mit Kosten für nicht in seinem Sondereigentum stehende Räume belastet wird, weil die Wohnungseigentümer irrig davon ausgehen, dass die Räume zum Sondereigentum dieses Wohnungseigentümers gehören, sind nicht nichtig.

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Gründe:

I.

Der Antragsgegner und die Gegenantragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der Antragstellerin verwaltet wird.

Der Antragsgegner ist Eigentümer mehrerer Teileigentumsrechte. Außer über diese wurde ihm gegenüber seit Jahren über ein Teileigentum "Gewerbe 1 a" abgerechnet. Zwischen den Beteiligten ist nunmehr unstreitig, dass die als "Gewerbe 1 a" abgerechneten Räume nicht zum Sondereigentum des Antragsgegners gehören. Die Abrechnungen für die Jahre 1991 bis 2001 und der Wirtschaftsplan für das Jahr 2002 sind bestandskräftig.

Die hierzu durch den Verwaltervertrag ermächtigte Antragstellerin macht gegen den Antragsgegner für das "Gewerbe 1 a" Wohngeld aufgrund des Wirtschaftsplans für das Jahr 2002 geltend, während der Antragsgegner mit seinem Gegenantrag Rückzahlung des von ihm für die Zeit von 1991 bis Juni 2002 für das "Gewerbe 1 a" geleisteten Wohngelds mit der Begründung verlangt, es handle sich nicht um sein Sondereigentum.

Die Antragstellerin hat beim Amtsgericht beantragt, den Antragsgegner zur Zahlung von 429 EUR nebst Zinsen zu verpflichten. Der Antragsgegner hat beantragt, die Gegenantragsgegner zur Zahlung von 19.078,49 EUR nebst Zinsen zu verpflichten. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 6.5.2003 dem Antrag der Antragstellerin stattgegeben und den Gegenantrag abgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde des Antragsgegners hat das Landgericht am 22.10.2003 den Beschluss des Amtsgerichts abgeändert, den Antrag der Antragstellerin abgewiesen und dem Gegenantrag des Antragsgegners stattgegeben. Hiergegen richten sich die sofortigen weiteren Beschwerden der Antragstellerin und der Gegenantragsgegner.

II.

Die zulässigen Rechtsmittel sind begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Das "Gewerbe 1 a" sei nicht Sondereigentum geworden, da es anhand des Aufteilungsplanes nicht eindeutig bestimmbar sei. Der Antragsgegner habe somit kein Sondereigentum erworben. Er sei deshalb auch für die Jahre 1991 bis 2002 zu Wohngeldzahlungen für diesen Raum nicht verpflichtet gewesen. Die Abrechnungsbeschlüsse und der Beschluss über den Wirtschaftsplan seien für den Antragsgegner nicht verbindlich, da diese Beschlüsse nichtig seien. Die Nichtigkeit ergebe sich daraus, dass der Antragsgegner überhaupt nicht Teileigentümer des "Gewerbes 1 a" geworden sei.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

Die Zahlungspflicht des Antragsgegners ergibt sich aus den bestandskräftigen Eigentümerbeschlüssen über die Abrechnungen 1991 bis 2001 und den Wirtschaftsplan 2002.

Diese Beschlüsse sind nicht nichtig. Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt des Landgerichts, dass durch Beschlüsse der Wohnungseigentümer ein außenstehender Dritter nicht verpflichtet werden kann (BGH NJW 1994, 3352/3353 und MDR 2000, 21 m. Anm. Riecke; KG ZMR 2001, 728/729; BayObLG ZMR 2002, 142). Die diesen Entscheidungen zugrunde liegenden Fälle sind jedoch mit dem vorliegenden nicht vergleichbar. Diese Entscheidungen betrafen Personen, denen auch nicht andere Wohnungseigentumsrechte in derselben Anlage gehörten.

Im vorliegenden Verfahren gehören jedoch dem Antragsgegner mehrere Teileigentumsrechte in der Anlage. Es geht hier darum, dass ihm Kosten für Räume in Rechnung gestellt wurden, die jedenfalls nicht Sondereigentum des Antragsgegners sind. Die Eigentümerbeschlüsse betreffen deshalb nicht einen Außenstehenden, sondern einen Wohnungseigentümer. Demzufolge liegt nicht die Verpflichtung eines Außenstehenden vor, sondern es handelt sich um eine falsche Kostenverteilung. Eine falsche Kostenverteilung bei einzelnen Abrechnungen und Wirtschaftsplänen führt aber nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses, sondern lediglich zur Anfechtbarkeit (BayObLG NJW-RR 2002, 1666).

Der Antragsgegner schuldet deshalb Wohngeldvorschüsse für das Jahr 2002 und hat keinen Anspruch auf Rückzahlung seiner in den Jahren 1991 bis 2001 geleisteten Wohngeldzahlung.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht der Billigkeit, dass der Antragsgegner als Unterlegener die Gerichtskosten trägt. Für die Anordnung einer Erstattung außergerichtlicher Kosten besteht keine Veranlassung.

Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung