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Beginn der Entscheidung

Gericht: Bayerisches Oberstes Landesgericht
Beschluss verkündet am 05.08.1999
Aktenzeichen: 2Z BR 35/99
Rechtsgebiete: BGB, GBO, FGG


Vorschriften:

BGB § 883
BGB § 885 Abs. 1 Satz 1
BGB § 1179
BGB § 160
BGB § 892
BGB § 893
BGB § 401
GBO § 19
GBO § 53 Abs. 1
GBO § 53 Abs. 1 Satz 1
GBO § 53 Abs. 1 Satz 2
GBO § 22
GBO § 13 Abs. 1
FGG § 13a Abs. 1 Satz 1
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Bayerisches Oberstes Landesgericht

Beschluß

2Z BR 35/99

LG Traunstein 8 T 37/99 AG - Grundbuchamt - Rosenheim

Der 2. Zivilsenat des Bayerischen Obersten Landesgerichts hat unter Mitwirkung des Präsidenten Dr. Tilch sowie der Richter Lehr und Werdich

am 5. August 1999

in der Wohnungsgrundbuchsache

Eintragung eines Widerspruchs gegen eine Auflassungsvormerkung

beschlossen:

Tenor:

I. Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2 wird der Beschluß des Landgerichts Traunstein vom 12. Februar 1999 aufgehoben.

II. Das Amtsgericht - Grundbuchamt - Rosenheim wird angewiesen, den im Wohnungsgrundbuch von Pang Blatt 2955 in der Veränderungsspalte der zweiten Abteilung eingetragenen Widerspruch zu löschen.

I.

Die Beteiligte zu 1 ist als Eigentümerin einer Wohnung im Grundbuch eingetragen. Das Wohnungseigentum mit vier Wohnungen wurde bei der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft gebildet, der neben der Beteiligten zu 1 deren Tochter, die Beteiligte zu 2, und drei Söhne der Beteiligten zu 1 (Brüder der Beteiligten zu 2) angehörten; die Beteiligte zu 1 erhielt die Wohnungen Nr. 1 und 2, ein Sohn die Wohnung Nr. 3 und ein anderer Sohn die Wohnung Nr. 4 als Alleineigentümer zugewiesen. In dem Auseinandersetzungsvertrag vom 30.12.1985 ist im zweiten Absatz von Abschnitt 3 unter anderem bestimmt:

Unter den Geschwistern soll der Ausgleich dadurch erfolgen, daß ... (= Beteiligte zu 2) die Erdgeschoßwohnung Nr. 1 und ... (= der Sohn, der keine Wohnung erhielt) die Obergeschoßwohnung Nr. 2 je zu Alleineigentum erhalten sollen. Die übrigen Geschwister verpflichten sich für den Fall, daß sie als Miterben der gemeinsamen Mutter Miteigentümer dieser Wohnungen werden sollten, einer entsprechenden Übereignung zuzustimmen, ohne hierfür ein Entgelt zu fordern, und alle hierzu erforderlichen Erklärungen abzugeben. Sollten ... (= Beteiligte zu 2) und/oder ... (= der Sohn, der keine Wohnung erhielt) vorher verstorben sein, so stünde dieser Übereignungsanspruch ersatzweise jeweils ihren Abkömmlingen ... zu. Er wäre unverzüglich nach Ableben der Mutter ... zu erfüllen.

In dem Vertrag ist die Auflassung der Wohnungen an die Beteiligte zu 1 und die beiden Söhne erklärt und die Eintragung in das Grundbuch bewilligt und beantragt. In Abschnitt 7 der Urkunde heißt es im Anschluß an die Auflassungserklärungen:

Auf die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des jeweiligen Erwerbers wird verzichtet.

Die jeweiligen Veräußerer bewilligen jedoch die Eintragung einer Vormerkung nach § 883 BGB zur Sicherung des vereinbarten Übereignungsanspruchs. ...

Die Auflassungen wurden im Jahre 1986 im Grundbuch vollzogen. Am 21.10.1998 trug das Grundbuchamt gemäß dem auf Abschnitt 7 der notariellen Urkunde gestützten Antrag der Beteiligten zu 2 an dem Wohnungseigentum Nr. 1 der Beteiligten zu 1 eine Auflassungsvormerkung "gemäß Bewilligung vom 30.12.1985" ein.

Die Beteiligte zu 1 hat am 21.12.1998 beantragt, gegen die Vormerkung von Amts wegen einen Widerspruch einzutragen. Sie habe sich in dem Auseinandersetzungsvertrag nicht zur Übertragung eines Wohnungseigentums an die Beteiligte zu 2 verpflichtet und insoweit auch nicht die Eintragung einer Auflassungsvormerkung bewilligt. Verpflichtet hätten sich nur ihre Söhne als künftige Erben.

Das Grundbuchamt hat den "Eintragungsantrag" mit Beschluß vom 28.12.1998 zurückgewiesen. Auf die "Erinnerung" der Beteiligten zu 1 hat das Landgericht mit Beschluß vom 12.2.1999 das Grundbuchamt angewiesen, gegen die eingetragene Auflassungsvormerkung einen Widerspruch in das Grundbuch einzutragen. Das Grundbuchamt hat den Widerspruch für die Beteiligte zu 1 am 23.2.1999 gebucht. Die Beteiligte zu 2 hat weitere Beschwerde eingelegt mit dem Antrag, den Beschluß des Landgerichts aufzuheben und das Grundbuchamt zur Löschung des Widerspruchs anzuweisen.

II.

Die weitere Beschwerde ist mit dem Ziel, den inzwischen eingetragenen Widerspruch zu löschen, zulässig (vgl BayObLG NJW-RR 1998, 1025; Demharter GBO 22. Aufl. § 78 Rn. 7). Sie hat auch aus formellen Gründen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die Auflassungsvormerkung sei unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eingetragen worden. Es habe die gemäß § 19 GBO erforderliche Bewilligung der Beteiligten zu 1 als Eigentümerin gefehlt. Sie ergebe sich nicht aus Nr. 7 des notariellen Vertrags vom 30.12.1985. Die dortigen Bewilligungen bezögen sich nur auf den Vollzug der Eigentumsübertragung an die Beteiligte zu 1 und die beiden Söhne, denen im Rahmen der Erbauseinandersetzung unmittelbar Wohnungen übertragen worden seien. Dies ergebe sich eindeutig aus dem Regelungszusammenhang.

Hinzu komme, daß in bezug auf den bedingten Übereignungsanspruch der Beteiligten zu 2 die Beteiligte zu 1 nicht Veräußerin des Grundstücks sei. Nach Abschnitt 3 des Vertrags sollten die Geschwister der Beteiligten zu 2, sofern sie Miterben nach der Beteiligten zu 1 würden, die Wohnung Nr. 1 an die Beteiligte zu 2 übereignen. Veräußerer seien daher die Geschwister, nicht aber die Beteiligte zu 1. Die Geschwister könnten aber jetzt noch keine Eintragung bewilligen, da sie noch keine Rechtsposition in bezug auf die Wohnung Nr. 1 innehätten. Ob sie Miterben würden, sei völlig ungewiß. Der Eintragung der Vormerkung habe auch entgegengestanden, daß die Beteiligte zu 1 nicht Schuldnerin des zu sichernden Anspruchs sei. Sie habe sich in dem Auseinandersetzungsvertrag nicht verpflichtet, ein Testament über die Wohnung Nr. 1 zu errichten oder durch letztwillige Verfügung oder durch Eintretenlassen der gesetzlichen Erbfolge sicherzustellen, daß die Geschwister Miterben bezüglich der Wohnung würden. Schuldner des Eigentumsverschaffungsanspruchs seien nur die Geschwister der Beteiligten zu 2. Zwar sei auch ein nur gegen einen Erben durchsetzbarer Anspruch vormerkbar; dies gelte aber nur, wenn der Anspruch aus einer Schuld des Erblassers stamme und keine Eigenschuld des künftigen Erben darstelle. Dieser Ausnahmefall liege hier nicht vor.

Da die Eintragung der Vormerkung unter Verstoß gegen gesetzliche Vorschriften vorgenommen worden sei, könne hiergegen nach § 53 Abs. 1 GBO ein Widerspruch eingetragen werden. Er sei einzutragen, wenn sich an die fehlerhafte Eintragung gutgläubiger Erwerb anschließen könne. Dies sei zwar bei einer Vormerkung regelmäßig nicht der Fall. Hier sei jedoch ein gutgläubiger Erwerb der Vormerkung möglich; die Vormerkungsgläubigerin habe einen aufschiebend bedingten Übereignungsanspruch gegen ihre Geschwister. Diesen Anspruch könne sie abtreten. Der Abtretungsempfänger erhielte dann mit dem Anspruch auch die Vormerkung.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Obwohl das Landgericht zutreffend festgestellt hat, daß das Grundbuch durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten der Beteiligten zu 2 unrichtig geworden ist (unten Abschnitt 2 a) und das Grundbuchamt bei der Eintragung gesetzliche Vorschriften verletzt hat, ist es zur Löschung des Widerspruchs anzuweisen, da eine weitere Voraussetzung für dessen Eintragung nicht vorgelegen hat (unten Abschnitt 2 b).

a) (1) Zur Begründung einer Vormerkung ist gemäß § 885 Abs. 1 Satz 1 BGB neben der Eintragung in das Grundbuch die Bewilligung desjenigen erforderlich, dessen Grundstück oder dessen Grundstücksrecht von der Vormerkung betroffen wird. Die Vormerkung ist in ihrer Entstehung und ihrem Bestand abhängig von dem Anspruch, den sie sichern soll; fehlt es an dem Anspruch, dann besteht auch die zu seiner Sicherung eingetragene Vormerkung nicht und das Grundbuch ist unrichtig (vgl. BayObLG DNotZ 1994, 184 f. m.w.N.). Gegen denjenigen, dessen Grundstück oder Grundstücksrecht von der Vormerkung betroffen wird, muß sich auch der zu sichernde Anspruch richten. Der Schuldner des Anspruchs muß bei der Eintragung der Vormerkung Eigentümer des von ihr betroffenen Grundstücks oder Inhaber des von ihr betroffenen Rechts am Grundstück sein (vgl. BGHZ 134, 182/188; BayObLGZ 1996, 183/185 f.). Ein Anspruch, der sich nur gegen den möglichen zukünftigen Eigentümer des Grundstücks oder Inhaber des Grundstücksrechts richtet, kann von der Regelung des § 1179 BGB abgesehen, nicht durch Vormerkung gesichert werden.

(2) Von der Vormerkung betroffen ist hier die Beteiligte zu 1 als Eigentümerin der Wohnung. Sie hat sich, wie das Landgericht zutreffend ausführt, in dem Auseinandersetzungsvertrag vom 30.12.1985 gegenüber der Beteiligten zu 2 weder zu einer Übertragung des Eigentums an der Wohnung Nr. 1 verpflichtet noch zugunsten der Beteiligten zu 2 eine Vormerkung bewilligt. Die Bewilligungen in Abschnitt 7 der Urkunde beziehen sich nur auf die von den Miterben eingegangenen Verpflichtungen, im Wege der Auseinandersetzung die Wohnungen Nr. 1 und 2 auf die Beteiligte zu 1 und die Wohnungen Nr. 3 und 4 auf zwei Brüder der Beteiligten zu 2 zu übertragen. Im zweiten Absatz von Abschnitt 3 der Urkunde, auf den sich die Beteiligte zu 2 beruft, ist der "Ausgleich unter den Geschwistern" geregelt. Diese verpflichten sich für den Fall, daß sie als Miterben der Beteiligten zu 1 Eigentümer der Wohnungen Nr. 1 und 2 werden, diese Wohnungen an die Beteiligte zu 2 und an den dritten Bruder, der bei der Auseinandersetzung ebenso wie die Beteiligte zu 2 keine Wohnung erhalten hat, zu übereignen bzw. der Übereignung durch die anderen Miterben zuzustimmen.

Eine, wenn auch nur bedingte Verpflichtung der Beteiligten zu 1 selbst, die ihr übereigneten Wohnungen auf die Beteiligte zu 2 oder deren Bruder zu übertragen, ist in dem Auseinandersetzungsvertrag nicht begründet worden. Wie die Formulierung des Vertrags deutlich zeigt, sollte auch keine Bindung der Beteiligten zu 1 (vgl. § 160 BGB) in der Form eintreten, daß erst ihre Erben die Verpflichtung erfüllen müßten; es sollte vielmehr nur eine Verpflichtung der Geschwister für den Fall begründet werden, daß sie überhaupt als Miterben der Beteiligten zu 1 Eigentümer der Wohnungen Nr. 1 und 2 werden sollten. Die Beteiligte zu 2 selbst geht in der Begründung zur weiteren Beschwerde nicht von einer Verpflichtung oder von einer Bewilligung der Beteiligten zu 1 aus, sondern davon, daß die Brüder der Beteiligten zu 2 als Ausgleichspflichtige Vormerkungen zur Sicherung des Anspruchs der Beteiligten zu 2 bewilligt hätten. Selbst wenn die Urkunde vom 30.12.1985 so auszulegen wäre, könnte diese Bewilligung formellrechtlich nach § 19 GBO nicht Grundlage für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung an der Wohnung der Beteiligten zu 1 sein; die trotzdem vorgenommene Eintragung kann gemäß § 885 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zur Entstehung einer solchen Auflassungsvormerkung führen, denn bewilligen muß der Betroffene. Es kann deshalb dahingestellt bleiben, inwieweit künftige und zugleich bedingte Ansprüche überhaupt durch eine Vormerkung gesichert werden können. Der Sachverhalt unterscheidet sich hier von dem Fall, daß der eingetragene Eigentümer eine Auflassungsvormerkung zur Sicherung eines (mehrfach) bedingten Anspruchs bewilligt, den dann voraussichtlich erst seine Erben erfüllen müssen; ein solcher Anspruch kann grundsätzlich durch Vormerkung gesichert werden (vgl. BGHZ 134, 182 ff.; BayObLGZ 1996, 183 ff.). Hier ist gegen die Beteiligte zu 1 zu deren Lebzeiten überhaupt noch kein Anspruch der Beteiligten zu 2 begründet worden; außerdem würde die für die Entstehung der Vormerkung erforderliche Bewilligung (§ 885 Abs. 1 Satz 1 BGB) fehlen.

(3) Ob die Beteiligte zu 1 in dem Vertrag vom 30.12.1985 etwa Verfügungen von Todes wegen in Gestalt von Vermächtnissen oder Teilungsanordnungen zugunsten der Beteiligten zu 2 und ihres Bruders getroffen hat, kann dahingestellt bleiben; die daraus entstehenden erbrechtlichen Ansprüche können zu Lebzeiten des Erblassers auf keinen Fall durch Vormerkung gesichert werden (vgl. Palandt/Bassenge BGB 58. Aufl. § 883 Rn. 19 m.w.N.).

b) Damit steht fest, daß das Grundbuch durch die Eintragung der Vormerkung zugunsten der Beteiligten zu 2 unrichtig geworden ist; das Grundbuchamt hat, da es die Eintragung ohne die gemäß § 19 GBO erforderliche Bewilligung der Betroffenen vorgenommen hat, dabei auch gesetzliche Vorschriften verletzt. Dennoch sind die Voraussetzungen für die Eintragung eines Widerspruchs gemäß § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO nicht erfüllt. Denn die Eintragung eines Amtswiderspruchs kommt nur bei solchen Eintragungen in Betracht, an die sich ein gutgläubiger Erwerb anschließen kann; dies ergibt sich aus der Funktion des Amtswiderspruchs, einen Rechtsverlust des wahren Berechtigten kraft des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs (§§ 892, 893 BGB) zu verhindern und damit etwaigen Schadensersatzansprüchen gegen den Staat nach § 839 BGB, Art. 34 GG vorzubeugen (BGHZ 25, 16/25; BayObLGZ 1987, 231/232 f.; KG OLGZ 78, 122 ff.; Demharter Rn. 8, KEHE/Eickmann GBR 5. Aufl. Rn. 2, Bauer/von Oefele GBO Rn. 35, Meikel/Streck GBR 8. Aufl. Rn. 43, jeweils zu § 53).

(1) Aufgrund der für die Beteiligte zu 2 eingetragenen Auflassungsvormerkung droht der Beteiligten zu 1 kein Rechtsverlust. Nach der in der Rechtsprechung vertretenen Meinung kommt ein gutgläubiger Erwerb einer Vormerkung gemäß §§ 892, 893 BGB allenfalls dann in Betracht, wenn der gesicherte Anspruch wirklich besteht (vgl. BGHZ 25, 16/23 f.; 60, 46/50). Er scheidet aber wegen der strengen Abhängigkeit der Vormerkung vom vorgemerkten Anspruch aus, wenn dieser nicht besteht und seine Entstehung auch ausgeschlossen ist (BGHZ 25, 16/23; BayObLG DNotZ 1989, 363 f.; 1994, 184 f.; KG OLGZ 1978, 122/124; Meikel/Streck § 53 Rn. 48; MünchKomm/Wacke BGB 3. Aufl. § 883 Rn. 67). Ein Anspruch der Beteiligten zu 2 auf Übereignung der Wohnung gegen die Beteiligte zu 1 - nur darauf ist entgegen der Meinung des Landgerichts abzustellen - kommt aber aufgrund des Vertrags vom 30.12.1985 unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt in Betracht.

(2) Die Beteiligte zu 2 konnte deshalb und da es außerdem an der materiellrechtlich erforderlichen Bewilligung der Beteiligten zu 1 fehlt, die Auflassungsvormerkung nicht erwerben. Da der Anspruch nicht besteht, könnte auch ein gutgläubiger Dritter, an den die Beteiligte zu 2 ihren vermeintlichen Übereignungsanspruch einschließlich Vormerkung (vgl. § 401 BGB) abtreten würde, kein Recht gegen die Beteiligte zu 1 erwerben.

(3) Die Eintragung des Widerspruchs gegen die Auflassungvormerkung war somit nicht zulässig (BGHZ, BayObLG, KG, Meikel/Streck, jeweils aaO), ohne daß eine ihrem Inhalt nach unzulässige Eintragung (§ 53 Abs. 1 Satz 2 GBO) vorliegt. Auf den Antrag der Beteiligten zu 2 ist das Grundbuchamt in entsprechender Anwendung von § 22 GBO anzuweisen, den Widerspruch zu löschen.

c) Darüber, ob die Voraussetzungen für die Löschung der Vormerkung gemäß § 22 GBO gegeben sind, braucht der Senat nicht zu entscheiden. Die Berichtigung des Grundbuchs nach § 22 GBO geschieht gemäß § 13 Abs. 1 GBO nur auf entsprechenden Antrag (vgl. BayObLG DNotZ 1994, 184 f.; Demharter § 22 Rn. 45). Einen solchen Antrag hat die Beteiligte zu 1 nicht gestellt; sie hat nur die Eintragung eines Amtswiderspruchs gemäß § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO angeregt.

3. Da die Beteiligte zu 2 im Verfahren der weiteren Beschwerde nur aus mehr formellen Gründen obsiegt hat, aber mit der Löschung der zu ihren Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung rechnen muß, sieht der Senat keinen Anlaß, gemäß § 13a Abs. 1 Satz 1 FGG eine Erstattung ihrer außergerrichtlichen Kosten anzuordnen.

Ende der Entscheidung


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