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Zur Frage der Höhe des Geschäftswerts eines Eigentümerbeschlusses, mit dem untersagt wurde, ein Teileigentum als bordellartigern Betrieb zu nutzen.

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Der 2. Zivilsenat des Bayerischen Obersten Landesgerichts hat unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters Dr. Reichold sowie der Richter Werdich und Lorbacher

am 20. September 2001

in der Wohnungseigentumssache

wegen Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen u.a.,

beschlossen:

Tenor:

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin zu 3 gegen den Beschluss des Landgerichts München I vom 25. Januar 2001 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragstellerin zu 3 hat die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen und die den Antragsgegnern im Rechtsbeschwerdeverfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 20000 DM festgesetzt.

IV. Auf die Beschwerde des Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner wird die Geschäftswertfestsetzung durch das Landgericht abgeändert. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird für die Zeit bis zum 10. Juli 2000 auf 44000 DM und für die Zeit danach auf 20000 DM festgesetzt. Die weitergehende Beschwerde wird zurückgewiesen.

V. Die Geschäftswertfestsetzung gemäß Beschluss des Amtsgerichts München vom 17. Mai 2000 wird vom Amts wegen dahin abgeändert, dass der Geschäftswert für das Verfahren des ersten Rechtszugs auf 44000 DM festgesetzt wird.

Gründe:

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Teileigentümer einer Teileigentumsanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Der Antragstellerin zu 1 gehört das Teileigentum Nr. 50, dem Antragsteller zu 2 das Teileigentum Nr. 51 und der Antragstellerin zu 3 das Teileigentum Nr. 52. Die Räume sind im Aufteilungsplan (Anlage zur Teilungserklärung vom 20.8.1986) und in der Berichtigungsurkunde zur Teilungserklärung vom 3.9.1987 jeweils als "Laden" bezeichnet. Die Gemeinschaftsordnung bestimmt in § 2, dass die Teileigentumseinheiten ohne Rücksicht auf ihre Bezeichnung im Aufteilungsplan zu jedem gesetzlich zulässigen Zweck benutzt werden können.

Die Antragstellerin zu 3 hat ihr Teileigentum 1986 gemietet und 1990 gekauft. Sie nutzt es seit 1986 als bordellartigen Betrieb (Massagesalon). In den Teileigentumsräumen der Antragsteller zu 1 und 2 werden ebenfalls bordellartige Betriebe von Mietern geführt.

In der Eigentümerversammlung vom 20.4.1999 beschlossen die Wohnungseigentümer zu TOP 9:

A) Die Nutzung von Einheiten als "bordellartige Betriebe" wird ab sofort untersagt.

B) Bestehende Nutzungen und Mietverträge, die eine "bordellartige Nutzung" beinhalten, sind zum frühestmöglichen, vertraglich zulässigen Zeitpunkt zu beenden.

C) Die betroffenen Eigentümer sind verpflichtet, die bestehenden Mietverträge hinsichtlich der Laufzeit des Vertrages und der Kündigungsmodalitäten offen zu legen.

Die Antragsteller zu 1 und 2 beantragten beim Amtsgericht, diese Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht wies die Anträge mit Beschluss vom 14.7.1999 ab. Die Antragsteller zu 1 und 2 legten sofortige Beschwerde ein, nahmen ihre Rechtsmittel aber am 13.9.1999 wieder zurück.

Am 13.12.1999 fand eine weitere Eigentümerversammlung statt, bei der 844,912/1000 Miteigentumsanteile vertreten waren. Zu TOP 2 ("bordellartige Betriebe") wurden jeweils mit Mehrheit folgende Beschlüsse gefasst:

A) Die Eigentümergemeinschaft widerspricht nochmals ausdrücklich der Nutzung von Laden- und Büroeinheiten als "bordellartige Betriebe". Die unzulässige weitere Nutzung der Laden- und Büroeinheiten als "bordellartige Betriebe" ist sofort, jedoch spätestens bis zum 31.1.2000, einzustellen.

B) Die Verwaltung wird beauftragt und ermächtigt, bei einer weiteren unzulässigen Nutzung... die Beendigung der Nutzung im Namen der Eigentümergemeinschaft gegenüber den einzelnen Eigentümern bzw. deren Nutzern durchzusetzen und erforderlichenfalls... (eine Anwaltskanzlei) mit der gerichtlichen Durchsetzung der Unterlassungs- und Schadensersatzansprüche der WEG... zu beauftragen.

Die Antragsteller haben beim Amtsgericht beantragt, die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 2 für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat die Anträge am 17.5.2000 abgewiesen. Den Geschäftswert des Verfahrens hat es auf 24000 DM festgesetzt.

Alle Antragsteller haben sofortige Beschwerde eingelegt. Die Antragsteller zu 1 und 2 haben ihre Rechtsmittel wieder zurückgenommen. Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin zu 3 hat das Landgericht durch Beschluss vom 25.1.2001 zurückgewiesen. Den Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens hat es für die Zeit bis zur Zurücknahme der Rechtsmittel der Antragsteller zu 1 und 2 auf 36000 DM und für die Zeit danach auf 12000 DM festgesetzt.

Die Antragstellerin zu 3 hat sofortige Beschwerde eingelegt, mit der sie die im ersten Rechtszug gestellten Anträge weiterverfolgt. Die Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner haben Beschwerde gegen die Geschäftswertfestsetzung des Landgerichts eingelegt. Sie beantragen, den Geschäftswert für das Verfahren bis zur Zurücknahme der Rechtsmittel der Antragsteller zu 1 und 2 auf 120000 DM und danach auf 40000 DM festzusetzen.

II.

1. Die sofortige weitere Beschwerde ist statthaft. Entgegen der Meinung der Antragsgegner ergibt sich dies aus §§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG, § 27 Abs. 1 Satz 1 FGG. Das auch im übrigen zulässige Rechtsmittel hat jedoch keinen Erfolg.

2. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Nutzung des Teileigentums der Antragstellerin zu 3 als bordellartiger Betrieb sei bereits durch den Eigentümerbeschluss zu TOP 9 A vom 20.4.1999 in bestandskräftiger Weise untersagt worden. Dieser Beschluss sei eindeutig. Er unterscheide nicht zwischen Eigentümern, die eine solche Nutzung selbst vornähmen, und Eigentümern, die ihre Einheiten zu einem solchen Zweck vermietet hätten. Dass die damalige Eigentümerversammlung eine solche Unterscheidung nicht habe vornehmen wollen, ergebe sich außerdem aus dem Beschluss zu TOP 9 B, wo von bestehenden Nutzungen und Mietverträgen die Rede sei. Ob in der damaligen Versammlung ausdrücklich nur über vermietete Einheiten gesprochen worden sei, sei ohne Bedeutung und bedürfe keiner Beweiserhebung. Beschlüsse einer Eigentümerversammlung seien nach ihrem objektiven Erklärungswert auszulegen; bei der Auslegung dürften nur solche Begleitumstände herangezogen werden, die in der Versammlungsniederschrift zum Ausdruck kämen. Aus der Versammlungsniederschrift vom 20.4.1999 ergebe sich insoweit nichts.

Der Beschluss vom 20.4.1999 sei nicht nichtig. Er habe zur Folge, dass die Frage nicht mehr zu prüfen sei, ob von der Nutzung des Teileigentums der Antragstellerin zu 3 Störungen ausgingen. Ebenso wenig dürfe im vorliegenden Verfahren geprüft werden, ob die Untersagung einer bordellartigen Nutzung mittlerweile verwirkt wäre.

Die im vorliegenden Verfahren angefochtenen Eigentümerbeschlüsse dienten letztlich nur der Durchführung des Beschlusses vom 20.4.1999. Sie entsprächen daher einer ordnungsmäßigen Verwaltung.

3. Die angefochtene Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand. Das Landgericht hat es zu Recht abgelehnt, die angefochtenen Eigentümerbeschlüsse zu TOP 2 A für ungültig zu erklären.

a) Gemäß § 2 der Gemeinschaftsordnung können die Teileigentumseinheiten ohne Rücksicht auf ihre Bezeichnung im Aufteilungsplan zu jedem gesetzlich zulässigen Zweck benutzt werden. Eine solche Bestimmung kann nicht ohne weiteres dahin ausgelegt werden, dass auch eine gewerbliche Nutzung zulässig sein soll, die mit einem sozialen Unwerturteil behaftet ist (vgl. BayObLG NJW-RR 2000, 1323/1324 m.w.N.). Das Landgericht brauchte jedoch nicht zu prüfen, ob die Nutzung der Teileigentumsräume der Antragstellerin zu 3 zum Zweck eines bordellartigen Betriebs gegen die in der Teilungserklärung festgelegte Zweckbestimmung verstößt. Es hat zu Recht angenommen, dass diese Nutzung durch den bestandskräftigen Eigentümerbeschluss zu TOP 9 A vom 20.4.1999 untersagt worden ist, an den die Beteiligten gemäß § 10 Abs. 3, § 45 Abs. 2 Satz 2 WEG gebunden sind.

b) Das Landgericht geht ohne Rechtsfehler davon aus, dass der hier angefochtene Beschluss zu TOP 2 A vom 13.12.1999 die bereits am 20.4.1999 zu TOP 9 A beschlossene Untersagung der Nutzung von Einheiten als bordellartige Betriebe bestätigt (vgl. Bärmann/Merle WEG 8. Aufl. § 23 Rn. 55, 60). Die Einwendungen der Antragstellerin zu 3 gegen die vom Landgericht vorgenommene Auslegung der Eigentümerbeschlüsse zu TOP 9 vom 20.4.1999 greifen nicht durch. Eigentümerbeschlüsse, die wie hier eine auch für Sondernachfolger geltende Regelung enthalten" sind "aus sich heraus", objektiv und normativ auszulegen. Was im Zusammenhang mit der Beschlussfassung erörtert wurde und was die Beteiligten damit beabsichtigt oder sich vorgestellt haben, kann für die Auslegung nur herangezogen werden, wenn es in der Versammlungsniederschrift einen Niederschlag gefunden hat (BGHZ 139, 288/292; BayObLG NJW-RR 2000, 603/605 und st. Rspr.). Das Landgericht ist von diesen Grundsätzen ausgegangen. Der Senat teilt die von ihm vorgenommene Auslegung. Aus der Versammlungsniederschrift vom 20.4.1999 ergibt sich kein Anhaltspunkt für das Vorbringen der Antragstellerin zu 3, die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 9 hätten sich nur auf eine Nutzung durch Dritte bezogen. Das Landgericht hat daher zu Recht von der Vernehmung der von der Antragstellerin zu 3 benannten Zeugen abgesehen.

Die nächstliegende Bedeutung der Eigentümerbeschlüsse zu TOP 9 A bis C ist vielmehr, dass jede künftige Nutzung von Teileigentumsräumen für Zwecke eines bordellartigen Betriebs untersagt werden soll, gleichgültig ob diese Nutzung von einem Mieter oder vom Teileigentümer selbst ausgeübt wird.

c) Die Anträge, die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 9 A bis C vom 20.4.1999 für ungültig zu erklären, sind durch den rechtskräftigen Beschluss des Amtsgerichts vom 14.7.1999 abgewiesen worden. In dieser Entscheidung ist auch die Verneinung von Nichtigkeitsgründen enthalten, denn der Streit über Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründe bildet denselben Verfahrensgegenstand (BayObLGZ 1980, 29/36; BayObLG WE 1990, 178).

d) Außer dem Entscheidungssatz erwachsen auch die ihn tragenden rechtlichen Erwägungen in Rechtskraft (BayObLGZ 1994, 216/219 m.w.N.; Bärmann/Merle § 45 Rn. 115). Daher erfasst die Rechtskraft im vorliegenden Fall nicht nur den Ausspruch, dass die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 9 A bis C nicht für ungültig erklärt werden, sondern auch die Begründung des Amtsgerichts dafür, nämlich dass bei typisierender Betrachtungsweise eine Anlage schon durch das Vorhandensein bordellartiger Betriebe entwertet wird und dass auch die rund 12jährige Nutzung eines Teileigentums zu einem solchen Zweck nicht dazu geführt hat, dass das Recht der übrigen Teileigentümer, eine bestimmungsgemäße Nutzung zu verlangen, verwirkt wäre (vgl. BayObLG NJW-RR 1994, 658/659).

An die rechtskräftige Untersagung einer bordellartigen Nutzung von Teileigentumseinheiten ist die Antragstellerin zu 3 gemäß § 45 Abs. 2 Satz 2 WEG gebunden. Sie kann daher nicht damit gehört werden, dass von ihrem Betrieb keine Störungen ausgingen. Ebenso wenig kann sie geltend machen, ein Anspruch der übrigen Teileigentümer auf Unterlassung der von ihr ausgeübten Nutzung sei verwirkt. Auch insoweit hat das Landgericht daher zu Recht von einer Beweiserhebung abgesehen.

e) Die bereits am 20.4.1999 beschlossene Untersagung der Nutzung von Teileigentumseinheiten als bordellartige Betriebe wird durch den hier angefochtenen Eigentümerbeschluss zu TOP 2 A durch die Festlegung eines Zeitpunkts für die Beendigung derzeit ausgeübter Nutzungen ergänzt (vgl. Bärmann/Merle § 23 Rn. 65, Staudinger/Bub WEG § 23 Rn. 140, 104a). Diese Regelung entspricht einer ordnungsmäßigen Verwaltung im Sinn von § 21 Abs. 3 und 4 WEG. Das gleiche gilt für den Eigentümerbeschluss zu TOP 2 B, mit dem die Verwalterin ermächtigt wird, die Ansprüche der Teileigentümer auf Beendigung derartiger unzulässiger Nutzungen durchzusetzen und gegebenenfalls einen Rechtsanwalt mit ihrer Vertretung zu beauftragen.

4. Dem Senat erscheint es angemessen, der in allen Rechtszügen unterlegenen Antragstellerin zu 3 die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen sowie anzuordnen, dass sie die den Antragsgegnern in diesem Rechtszug entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten hat (§ 47 WEG).

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird gemäß § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG auf 20000 DM festgesetzt.

5. Die Beschwerde der Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner, mit der sie die Festsetzung eines höheren Geschäftswerts beantragen, ist gemäß § 31 Abs. 3 Satz 1, § 14 Abs. 3 Satz 1 KostO, §,567 Abs. 2 ZPO, § 9 Abs. 2 Satz 1 BRAGO zulässig. Sie hat nur teilweise Erfolg.

a) Der Geschäftswert bemisst sich in Wohnungseigentumssachen gemäß § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG nach dem Interesse aller Beteiligten an der Entscheidung. Bei der Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen ist wegen der Rechtskraftwirkung der Entscheidung für und gegen alle Beteiligten (§ 45 Abs. 2 Satz 2 WEG) das Interesse sämtlicher Wohnungseigentümer und des Verwalters maßgebend (§ 43 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 4 Nr. 2 WEG). Das Landgericht hat den Geschäftswert der angefochtenen Eigentümerbeschlüsse auf der Grundlage des Jahresmietzinses festgesetzt, den die Antragsteller zu 1 und 2 für ihre Teileigentumseinheiten jeweils in Höhe von 12000 DM vereinbart hatten. Die Heranziehung des Jahresmietzinses ist grundsätzlich nicht zu beanstanden, denn die Untersagung der Nutzung von Teileigentumsräumen zum Zweck eines bordellartigen Betriebs stellt lediglich eine Vermietungsbeschränkung dar (vgl. Bärmann/Merle § 48 Rn. 43). Das Landgericht hat jedoch nicht berücksichtigt, dass das Teileigentum Nr. 52, das der Antragstellerin zu 3 gehört, größer ist als das Teileigentum Nr. 50 der Antragstellerin zu 1 und das Teileigentum Nr. 51 des Antragstellers zu 2. Dem Senat erscheint daher hinsichtlich des Teileigentums der Antragstellerin zu 3 ein Geschäftswert von 20000 DM angemessen. Damit beträgt der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens insgesamt 44000 DM bis zur Zurücknahme der Rechtsmittel der Antragsteller zu 1 und 2 und für die Zeit danach 20000 DM.

b) Der Geschäftswert des Verfahrens im ersten Rechtszug beträgt ebenfalls 44000 DM. Die Geschäftswertfestsetzung des Amtsgerichts wird daher gemäß § 31 Abs. 1 Satz 2 KostO entsprechend abgeändert.

c) Eine Kostenentscheidung ist insoweit nicht zu treffen (§ 31 Abs. 3 Sätze 2 und 3 KostO).

Ende der Entscheidung