Judicialis Rechtsprechung

2.Eine im Aufteilungsplan vorgesehene, aber noch nicht hergestellte Wand samt Tür, kann der Wohnungseigentümer errichten.

3.Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen Veränderung zu, sind er und sein Rechtsnachfolger regelmäßig an die Zustimmung gebunden.

I.

Die Antragsteller, ein Ehepaar, und die Antragsgegner, ebenfalls ein Ehepaar, sind die Wohnungseigentümer einer aus zwei Wohnungen bestehenden Wohnanlage. Den Antragstellern gehört die Dachgeschosswohnung und den Antragsgegnern die Erdgeschosswohnung.

Das Wohnungseigentum wurde durch Teilungserklärung vom 22.3.1994 durch Eintragung im Grundbuch am 19.4.1994 gegründet. Zugleich wurden Eigentumsvormerkungen für die Antragsteller und das Ehepaar H., das die jetzt den Antragsgegnern gehörende Erdgeschosswohnung gekauft hatte, eingetragen. Die Antragsteller wurden am 26.7.1994 als Eigentümer eingetragen und die Antragsgegner am 1.10.1997, nachdem der Kaufvertrag mit dem Ehepaar H. aufgelöst worden war.

Die Wohnung der Antragsteller ist in der Teilungserklärung beschrieben als "Sondereigentum an der komplett abgeschlossenen Wohnung im Dachgeschoss samt Balkon, dem Kellerraum, dem Spitzbodenraum und dem Abstellraum hinter der Garage".

Die Antragsteller nahmen nach ihrem Eigentumserwerb verschiedene bauliche Veränderungen vor.

Die Antragsgegner, die auf Zahlung von Wohngeld für die Zeit vom März 1996 bis Februar 1997 in Anspruch genommen wurden, haben unter anderem beantragt, die Antragsteller zu verpflichten,

- die im Dachgeschoss am Ende des Flurs zum Treppenhaus errichtete Wand nebst Tür zu entfernen,

- die im Dachgeschoss errichtete Wendeltreppe zum Spitzbodenraum zu entfernen und die Zwischendecke wieder herzustellen,

- den im Garten zur Abgrenzung der Sondernutzungsflächen angebrachten Zaun zu entfernen,

- die zwischen Haus und Garage angebrachte Tür zu entfernen,

- die Zustimmung zu einer Neuberechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten für die Zeit vom März 1996 bis Februar 1997 zu erteilen.

Durch rechtskräftigen Teilbeschluss wurden die Antragsgegner zur Zahlung des aufgrund der erstellten Jahresabrechnung verlangten Wohngeldes für die Zeit vom März 1996 bis Februar 1997 verpflichtet.

Durch weiteren Beschluss vom 15.4.1999 hat das Amtsgericht die Anträge der Antragsgegner abgewiesen. Das Landgericht hat durch Beschluss vom 5.2.2002 die sofortige Beschwerde der Antragsgegner zurückgewiesen. Dagegen richtete sich deren sofortige weitere Beschwerde.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die Antragsteller seien berechtigt gewesen, das Treppenhaus in ihr Sondereigentum einzubeziehen und die Wand an das Ende des Flurs zu setzen. Aus der Wohnflächenberechnung, die wesentlicher Bestandteil der Teilungserklärung sei, ergebe sich nämlich, dass der Flur in den Bereich des Dachgeschosses einzubeziehen sei. Der Hilfsantrag, den Antragsgegnern den ungehinderten Zugang zu dem Flur zu verschaffen, in dem sich die Stromzähler befinden, sei nicht begründet. Denn die Antragsteller hätten sich bereiterklärt, dem Stromlieferanten den Zugang zu gestatten.

Der Spitzboden sei Teil des Sondereigentums der Antragsteller. Nach der Teilungserklärung könne das Sondereigentum nach Belieben genutzt werden. Damit sei auch eine Nutzung des Spitzbodenraums als Wohnraum zulässig. Öffentlich-rechtliche Vorschriften gegen die Wohnraumnutzung und die angebrachte Wendeltreppe bestünden nicht.

Bei der Errichtung des Zauns handle es sich um eine zulässige bauliche Veränderung, weil die Rechte der Antragsgegner nicht über das zulässige Maß hinaus beeinträchtigt würden. Die Zaunerrichtung sei im übrigen ortsüblich. Ästhetische Beeinträchtigungen seien nicht vorgetragen.

Dieselben Überlegungen wie für den Zaun gelten auch für die zwischen Haus und Garage angebrachte Tür.

Eine Neuberechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten komme nicht in Betracht, weil über die Kosten in dem maßgeblichen Zeitraum durch den Teilbeschluss des Amtsgerichts rechtskräftig entschieden sei.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Ein Rechtsfehler des Landgerichts liegt nicht darin, dass an der Entscheidung nicht diejenigen Richter mitgewirkt haben, die an der mündlichen Verhandlung und Beweisaufnahme teilgenommen haben. In Wohnungseigentumssachen ergeht die Entscheidung anders als im streitigen Verfahren nach der Zivilprozessordnung nicht aufgrund der mündlichen Verhandlung. Diese ist nicht alleinige Grundlage der Entscheidung, weshalb es nicht zwingend notwendig ist, dass sie nur von den Richtern erlassen wird, die an der mündlichen Verhandlung teilgenommen haben (ständige Rechtsprechung des Senats, z.B. BayObLGZ 1982, 384/387; 1990, 173/175).

In einem solchen Fall kann jedoch der bei einer förmlichen Zeugenvernehmung (vgl. § 15 FGG) in mündlicher Verhandlung gewonnene persönliche Eindruck von einem Zeugen von den an der Entscheidung mitwirkenden Richtern nur dann berücksichtigt werden, wenn in dem Protokoll nicht nur die Zeugenaussage vollständig und im Zusammenhang enthalten ist, sondern der Niederschrift auch der persönliche Eindruck des Gerichts von dem Zeugen entnommen werden kann (BayObLGZ 1982, 382/388). Ist der persönliche Eindruck eines Zeugen für die Würdigung seiner Aussage ohne Bedeutung, kann die Aussage auch dann verwertet werden, wenn die Niederschrift keine Angaben zum persönlichen Eindruck enthält (vgl. Keidel/Schmidt FGG 14. Aufl. § 15 Rn. 12).

Die Niederschriften über die Aussagen der durch die Beschwerdekammer des Landgerichts vernommenen Zeugen enthalten keine Ausführungen zu dem persönlichen Eindruck, den die Richter von den Zeugen gewonnen haben. Der persönliche Eindruck und die Glaubwürdigkeit der Zeugen spielten aber keinerlei Rolle. Die Verwertung der Zeugenaussagen durch die an der Entscheidung des Landgerichts, nicht aber vollzählig auch an der Beweisaufnahme beteiligten Richter beruht daher nicht auf einem Rechtsfehler.

b) Soweit die Antragsgegner einen Rechtsfehler darin sehen, dass das Landgericht von ihrer Eintragung im Grundbuch als Eigentümer im Oktober 1997 statt im Oktober 1996 ausgeht, beruht dies auf einer Verkennung der Tatsachen durch die Antragsgegner. Durch die vorliegenden Grundbuchauszüge steht zweifelsfrei fest, dass die Antragsgegner am 1.10.1997 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden.

c) Im Ergebnis ohne Rechtsfehler hat das Landgericht den Antrag auf Beseitigung der Wand samt Tür am Ende des Flurs zum Treppenhaus für unbegründet erachtet. Aus dem maßgeblichen Aufteilungsplan, der sich bei den Grundakten befindet, ergibt sich eindeutig, dass zwischen Flur und Treppenhaus eine Wand mit Tür eingezeichnet ist. Wenn die Antragsteller Wand und Tür errichtet haben, stellt dies zwar eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums dar. Diese bedarf aber, weil damit erstmals der nach dem Aufteilungsplan vorgesehene ordnungsmäßige Zustand hergestellt wurde, keiner Zustimmung gemäß § 22 WEG (ständige Rechtsprechung des Senats, z.B. BayObLG NZM 1999, 578). Aus dem Aufteilungsplan ergibt sich ferner zweifelsfrei, dass der Flur zum Sondereigentum der Antragsteller gehört. Wenn sich in dem Flur die Stromzähler auch für die Wohnung der Antragsgegner befinden, kann dies nicht zur Folge haben, dass den Antragsgegnern der jederzeitige Zutritt zu der Wohnung der Antragsteller gewährt werden muss, ihnen gar, wie dies die Antragsgegner verlangen, ein Wohnungsschlüssel ausgehändigt werden muss. Die Antragsteller genügen vielmehr den ihnen aus dem Gemeinschaftsverhältnis erwachsenen Pflichten dadurch, dass sie sich bereiterklärt haben, dem Versorgungsunternehmen den Zugang zu den Zählern zu gestatten.

d) Auch den Antrag auf Beseitigung der Wendeltreppe zu dem Spitzboden und Wiederherstellung der Zwischendecke hat das Landgericht ohne Rechtsfehler abgewiesen. Die Maßnahmen stellen, weil es sich um einen Eingriff in die im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Decke zwischen Dachgeschoss und Spitzboden handelt, bauliche Veränderungen dar, die grundsätzlich nicht ohne Zustimmung des anderen Wohnungseigentümers vorgenommen werden dürfen (§ 22 Abs. 1 WEG). Die Antragsgegner können die Beseitigung der baulichen Veränderungen nicht verlangen, weil die damalige Eigentümerin der jetzt ihnen gehörenden Wohnung den Baumaßnahmen zugestimmt hat. Diese Zustimmung bindet die Antragsgegner als Rechtsnachfolger (ständige Rechtsprechung des Senats, z.B. BayObLG NJW-RR 1998, 947; ZMR 2001, 468 und 2002, 68).

Das Landgericht ist aufgrund der Aussagen der von ihm vernommenen Zeugen zu dem Ergebnis gelangt, dass die Voreigentümerin dem Ausbau des Spitzbodens durch Anbringung einer Wendeltreppe zugestimmt hat. Der Ausbau war bereits bei Einzug der Antragsgegner abgeschlossen. Die Beweiswürdigung des Landgerichts lässt keine Rechtsfehler erkennen. Sie ist für das Rechtsbeschwerdegericht bindend (§ 559 Abs. 2 ZPO; BayObLG 2001, 827). Dasselbe gilt für die Nutzung des Spitzbodens als Wohnraum, die das Ziel der Ausbauarbeiten war. Auf sie erstreckt sich ohne weiteres die Zustimmung der Voreigentümerin zu der Ausbaumaßnahme. Allerdings lässt sich die Befugnis zur Nutzung als Wohnraum nicht aus § 2 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung herleiten. Dort ist bestimmt, dass jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum nach Belieben nutzen darf. Dies entspricht der gesetzlichen Regelung des § 13 Abs. 1 WEG. Die Bezeichnung als Spitzboden stellt jedoch eine einschränkende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar (BayObLG NZM 2000, 288). Sie schließt grundsätzlich eine Nutzung des Spitzbodens als Wohnraum aus. Hier gilt aber etwas anderes im Hinblick auf die Zustimmung zu dieser abgeänderten Nutzung als Wohnraum durch die Voreigentümerin, an die die Antragsgegner gebunden sind. Rechtlich zutreffend hat das Landgericht unter Bezugnahme auf eine Auskunft des Landratsamts ausgeführt, dass dem Ausbau und der Nutzung des Spitzbodens als Wohnraum auch öffentlich-rechtliche Bestimmungen nicht entgegenstehen.

e) Das Landgericht hat den Antrag auf Beseitigung des Zauns zwischen den Sondernutzungsflächen und der Tür zwischen Haus und Garage rechtsfehlerfrei abgewiesen. Bei den Maßnahmen handelt es sich zwar um bauliche Veränderungen, die über eine ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Das Landgericht hat aber bezugnehmend auf die Entscheidung des Amtsgerichts eine das Maß des § 14 Nr. 1 WEG übersteigende Beeinträchtigung der Antragsgegner, auch unter optischen und ästhetischen Gesichtspunkten, verneint (vgl. § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG). An diese dem Tatrichter obliegende Würdigung (vgl. BayObLG NZM 2000, 392) ist der Senat gebunden.

Zutreffend hat das Landgericht in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht darauf hingewiesen, dass nach der Teilungserklärung die Größe der Sondernutzungsflächen durch eine farbliche Kennzeichnung in einem Plan und nicht durch Angabe genauer Quadratmeterzahlen festgelegt ist. Auf dieser Grundlage sind nach dem erholten Sachverständigengutachten die sich aus dem Plan ergebenden Grenzen im wesentlichen eingehalten.

f) Schließlich ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Landgericht dem auf Neuberechnung der Heiz- und Warmwasserkosten für die Zeit vom März 1996 bis Februar 1997 gerichteten Antrag nicht stattgegeben hat. Zutreffend haben die Vorinstanzen darauf hingewiesen, dass es hierfür an einem Rechtsschutzbedürfnis fehlt, weil über die Kosten für diesen Zeitraum bereits rechtskräftig entschieden ist und sich daran durch eine Neuberechnung der Kosten nichts ändern könnte.

3. Die Kostenentscheidung für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 47 WEG. Es erscheint angemessen, den unterlegenen Antragsgegnern als Gesamtschuldnern die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen, im Hinblick auf die nicht einfach gelagerte Rechtslage aber davon abzusehen, die Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen.

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird in Übereinstimmung mit dem vom Landgericht angenommenen Geschäftswert auf 13000 EUR festgesetzt (§ 48 Abs. 3 Satz 1 WEG).

Ende der Entscheidung