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Bayerisches Oberstes Landesgericht

BESCHLUSS

Der 2. Zivilsenat des Bayerischen Obersten Landesgerichts hat unter Mitwirkung des Präsidenten Dr. Tilch sowie der Richter Lehr und Demharter,

am 22. Mai 2000

in der Grundbuchsache

Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit

beschlossen:

Tenor:

Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten werden der Beschluß des Landgerichts Traunstein vom 23. Februar 2000 und die Zwischenverfügung des Amtsgerichts - Grundbuchamt - Traunstein vom 3. Januar 2000 aufgehoben.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1 sind die Eigentümer von zwei Grundstücken. Auf diesen soll ein Betriebsgebäude mit zwei Wohnungen errichtet werden.

Am 29.09.1999 bestellten die Beteiligten zu 1 an dem Grundbesitz zugunsten des Beteiligten zu 2, des Freistaats Bayern, eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit und bewilligten deren Eintragung im Grundbuch. Die Dienstbarkeit soll folgenden Inhalt haben:

Die Wohnungen dürfen nur von Personen genutzt werden, die durch den jeweiligen Eigentümer des dienenden Grundstücks mit Zustimmung des Freistaates Bayern,... bestimmt werden; die Zustimmung gilt als erteilt für Personen, die entweder Inhaber des auf dem dienenden Grundstück betriebenen Gewerbebetriebes sind oder hauptberuflich im Gewerbebetrieb des Bestimmungsberechtigten tätig sind oder zu dessen noch nicht selbständigen und wirtschaftlich oder durch andere Lebensumstände von ihm abhängigen Familienangehörigen gehören.

Dem Eigentümer des dienenden Grundstücks ist es infolge dessen auf unbegrenzte Zeit untersagt, die Wohnungen in dem Betriebsgebäude anders zu nutzen, als vorstehend angegeben.

Das Recht, solches zu untersagen, steht dem Freistaat Bayern zu und wird diesem eingeräumt.

Das Grundbuchamt hat den Antrag auf Eintragung der Dienstbarkeit durch Zwischenverfügung vom 3.1.2000 beanstandet. Es hält die Bestellung des Rechts auf unbegrenzte Zeit für unzulässig und verlangt eine Beschränkung auf höchstens 25 Jahre. Das Landgericht hat die Beschwerde der Beteiligten gegen die Zwischenverfügung durch Beschluß vom 23.2.2000 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten.

II.

Das Rechtsmittel hat Erfolg. Es führt zur Aufhebung der Entscheidung des Landgerichts und der Zwischenverfügung des Grundbuchamts.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die Unterlassungsdienstbarkeit in der Form eines Wohnungsbesetzungsrechts sei zulässig, insbesondere inhaltlich bestimmt, weil dem Berechtigten ein generelles Zustimmungsrecht zur Wohnungsbesetzung eingeräumt sei. Von der grundsätzlich anerkannten Dienstbarkeit zur Verfolgung öffentlicher Zwecke sei die Frage der Notwendigkeit einer zeitlichen Begrenzung zu trennen.

Bereits aus dem Wesen der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit und ihrer grundsätzlichen Unübertragbarkeit folge, daß sie nicht "ewig" das Eigentum belasten dürfe. Das hier verfolgte öffentliche Interesse, daß die Wohnungen nur von Personen bewohnt werden, die zu dem Betrieb in einer unmittelbaren beruflichen Beziehung stehen, dürfe nicht zu einer auf Dauer angelegten Belastung des Eigentums und damit zu dessen Aushöhlung führen. Da durch die Dienstbarkeit die Nutzung zu Wohnzwecken in einem Gewerbebetrieb beschränkt werden solle, bestehe kein öffentlich-rechtliches Bedürfnis, die Beschränkung fortbestehen zu lassen, auch wenn der bauplanungs- oder bauordnungsrechtliche Zweck wegfalle. Von selbst erlösche bei einem solchen Wegfall das Recht nicht.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a) Bei dem zur Eintragung beantragten Recht handelt es sich um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit in der Form eines Wohnungsbesetzungsrechts (§§ 1090, 1018 BGB). Nach dem Inhalt des Rechts sollen auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen, nämlich die Überlassung der Wohnungen auf dem Grundstück an beliebige Personen. Damit liegt eine Unterlassungsdienstbarkeit vor (Fall 2 des § 1018 BGB). Die grundsätzliche Zulässigkeit einer solchen Unterlassungsdienstbarkeit in der Form eines Wohnungsbesetzungsrechts, mit der öffentliche Interessen verfolgt werden, steht heute nicht mehr in Frage (BayObLGZ 1982, 184; vgl. BayObLGZ 1989, 89/94 und 347; Haegele/Schöner/Stöber GBR 11. Aufl. Rn. 1205; Bayer in Bauer/v. Oefele GBO AT III Rn. 323; KEHE/ Herrmann GBR 5. Aufl. Einl. N Rn. 54; Demharter GBO 23. Aufl. Anh. zu § 44 Rn. 24). Welches öffentliche Interesse verfolgt und durch die Dienstbarkeit gesichert werden soll, läßt sich der Eintragungsbewilligung im einzelnen nicht entnehmen.

b) Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist nach der gesetzlichen Ausgestaltung grundsätzlich an die Person des Berechtigten gebunden, also nicht Übertragbar (§ 1092 Abs. 1 BGB) und nicht vererblich (§ 1090 Abs. 2 i.V.m. § 1061 BGB). Sie belastet ein Grundstück daher grundsätzlich nur auf eine begrenzte Zeit. Daraus folgert das Landgericht die Notwendigkeit einer zeitlichen Beschränkung auch im vorliegenden Fall, in dem Berechtigter nicht eine natürliche, sondern eine juristische Person ist, nämlich der Freistaat Bayern. Dies beruht auf einem Rechtsfehler.

c) Das Gesetz läßt es zu, daß Berechtigter einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit auch eine juristische Person ist (§ 1092 Abs. 2 BGB). Damit scheidet von vornherein schon eine Begrenzung des Rechts auf einen bestimmten Zeitraum wie die Lebensspanne eines Menschen aus. Außerdem ist in diesem Fall, da §§ 1059a ff. BGB entsprechend anwendbar sind (§ 1092 Abs. 2 BGB), das Recht grundsätzlich auch übertragbar (vgl. § 1059a Abs. 1 BGB). Aus dem Gesetz läßt sich damit nicht ableiten, daß eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten einer juristischen Person immer zeitlich beschränkt sein muß. Die vom Grundbuchamt verlangte Beschränkung auf 25 Jahre wäre im übrigen willkürlich. Eine zeitliche Begrenzung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit als eines dinglichen Rechts wird auch bei der dinglichen Sicherung einer Getränkebezugsverpflichtung jedenfalls dann nicht verlangt, wenn sich aus der für das Grundbuchamt allein maßgebenden Eintragungsbewilligung eine Rechtfertigung hierfür nicht ableiten läßt (vgl. BGH NJW 1988, 2364; BayObLGZ 1985, 290/294).

Es trifft auch nicht zu, daß in Rechtsprechung und Schrifttum ganz überwiegend verlangt werde, die Dauer der Dienstbarkeit müsse beschränkt sein. Haegele/Schöner (Rn. 1205) halten dies für geboten, aber nicht für zwingend notwendig; Bayer (Bauer/ v. Oefele III Rn. 323) empfiehlt eine zeitliche Begrenzung; Odersky (Festschrift 125 Jahre Bayerisches Notariat, S. 213/222) meint, der Grundsatz der gesetzlichen Ausgestaltung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit als nicht übertragbares und nicht vererbliches Recht solle auch bei der Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit für eine juristische Person angemessen Rechnung getragen werden. In dem der Entscheidung BayObLGZ 1989, 89 zugrundeliegenden Fall war die Dienstbarkeit auflösend bedingt bestellt und bewilligt. Der Entscheidung kann nicht entnommen werden, daß ohne eine solche Begrenzung des Rechts dieses nicht hätte eingetragen werden können; entsprechendes gilt für die Entscheidung BayObLGZ 1982, 184 (s. dazu insbesondere S. 190). Auch wenn damit die Eintragung des zeitlich nicht begrenzten Rechts zulässig ist, schließt dies nicht aus, daß bei veränderten Umständen der Grundstückseigentümer einen Anspruch gegen den Dienstbarkeitsberechtigten auf Aufhebung und Löschung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit haben kann.

Ende der Entscheidung