Judicialis Rechtsprechung

2. Werden die Heizkosten abweichend von den übrigen Bewirtschaftungskosten nicht für das Kalenderjahr abgerechnet und liegen der Verbrauchserfassung nicht geeichte Messgeräte zugrunde, führt dies nicht zur Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung.

I.

Die Antragstellerin ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Ihre drei Gesellschafter sind im Grundbuch als Eigentümer einer Eigentumswohnung und von zwei Stellplätzen eingetragen. Die Antragsgegner sind die Eigentümer der übrigen Wohnungen und Stellplätze. Die weitere Beteiligte ist die Verwalterin.

Am 17.10.2000 genehmigten die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung für 1999 und am 30.8.2001 die Jahresabrechnung für 2000.

Im September 2001 hat die Antragstellerin beantragt, die Nichtigkeit beider Eigentümerbeschlüsse festzustellen, ferner die Verwalterin zu verpflichten, für die beiden Jahre neue Abrechnungen zu erstellen und der Eigentümergemeinschaft zur Beschlussfassung vorzulegen. Das Amtsgericht hat die Anträge am 13.5.2002 abgewiesen. Das Landgericht hat durch Beschluss vom 3.3.2003 die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Dagegen richtet die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Bei der Antragstellerin handle es sich um eine rechts- und beteiligungsfähige Außengesellschaft. Die sofortige Beschwerde sei von ihr in zulässiger Weise eingelegt worden. Eine Anfechtung des Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung 1999 scheide aus, weil die Frist nicht eingehalten sei. Nichtig sei der Eigentümerbeschluss nicht. Dass die Heizkosten nicht für das gesamte Jahr 1999 abgerechnet wurden, habe nicht die Nichtigkeit des Beschlusses zur Folge. Sollten Zahlungen beim Verwalterwechsel nicht auf das neu errichtete Konto übertragen worden sein, gelte hierfür dasselbe.

Dass in der Jahresabrechnung für das Jahr 2000 die Heizkosten für die Zeit vom 1.5.2000 bis 30.4.2001 abgerechnet seien, führe aufgrund der gegebenen Besonderheiten nicht zu einer Unwirksamkeit des Eigentümerbeschlusses. Wegen der Beanstandungen der Antragstellerin sei in derselben Eigentümerversammlung beschlossen worden, die Heizkosten künftig für das gesamte Kalenderjahr abzurechnen. Es verstieße gegen Treu und Glauben, den Eigentümerbeschluss bezüglich der Heizkosten für ungültig zu erklären.

Auch wenn die Wärmemengenzähler nicht geeicht sein sollten, führe dies nicht zu einer Ungültigerklärung. Dieser Mangel könne nämlich rückwirkend nicht mehr geheilt werden.

Die Heizkosten seien zu 70 % nach Verbrauch und im Übrigen nach Wohnfläche abgerechnet worden. Dies entspreche den gesetzlichen Vorgaben.

Sollte die Jahresabrechnung nicht von dem gesamten Verwaltungsbeirat, sondern nur vom Vorsitzenden geprüft und gebilligt worden sein, habe der Verstoß gegen die Sollvorschrift des Gesetzes keine Auswirkungen auf die Wirksamkeit des Eigentümerbeschlusses.

Der Sachvortrag im Zusammenhang mit den Kosten eines Wasserschadens sei nicht verständlich.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Ausweislich des Grundbucheintrags sind Eigentümer der Wohnung und der beiden Stellplätze die drei Gesellschafter der Antragstellerin. Es bestehen aber keine Bedenken dagegen, eine Verfahrensstandsschaft der Antragstellerin zu bejahen. Es kann ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass die Antragstellerin, für die einer der drei Gesellschafter geschäftsführend handelt, ermächtigt ist, im eigenen Namen die Ansprüche der drei gesamthänderisch verbundenen Gesellschafter geltend zu machen. Auch ein eigenes schützenswertes Interesse der Antragstellerin an der Geltendmachung der Rechte ihrer Gesellschafter als Wohnungseigentümer steht nicht in Frage (vgl. BayObLGZ 1981, 51/53).

b) Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht zu dem Ergebnis gelangt, dass der Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung 1999 nicht innerhalb der Monatsfrist des § 23 Abs. 4 WEG angefochten wurde, also nur Nichtigkeitsgründe in Betracht kommen, solche aber nicht vorliegen. Den Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung 2000 hat das Landgericht zu Recht nicht für ungültig erklärt.

(1) Soweit die Antragstellerin vorträgt, die Bestellung der weiteren Beteiligten zur Verwalterin sei nicht wirksam, handelt es sich um einen neuen Sachvortrag, der in der Rechtsbeschwerdeinstanz nicht zulässig ist (§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, § 559 ZPO). Abgesehen davon sind die Ausführungen nicht geeignet, eine Unwirksamkeit der Verwalterbestellung durch den Eigentümerbeschluss vom 27.7.1999 zu begründen. Dass die Verwalterin dort mit einer früheren Anschrift aufgeführt ist, berührt die Wirksamkeit der Verwalterbestellung nicht. Vernünftige Zweifel an der Identität der Verwalterin bestehen nicht.

Es ist nicht zu beanstanden, dass die Verwalterin, die grundsätzlich den Vorsitz in der Eigentümerversammlung zu führen hat (§ 24 Abs. 5 WEG), sich dabei durch einen Angestellten vertreten lässt. In der Eigentümerversammlung wurden dagegen keine Einwendungen erhoben (BayObLG NZM 2001, 767).

Selbst wenn der Verwaltervertrag wegen der fehlenden Unterschrift des dritten Verwaltungsbeiratsmitglieds unwirksam sein sollte, ändert dies nichts an einer wirksamen Bestellung der Verwalterin gemäß § 26 Abs. 1 WEG. Es bestehen keine Bedenken dagegen, dass der Mitarbeiter der Verwalterin, dem die Versammlungsleitung übertragen wurde, dann auch von den der Verwalterin erteilten Vollmachten Gebrauch machte.

(2) In die von dem Verwalter gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres aufzustellende Abrechnung sind sämtliche in dem mit dem Kalenderjahr übereinstimmenden Wirtschaftsjahr entstandenen Ausgaben und Einnahmen einander gegenüber zu stellen (BayObLGZ 1993, 185/186; BayObLG NZM 2002, 531). Hieraus folgt, dass grundsätzlich auch die Heizkosten kalenderjährlich abzurechnen sind, wobei Zahlungen für einen im Kalenderjahr angefallenen Verbrauch, die erst im Folgejahr geleistet werden, wegen der durch die Heizkostenverordnung vorgeschriebenen verbrauchsabhängigen Abrechnung zur Bildung von Rechnungsabgrenzungsposten führen kann (BayObLG WE 1992, 175; BayObLGZ 1993, 185 /188).

In der Eigentümergemeinschaft wurden die Heizkosten abweichend hiervon jeweils für die Zeit vom 1.5. eines Jahres bis zum 30.4. des Folgejahres abgerechnet. Es braucht nicht erörtert zu werden, ob ein Anspruch darauf besteht, die Abrechungsperiode für die Heizkosten der für die übrigen Bewirtschaftungskosten anzugleichen. Die Wohnungseigentümer haben dies auf die Beanstandungen der Antragstellerin hin veranlasst.

Dass in der Jahresabrechnung für das Jahr 2000 nur über die in der Zeit vom 1.5.2000 bis 30.4.2001 angefallenen Kosten abgerechnet wurde, führt nicht zur Ungültigerklärung der Jahresabrechnung. Der Berechnung liegen die zum 1.5.2000 und zum 30.4.2001 festgestellten Verbrauchsergebnisse zugrunde. Eine Abrechnung für das Kalenderjahr 2000 kann nachträglich nicht mehr gefertigt werden, weil es an Feststellungen über den Verbrauch zum 31.12.1999 und zum 31.12.2000 fehlt. Eine von der Heizkostenverordnung verlangte verbrauchsabhängige Abrechnung für das Kalenderjahr 2000 kann daher nicht erstellt werden.

Aus demselben Grund braucht auch nicht näher darauf eingegangen zu werden, ob die Messgeräte vorschriftsmäßig geeicht wurden (vgl. dazu BayObLGZ 1998, 97). Auch ein diesbezüglicher Mangel kann nicht mehr rückwirkend behoben werden. Ein Recht auf Kürzung der Kosten steht den einzelnen Wohnungseigentümern nicht zu (§ 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostV). Die unterlassene Eichung kann allenfalls Schadensersatzansprüche zur Folge haben (siehe dazu die vom Landgericht angeführte Entscheidung des Senats vom 4.9.1997, ZMR 1998, 177/179).

(3) Die Beanstandungen der Antragstellerin, in der Jahresabrechnung 1999 fehlten die Angaben zur Entwicklung der Gemeinschaftskosten, hat nicht die Unwirksamkeit, geschweige denn eine Nichtigkeit der Abrechnung zur Folge; es besteht allenfalls ein Anspruch auf Ergänzung (BayObLGZ 2003, 53/58).

(4) Soweit beanstandet wird, Zahlungen auf das Privatkonto der früheren Hausverwaltung seien in der Jahresabrechnung nicht enthalten, berührt dies die Wirksamkeit des Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung nicht. Diese hat nur die der Gemeinschaft zugeflossenen Einnahmen auszuweisen. Wenn Gelder nicht auf das Konto der Gemeinschaft gelangt sind, können sie nicht Gegenstand der Jahresabrechnung sein.

Auch der Einwand, die Jahresabrechnung sei nur von einzelnen und nicht von sämtlichen Verwaltungsbeiratsmitgliedern überprüft worden (vgl. § 29 Abs. 3 WEG), berührt die Wirksamkeit einer gleichwohl von den Wohnungseigentümern beschlossenen Jahresabrechnung nicht. Dasselbe gilt für die Beanstandung, die Verwalterin habe wegen eines Wasserschadens eine Reparatur in Auftrag gegeben, ohne vorher die Genehmigung der Wohnungseigentümer einzuholen und die Reparaturkosten in die Jahresabrechnung eingestellt. Mit der Genehmigung der Jahresabrechnung ist eine Entlastung des Verwalters nicht verbunden.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG und die Geschäftswertfestsetzung auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung