Judicialis Rechtsprechung

2. Überlässt der Verwalter eine Gemeinschaftsfläche einem Dritten zur gewerblichen Nutzung als Bistro, so gebietet es eine ordnungsmäßige Verwaltung im Allgemeinen, dafür zugunsten der Gemeinschaft auch ein Entgelt (Miete) zu vereinbaren. Eine andere Beurteilung kann geboten sein, wenn das Interesse der Gemeinschaft an der Aufrechterhaltung des Betriebs den Mietwert für die Raumüberlassung vollständig überlagert.

3. Vermietet der Verwalter eine von ihm persönlich mit Inventar ausgestattete Gemeinschaftsfläche in eigenem Namen an einen Dritten zum Betrieb eines Bistros, widerspricht es regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die erlangte Miete allein dem Verwalter für die gewährte Inventarüberlassung zugute kommt und die Raumüberlassung mit Null bewertet wird.

I.

Die Antragsteller sind die Wohnungseigentümer einer aus 328 Einheiten, darunter einem Hotel, bestehenden Wohnanlage, der Antragsgegner war von 1983 bis Frühjahr 1992 deren Verwalter.

Die Gemeinschaftsordnung (GO) ermächtigt in § 17 Nr. 4 den Verwalter über seine gesetzlichen Aufgaben hinaus, die Eigentümer in allen Angelegenheiten gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten, die mit dem Gemeinschaftseigentum zusammenhängen. Der Verwalter kann in solchen Angelegenheiten auch im eigenen Namen für Rechnung der Wohnungseigentümer gerichtlich oder rechtsgeschäftlich handeln. Insbesondere ist er auch berechtigt, Verträge für die Wohnungseigentümer abzuschließen und aufzulösen. Der nach § 18 GO zu bildende Verwaltungsbeirat hat außer den gesetzlichen Aufgaben auch die Eigentümer gegenüber dem Verwalter zu vertreten.

Die Anlage besteht aus einem sogenannten Hotelturm. Dessen im Gemeinschaftseigentum stehender Eingangsbereich wirkte mit seinen Betonwänden ursprünglich wenig einladend. Deshalb sprach sich der Verwaltungsbeirat im Juli 1986 dafür aus, die Eingangshalle an einen Gastronomen zu vermieten, der darin ein Frühstücksbistro einrichten und betreiben solle. Dem gemäß schloss der Antragsgegner als Vertreter der Antragsteller am 3.2.1987 einen Vertrag ab, nach dessen wesentlichem Inhalt der Betreiber die Räume selbst umzubauen und auszustatten hatte; abgesehen von Nebenkosten sollte eine Miete erst ab 1.9.1989, somit 2 1/2 Jahre nach Überlassung des Objekts, entrichtet werden. Noch vor Vertragsbeginn am 1.3.1987 kam es zu einem Betreiberwechsel. Nach dem Mietvertrag der Antragsteller mit der neuen Betreiberin Firma A war eine Laufzeit vom 1.3.1987 bis 28.2.1997 vorgesehen. Ab 1.9.1989 sollten monatliche Mieten von zunächst 650 DM zuzüglich Nebenkosten zu zahlen sein. Umbauten zum Betrieb des Bistros hatte der Mieter durchzuführen. Eine Untervermietung war erlaubt. Für die Mietbefreiung hatte der Mieter die fest installierten Einbauten den Antragstellern nach Vertragsbeendigung ablösefrei zu überlassen.

Das Bistro, das an mehrere Wirte untervermietet war, wurde nicht zufriedenstellend geführt. Es kam zu wiederholten Klagen wegen Lärms, Verschmutzungen von Gemeinschaftseigentum und Belästigung der Wohnungseigentümer durch schlechtes Publikum. Der Antragsgegner persönlich vereinbarte deshalb mit der Firma A, mit Wirkung ab 15.9.1989 das Objekt gegen eine Ablöse von 62.700 DM für die festen Einbauten sowie eine weitere Ablöse für Kleininventar selbst zu übernehmen.

In der Folgezeit bewirtschaftete der Antragsgegner das Bistro, in das er weitere Investitionen tätigte, teilweise selbst. Mietzahlungen an die Antragsteller leistete er nicht. Am 21.12.1990 schloss er im eigenen Namen mit dem Gastwirt B einen Vertrag ab, nach dem dieser verpflichtet war, für die Überlassung von Räumen und Einrichtungsgegenständen eine monatliche Miete von 1.000 DM (netto) und Nebenkosten von 500 DM zu zahlen. B bewirtschaftete im Jahr 1991 das Bistro.

Nach einem weiteren auf den 21.12.1990 datierten, tatsächlich aber erst im Herbst 1991 verfassten Mietvertrag der vom Antragsgegner vertretenen Antragsteller wurde das Bistro ab 1.3.1991 für die Dauer von 20 Jahren bis 1.3.2011 an B vermietet. Der Vertrag enthält, beginnend mit dem 1.3.1996, eine Staffelmietvereinbarung. Für die Zeit vom 1.3.1991 bis 1.3.1996 war hiernach, abgesehen von der Nebenkostenpauschale von monatlich 500 DM, keine Miete fällig. Um die gleiche Zeit löste der Betreiber B gemäß einer gesonderten Vereinbarung mit dem Antragsgegner die Festeinbauten mit 57.000 DM ab.

Eigentümerbeschlüsse, die die Vertragsaufhebung mit der Firma A oder den Vertragsschluss mit B genehmigt hätten, liegen nicht vor.

Gemäß rechtskräftigem Endurteil des Amtsgerichts vom 18.2.1997 ist der Mieter B verpflichtet, das Bistro zu räumen und an die Antragsteller herauszugeben. Trotz dieses Titels vollstreckten die Antragsteller das Endurteil nicht, sondern beließen B jedenfalls bis 2001 in dem Objekt. Zu diesem Zeitpunkt wurde die gesamte Eingangshalle grundlegend umgestaltet.

Die Antragsteller haben vom Antragsgegner wegen schuldhafter Verletzung von Verwalterpflichten Schadensersatz für entgangene Miete in Höhe von zuletzt 129.285,31 DM (= 66.102,53 EUR) und für nicht weitergeleitete Ablöse in Höhe von 57.000 DM verlangt. Zusätzlich haben sie ursprünglich noch die Feststellung begehrt, ihnen einen künftigen Schaden aus dem ungünstigen Mietverhältnis mit B zu ersetzen. Das Amtsgericht hat den Antragsgegner mit Beschluss vom 20.11.1997 verpflichtet, an die Antragsteller in der Hauptsache 62.825 DM als Mietausfallschaden sowie 17.700 DM als Schadensersatz für das Inventar zu bezahlen. Außerdem hat das Amtsgericht festgestellt, dass der Antragsgegner den ab 1.8.1997 entstandenen und noch bis 1.3.2011 entstehenden Schaden aus der Differenz zwischen den im Vertrag vom 21.12.1990 mit den Antragstellern vereinbarten und dem tatsächlich erzielbaren Mietzins zu bezahlen habe. Gegen den amtsgerichtlichen Beschluss haben der Antragsgegner sofortige Beschwerde und die Antragsteller Anschlussrechtsmittel eingelegt. Statt der Feststellung haben die Antragsteller zuletzt begehrt, über den erstinstanzlich zugesprochenen Betrag hinaus den Antragsgegner zu verpflichten, an sie weitere 69.311,03 DM zuzüglich Zinsen als Mietausfallschaden und weitere 39.300 DM nebst Zinsen für den Inventarverlust zu bezahlen.

Das Landgericht hat am 5.3.2003 die Entscheidung des Amtsgerichts aufgehoben, die Anträge vollständig abgewiesen und die Anschlussbeschwerde zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller, mit der sie im Wesentlichen ihre beim Landgericht zuletzt gestellten Anträge weiter verfolgen.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist weitgehend unbegründet. Den Antragstellern steht gegen den Antragsgegner aus der Verletzung verwaltervertraglicher Pflichten lediglich für das Jahr 1991 ein Schadensersatzanspruch zu.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Antragsgegner hafte weder aus positiver Vertragsverletzung noch aus unerlaubter Handlung. Er sei nämlich im Einvernehmen mit den Antragstellern bzw. deren Beirat vorgegangen.

Die Aufhebung des Betreibervertrags mit der Firma A sei mit dem Beirat abgestimmt gewesen. Den Antragstellern sei es vorrangig darum gegangen, den Eingangsbereich zu den Wohnungen ansprechend auszugestalten, ohne selbst Kosten aufbringen zu müssen. Die Investitionen sollte der Betreiber vornehmen. Weil es unter dem Betreiber A im Eingangsbereich aber zu unhaltbaren Zuständen gekommen sei und sich das Bistro letztlich auch nicht gerechnet habe, habe der Verwaltungsbeirat den Antragsgegner beauftragt, mit A über eine vorzeitige Vertragsauflösung zu verhandeln. Deren Inhaber sei zu einer Beendigung nicht ohne Ausgleich seiner Investitionen bereit gewesen; andere Lösungen seien gescheitert. Deshalb habe der Beirat bereits vor der Vertragsauflösung mit A den Vorschlag des Antragsgegners, das Bistro selbst zu übernehmen und nochmals umzubauen, sofern nicht Miete gezahlt werden müsse, angenommen. Dies ergebe sich aus der Beweisaufnahme. Eine Vertragskündigung mit einem etwa anschließenden Räumungsprozess hätte nicht im Interesse der Antragsteller gelegen.

Die Antragsteller könnten demnach allenfalls verlangen, so gestellt zu werden, wie wenn das Bistro überhaupt nicht errichtet worden wäre. Es sei jedoch nicht ersichtlich, dass sie dann überhaupt irgendwelche Einnahmen gehabt hätten. Der Eingangsraum des Hotelturms sei ohne jegliches Inventar praktisch unvermietbar gewesen, dessen Mietwert betrage Null. Erst nach erheblichen Investitionen sei eine Vermietung möglich gewesen. Letztlich hätten die Antragsteller durch die Bemühungen des Antragsgegners und ihres Beirats noch Vorteile in Form von zeitweiligen Mieteinkünften gehabt. Der Gemeinschaft sei ein Bistro eingerichtet worden, das sie nichts gekostet habe. Es sei den Antragstellern nur in zweiter Linie um Gewinn aus der Vermietung gegangen, wie auch ihr späteres Verhalten belege, auf die Räumung des Bistros trotz eines gerichtlichen Titels zu verzichten. Das Inventar sei schließlich verschrottet worden.

Die ungewöhnlich lange Dauer des Mietvertrags der Gemeinschaft mit B und dessen Rückdatierung entspreche zwar nicht mehr ordnungsmäßiger Verwaltung. Dadurch sei den Antragstellern jedoch kein Schaden entstanden. Schließlich seien auch die Nebenkosten, die der Antragsgegner von B erhalten und nicht weitergeleitet habe, abgerechnet worden.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der auf Rechtsfehler beschränkten Nachprüfung (§ 559 ZPO, § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG) überwiegend stand.

a) Ein Verstoß gegen Verfahrensrechte der Antragsteller, der zur Aufhebung der Beschwerdeentscheidung zwingt, ist dem Landgericht nicht unterlaufen. Auch in dem vom Untersuchungsgrundsatz beherrschten Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit ist Art. 103 Abs. 1 GG zu beachten. Der Anspruch auf rechtliches Gehör gebietet es, den Vortrag der Beteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (z.B. NJW 1999, 3326/3328) ist jedoch grundsätzlich kein Hinweis des Gerichts auf seine Rechtsauffassung erforderlich. Auch wenn die Rechtslage umstritten oder problematisch ist, muss ein Verfahrensbeteiligter grundsätzlich alle vertretbaren rechtlichen Gesichtspunkte von sich aus in Betracht ziehen und seinen Vortrag darauf einstellen. Anderes gilt nur, wenn ein Verfahrensbeteiligter bei Anwendung der von ihm zu fordernden Sorgfalt nicht zu erkennen vermag, auf welche rechtlichen Gesichtspunkte es bei der Entscheidung ankommen kann. Hier ist ein entsprechender Hinweis des Gerichts notwendig, um einen Vortrag zur Rechtslage überhaupt zu ermöglichen (BVerfG 86, 133/144; BVerfG NJW 2002, 1334/1335; BGH Beschluss vom 2.10.2003, V ZB 34/03 = NJW 2003, 3550, Umdruck S. 6).

Ein derartiger Ausnahmefall liegt nicht vor. Der Streitstoff ist zwar tatsächlich vielschichtig, in der Anspruchsgrundlage und in den für die schadensersatzrechtliche Betrachtung erheblichen Anknüpfungspunkten jedoch überschaubar. Bereits die amtsgerichtliche Entscheidung bewertete die Aufhebung des Mietvertrags mit der Firma A und den anschließenden Vertragsabschluss mit B als die maßgeblichen Vorgänge, die es unter dem Gesichtspunkt einer Pflichtverletzung des Wohnungseigentumsverwalters untersuchte. Davon ging ebenso, wenn auch mit anderem rechtlichen Ergebnis, das Landgericht aus. Dass die unter vielfältigen Gesichtspunkten zu erörternden Fragen der Pflichtverletzung und eines daraus entstandenen Schadens im Mittelpunkt ständen, blieb den Beteiligten nicht verborgen. Der gescheiterte Vergleich über eine Zahlung von 15.000 EUR an die Antragsteller belegt, dass das Gericht sich noch nicht endgültig und schon gar nicht zugunsten der Antragsteller festlegen wollte. Das Gebot des rechtlichen Gehörs verlangt nicht, den Beteiligten vorab den voraussichtlichen Verfahrensausgang bekannt zu geben. Zudem kann ein etwaiger Verstoß auch durch Nachholung des Vortrags im Rechtsmittelzug geheilt werden. (vgl. BGH Beschluss vom 18.7.2003, V ZB 187/03 und Beschluss vom 2.10.2003, V ZB 34/03).

Das rechtskräftige Räumungsurteil gegen B hat die Kammer bei ihrer Entscheidung ersichtlich berücksichtigt, wenn sie auch dessen Begründung nicht folgte und mangels Bindungswirkung (§ 322 Abs. 1 ZPO) auch nicht folgen musste.

Ob im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit das Unterlassen eines Rechtsgesprächs, wie es das zivile Prozessverfahren über die Gewährung rechtlichen Gehörs hinaus verlangt (vgl. § 278 Abs. 3 ZPO a.F.; § 139 Abs. 2 ZPO n.F.; siehe Reichold in Thomas/Putzo ZPO 25. Aufl. § 139 Rn. 2 m.w.N.), einen Verfahrensmangel bedingt, kann dahinstehen. Denn ein solcher wird im Allgemeinen dadurch behoben, dass der Beteiligte nach Kenntnisnahme von den Entscheidungsgründen im Rechtsmittelverfahren umfassend Gelegenheit erhält, dazu vorzutragen. Davon haben die Beteiligten, auch die Antragsteller, umfassend Gebrauch gemacht (siehe auch BayObLG FGPrax 2001, 248).

b) Die Haftung des Antragsgegners knüpft an eine Verletzung vertraglicher Pflichten oder an eine unerlaubte Handlung an und setzt voraus, dass es infolge der Pflichtverletzung zu einer Schädigung der Wohnungseigentümer gekommen ist. Eine Pflichtverletzung oder positive Vertragsverletzung (vgl. jetzt § 280 BGB) liegt vor, wenn der als entgeltliche Geschäftsbesorgung ausgestaltete Verwaltervertrag (§ 675 BGB) schlecht erfüllt wird (grundsätzlich zur Haftung Gottschalg Die Haftung von Verwalter und Beirat Rn. 66). Bezogen auf die konkrete Aufgabenstellung des Antragsgegners zählt dazu, wirtschaftlich unvorteilhafte Verträge mit Bistrobetreibern zulasten der Wohnungseigentümer abzuschließen oder wirtschaftlich günstige Verträge grundlos aufzuheben.

(1) Das Landgericht hat ohne Rechtsfehler Pflichtverletzungen des Antragsgegners durch die Auflösung des Vertrags mit der Firma A verneint. Die Befugnis des Verwalters, den Vertrag ohne Beteiligung der Wohnungseigentümer aufzuheben, ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung. Der Verwalter hat bei seinem Vorgehen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG; siehe BayObLG Beschluss vom 11.9.2003, 2Z BR 40/03) zu beachten. Im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer liegt die Maßnahme, wenn sie bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalles nützlich ist (z.B. BayObLGZ 1975, 201). Nützlich ist sie, wenn sich die Maßnahme bei einer an den konkreten Bedürfnissen und Möglichkeiten ausgerichteten Kosten-Nutzen-Analyse und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft im Einzelfall als vertretbar erweist (Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl. § 21 Rn. 64 m.w.N.). Es kann dahinstehen, ob der Antragsgegner nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme im Auftrag des Verwaltungsbeirats gehandelt und dieser seinerseits die Eigentümer in ihrer Gesamtheit gegenüber dem Verwalter vertreten konnte. Jedenfalls kann die einvernehmliche Vertragsauflösung als für die Gemeinschaft nützlich angesehen werden, ohne dass damit zugleich ausgeschlossen ist, dass auch ein anderer Umgang mit dem Mieter vertretbar gewesen wäre (vgl. dazu Merle in Bärmann/Pick/Merle § 21 Rn. 65 m.w.N.). Das Landgericht betont zu Recht die Unwägbarkeiten eines gerichtlichen Vorgehens gegen den Mieter und seinen jeweiligen Untermieter. Die ursprüngliche Vereinbarung bedingte zwar, dass der Mieter für die gewährte Mietbefreiung die fest installierten Einbauten der Gemeinschaft zu überlassen hatte. Ersichtlich ist die Klausel jedoch nicht nur auf den Ablauf der mietfreien Zeit, sondern auf einen regulären Ablauf des auf zehn Jahre angelegten Mietverhältnisses zugeschnitten. Bei einer vorzeitigen Vertragsauflösung war es deshalb naheliegend, wenn der Mieter einen Ausgleich verlangte und ihm ein solcher auch gewährt wurde. Bei den mit dem Weiterbetrieb verbundenen Unsicherheiten hätte es auch nicht dem Interesse der Wohnungseigentümer entsprochen, eine etwaige Ablöse, wenn auch nur vorübergehend, selbst aufbringen zu müssen. Dass der Antragsgegner, der nach der Gemeinschaftsordnung im Übrigen vom Verbot des Selbstkontrahierens befreit war, selbst als Pächter einsprang und die Ablöse der Einbauten übernahm, lässt eine Verletzung verwaltervertraglicher Pflichten nicht erkennen.

(2) Soweit Schadensersatzforderungen auf der Grundlage der vom Sachverständigen S errechneten und als ortsüblich bezeichneten Miete gestellt werden, können die Antragsteller damit schon deshalb nicht durchdringen, weil die Erzielbarkeit einer derartigen Miete für die ausschließlich als Gaststätte nutzbare Gewerbefläche objektiv äußerst zweifelhaft ist und dem Antragsgegner auch subjektiv nicht vorgeworfen werden kann, eine derartige Miete nicht verlangt oder während der Eigennutzung an die Antragsteller entrichtet zu haben. Die tatsächlich erzielten Mieten in den Verträgen mit der Firma A und mit B sowie das weitere Gutachten des Sachverständigen T sprechen im Übrigen gegen die Schätzung des Sachverständigen S.

(3) Ohne Rechtsverstoß hat die Beschwerdekammer eine Pflichtverletzung im Zusammenhang mit der zeitweiligen mietfreien Eigennutzung des Vorraums durch den Antragsgegner im Zeitraum Herbst 1989 bis Ende 1990 verneint. Der Antragsgegner hatte während dieser Zeit zugunsten der Antragsteller die fällige Ablöse für feste Einbauten übernommen. Damit war auch ein angesichts der schwierigen Vermietbarkeit nicht unbeträchtliches wirtschaftliches Risiko verbunden. Dies zu übernehmen lag im wirtschaftlichen Interesse der Gemeinschaft und entsprach deren Wunsch, die weitere Nutzbarkeit des Vorraums sicherzustellen. Es erscheint unter diesen Umständen nicht pflichtwidrig, trotz der gewerblichen Nutzungsmöglichkeit für den Antragsgegner keine Mietzinsvereinbarung für die Räume zu treffen, zumal nach den Feststellungen des Sachverständigen T deren angemessene Miete ohne das gestellte Inventar mit Null zu berechnen wäre. Zudem hat das Landgericht festgestellt, dass das Vorgehen des Antragsgegners insoweit mit dem Beirat abgestimmt und von diesem gebilligt, wenn nicht gar ausdrücklich gewünscht war. Zu diesem Ergebnis konnte das Landgericht auch dann gelangen, wenn es die Aussage des verfahrensfehlerhaft als Zeugen vernommenen Beteiligten nicht als solche verwertet hätte (vgl. BayObLGZ 1960, 268/272). Etwaige Pflichtverletzungen des Beirats müssten sich im Hinblick auf § 18 GO die Antragsteller nach § 278 BGB zurechnen lassen (Gottschalg Die Haftung von Verwalter und Beirat Rn. 413 f.).

(4) Demgegenüber ist die Entscheidung des Landgerichts nicht frei von Rechtsfehlern, wenn sie eine Pflichtverletzung des Antragsgegners im Zusammenhang mit dem für das Jahr 1991 zustande gekommenen Mietverhältnis verneint. Der Antragsgegner war, wie der Vertrag zeigt, in der Lage, die Räume samt Inventar durch einen Dritten gewerblich nutzen zu lassen und dafür Miete von monatlich 1.000 DM zuzüglich Nebenkosten zu erzielen. Ordnungsmäßiger Verwaltung im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer hätte es entsprochen, wenn der Antragsgegner für diesen Zeitraum an die Antragsteller ebenfalls einen Zins für die Überlassung der Räume an ihn entrichtet hätte. Denn das von ihm gestellte Inventar war nur nutzbar gemeinsam mit den Räumlichkeiten. Dementsprechend erfasst die mit dem Betreiber B vereinbarte Miete auch Raum und Inventar. Der Sachverständige T hat die inventarneutrale jährliche Raummiete mit 3.400 DM (netto) errechnet. Der Senat übernimmt gemäß § 287 ZPO diesen Wert als Schadensbetrag, der einem monatlichen Entgang erzielbarer Mieten von rund 280 DM entspricht. Mehrwertsteuer ist hierauf nicht zu entrichten. Hinzuzurechnen ist jedoch noch ein Betrag von 1.000 DM. Hierbei handelt es sich um die nicht direkt an die Gemeinschaft abgeführten Mietnebenkosten für zwei Monate, also offensichtlich für diejenigen in den Monaten Januar und Februar 1991. Auch für diesen Zeitraum hätte es ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen, wenn der Antragsgegner eine Vereinbarung mit der Gemeinschaft über die Vorauszahlung von Nebenkosten getroffen hätte. Ein ausgleichspflichtiger Schaden ist darin zu erblicken, dass der erwähnte Betrag tatsächlich nicht als Einnahme im Jahr 1991 in die Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft eingestellt werden konnte. Die Pflicht zur Verzinsung besteht ab dem Zeitpunkt der Rechtshängigkeit der jeweiligen Beträge (§ 288 Abs. 1, § 291 BGB a.F.).

(5) Hingegen bewegt sich der vom Antragsgegner für die Gemeinschaft schließlich Ende 1991 abgeschlossene Mietvertrag mit dem Betreiber B noch im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Eine Gleichstellung mit der vorangegangenen Vereinbarung zwischen dem Antragsgegner persönlich und B verbietet sich schon deswegen, weil der Betreiber B zugleich die Ablösung des Inventars mit dem Antragsgegner vereinbart und vorgenommen hatte. Es ist zwar nicht zu übersehen, dass sich der Antragsgegner im Hinblick auf seine geschäftliche Verstrickung in einem Konflikt zwischen dem eigenen wirtschaftlichen Interesse am baldigen Erhalt der Ablöse und dem Interesse der Gemeinschaft befand, die Räume nicht nur ansprechend bewirtschaften zu lassen, sondern aus der Überlassung des Gemeinschaftseigentums nach Möglichkeit noch Mieteinnahmen zu erzielen. Bei Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere der auch den Wohnungseigentümern zugute gekommenen Eigeninvestitionen des Antragsgegners und des geringen Nutzungswerts der Räume "an sich", verstößt die Freistellung des Betreibers B von Mietzahlungen bis 1.1.1996 nicht gegen § 21 Abs. 3 WEG. Letztlich war der Antragsgegner auch nicht verpflichtet, der Gemeinschaft weiterhin ohne Entgelt die abgelöste Einrichtung zur Verfügung zu stellen. Wirtschaftlicher Hintergrund seines Engagements war, wie das Landgericht aus der Beweisaufnahme schließen konnte, die Vermietbarkeit des Vorraums ohne finanzielle Belastung der Wohnungseigentümer sicherzustellen. Mit dem zuletzt zwischen B und den Antragstellern abgeschlossenen Vertrag ist dies dem Antragsgegner auch gelungen, sodass es wirtschaftlich vertretbar erschien, das eigene Engagement zu beendigen, wenn auch zugleich für eine gewisse Zeit auf Mietzahlungen verzichtet werden musste.

(6) Schließlich ist ein Ersatzanspruch im Zusammenhang mit der Überlassung von Inventar an den Betreiber B ebenfalls zu Recht verneint worden. Der von B entrichtete Betrag gebührte nämlich dem Antragsgegner; denn dieser hatte seinerseits das Inventar gegenüber der A abgelöst, was dem Interesse und jedenfalls auch dem mutmaßlichen Willen der Gemeinschaft entsprach (vgl. § 683 BGB). Mit der Überlassung der Einbauten nach Auszug des letzten Mieters an die Wohnungseigentümer ist der Zustand eingetreten, wie er von Anfang an nach dem Vertrag mit der Firma A vorgesehen war.

c) Die Entscheidung des Landgerichts, von einer Erstattung außergerichtlicher Kosten zugunsten des Antragsgegners abzusehen, lässt einen Ermessensfehler nicht erkennen.

4. Es entspricht billigem Ermessen, die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens den Antragstellern zur gesamten Hand aufzuerlegen (§ 47 WEG). Denn deren Rechtsbeschwerde hat nur in ganz geringen Umfang Erfolg (siehe auch § 92 Abs. 2 ZPO). Demgegenüber ist es mit Rücksicht auf den umfangreichen und schwierigen Verfahrensstoff nicht angemessen, eine Kostenerstattung zugunsten des Antragsgegners anzuordnen. Zudem hat die von ihm gewählte vertragliche Gestaltung der Nutzungsverhältnisse mit dazu beigetragen, dass es zur gerichtlichen Auseinandersetzung kam.

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren bemisst sich gemäß § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG nach dem Interesse der Beteiligten, das sich hier aus den zuletzt geltend gemachten Ansprüchen der Antragsteller ergibt.

Ende der Entscheidung