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Beginn der Entscheidung

Gericht: Bayerisches Oberstes Landesgericht
Beschluss verkündet am 14.08.2003
Aktenzeichen: 2Z BR 58/03
Rechtsgebiete: WEG


Vorschriften:

WEG § 21 Abs. 1
WEG § 43 Abs. 1 Nr. 2
1. Die Frage, ob der einzelne Wohnungseigentümer einen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Anspruch gegen den Verwalter nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG gerichtlich geltend machen kann, betrifft die Zulässigkeit des Antrags.

2. Der einzelne Wohnungseigentümer kann einen Anspruch gegen den Verwalter, für jeden Wohnungseigentümer ein Personen - Wohngeldkonto zu führen, nicht ohne einen dahingehenden Beschluss der Wohnungseigentümer gerichtlich geltend machen.


Gründe:

I.

Der Antragsteller und die weiteren Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von dem Antragsgegner verwaltet wird.

Der Antragsteller hat beantragt festzustellen, dass der Antragsgegner verpflichtet ist, für jeden Wohnungseigentümer ein Personen-Wohngeldkonto zu führen. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 15.10.2002 den Antrag als unbegründet abgewiesen. Das Landgericht hat am 3.4.2003 die sofortige Beschwerde des Antragstellers zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich dessen sofortige weitere Beschwerde.

II.

Das Rechtsmittel ist mit der Maßgabe unbegründet, dass der Antrag unzulässig ist.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Eine Verpflichtung des Verwalters, Personenkonten zu führen, bestehe nicht. Dem Erfordernis einer ordnungsmäßigen Verwaltung könne der Verwalter auch dadurch Rechnung tragen, dass er anhand der in die EDV eingegebenen Buchungen oder Kontoauszüge den jeweiligen Zählungsstand eines Wohnungseigentümers überprüfen könne.

Im Übrigen bleibe es einem einzelnen Wohnungseigentümer, der den Verwalter zur Führung von Personenkonten im Interesse einer verständlichen geordneten Buchführung verpflichten wolle, unbenommen, einen entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer herbeizuführen. Daran fehle es hier.

2. Die rechtliche Überprüfung der Entscheidung des Landgerichts ergibt Folgendes:

a) Die Entscheidung des Landgerichts leidet an dem Mangel, dass die übrigen Wohnungseigentümer nicht namentlich bezeichnet sind; sie hätten in der Entscheidung selbst mit Namen und Anschrift angeführt werden müssen, was auch dadurch geschehen kann, dass auf eine dem Beschluss beigefügte Eigentümerliste Bezug genommen wird (BayObLG NZM 2002, 298 und 346). Eine solche Liste wurde nicht erholt. Der Mangel ist hier allerdings unschädlich, weil gegen die weiteren Beteiligten kein Titel geschaffen wird (BayObLG NJW-RR 2002, 732 f.).

b) Eine wirksame Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer im Verfahren ist gegeben. Der Verwalter durfte einen Rechtsanwalt beauftragen, der die weiteren Beteiligten vertritt.

Die in § 1p des Verwaltervertrags enthaltene Ermächtigung des Verwalters zur gerichtlichen Vertretung der Wohnungseigentümer ermächtigt auch zur Beauftragung eines Rechtsanwalts zur Vertretung der Wohnungseigentümer im gerichtlichen Verfahren (Bärmann/Merle WEG 9. Aufl. § 27 Rn. 156 m. w. N.). Abgesehen davon ist in § 1m des Verwaltervertrags ausdrücklich bestimmt, dass der Verwalter berechtigt ist, die Dienste unter anderem von Rechtsanwälten im erforderlichen Umfang zur Erfüllung der Verwaltertätigkeit in Anspruch zu nehmen.

c) Für den geltend gemachten Anspruch steht dem Antragsteller eine Antragsbefugnis nicht zu; der Antrag ist deshalb als unzulässig abzuweisen (BGHZ 106, 222/224).

Der Antragsteller streitet mit dem Verwalter über dessen Pflichten bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, (§ 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Die Antragsbefugnis eines einzelnen Wohnungseigentümers für die dem Wohnungseigentumsgericht nach dieser Vorschrift zugewiesenen Streitigkeiten ist aber nur für solche Ansprüche gegeben, die dem Wohnungseigentümer allein zustehen, also für individuelle Ansprüche eines einzelnen Wohnungseigentümers (BGHZ 106, 222/224 f.; KG FGPrax 2000, 141). Um einen solchen Anspruch handelt es sich hier nicht. Die vorliegende Streitigkeit steht im Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die nach § 21 Abs. 1 WEG den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zusteht. Es muss daher Sache der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bleiben, darüber zu beschließen, ob sie einen Anspruch gegen den Verwalter für gegeben hält und ob dieser Anspruch gerichtlich durchgesetzt werden soll. Der einzelne Wohnungseigentümer, dem an der gerichtlichen Durchsetzung eines der Gemeinschaft zustehenden Anspruchs gegen den Verwalter gelegen ist, ist daher gehalten, zunächst einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft herbeizuführen. Hält die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Anspruch gegen den Verwalter für nicht gegeben oder aus sonstigen Gründen eine Rechtsverfolgung für nicht angezeigt, so ist dies für den einzelnen Wohnungseigentümer grundsätzlich verbindlich. Ihm bleibt die Möglichkeit, auf gerichtlichem Wege eine Beseitigung des Beschlusses zu betreiben, weil dieser seinem Anspruch nach § 21 Abs. 4 WEG auf eine rechtmäßige und interessengemäße Verwaltung widerspreche. Die Umständlichkeit dieser Verfahren muss im Interesse der Gemeinschaftsbelange hingenommen werden (BGHZ 106, 222/228 f.).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG, die Geschäftswertfestsetzung auf § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung

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