Judicialis Rechtsprechung

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage mit 33 Wohnungen, 26 Tiefgaragenplätzen, sechs oberirdischen Carports und einem oberirdischen Pkw-Abstellplatz; die Anlage wurde vom Antragsteller errichtet und wird vom weiteren Beteiligten verwaltet.

Der weitere Beteiligte hatte zu einer Eigentümerversammlung am 10.4.2003 eingeladen, wobei als Tagesordnungspunkt (TOP) 10 d angegeben war:

Beratung und Beschlussfassung über die weitere Vorgehensweise hinsichtlich der vorliegenden Mängel, die Gegenstand des Beweissicherungsverfahrens vor dem Landgericht ... sind.

In der Eigentümerversammlung am 10.4.2003 beschlossen die Wohnungseigentümer zu TOP 10 c, der künftige Standort der Müllcontainer und Mülltonnen solle unter dem äußersten linken Carport des Innenhofs sein.

Zu TOP 10 d beschlossen sie, dass die festgestellten Mängel des Daches laut Gutachten von Herrn B ..., die Gegenstand des Beweissicherungsverfahrens vor dem Landgericht ... sind, durch die im Gutachten beschriebene Alternative 1 saniert werden sollen.

Der Antragsteller hat am 9.5.2003 bei dem Amtsgericht beantragt, den Eigentümerbeschluss zu TOP 5 teilweise (nicht mehr Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens) und die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 10 c und 10 d in vollem Umfang für ungültig zu erklären. Er ist der Ansicht, der Beschluss zu TOP 10 c verstoße gegen den Aufteilungsplan, in dem der Platz für die Müllbehälter an anderer Stelle eingezeichnet sei; der Beschluss zu TOP 10 d sei für ungültig zu erklären, weil sein Gegenstand in der Einladung nur ungenügend umschrieben sei.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 11.12.2003 die Anträge abgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde des Antragstellers hat das Landgericht am 23.2.2004 den Eigentümerbeschluss zu TOP 5 im beantragten Umfang für ungültig erklärt und im Übrigen die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Mit seiner sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt der Antragsteller seinen Antrag auf Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse zu TOP 10 c und 10 d weiter.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist unbegründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Eigentümerbeschluss zu TOP 10 c über den Standort der Müllbehälter sei nicht zu beanstanden. Die Teilungserklärung stelle keine Vereinbarung dar, sondern enthalte die an das Grundbuchamt gerichtete Erklärung, dass das Alleineigentum in einzelne Bruchteile aufgelöst werden solle. Mit der Beifügung des Aufteilungsplans sei deshalb keine Vereinbarung über den Standort der Müllbehälter getroffen worden. Der Aufteilungsplan konkretisiere nur das Sonder- und Gemeinschaftseigentum, ohne eine Regelung über den Standort der Müllbehälter zu treffen.

Auch hinsichtlich des Eigentümerbeschlusses zu TOP 10 d sei die Beschwerde unbegründet. Der Gegenstand der Beschlussfassung sei in der Einladung ausreichend im Sinn von § 23 Abs. 2 WEG bezeichnet worden. Denn an die Bezeichnung in der Einladung dürften keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Bei einfachen Sachverhalten genüge eine schlagwortartige Bezeichnung des Beschlussgegenstands. Das gelte vor allem, wenn die Wohnungseigentümer aufgrund einer früheren Befassung mit der betreffenden Angelegenheit vertraut seien. Ein solcher Fall habe hier vorgelegen, da die Wohnungseigentümer aufgrund vorangegangener Versammlungen und Beschlussfassungen mit den Mängeln des Wohnungseigentums, insbesondere auch des Dachaufbaus, vertraut gewesen seien.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Der Eigentümerbeschluss zu TOP 10 c ist wirksam. Nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG hat der Aufteilungsplan die Aufgabe, die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich zu machen, also zeichnerisch darzustellen (vgl. Müller Praktische Fragen des Wohnungseigentums 4. Aufl. Rn. 30). Darüber hinaus kann der Aufteilungsplan auch Umfang und Lage von Sondernutzungsflächen ausweisen, wenn Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung begründet worden sind (vgl. BayObLG ZMR 2004, 48). In der Praxis wird als Aufteilungsplan meist ein vom Architekten gezeichneter Bauplan verwendet, wie er dem Gesuch um Baugenehmigung beigefügt wird. Der Plan enthält deshalb in der Regel zusätzliche Einzeichnungen, wie etwa Bepflanzungen oder den Platz für die Müllbehälter. Wenn in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung keine ausdrücklichen Bestimmungen dazu getroffen sind, haben diese zusätzlichen Einzeichnungen keine wohnungseigentumsrechtliche Bedeutung (vgl. BayObLG WuM 2004, 357). So liegt es hier.

Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung enthalten keine Bestimmung, dass die Einzeichnung der Müllbehälter im Aufteilungsplan deren Standort festlegen soll. Wenn aber der Standort der Müllbehälter nicht verbindlich festgelegt ist, können die Wohnungseigentümer nach § 15 Abs. 2 WEG einen anderen Standort mit Mehrheit beschließen, weil es dabei um den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums geht. Dass der von den Wohnungseigentümern beschlossene neue Standort nicht dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (§ 15 Abs. 3 WEG) und damit kein ordnungsmäßiger Gebrauch der Gemeinschaftsfläche mehr vorliegt, ist nicht behauptet und auch nicht erkennbar.

Dass die Verlegung des Standorts der Müllbehälter eine bauliche Veränderung i.S. von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG darstellt (vgl. BayObLG NZM 2003, 114), liegt im vorliegenden Fall eher fern, weil ein Tonnenhäuschen oder eine sonstige Umbauung der Müllbehälter nicht besteht. Falls man jedoch die beschlossene Maßnahme als bauliche Veränderung ansehen wollte, ändert sich am Ergebnis nichts. Denn es ist weder festgestellt noch ersichtlich, dass der Antragsteller durch den neuen Standort der Müllbehälter über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt wird (vgl. BayObLG NZM 2003, 114). Folglich muss der Antragsteller die von den übrigen Wohnungseigentümern vorgenommene Maßnahme hinnehmen.

b) Auch der Eigentümerbeschluss zu TOP 10 d ist nicht zu beanstanden. Nach § 23 Abs. 2 WEG ist zur Gültigkeit eines Eigentümerbeschlusses erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Diesem Erfordernis ist hier Genüge getan, wie das Landgericht zutreffend dargelegt hat (vgl. auch Müller a.a.O. Rn. 725 u. 730, jeweils mit weiteren Nachw.). Eine vorherige Übersendung des Gutachtens im selbständigen Beweisverfahren an alle Wohnungseigentümer war nicht erforderlich, weil eine Einsicht in das Gutachten bei dem Verwalter möglich war und die Mängel bereits in einer früheren Versammlung erörtert worden waren.

3. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 47 WEG, wobei es billigem Ermessen entspricht, dass der erfolglose Antragsteller sowohl die gerichtlichen als auch die außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens trägt.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung