Judicialis Rechtsprechung

Traunstein 4 T 1396/00; AG Laufen UR II 58/97

2Z BR 77/00

20.10.00

Der 2. Zivilsenat des Bayerischen Obersten Landesgerichts hat unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters Dr. Reichold sowie der Richter Demharter und Dr. Delius

am 20. Oktober 2000

in. der Wohnungseigentumssache

wegen Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses,

beschlosssen:

Tenor:

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Landgerichts Traunstein vom 3. Juli 2000 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 58881 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner zu 1 sind die Wohnungseigentümer einer aus mehr als 20 Wohnungen bestehenden Anlage, die von dein Antragsgegner zu 2 verwaltet wird. Ein Großteil der Wohnungen wird von ihren Eigentümern als Ferienwohnungen vermietet. Der Antragsteller zu 1, der zusammen mit seiner Ehefrau, der Antragstellerin zu 2, Eigentümer zweier Wohnungen ist, besorgt gewerblich seit 1989 für weitere Wohnungseigentümer die Vermietung ihrer Wohnungen. Seit 1995 ist außer dem Antragsteller zu 1 eine GmbH, deren Geschäftsführer der Antragsgegner zu 2 ist, als Mietverwalter für eine Anzahl von Wohnungseigentümern tätig. Im Zusammenhang mit dem Konkurrenzverhältnis des Antragstellers zu 1 und des Antragsgegners zu 2 kam es zu mehreren Gerichtsverfahren (vgl. BayObLG NZM 1998, 1007) und Auseinandersetzungen.

Am 4.6.1997 beschlossen die Wohnungseigentümer, den Verwaltervertrag mit dem Antragsgegner zu 2 vom 1. 12.1997 bis 30.11.2002 zu verlängern.

Die Antragsteller haben beantragt, den Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 22.3.1999 den Antrag abgelehnt. Das Landgericht hat am 3.7.2000 die sofortige Beschwerde der Antragsteller zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde.

II.

Das Rechtsmittel ist nicht begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Antrag sei unbegründet, weil sich die Verlängerung des Verwaltervertrages im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung halte. Ein wichtiger Grund, der gegen die Wahl des Antragsgegners zu 2 zum Verwalter spreche, liege nicht vor.

a) Die Antragsteller beriefen sich zwar darauf, dass die Eigentümerbeschlüsse vom 18.7.1996 zu TOP 1, TOP 11 und TOP 13a unrichtig protokolliert worden seien. Zum Teil habe jedoch nicht mehr geklärt werden können, wie es zu der beanstandeten Protokollierung gekommen sei. Ein Fälschungsvorsatz sei jedenfalls nicht nachweisbar. Zum Teil weiche die Formulierung des Beschlusses im Protokoll nur unwesentlich von dem tatsächlich gefaßten Beschluss ab. Eine Abberufung des Verwalters könne jedenfalls nicht auf die behaupteten Mängel des Protokolls gestützt werden.

b) Die Antragsteller trügen weiter vor, ein Wohnungseigentümer habe die Ermächtigung für eine vierteljährliche Abbuchung des Wohngeldes gegeben. Tatsächlich habe der Antragsgegner zu 2 aber monatlich abgebucht. im Hinblick auf die Ausführungen des Antragsgegners zu 2, dass eine monatliche Abbuchung der Teilungserklärung entsprochen habe und so auch bei den übrigen Wohnungseigentümern verfahren worden sei, halte die Kammer den Vorwurf jedoch für nicht so schwerwiegend, dass der Eigentümerbeschluß für ungültig erklärt werden müsse.

c) Die Tatsache, dass es einen Konkurrenzkampf zwischen den Mietverwaltungen des Antragstellers zu 1 und der GmbH gebe, führe nicht dazu, dass deren Geschäftsführer, also der Antragsgegner zu 2, für das Amt des Hausverwalters ungeeignet sei. Unter den Wohnungs- und Teileigentümern der Wohnanlage hätten sich zwei Lager gebildet; ein Teil sei nicht bereit, mit dem Antragsteller zu 1 bei der Vermietung zusammenzuarbeiten. Demgegenüber seien andere Wohnungs- und Teileigentümer mit der Arbeit des Antragstellers zu 1 als Mietverwalter zufrieden. Die Bildung der beiden Lager sei nicht das Ergebnis böswilliger Wettbewerbsstrategien des Antragsgegners zu 2. Sie habe ihren Grund vielmehr darin, dass eben ein Teil der Wohnungs- und Teileigentümer aus zum Teil nachvollziehbaren Gründen mit dem Antragsteller zu 1 bei der Vermietung ihrer Wohnungen nicht zusammenarbeiten wolle.

d) Die Antragsteller machten dem Antragsgegner zu 2 weiter zum Vorwurf, dass er sich nicht hinreichend um die Außenfassade des Gebäudes gekümmert habe; diese mache einen verwahrlosten und heruntergekommenen Eindruck. Auch dieser Einwand greife nicht durch. Die Sanierung der Außenfassade sei zwischenzeitlich auf die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung gesetzt worden. Am 14.9.1998 hätten die Wohnungseigentümer beschlossen, Angebote über die Reinigung und den Anstrich der Fassade einzuholen. In der Eigentümerversammlung vom 22.10.1999 habe der Antragsgegner zu 2 mitgeteilt, dass der Fassadenanstrich witterungsbedingt noch nicht habe begonnen werden können. Anhaltspunkte dafür, dass der Antragsgegner zu 2 die Sanierung der Außenfassade pflichtwidrig verzögert oder nicht durchgeführt habe, seien nicht ersichtlich und von den Antragstellern nicht hinreichend dargetan.

e) Biete ein Verwalter, dessen Zustimmung zur Veräußerung einer Wohnung erforderlich sei, den Wohnungseigentümern seine Dienste als Immobilienmakler beim Verkauf an, so stelle der Interessenkonflikt zwischen der Verwalterstellung und der Maklertätigkeit grundsätzlich einen wichtigen Grund gegen die Wiederbestellung dieses Verwalters dar. Die GmbH habe zwar in den letzten vier Jahren beim Verkauf von zwei Wohnungen als Immobilienmakler mitgewirkt; sowohl der Antragsgegner zu 2 als auch der weitere allein vertretungsberechtigte Geschäftsführer der GmbH hätten im Verhandlungstermin beim Landgericht vom 29.10.1999 jedoch zu Protokoll erklärt, dass der Antragsgegner zu 2 als Immobilienmakler für Wohnungen der Wohnanlage solange nicht mehr tätig sein werde, als er Verwalter sei. Durch diese Erklärung sei der Interessenkonflikt ausgeräumt worden.

f) Als wichtiger Grund, der gegen die Bestellung des Antragsgegners zu 2 als Verwalter spreche, komme auch nicht eine Straftat in Betracht. Der Antragsgegner zu 2 sei durch Urteil des Landgerichts vom 9.11.1998 rechtskräftig vom Vorwurf des Prozeßbetrugs freigesprochen worden. Richtig sei zwar, dass in einem Urteil des Oberlandesgerichts in einem Verfahren zwischen dem Antragsteller zu 1 und der GmbH ausgeführt werde, dass der Prozeßvortrag der dort beklagten GmbH in einem Punkt bewußt wahrheitswidrig sei. Dieser Vorwurf sei jedoch nicht so schwerwiegend, dass eine Entscheidung der Mehrheit der Wohnungs- und Teileigentümer über die Bestellung des Antragsgegners zu 2 zum Verwalter für ungültig erklärt werden müßte.

g) Schließlich werde von den Antragstellern vorgebracht, der Antragsgegner zu 2 habe zusammen mit der Einladung zur Eigentümerversammlung vom 22.10.1999 unter Verletzung seiner Neutralitätspflicht den Leserbrief eines Eigentümers beigelegt. Dieser Einwand könne im vorliegenden Verfahren nicht berücksichtigt werden, da die Entscheidung der Eigentümer über die Verlängerung des Verwaltervertrages bereits am 4.6.1997 gefallen sei. Abgesehen davon hätten die Wohnungseigentümer am 9.11.1999 die Vorwürfe gegen den Antragsgegner zu 2 im Zusammenhang mit der Versendung des Leserbriefes geprüft und die Verwalterbestellung mehrheitlich bestätigt. Dieser Eigentümerbeschluß sei gleichfalls angefochten und werde anderweitig überprüft.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

Das Landgericht hat geprüft, ob ein wichtiger Grund gegen die Wiederbestellung des Antragsgegners zu 2 als Verwalter gegeben ist (vgl. BayObLG FGPrax 1997, 176 f.). Dies ist sowohl eine Tat- als auch eine Rechtsfrage.

Die vom Landgericht festgestellten Tatumstände sind rechtsfehlerfrei getroffen; sie sind für das Rechtsbeschwerdegericht bindend (vgl. § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 561 Abs. 2 ZPO).

Ob die festgestellten Tatumstände die Merkmale eines wichtigen Grundes erfüllen, ist eine Rechtsfrage, deren richtige Beantwortung der Nachprüfung durch das Rechtsbeschwerdegericht unterliegt (Staudinger/Bub WEG § 26 Rn. 392). Keine der von den Antragstellern vorgetragenen Einwendungen ist für sich gesehen oder in ihrer Gesamtheit aufgrund der vom Landgericht dazu festgestellten Tatsachen als Grund gegen die Wiederbestellung des Antragsgegners zu 2 als Verwalter zu werten. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf die zutreffenden Gründe des Landgerichts verwiesen. Dagegen haben die Antragsteller im einzelnen auch nichts vorgebracht; sie haben ihr Rechtsmittel nicht begründet. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass das Vertrauensverhältnis zum Verwalter, abgesehen von einzelnen Wohnungseigentümern, nachhaltig gestört ist (vgl. BayObLGZ 1998, 310/312).

Hervorzuheben ist, dass als Grund gegen die Wiederbestellung eines Verwalters nur Tatsachen vorgebracht werden können, die im Zeitpunkt der Beschlußfassung bereits vorgelegen haben (vgl. Staudinger/Bub aaO). Die Antragsteller können sich somit mit Erfolg nicht darauf berufen, die Wiederbestellung des Antragsgegners zu 2 als Verwalter habe nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen, weil er sich gut zwei Jahre nach dem angefochtenen Eigentümerbeschluß über seine Wiederbestellung einer Pflichtverletzung schuldig gemacht habe.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG, die Geschäftswertfestsetzung auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung