Judicialis Rechtsprechung

I.

Die Antragsteller und der Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, in der den Antragstellern drei Wohnungen und dem Antragsgegner elf Wohnungen gehören.

In der Eigentümerversammlung vom 13.4.2000 wurde vom Antragsgegner, der aufgrund der tatsächlichen und rechtlichen Gegebenheiten über die Stimmenmehrheit in der Eigentümerversammlung verfügt, die Genehmigung der Jahresabrechnung 1999 und des Wirtschaftsplans 2000 abgelehnt.

Der Antragsgegner brachte unter anderem gegen die Jahresabrechnung 1999 vor, dass er aufgrund der Verbrauchsmessung der Ablesefirma für das Jahr 1999 für seine elf Wohnungen einen Betrag von insgesamt 3827,21 DM zu zahlen habe. Tatsächlich sei in die Jahresabrechnung aber ein Betrag von 5438,03 DM eingestellt. Entgegen der in der Teilungserklärung enthaltenen Regelung, nach der "die endgültige Heizungs- und Warmwasserkosten-Abrechnung auf Grundlage der jeweiligen Wohnfläche unter Berücksichtigung eventuell vorhandener Verbrauchszähler" zu erfolgen hat, habe die Verwalterin die Heizungs- und Warmwasserkosten allein nach der Wohnfläche verteilt. Ihm sei dadurch ein Betrag von 1610,82 DM (= 823,60 EUR) zuviel in Rechnung gestellt worden.

Gegen eine Verpflichtung zur Zahlung von Wohngeld aufgrund der Jahresabrechnung 1999 und des Wirtschaftsplans 2000 berief sich der Antragsgegner ferner darauf, dass er zur Aufrechnung berechtigt sei. Unter anderem erklärte er, ihm sei ein Betrag von 742,35 DM (= 379,56 EUR) zu Unrecht wegen einer Reparatur an einem Abflussrohr in einer ihm nicht gehörenden Wohnung in Rechnung gestellt worden.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 17.8.2001 den Antragsgegner antragsgemäß verpflichtet, dem in der Eigentümerversammlung vom 13.4.2000 gestellten Antrag auf Genehmigung der Jahresabrechnung 1999 und des Wirtschaftsplans 2000 zuzustimmen (Nr. I). Außerdem hat das Amtsgericht den Antragsgegner verpflichtet, an die Antragsteller einen Betrag von 41260,70 DM nebst 9,26 % Zinsen hieraus seit 29.3.2001 zu bezahlen (Nr. II). Das Landgericht hat am 8.7.2002 den Beschluss des Amtsgerichts in Nr. II dahingehend abgeändert, dass der Antragsgegner verpflichtet ist, 16744,19 EUR nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz, höchstens jedoch 9,26 % Zinsen seit 30.3.2001 zu bezahlen. Im übrigen hat es den Antrag der Antragsteller und die sofortige Beschwerde des Antragsgegners zurückgewiesen. Von den Gerichtskosten des Verfahrens beim Amtsgericht und des Beschwerdeverfahrens hat es den Antragstellern als Gesamtschuldnern 1/5 und dem Antragsgegner 4/5 auferlegt. Außerdem hat es angeordnet, dass der Antragsgegner den Antragstellern 4/5 ihrer außergerichtlichen Kosten im erstinstanzlichen und zweitinstanzlichen Verfahren zu erstatten hat.

Gegen diesen Beschluss hat der Antragsgegner sofortige weitere Beschwerde mit folgenden Anträgen eingelegt:

I. Der Beschluss des Landgerichts... wird insoweit aufgehoben, als die Kosten des Rechtsstreits ganz oder teilweise dem Antragsgegner auferlegt wurden. Die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten sind den Antragstellern aufzuerlegen.

II. Der Beschluss des Landgerichts... wird auch insoweit aufgehoben, als der Antragsgegner zur Zahlung von 823,60 EUR (= 1.610,82 DM) (Heizkosten) verurteilt wurde.

III. Der Beschluss des Landgerichts... wird auch insoweit aufgehoben, als der Antragsgegner mit 379,56 EUR (= 742,35 DM) (Reparaturkosten Rohrreinigung) belastet wurde.

Außerdem hat der Antragsgegner vorgetragen, dass der Zinsausspruch angegriffen werde, weil er der in der Teilungserklärung enthaltenen Regelung widerspreche. Ferner hat er erklärt, dass der vom Landgericht zuerkannte Betrag zwischenzeitlich bezahlt worden sei.

II.

1. Das Rechtsmittel ist nur zum Teil zulässig; es wird verworfen, soweit es unzulässig ist.

a) Die sofortige weitere Beschwerde ist nicht deshalb unzulässig, weil zwischen dem Erlass der angefochtenen Entscheidung und der Beschwerdeeinlegung die Erledigung der Hauptsache eingetreten wäre (vgl. Bassenge/Herbst/Roth FGG/RPflG 9. Aufl. Einl. FGG Rn. 128). Der Antragsgegner trägt zwar mit der Rechtsbeschwerde vor, er habe zwischenzeitlich den Gesamtbetrag, zu dessen Zahlung er verpflichtet worden sei, beglichen. Die Zahlung wurde aber, wie die Antragsteller unwidersprochen eingewendet haben, im Wege der Zwangsvollstreckung beigetrieben. In einem solchen Fall bleibt die Tilgung der Forderung bis zur Rechtskraft des Titels, aus dem die Zwangsvollstreckung betrieben wurde, in der Schwebe (Palandt/ Heinrichs BGB 61. Aufl. § 362 Rn. 12). Erledigung der Hauptsache tritt in einem solchen Fall nicht ein.

b) Eine unselbständige Kostenentscheidung wie die des Landgerichts ist nur zusammen mit der Hauptsacheentscheidung anfechtbar, § 29 Abs. 4, § 20a Abs. 1 Satz 1 FGG. Das mit der Rechtsbeschwerde eingelegte Rechtsmittel gegen die Kostenentscheidung des Landgerichts (Antrag Nr. I) ist deshalb unzulässig, soweit nicht eine zulässige Beschwerde gegen die Hauptsacheentscheidung des Landgerichts vorliegt (Anträge Nr. II und Nr. III).

2. Das Rechtsmittel ist zum Teil begründet.

a) Das Landgericht hat, soweit es für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch von Bedeutung ist, ausgeführt:

Die Einwendungen des Antragsgegners gegen den Rechnungsposten "Heizungs- und Warmwasserkosten" seien nicht überzeugend. Die dem Antragsgegner in Rechnung gestellten Heizungskosten umfassten nämlich nach dem Vortrag der Antragsteller auch die sonstigen Kosten der Heizungsanlage und die Beheizung gemeinschaftlicher Räume. Abgesehen davon werde der vom Antragsgegner zu seinen Gunsten geltend gemachte Differenzbetrag zwischen den tatsächlich angefallenen und in der Jahresabrechnung ausgewiesenen Heizungs- und Warmwasserkosten nicht näher dargelegt und belegt.

Die vom Antragsgegner geltend gemachte Aufrechnung greife nicht durch. Die von ihm insoweit herangezogenen Gegenforderungen seien weder anerkannt noch rechtskräftig festgestellt; es sei auch nicht ersichtlich, dass die geltend gemachten Forderungen auf einer Notgeschäftsführung beruhten.

Der Antragsgegner sei gemäß §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz, höchstens jedoch 9,26 % Zinsen aus dem den Antragstellern zuerkannten Betrag zu bezahlen.

b) Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nur zum Teil stand.

(1) Die Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten in der in der Eigentümerversammlung vom 13.4.2000 vorgelegten Jahresabrechnung 1999 allein nach der Wohnfläche entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Antragsgegner ist deshalb nicht verpflichtet, insoweit der Jahresabrechnung 1999 zuzustimmen und den ihm insoweit in Rechnung gestellten Betrag zu bezahlen.

Nach der Teilungserklärung erfolgt die "endgültige Heizungs- und Warmwasserkosten-Abrechnung auf der Grundlage der jeweiligen Wohnungsfläche unter Berücksichtigung eventuell vorhandener Verbrauchszähler". Bei der Auslegung der im Grundbuch eingetragenen Bestimmung ist wie bei jeder Grundbucheintragung auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Leser als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Dieser geht unter ergänzender Heranziehung der §§ 3, 7 Abs. 1 Heizkostenverordnung dahin, dass von den Heizungs- und Warmwasserkosten 50 % nach der Wohnfläche und 50% nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen sind. Nach § 7 Abs. 1 Heizkostenverordnung sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage mindestens 50 %, höchstens 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen, während die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen sind. Wenn wie hier die Teilungserklärung bestimmt, dass die Heizungs- und Warmwasserkosten-Abrechnung auf der Grundlage der jeweiligen Wohnungsfläche unter Berücksichtigung vorhandener Verbrauchszähler zu verteilen sind, dann ist im Hinblick auf die Regelung in der Heizkostenverordnung die nächstliegende Bedeutung, dass von den Kosten der zentralen Heizungsanlage 50 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer und die andere Hälfte nach der Wohnfläche zu verteilen sind.

Sollte die Wohnanlage über keine Ausstattung zur Verbrauchserfassung verfügen, hätte jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass die Voraussetzungen für eine Verteilung der Kosten für Heizung und Warmwasser entsprechend den Vorgaben der Heizkostenverordnung geschaffen werden (BayObLG NZM 1999, 908 f.). Der Antragsgegner hat aber vorgetragen, dass hier eine solche Ausstattung vorhanden sei und der Verbrauch der Nutzer für das Jahr 1999 jeweils gemessen worden sei. Das Landgericht wird zu ermitteln haben, ob diese Behauptung zutrifft. Es wird dann festzustellen haben, welcher Betrag unter Anwendung des oben genannten Schlüssels auf den Antragsgegner umzulegen ist. Wegen der Rechtsmittelbeschränkung kommt eine Abänderung der angefochtenen Entscheidung allerdings nur bis zu einem Höchstbetrag von 823,60 EUR für die Jahresabrechnung 1999 in Betracht.

(2) Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass die Aufrechnung durch den Antragsgegner mit der von ihm geltend gemachten Forderung in Höhe von 379,56 EUR wegen der Reparatur eines Abflussrohrs, das nach dem Vortrag des Antragsgegners nicht in einer der ihm gehörenden Wohnungen liegt, nicht durchgreift. Gegenüber einer Wohngeldschuld kann nur aufgerechnet werden, wenn die Gegenforderung anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist oder auf eigener Notgeschäftsführung beruht (vgl. Palandt/Bassenge BGB 61. Aufl. § 16 WEG Rn. 17 m. w. N.). Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor.

(3) Das Landgericht hat den Antragsgegner verpflichtet, den geschuldeten Betrag mit 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz, höchstens jedoch 9,26 % seit 30.3.2001 zu verzinsen. Dies widerspricht der in der Teilungserklärung enthaltenen Regelung. Allerdings ist, was das Landgericht berücksichtigt hat, anstelle des in der Teilungserklärung genannten Diskontsatzes der Deutschen Bundesbank seit dem 1.1.1999 der sogenannte Basiszinssatz getreten (vgl. im einzelnen BayObLG ZMR 2000, 111).

(4) Das Landgericht wird gegebenenfalls die Kostenentscheidungen für das erst- und zweitinstanzliche Verfahren neu zu fassen haben. Dabei dürfen diese nur abgeändert werden, soweit die Entscheidung in der Hauptsache hinsichtlich des Rechnungspostens Heizungs- und Warmwasserkosten zu einem anderen Ergebnis kommt.

3. Über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird das Landgericht zu entscheiden haben. Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung