Judicialis Rechtsprechung

I. Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage.

In der Gemeinschaftsordnung (GO) vom 18.12.1990 ist u.a. Folgendes bestimmt:

§ 20

Zwischenlösung/Sondernutzung

§ 20.1

Es ist noch nicht entschieden,

wo und wie der von der Stadt verlangte Kinderspielplatz ausgewiesen/angelegt wird;

ob und wie ein weiteres kleineres Gebäude (Pavillon) erstellt wird;

wo und welche Bepflanzungen anzulegen sind;

ob sonstige Auflagen kommen.

Es ist daher möglich, dass die bisher vorgesehenen ...-Stellplätze an anderer Stelle ausgewiesen werden.

§ 20.2

Dem jeweiligen Eigentümer der Einheit TG 5 steht daher das ausschließliche Sondernutzungsrecht an allen Flächen außerhalb des Hauptgebäudes und über der TG zu, die im Außenplan nicht farbig angelegt sind.

Dieses Sondernutzungsrecht berechtigt zu beliebiger Nutzung unter Einschluss einer Bebauung.

In dem Nachtrag zur Gemeinschaftsordnung vom 21.8.1991 wurde die Gemeinschaftsordnung vom 18.12.1990 u.a. wie folgt geändert:

In §§ 19 und 20 der VU wurden Sondernutzungsrechte begründet. Diese werden geändert:

Geändert und neu gefasst werden:

§ 19.5

Es werden zwölf oberirdische Stellplätze angelegt, in der heutigen Planbeilage mit Nr. 1 bis 12 bezeichnet. Diese Stellplätze, ausgenommen Nr. 11 und 12, liegen im bisherigen Sondernutzungsbereich der Einheit TG 5, § 20.2.

Es werden hiermit zugewiesen das Recht zur zweckentsprechenden Sondernutzung und unter Ausschluss der übrigen Gemeinschafter am oberirdischen Stellplatz

...

§ 20.2

Dem jeweiligen Eigentümer der Einheit TG 5 steht das Sondernutzungsrecht an der Fläche zu, die in der heutigen Planbeilage grün angelegt ist.

Dieses Sondernutzungsrecht ist eingeschränkt:

Bestand und Betrieb des behördlich geforderten, von der GmbH anzulegenden und von der Gemeinschaft zu unterhaltenden Kinderspielplatzes samt Zugang, je auf der "grün umrandeten Fläche", ist entschädigungslos zu dulden.

Im Übrigen wird das Sondernutzungsrecht des § 20.2 der VU aufgehoben.

Der Bauträger und Eigentümer der Einheit TG 5 versah seine ursprünglich teilweise kiesbedeckte Sondernutzungsfläche mit Betonpflaster- und Rasengittersteinen.

Die Antragstellerin ist der Auffassung, die vorgenommene Veränderung sei für die übrigen Wohnungseigentümer nachteilig, weil sie eine intensivere Nutzung der Fläche erlaube.

Die Antragstellerin hat beantragt, die Antragsgegner zu verpflichten, der Entfernung der Pflaster- und Rasengittersteine zuzustimmen und die Antragsgegner zur Zustimmung zu verpflichten, die Außenanlagen nach Entfernung der Betonpflaster- und Rasengittersteine mit Humus und Grassamen, wie in der Baubeschreibung festgelegt, zu versehen. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 21.5.2003 den Antrag abgewiesen. Das Landgericht hat am 2.2.2004 die sofortige Beschwerde der Antragstellerin zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde.

II. Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Antrag sei unbegründet. Durch die Gemeinschaftsordnung vom 18.12.1990 sei dem Eigentümer der Teileinheit TG 5 an der Sondernutzungsfläche das Recht zur beliebigen Nutzung einschließlich der Bebauung eingeräumt worden. Dieses Recht sei durch die Änderung der Gemeinschaftsordnung vom 21.8.1991 nicht aufgehoben worden. Dort sei zwar bestimmt: "Im Übrigen wird das Sondernutzungsrecht des § 20.2 der VU aufgehoben." Dies beziehe sich aber nicht auf das Recht zur Bebauung, sondern lediglich auf die räumliche Ausdehnung des Sondernutzungsrechts.

Der Eigentümer der Einheit TG 5 habe nämlich ursprünglich das Sondernutzungsrecht mit dem Recht der Bebauung an allen in der Vorurkunde nicht farblich markierten Flächen gehabt, somit an der in der Änderung der ursprünglichen Gemeinschaftsordnung grün markierten Fläche und zusätzlich an der nördlich des Hauptgebäudes gelegenen Grundstücksfläche, auf denen zwölf Stellplätze und die Zufahrt geplant gewesen seien. Aus der Änderung der Gemeinschaftsordnung ergebe sich, dass die oberirdischen Stellplätze neu angelegt und insoweit neue Sondernutzungsrechte begründet werden sollten. Da die neuen Stellplätze Nr. 1 bis Nr. 10 im bisherigen Sondernutzungsbereich der Einheit TG 5 lägen, hätten nicht nur neue Sondernutzungsrechte begründet werden müssen, sondern es habe auch Anlass bestanden, das ursprüngliche Sondernutzungsrecht des § 20.2 der Vorurkunde aufzuheben. Dies sei auch deshalb erforderlich gewesen, um klarzustellen, dass auch diejenigen Flächen auf der Grundstücksfläche nördlich des Hauptgebäudes, die nicht zu Stellplätzen ausgewiesen worden sind, nicht mehr mit einem Sondernutzungsrecht des Eigentümers der TG 5 belastet seien.

Nach der Änderung der Gemeinschaftsordnung stehe das Sondernutzungsrecht an der grün umrandeten Fläche dem Eigentümer der Einheit TG 5 so zu, wie es ursprünglich begründet worden sei, also einschließlich des Rechts zur Bebauung.

Gehe man davon aus, dass das ursprünglich eingeräumte Recht zur Bebauung durch die Änderung der Gemeinschaftsordnung aufgehoben worden und das Anbringen der Pflaster- und Rasengittersteine als bauliche Veränderung im Sinn des § 22 Abs. 1 WEG anzusehen sei, sei diese Veränderung für die übrigen Wohnungseigentümer nicht nachteilig. Das Sondernutzungsrecht beziehe sich auf eine Gewerbeeinheit. Es enthalte deshalb auch das Recht zum Befahren der Fläche mit Personenkraftwagen. Auch wenn man berücksichtige, dass die Fläche ursprünglich gekiest gewesen sei, könne die Bepflasterung bzw. das Verlegen von Rasengittersteinen nicht als Überschreiten des Sondernutzungsrechts angesehen werden.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

Der Antragstellerin steht ein Beseitigungsanspruch nach § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB nicht zu.

Das Anbringen der Pflaster- und Rasengittersteine auf der Sondernutzungsfläche ist durch das in der ursprünglichen Gemeinschaftsordnung eingeräumte Recht "zu beliebiger Nutzung unter Einschluss einer Bebauung" gedeckt. Dem steht auch die Baubeschreibung, in der vorgesehen ist, die Außenflächen mit Humus zu versehen und sie anschließend mit Gras zu besäen, nicht entgegen. § 20.2 der ursprünglichen Gemeinschaftsordnung gestattet eben gerade, den ursprünglich vorgesehenen tatsächlichen Zustand im Rahmen des eingeräumten Sondernutzungsrechts abzuändern.

Die Bestimmung in der Änderung der Gemeinschaftsordnung, in der es heißt: "Im Übrigen wird das Sondernutzungsrecht des § 20.2 der VU aufgehoben", bezieht sich, abgesehen von der Pflicht zur Duldung eines Kinderspielplatzes, auf die räumliche Ausdehnung des ursprünglich eingeräumten Sondernutzungsrechts, nicht aber auf den Inhalt des Sondernutzungsrechts im Übrigen und damit auf das Recht zur Bebauung. Insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts Bezug genommen.

Die Antragstellerin trägt mit der Rechtsbeschwerde Folgendes vor: Ursprünglich sei seitens des Bauträgers und des Eigentümers der Einheit TG 5 geplant gewesen, dass im örtlichen Bereich der Sondernutzungsfläche noch ein Pavillon errichtet werde. Dies sei der Grund dafür gewesen, dass sich der Bauträger und Eigentümer der TG 5 das Recht ausbedungen habe, auf den jeweiligen in der Vorurkunde ausgewiesenen Flächen sich noch Sondernutzungsrechte einräumen zu lassen. Nachdem jedoch offensichtlich der Plan zur Errichtung eines weiteren Gebäudes nicht in die Tat umgesetzt werden sollte, habe keinerlei Veranlassung mehr für den Bauträger und Eigentümer der Einheit TG 5 bestanden, sich nach Ausweisung der Stellplätze im nördlichen Bereich noch ein weiteres Recht zur beliebigen Nutzung einschließlich einer Bebauung in der geänderten Gemeinschaftsordnung ausbedingen zu lassen.

Dieser Vortrag kann im Wesentlichen jedoch nicht berücksichtigt werden. Die Auslegung der im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung kann sich nämlich nur am Wortlaut und Wortsinn der Erklärungen orientieren. Darauf, was der Bauträger und Eigentümer der Einheit TG 5 mit seiner Erklärung beabsichtigt und bezweckt hat, kommt es bei der gebotenen objektiven Auslegung nicht an (BayObLG WuM 1995, 552 f.).

Da der Antrag schon aus diesem Grund keinen Erfolg hat, kann dahingestellt bleiben, ob die zusätzliche Erwägung des Landgerichts durchgreift, eine etwaige von der Gemeinschaftsordnung nicht gedeckte bauliche Veränderung im Sinn des § 22 Abs. 1 WEG sei jedenfalls nicht nachteilig.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG, die Geschäftswertfestsetzung auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung