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Gericht: Bayerisches Oberstes Landesgericht
Beschluss verkündet am 13.03.2003
Aktenzeichen: 2Z BR 80/02
Rechtsgebiete: WEG, FGG


Vorschriften:

WEG § 45 Abs. 1
FGG § 20 Abs. 1
Die Wohnungseigentümer sind nicht in ihren Rechten beeinträchtigt, wenn der Verwalters pflichtgemäß eine Vermögensübersicht erstellt und einem Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen gewährt.
Gründe:

I.

Die beiden Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird und nach der Gemeinschaftsordnung in der Teilungserklärung vom 14.9.1984 als Studentenwohnheim zu nutzen ist.

Der Antragsteller zu 1 ist minderjährig. Er wird von seinen Eltern gesetzlich vertreten. Am 18.7.2002 wurde für ihn Ergänzungspflegschaft mit dem Wirkungskreis Vermögenssorge angeordnet. Dem Antragsteller zu 1 gehören mehrere Wohnungen und Garagenstellplätze. Am 8.4.2002 wurde für diese Zwangsverwaltung angeordnet.

Dem Antragsteller zu 2 gehört eine Wohnung.

Am 8.7.1999 beschlossen die Wohnungseigentümer im Rahmen des Tagesordnungspunkts (TOP) 1 als TOP 7, die Verwalterin zu bevollmächtigen, einen Rechtsanwalt zur gerichtlichen und außergerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen u.a. gegen die beiden Antragsteller, insbesondere auf Entziehung des Wohnungseigentums, Zahlung von Wohngeldrückständen und Zwangsverwaltung, zu beauftragen. Außerdem genehmigten sie unter TOP 2 die Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen für 1998, erteilten unter TOP 3 der Verwalterin und unter TOP 4 dem Verwaltungsbeirat jeweils für 1998 Entlastung.

Diese Eigentümerbeschlüsse wurden rechtskräftig für ungültig erklärt.

Daraufhin wiederholten die Wohnungseigentümer am 6.7.2000 unter TOP 3 mit 6 diese Beschlüsse. Außerdem genehmigten sie unter TOP 7 die Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen für 1999, erteilten unter TOP 8 der Verwalterin und unter TOP 9 dem Verwaltungsbeirat für 1999 Entlastung und beschlossen unter TOP 10, dass der Wirtschaftsplan 1999 für das Jahr 2000 übernommen wird, jedoch wegen der Heizkosten an den Verbrauch angeglichen wird, und so lange gültig ist, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird.

Der Antragsteller zu 1 hat beantragt, die am 6.7.2000 unter TOP 3 mit 10 gefassten Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Der Antragsteller zu 2 hat die Ungültigerklärung des Beschlusses zu TOP 3b beantragt. Das Amtsgericht hat die Anträge am 24.9.2001 abgewiesen. Die Antragsteller haben dagegen sofortige Beschwerde eingelegt, der Antragsteller zu 2 beschränkt auf die Abweisung des Antrags auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 3b vom 6.7.2000 über die Bevollmächtigung eines Rechtsanwalts zur Geltendmachung des Anspruchs auf Entziehung des Wohnungseigentums.

Das Landgericht hat durch Beschluss vom 22.7.2002 die Entscheidung des Amtsgerichts abgeändert. Es hat von den am 6.7.2000 gefassten Eigentümerbeschlüssen den Eigentümerbeschluss zu TOP 3b für ungültig erklärt, soweit ein Rechtsanwalt mit der Geltendmachung des Anspruchs auf Entziehung des Wohnungseigentums beauftragt wurde, ferner die zu TOP 4 und 7 gefassten Beschlüsse, soweit in die Abrechnungen für 1998 und 1999 Kosten der Satellitenanlage eingestellt sind, schließlich die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 5 und 8 über die Entlastung der Verwalterin für 1998 und 1999. Außerdem wurde die weitere Beteiligte verpflichtet, eine Vermögensübersicht für die Jahre 1998 und 1999 zu erstellen und den Antragstellern Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu gewähren. Im Übrigen wurden die Anfechtungsanträge abgewiesen. Gegen diesen Beschluss haben die Antragsgegner sofortige weitere Beschwerde eingelegt, soweit den Anträgen stattgegeben wurde. Die Antragsteller haben Anschlussrechtsbeschwerde erhoben. Der Antragsteller zu 1 hat beantragt, auch die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 4 und 7 vom 6.7.2000 für ungültig zu erklären, hilfsweise bezüglich bestimmter Einzelposten. Der Antragsteller zu 2 hat beantragt, den Eigentümerbeschluss zu TOP 3b auch insoweit für ungültig zu erklären, als ein Rechtsanwalt mit der Geltendmachung von Zahlungsrückständen und der Zwangsverwaltung beauftragt wurde.

II.

A. Rechtsbeschwerde der Antragsgegner.

1. Gegenstand der sofortigen weiteren Beschwerde der Antragsgegner ist die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 3b (beschränkt auf die Beauftragung eines Rechtsanwalts zur Geltendmachung des Anspruchs auf Entziehung des Wohnungseigentums), der Eigentümerbeschlüsse zu TOP 4 und 7 (jeweils beschränkt auf die Einbeziehung von Kosten der Satellitenanlage in die Jahresabrechnungen 1998 und 1999) und der Eigentümerbeschlüsse zu TOP 5 und 8 (Entlastung der Verwalterin für die Jahre 1998 und 1999). Ferner richtet sich das Rechtsmittel der Antragsgegner gegen die Verpflichtung der weiteren Beteiligten, eine Vermögensübersicht zu den Jahresabrechnungen 1998 und 1999 zu erstellen und den Antragstellern Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu gewähren.

Obwohl die frühere Verfahrensbevollmächtigte der Antragsgegner im Gegensatz zu dem jetzigen Verfahrensbevollmächtigten auch die weitere Beteiligte vertrat, wurde die sofortige weitere Beschwerde von ihr im Schriftsatz vom 6.8.2002 ausdrücklich namens der Antragsgegner eingelegt, die als Beschwerdeführer bezeichnet sind.

a) Das Rechtsmittel der Antragsgegner ist unzulässig, soweit es sich gegen die Verpflichtung der weiteren Beteiligten richtet, eine Vermögensübersicht zu erstellen und Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu gewähren. Insoweit fehlt es den Antragsgegnern an einer Rechtsbeeinträchtigung, weil die Verpflichtung ausschließlich die weitere Beteiligte betrifft (§ 20 Abs. 1 FGG). Allein aus ihrer Stellung als materiell und formell am Verfahren Beteiligte folgt noch nicht ohne weiteres auch ihre Beschwerdeberechtigung. Voraussetzung ist in jedem Fall eine Beschwer (vgl. BayObLGZ 1992, 21/24; Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 8. Aufl. § 45 Rn. 15, 16 und 24), an der es hier fehlt.

b) Aus den selben Gründen hält der Senat die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner für unzulässig, soweit sich diese gegen die Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse zu TOP 5 und 8 über die Entlastung der weiteren Beteiligten richtet. Insoweit ist der Senat jedoch an einer Verwerfung des Rechtsmittels durch die Entscheidung des OLG Schleswig vom 23.1.2002 (ZMR 2002, 382) gehindert. Deshalb wird insoweit die sofortige weitere Beschwerde gemäß § 28 Abs. 2 FGG dem Bundesgerichtshof vorgelegt.

(1) Der Eigentümerbeschluss über die Entlastung des Verwalters enthält ein negatives Schuldanerkenntnis der Wohnungseigentümer, das zur Folge hat, dass im Umfang der Entlastung jegliche Schadensersatzansprüche und konkurrierende Ansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter ausgeschlossen sind, soweit sie bei der Beschlussfassung den Wohnungseigentümern bekannt sind oder für sie bei Anwendung der erforderlichen Sorgfalt erkennbar waren (allgemeine Meinung; BGH NJW 1997, 2106/2108; BayObLG ZMR 2001, 567 m. w. N.). Mit der Ungültigerklärung des Entlastungsbeschlusses fallen für die Wohnungseigentümer die mit der Entlastung verbundenen, ausschließlich nachteiligen, Folgen weg. Eine Rechtsbeeinträchtigung ist damit für den Verwalter, nicht aber für die Wohnungseigentümer verbunden. Diese sind daher durch die gerichtliche Entscheidung nicht beschwert. Der Senat schließt sich insoweit der Meinung des Kammergerichts (NJW-RR 1998, 1021; ebenso Merle in Bärmann/Pick/Merle § 45 Rn.16) an.

(2) Demgegenüber hat das OLG Schleswig die Zulässigkeit einer Erstbeschwerde von Wohnungseigentümern gegen die einen Entlastungsbeschluss für ungültig erklärende gerichtliche Entscheidung bejaht und ist in eine Sachprüfung eingetreten. Es sieht die Wohnungseigentümer in "ihrem Recht auf eigenständige Verwaltung" beeinträchtigt. Dem vermag der Senat nicht zu folgen. Es steht im Widerspruch dazu, dass Voraussetzung einer zulässigen Beschwerde im Sinn des § 45 Abs. 1 WEG eine aus der Person des einzelnen Rechtsmittelführers und seinem vermögenswerten Änderungsinteresse zu beurteilende Beschwer ist, die über 750 EUR liegen muss (BGHZ 119, 216). Der Senat vermag im übrigen auch kein schützenswertes Interesse der Wohnungseigentümer an einer Entlastung des Verwalters unter dem Gesichtspunkt zu erkennen, das Verhältnis zu dem Verwalter nicht zu trüben. Dies kann es nicht rechtfertigen, auf mögliche Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter, die in einer schuldhaften Verletzung der dem Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern obliegenden vertraglichen Pflichten begründet sind, ohne jede Gegenleistung zu verzichten (BayObLGZ 2002, 417 = NZM 2003, 154 f.).

c) Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist unbegründet, soweit sich die Antragsgegner gegen die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 3b über die Beauftragung eines Rechtsanwalts zur Durchsetzung des Anspruchs auf Entziehung des Wohnungseigentums wenden sowie gegen die Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse zu TOP 4 und 7, soweit diese die Position "Kosten Satellitenanlage" in den Jahresabrechnungen 1998 und 1999 betreffen.

(1) ohne Rechtsfehler hat das Landgericht darauf abgestellt, dass die nach der Gemeinschaftsordnung für einen Eigentümerbeschluss über die Entziehung des Wohnungseigentums im Sinn des § 18 Abs. 1, 3 WEG erforderliche Mehrheit von mehr als 3/4 aller Stimmenanteile nicht erreicht wurde. Der Hinweis der Antragsgegner, in der vorhergehenden Eigentümerversammlung vom 8.7.1999, in der derselbe Beschluss bereits einmal gefasst wurde, sei die erforderliche qualifizierte Stimmenmehrheit erreicht worden, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Denn der damals gefasste Eigentümerbeschluss ist rechtskräftig für ungültig erklärt worden. Dies machte die erneute Beschlussfassung am 6.7.2000 notwendig. Dabei wurde die erforderliche Stimmenmehrheit nicht mehr erreicht.

(2) Die Ungültigerklärung des Abrechnungspostens "Kosten Satellitenanlage" in den Jahresabrechnungen 1998 und 1999 hat das Landgericht damit begründet, dass nach der Gemeinschaftsordnung die Miete für eine Gemeinschaftsantenne auf die einzelnen Wohnungseigentümer nach Mieteigentumsanteilen umzulegen ist, während in den Jahresabrechnungen die Kosten für die Satellitenanlage nach der Zahl der Wohnungen umgelegt wurde. Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht ausgeführt, dass der Eigentümerbeschluss vom Jahr 1996, der als Umlagemaßstab die Wohneinheiten bestimmt, nichtig ist, weil es sich um einen die Gemeinschaftsordnung ändernden Beschluss handelt, der ohne die hierfür erforderliche Mehrheit getroffen wurde (BGHZ 145, 158 = NJW 2000, 3500). Der Mangel der Jahresabrechnungen und damit der sie genehmigenden Eigentümerbeschlüsse betrifft lediglich den Kostenverteilungsschlüssel und hat zur Folge, dass nur die Einzelabrechnungen für ungültig zu erklären sind.

B. Anschlussrechtsbeschwerde des Antragstellers zu 2.

Die Anschlussrechtsbeschwerde des Antragstellers zu 2 gegen den Beschluss des Landgerichts München I vom 22.7.2002 ist unzulässig.

Das Rechtsmittel richtete sich dagegen, dass der Eigentümerbeschluss zu TOP 3b insoweit für ungültig erklärt wurde, als beschlossen wurde, einen Rechtsanwalt mit der Geltendmachung von Zahlungsansprüchen einschließlich der Einleitung der Zwangsverwaltung gegen den Antragsteller zu 2 zu beauftragen. Insoweit hat der Antragsteller zu 2 den seinen Antrag abweisenden Beschluss des Amtsgerichts nicht angefochten; seine Erstbeschwerde ist nämlich auf die Ungültigerklärung des Teils des Eigentümerbeschlusses beschränkt worden, der die Geltendmachung des Anspruchs auf Entziehung des Wohnungseigentums betraf. Damit ist die seinen Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 3b abweisende Entscheidung des Amtsgerichts im Übrigen rechtskräftig geworden.

C. Anschlussrechtsbeschwerde des Antragstellers zu 1.

1. Die Anschlussrechtsbeschwerde des Antragstellers zu 1 ist zulässig. Der an die Stelle der Eltern als gesetzliche Vertreter des minderjährigen Antragstellers zu 1 getretene Ergänzungspfleger (vgl. Palandt/Diedrichsen BGB 62. Aufl. § 1909 Rn. 2) hat mitgeteilt, die Vollmacht der Verfahrensbevollmächtigten nicht zu widerrufen. Diese besteht damit einschließlich des zu Grunde liegenden Geschäftsbesorgungsvertrags fort (Palandt/Sprau § 672 Rn. 3). Der Zwangsverwalter hat mitgeteilt, er werde sich am Verfahren nicht beteiligen, weil die angefochtenen Eigentümerbeschlüsse nicht in den Zeitraum der Zwangsverwaltung fielen.

2. Die Anschlussrechtsbeschwerde des Antragstellers zu 1, die eine umfassende Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse über die Jahresabrechnungen 1998 und 1999, hilfsweise eine teilweise Ungültigerklärung, zum Ziel hat, ist nicht begründet.

a) Das Landgericht hat keinen Grund für eine Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse über die Jahresabrechnungen darin gesehen, dass in diesen die weitere Beteiligte als Verwalterin ohne den Zusatz "GmbH" genannt ist. Dies lässt keinen Rechtsfehler erkennen. Unter den Wohnungseigentümern bestand kein Zweifel darüber, dass Verwalterin die GmbH und nicht deren Geschäftsführerin als natürliche Person ist, und es sich bei den Abrechnungen um solche der weiteren Beteiligten als der Verwalterin handelt. Diese hat sich die Abrechnungen ersichtlich zu Eigen gemacht und eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer darüber herbeigeführt, die Gegenstand des Beschlussanfechtungsverfahrens ist.

b) Das Landgericht hat ausgeführt, das Fehlen einer Vermögensübersicht habe nur einen Anspruch auf Ergänzung der Jahresabrechnungen zur Folge, nicht aber deren Ungültigerklärung. Dies entspricht allgemeiner Meinung und lässt keinen Rechtsfehler erkennen (BayObLGZ 1989, 310/313; OLG Hamm NZM 1998, 923). Dasselbe gilt für das Fehlen einer Darstellung über die Entwicklung der Konten der Gemeinschaft während des Abrechnungszeitraums.

c) Was die Wohnung,Nr.008 angeht, beanstandet der Antragsteller zu 1, diese werde entgegen der Zweckbestimmung in der Gemeinschaftsordnung genutzt, wodurch erheblich höhere Kosten als bei einer der Zweckbestimmung entsprechenden Nutzung entstünden. Hierzu hat das Landgericht ohne Rechtsfehler ausgeführt, dass es für die Ordnungsmäßigkeit der Jahresabrechnung nur darauf ankommt, ob die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in die Abrechnung eingestellt und nach dem maßgebenden Schlüssel auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt wurden. Ob die tatsächlich angefallenen Kosten höher sind, als sie bei einer der Zweckbestimmung entsprechenden Nutzung wären, ist für die Beurteilung der Frage, ob die Jahresabrechnung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, nicht von entscheidender Bedeutung. Denn bei der Abrechnung steht die rechnerische Richtigkeit der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben im Vordergrund (BayObLG NJW-RR 2001, 1231).

d) Für die Gewerbeeinheiten Nr. 59, 60 und 61 werden nach § 9 Abs. 4 der Gemeinschaftsordnung für die Wasser- und Stromversorgung eigene Zähler angebracht und der Verbrauch gesondert berechnet. Für die Abfallbeseitigung werden eigene Müllbehälter aufgestellt; die Kosten hierfür sind von den Eigentümern der Gewerbeeinheiten zu tragen.

Der Antragsteller zu 1 beanstandet, die danach von den Eigentümern der Gewerbeeinheiten zu tragenden Kosten seien "ersichtlich" nicht gesondert berechnet worden, sondern in den Gesamtkosten enthalten.

Das Landgericht hat hierzu ausgeführt, auch wenn die Wasser-Strom- und Müllkosten der Gewerbeeinheiten über das Gemeinschaftskonto beglichen worden sein sollten, sei dies kein Grund, die Jahresabrechnungen zu beanstanden, weil die Ausgaben als tatsächlich abgeflossene Zahlungen zu Recht in die Jahresabrechnung eingestellt worden seien.

(1) Seitens der Wohnungseigentümer wurde zu den Wasser- und Stromkosten vorgetragen, der Verbrauch an Kalt- und Warmwasser werde über eigene Zähler erfasst und entsprechend dem Verbrauch abgerechnet. Der Strom werde wie bei allen Wohnungseigentümern unmittelbar von dem Stromlieferunternehmen mit den Eigentümern der Gewerbeeinheiten abgerechnet. Der Antragsteller zu 1 bezweifelt dies, ohne konkrete Anhaltspunkte dafür zu haben, dass dies nicht zutrifft. Dies genügt nicht, um die Jahresabrechnungen insoweit für ungültig zu erklären. Es bestand für die Richter der Tatsacheninstanz auch keine Veranlassung, insoweit weitere Ermittlungen anzustellen. Die Abrechnung der Wasserkosten wurde ausweislich der Jahresabrechnungen nach Verbrauch vorgenommen. Dies steht in Übereinstimmung mit der Gemeinschaftsordnung.

(2) Zu den Müllkosten hat das Ländgericht ausgeführt, weil die Wohnungseigentümer im Jahr 1996 die Anschaffung eines Presscontainers beschlossen hätten, sei für eigene Mülltonnen für die Gewerbeeinheiten kein Platz mehr. Daher seien die Kosten zu Recht insgesamt nach Miteigentumsanteilen umgelegt worden. Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Insoweit geht es um die Verteilung der Kosten und nicht darum, tatsächlich geleistete Zahlungen in die Jahresabrechnung aufzunehmen. Es steht fest, dass die Umlage der Kosten für die Entsorgung des bei den Gewerbeeinheiten entstandenen Mülls nicht in Einklang mit den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung steht. Damit sind die beiden Jahresabrechnungen insoweit für ungültig zu erklären, als der Abrechnungsposten betroffen ist, in dem die Müllkosten enthalten sind. Auch insoweit sind, weil es nur um die Verteilung der Kosten für die Müllentsorgung geht, lediglich die Einzelabrechnungen für ungültig zu erklären. Jedenfalls für die Vergangenheit ist allerdings eine genau der Gemeinschaftsordnung entsprechende Aufteilung der Müllkosten nicht mehr möglich. Insoweit bietet sich an, dass die auf die Gewerbeeinheiten entfallenden Müllkosten geschätzt werden und nur die übrigen Müllkosten auf die anderen Miteigentümer nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt werden.

e) Die Kosten für Heizung und Warmwasser sind nach § 9 Abs. 2 Buchst. c der Gemeinschaftsordnung nach "der folgenden Tabelle" umzulegen. Eine solche Tabelle enthält die Gemeinschaftsordnung aber nicht. Von den Wohnungseigentümern wurde daher im Jahre 1994 beschlossen, entsprechend der Heizkostenverordnung teils nach Verbrauch, teils nach der Wohnfläche abzurechnen. Der Antragsteller zu 1 ist der Ansicht, es sei nach Miteigentumsanteilen abzurechnen.

Das Landgericht hat hierzu ausgeführt, der Beschluss vom Jahr 1994 Andere die Gemeinschaftsordnung ab, wozu den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz gefehlt habe. Der Beschluss sei aber gleichwohl nicht als nichtig anzusehen. Denn die Wohnungseigentümer hätten im Hinblick auf den Eigentümerbeschluss Verbrauchserfassungsgeräte angeschafft und in der Folgezeit entsprechend abgerechnet. Auch den Mietverträgen der meisten Eigentümer liege eine Verpflichtung zur Abrechnung entsprechend der Heizkostenverordnung zu Grunde. Aus Gründen des Vertrauensschutzes sei daher der Eigentümerbeschluss für wirksam anzusehen.

Dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden (vgl. BGHZ 145, 158 = NJW 2000, 3500). Der Rechtsauffassung des Antragstellers zu 1, die Heizkostenverordnung gelte nur im Verhältnis zwischen Eigentümer und Mieter trifft nicht zu. Die Verordnung gilt vielmehr auch im Verhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft zu dem einzelnen Wohnungseigentümer (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenV).

f) Der Antragsteller zu 1 beanstandet den Abrechnungsposten "Rückstellung für Dach 1999" in der Jahresabrechnung 1998. Das Landgericht hat sich damit nicht auseinander gesetzt. Insoweit ist der Eigentümerbeschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung 1998 für ungültig zu erklären. Nach dem Vortrag der Antragsgegner im Schriftsatz vom 6.3.2001 handelt es sich dabei nicht um eine tatsächlich getätigte Ausgabe. Der Betrag wurde nicht vom laufenden Konto auf das Rücklagenkonto umgebucht. Er sollte vielmehr erst über die Jahresabrechnung eingezogen und dann dem Rücklagenkonto zugeführt werden. Da es sich nicht um eine tatsächlich getätigte Ausgabe handelt, kann die Jahresabrechnung insoweit keinen Bestand haben.

Bei dem beanstandeten Abrechnungsposten "Rückstellung Erhaltungsaufwand 1998" handelt es sich nicht um eine Ausgabe, sondern um eine Einnahme. Im Übrigen wurde dieser Posten in den Tatsacheninstanzen nicht ausdrücklich beanstandet. In der Rechtsbeschwerdeinstanz kann dies nicht nachgeholt werden.

Hinsichtlich des Postens "Auslagenersatz" von 5000 DM in den Jahresabrechnungen sind diese nicht zu beanstanden. Dabei handelt es sich um eine Entnahme der Verwalterin aus dem Konto der Wohnungseigentümer. Ob diese gerechtfertigt war, ist nicht Gegenstand einer Überprüfung des Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung, weil in diese auch zu Unrecht getätigte Ausgaben eingestellt werden müssen (vgl. BayObLG NJW-RR 2001, 1231).

Der Antragsteller zu 1 beanstandet in den Jahresabrechnungen 1998 und 1999 jeweils den Abrechnungsposten "Rechts- und Beratungskosten". Diese Kosten beträfen nicht ausschließlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und seien daher zu Unrecht nach Miteigentumsanteilen umgelegt worden. Das Landgericht hat hierzu ausgeführt, dass die Verwalterin trotz mehrfacher Aufforderung Kostenfestsetzungsbeschlüsse nicht vorgelegt habe; deshalb sei nicht aufzuklären, ob die Kosten jeweils allen oder nur einem Teil der Wohnungseigentümer aufzuerlegen seien. Die rechnerische Richtigkeit der Jahresabrechnung werde dadurch nicht in Frage gestellt.

Dies beruht auf einem Rechtsfehler. Ob aus dem Gemeinschaftskonto getätigte Ausgaben nach dem zutreffenden Verteilungsschlüssel auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt werden, berührt die Richtigkeit der Einzelabrechnungen. Die Gesamtabrechnung ist davon allerdings nicht betroffen. Die Einzelabrechnungen können daher hinsichtlich des Abrechnungspostens "Rechts- und Beratungskosten" keinen Bestand haben.

Ende der Entscheidung


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