Judicialis Rechtsprechung

Darf der Käufer nach dem Kaufvertrag bereits vor Eigentumsumschreibung in alle Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft eintreten, so wird davon regelmäßig nicht die Beschlussfassung erfasst, die der erkennbaren Interessenlage des Veräußerers widerspricht

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Der 2. Zivilsenat des Bayerischen Obersten Landesgerichts hat unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters Dr. Reichold sowie der Richter Werdich und Lorbacher

am 19. September 2001

in der Wohnungseigentumssache

wegen Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen,

beschlossen:

Tenor:

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner zu 1, 3, 4 und 6 sowie der weiteren Beteiligten gegen den Beschluss des Landgerichts Regensburg vom 24. April 2001 wird als unzulässig verworfen.

II. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner zu 2 und 5 gegen den Beschluss des Landgerichts Regensburg vom 24. April 2001 wird mit folgender Maßgabe zurückgewiesen:

Es wird festgestellt, dass ein Umlaufbeschluss mit Datum "17.01.00" nicht zustande gekommen ist.

Der Beschluss des Amtsgerichts Regensburg vom 6. Dezember 2000 wird in Nr. 2 entsprechend abgeändert.

III. Die Antragsgegner sowie die weitere Beteiligte haben samtverbindlich die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens einschließlich der notwendigen Auslagen des Antragstellers zu tragen.

IV. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 7840 DM festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Beteiligten streiten über die Wirksamkeit von Eigentümerbeschlüssen, durch die der Antragsteller als Verwalter einer von ihm als Bauträger errichteten Wohnanlage, die aus ursprünglich sieben und jetzt sechs Eigentumswohnungen und einem Teileigentum besteht, abberufen wurde. Für das Teileigentum (Nr. 1) ist seit 8.10.1998 der Antragsgegner zu 2, für das Wohnungseigentum Nr. 8 seit 6.7.1999 der Antragsgegner zu 5 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Für die übrigen fünf Wohnungen ist der Antragsteller seit 13.3.1997 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Jedoch bestehen seit 21.8.1997 bzw. 18.2.1999 Auflassungsvormerkungen zugunsten der Antragsgegner zu 3, 4 und 6, an die der Antragsteller die Wohnungen verkauft hat. In den jeweiligen notariellen Verträgen der Antragsgegner zu 3, 4 und 6 ist geregelt, dass diese mit dem Tag der Abnahme des jeweiligen Wohnungseigentums auch in alle Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft eintreten und ab Besitzübergang die laufenden Zahlungen an den Verwalter zu entrichten haben.

Zugleich mit der der notariellen Teilungserklärung vom 28.2.1996 beigefügten Gemeinschaftsordnung war der Antragsteller auf die Dauer von fünf Jahren ab Bezugsfertigkeit als Verwalter bestellt und ihm die Befugnis erteilt worden, einen Bevollmächtigten mit der Führung der Verwaltung zu betrauen.

Nach Entstehen der Eigentümergemeinschaft führte im Einvernehmen mit dem Antragsteller dessen Sohn Bernd L. die Hausverwaltung, gegen den zunächst Bemühungen der Antragsgegner gerichtet waren, ihn als Verwalter abzuberufen.

In der unter dem 18.10.1999 von der weiteren Beteiligten

"im Namen und im Auftrag des Rechtsanwalts A." (des Bevollmächtigten der Antragsgegner und der weiteren Beteiligten) einberufenen Eigentümerversammlung vom 3.11.1999 waren 765,31/1000 Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten. Unter Tagesordnungspunkt (TOP) 2 wurde mit den Stimmen der anwesenden Wohnungs- und Teileigentümer der Antragsteller als Verwalter abberufen und unter TOP 4 die weitere Beteiligte als neue Hausverwalterin auf die Dauer von zwei Jahren bestellt. Zu der Eigentümerversammlung war der Antragsteller nicht geladen worden.

Gegen den Eigentümerbeschluss zu TOP 2 hat sich der Antragsteller mit seinem am 1.12.1999 beim Amtsgericht eingegangenen Anfechtungsantrag gewandt. Im Verlauf des amtsgerichtlichen Verfahrens fassten die Antragsgegner zu 1 bis 6, ohne den Antragsteller zu beteiligen, unter dem Datum 17.1.2000 einen schriftlichen Umlaufbeschluss, nach dem der in der Eigentümerversammlung vom 3.11.1999 zustande gekommene Beschluss zur Abberufung des Verwalters durch ihre jeweilige Unterschrift schriftlich bestätigt wurde. Auch diesen Beschluss hat der Antragsteller gerichtlich angefochten.

Das Amtsgericht hat am 6.12.2000 den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 3.11.1999 sowie den Umlaufbeschluss für ungültig erklärt. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner und der weiteren Beteiligten hat das Landgericht zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde.

II.

1. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner zu 2 und 5 ist nach § 45 Abs. 1 WEG, §§ 27, 29 Abs. 1 und 2 FGG zulässig, die der Antragsgegner zu 1, 3, 4 und 6 sowie der weiteren Beteiligten ist dagegen wegen fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig. Denn diese sind durch die angegriffene Entscheidung nicht in eigenen Rechten betroffen.

a) Die Antragsgegner zu 1, 3, 4 und 6 und die weitere Beteiligte sind nicht beschwerdeberechtigt. Dazu ist nach § 20 Abs. 1 FGG nämlich erforderlich, dass der Beschwerdeführer nach seinem Vorbringen in einem Recht wirklich betroffen ist (OLG Frankfurt OLGZ 1982, 420; Bärmann/Merle WEG 8. Aufl. § 45 Rn. 14). Notwendig, aber auch genügend ist, dass die angefochtene Entscheidung die Rechtsstellung des Beschwerdeführers aufhebt, beschränkt oder mindert oder dass ihm eine Verbesserung seiner Rechtsstellung vorenthalten wird (BayObLG WE 1988, 106; Keidel/Kahl FGG 14. Aufl. § 20 Rn. 12 m.w.N.). Diese materielle Beschwer setzt also voraus, dass das betroffene Recht ein subjektives Recht des Beschwerdeführers, nicht jedoch eines Dritten ist. Allerdings genügt auch eine eigene rechtlich gesicherte Anwartschaft. Die Berührung bloß rechtlicher, wirtschaftlicher, ideeller oder sonstiger Interessen genügt nicht.

b) Der Antragsgegner zu 1 ist nicht Wohnungs- oder Teileigentümer. Insbesondere hat der Antragsgegner zu 1 nicht gemeinsam mit dem Antragsgegner zu 2 in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts die in dem Objekt gelegene Gewerbeeinheit erworben. Vielmehr zeigt der Grundbuchauszug, dass das fragliche Teileigentum im Alleineigentum des Antragsgegners zu 2 steht. Die Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen berührt somit die Rechtssphäre des Antragsgegners zu 1 nicht. Allenfalls ist er als Mitinhaber eines in der Teileigentumseinheit befindlichen Gewerbes in seinen wirtschaftlichen Interessen berührt. Wie ihm für die Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer das Rechtsschutzbedürfnis fehlt, weil er nicht der Eigentümergemeinschaft angehört, so ist er auch durch eine gerichtliche Entscheidung, die einen unter seiner Mitwirkung zustande gekommenen Eigentümerbeschluss für ungültig erklärt, in einem eigenen Recht nicht beeinträchtigt (vgl. auch Keidel/Kahl § 20 Rn. 10).

c) Die Antragsgegner zu 3, 4 und 6 sind bislang nicht im Grundbuch als Wohnungseigentümer eingetragen. zu ihren Gunsten bestehen Auflassungsvormerkungen. Diese Vormerkungen vermitteln ihnen jedoch nicht die Rechte von Wohnungseigentümern.

aa) In Vollzug gesetzt, d.h. rechtlich entstanden, war die Wohnungseigentümergemeinschaft jedenfalls durch Eintragung des ersten Erwerbs von Teil- oder Wohnungseigentum (BayObLGZ 1990, 101/103; Müller Praktische Fragen des Wohnungseigentums 3. Aufl. Rn. 26; Palandt/Bassenge BGB 60. Aufl. Überbl. v § 1 Rn. 6). Dies geschah hier am 13.3.1997, als der Antragsteller vom teilenden Eigentümer die mit Nrn. 2 bis 7 bezeichneten Wohnungen, am 21.8.1997 schließlich noch die Wohnung Nr4 8 erwarb und somit gemeinsam mit dem teilenden Eigentümer, dem zunächst weiterhin das Eigentum an den mit Nr. 1 bezeichneten Gewerberäumen verblieb, die Wohnungseigentümergemeinschaft bildete. Wer aber nach rechtlicher Invollzugsetzung einer Wohnungseigentümergemeinschaft Rechtsnachfolger eines Mitglieds der bisherigen werdenden Gemeinschaft oder eines eingetragenen Wohnungseigentümers wird, hat nach der Rechtsprechung des Senats vor seiner Eintragung im Grundbuch auch dann kein eigenes Antragsrecht im sinne von § 43 Abs. 1 WEG, wenn sein Übereignungsanspruch durch eine Vormerkung gesichert ist und Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr auf ihn übergegangen sind (BayObLGZ aaO S. 104; vgl. auch BGHZ 106, 113; 107, 285/288). Wem aber kein Antragsrecht zusteht, wird, wenn ein Eigentümerbeschluss gerichtlich für ungültig erklärt wird, auch nicht in eigenen organschaftlichen Rechten verletzt. Allenfalls berührt ihn die Entscheidung in seinen Interessen als künftiger Erwerber, nicht aber bereits in einem ihm zustehenden Recht.

bb) Die Antragsgegner zu 3, 4 und 6 waren auch nicht Mitglieder einer werdenden Eigentümergemeinschaft, was ihnen Rechte und Pflichten in der bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft vermitteln könnte (siehe BayObLGZ 1990, 101/105). Denn als die Vormerkungen zu ihren Gunsten im Grundbuch eingetragen wurden, war die Eigentümergemeinschaft zwischen dem teilenden Eigentümer und dem Antragsteller als Ersterwerber bereits in Vollzug gesetzt.

cc) Sieht man in den kaufvertraglichen Klauseln über den Eintritt der Erwerber in alle Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft zugleich deren Ermächtigung, das dem Verkäufer als Wohnungseigentümer verbliebene Stimmrecht auszuüben (KG NJW-RR 1995, 147; siehe auch BGHZ 106, 113; Bärmann/Merle § 25 Rn. 9; Staudinger/Bub WEG § 25 Rn. 116; Müller Rn. 379 a.E.), führt dies hier zu keinem anderen Ergebnis. Denn jene Ermächtigung erstreckt sich ihrem immanenten Sinn nach jedenfalls nicht, auf Beschlüsse, die die Rechtsstellung des Antragstellers als Verwalter schmälern. Das folgt aus dem Umstand, dass die Antragsgegner zu 3, 4 und 6 lediglich eine vom Antragsteller abgeleitete Befugnis innehaben.

d) Auch für die weitere Beteiligte besteht kein Rechtsschutzbedürfnis für das eingelegte Rechtsmittel. Ein Beschwerderecht für den Verwalter besteht nur dann, wenn dieser durch die Entscheidung des Gerichts in seiner Rechtsstellung beeinträchtigt ist (BayObLG WuM 1992, 642). Hier ist die Bestellung des Antragstellers als Verwalter inzwischen ohnehin zeitlich abgelaufen. Eine aus der Abberufung des Antragstellers herrührende Konfliktlage zum Rechtsbereich der neu als Verwalterin bestellten weiteren Beteiligten besteht nach Ablauf der Bestellungszeit des früheren Verwalters nicht mehr.

2. Das Rechtsmittel der Antragsgegner zu 2 und 5 hat keinen Erfolg.

a) Das Landgericht hat ausgeführt:

Die sofortige Beschwerde sei nicht dadurch unzulässig geworden, dass der Verwaltervertrag ohnehin zum 1.1.2001 endete. Die vertragsgemäß eingetretene Beendigung bilde kein erledigendes Ereignis. Denn es gehe um die vorzeitige Abberufung des Verwalters. Die Aufhebung der angefochtenen Beschlüsse oder deren Bestand wirke sich auf den Zeitraum vor dem 1.1.2001 aus; damit könnten materiell-rechtliche Auswirkungen verbunden sein.

Das Rechtsmittel sei unbegründet. Der Beschluss vom 3.11.1999 leide an einem unheilbaren Einberufungsmangel, weil die Versammlung nicht vom Antragsteller, sondern von der weiteren Beteiligten einberufen worden sei. Diese sei dazu nicht berechtigt gewesen. Der in einer fehlerhaft einberufenen Versammlung gefasste Beschluss sei jedenfalls auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären, zumal auch nicht alle Wohnungseigentümer an dieser Versammlung teilgenommen hätten.

Darüber hinaus sei auch der Umlaufbeschluss zu Recht für ungültig erklärt worden. Diesem fehle nicht nur die konstitutiv wirkende Mitteilung des Beschlussergebnisses an die Wohnungseigentümer, sondern darüber hinaus die erforderliche Einstimmigkeit. Als Wohnungseigentümer sei der Antragsteller zwingend zu beteiligen gewesen. Stimmrechtsübertragung und Ermächtigung zur Ausübung des Stimmrechts fänden ihre Grenzen dort, wo die elementaren Interessen des Veräußerers, hier zugleich des Verwalters, betroffen seien.

b) Dies hält rechtlicher Überprüfung letztlich stand.

aa) Durch den regulären Ablauf des Zeitraums für die Verwalterbestellung des Antragstellers ist Erledigung nicht eingetreten.

Erledigung der Hauptsache tritt ein, wenn sich die Sach- und Rechtslage durch ein Ereignis derart verändert hat, dass der Verfahrensgegenstand fortgefallen ist und die Fortführung des Verfahrens keinen Sinn mehr hätte (ständige Rechtsprechung; BayObLGZ 1995, 118; BayObLG NJW-RR 1997, 715/717). Ein Anfechtungsverfahren erledigt sich unter anderem dadurch, dass der strittige Eigentümerbeschluss aufgrund veränderter Umstände nicht mehr vollzogen werden kann und ein Interesse an der rückwirkenden Ungültigerklärung nicht besteht (Staudinger/ Wenzel § 44 Rn. 44).

Der Senat hat in Abweichung von seiner früheren Rechtsprechung (BayObLG NJW-Rk 1988, 270) das Verfahren über die Ungültigerklärung eines Beschlusses, mit dem ein Verwalter bestellt wurde, in der Hauptsache als erledigt angesehen, wenn die Frist für die Bestellung abgelaufen ist (BayObLG NJW-RR 1997, 715; siehe auch OLG Hamm WE 1996, 33/35; KG NJW-RR 1990, 153). Denn die Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses würde sich nicht mehr auf das Rechtsverhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter auswirken. Bisher offengelassen hat der Senat die Frage für den Fall der Verwalterabberufung (siehe BayObLG WuM 1996, 116/117). Die Ungültigerklärung solcher Beschlüsse führt zwar nicht mehr dazu, dass der Verwalter die Organstellung zurückgewinnt (dazu BGHZ 106, 113/123 f.), hat aber im allgemeinen noch Bedeutung für den Umfang des vertraglichen Vergütungsanspruchs. Soweit das Kammergericht eine mit Erfolg angefochtene Abberufung aus wichtigem Grund dahin umdeutet, dass der Verwaltervertrag jedenfalls aufgrund einer ordentlichen Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt aufgelöst ist (KG NJW-RR 1989, 839), ändert dies an einem Interesse an der rückwirkenden Ungültigerklärung im vorliegenden Falle nichts. Denn unabhängig von der Frage, ob eine ordentliche Kündigung des Verwaltervertrags aufgrund der bereits in der Teilungserklärung festgelegten Bestellung auf fünf Jahre überhaupt möglich ist, sind für eine ordentliche Kündigung Fristen einzuhalten, welche einen über den jeweiligen Abberufungsbeschluss hinausgehenden Vergütungsanspruch bedingen können. Dieser würde auch dann nicht ohne weiteres entfallen, wenn der Antragsteller keine Dienste mehr erbracht hat (vgl. § 615 BGB). Ohne gerichtliche Ungültigerklärung ständen die Beschlüsse einem Antrag des Verwalters auf Honorarzahlung entgegen, weil eine Kündigung des Verwaltervertrags auf die Wirksamkeit des Abberufungsbeschlusses gestützt werden kann. Dies schließt es hier aus, den Ablauf der vertraglichen Frist für die Verwalterbestellung als erledigendes Ereignis anzusehen (a.A. Bärmann/Merle § 44 Rn. 44; anders wohl § 43 Rn. 97a).

bb) Der angegriffene Eigentümerbeschluss vom 3.11.1999 ist zu Recht für ungültig erklärt worden. Der Umlaufbeschluss ist hingegen nicht für ungültig zu erklären, sondern bereits nichtig.

(1) Das Landgericht ist davon ausgegangen, die weitere Beteiligte habe die Versammlung vom 3.11.1999 in eigenem Namen einberufen. Dazu wäre sie nach § 24 Abs. 1 bis 3 WEG freilich nicht befugt gewesen, weil sie seinerzeit noch nicht Verwalterin der Anlage und damit Außenstehende war. Aus dem Einladungsschreiben vom 18.10.1999 folgt jedoch, dass sie für den anwaltlichen Bevollmächtigten der als Wohnungseigentümer bezeichneten Antragsgegner als dessen gewillkürte Vertreterin (§ 164 Abs. 1 BGB), letztlich also als Vertreterin von Wohnungseigentümern, zur Versammlung eingeladen hat. Wohnungseigentümer sind jedoch ebenso wenig zur Einberufung befugt (Bärmann/Merle § 23 Rn. 145). Vielmehr muss beim Wohnungseigentumsgericht Antrag auf Verpflichtung des Verwalters oder auf Ermächtigung zur Einberufung analog den Regeln des Vereinsrechts gestellt werden (OLG Hamm OLGZ 1992, 309/310; Palandt/ Bassenge § 24 Rn. 2). Eine Ausnahme mag dann in Betracht zu ziehen sein, wenn alle Wohnungseigentümer einberufen (Palandt/Bassenge aao; siehe auch Bärmann/Merle § 23 Rn. 104). Davon kann hier jedoch nicht ausgegangen werden, weil jedenfalls der Antragsteller als Wohnungseigentümer nicht vom Bevollmächtigten der Antragsgegner vertreten wurde.

In einer auf einem solchen Einberufungsmangel beruhenden Versammlung gefasste Beschlüsse sind nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG auf Anfechtung für ungültig zu erklären, es sei denn, auch bei ordnungsgemäßer Einberufung wäre der Abberufungsbeschluss ebenso gefasst worden (Bärmann/Merle § 23 Rn. 150). Von der Ursächlichkeit des Einberufungsmangels ist solange auszugehen, bis das Gegenteil zweifelsfrei festgestellt ist (BayObLGZ 1992, 79/82 f.). Das festzustellen scheitert hier schon daran, dass in der Versammlung nicht alle Wohnungseigentümer erschienen oder vertreten waren, die Beteiligung der Nichterschienenen oder nicht Vertretenen aber ein anderes Abstimmungsergebnis hätte bewirken können.

Schließlich kommt es an dieser Stelle auch nicht darauf an, ob der Antragsteller selbst seinerzeit wirksam bestellter Verwalter war und damit zur Einberufung einer Versammlung befugt gewesen wäre.

(2) Der Umlaufbeschluss mit Datum 17.1.2000 ist nicht, wie dies § 23 Abs. 3 WEG vorschreibt, mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer zustande gekommen. Denn es fehlt jedenfalls die Zustimmung des Antragstellers. Bei schriftlicher Beschlussfassung ist die Zustimmung auch derer nicht entbehrlich, deren Stimmrecht ausgeschlossen ist (§ 25 Abs. 5 WEG; dazu Bärmann/Merle § 23 Rn. 90; Müller Rn. 404). Unabhängig hiervon ist der Eigentümer, der zugleich Verwalter ist, jedenfalls bei der isolierten Beschlussfassung über die Verwalterabberufung nicht ausgeschlossen (BayObLG NJW-RR 1987, 78 f.; Palandt/Bassenge § 25 Rn. 16).

Auch wenn die kaufvertragliche Klausel eine Ermächtigung der Käufer zur Ausübung des Stimmrechts für den Verkäufer beinhaltet, so umfasst diese nicht die Befugnis zur Abberufung des als Verwalter bestellten Verkäufers. Für die "Bestätigung" in Form einer erneuten, nun schriftlichen Beschlussfassung fehlte es den Antragsgegnern zu 3, 4 und 6 mithin an einer aus der Ermächtigung des Wohnungseigentümers abgeleiteten Befugnis, über dessen Rechte zu verfügen. Der Mangel der Einstimmigkeit bedingt, dass kein Beschluss zustande gekommen ist (BayObLG WuM 1995, 227/228; WE 1997, 317; Palandt/Bassenge § 23 Rn. 5 und 26; Müller Rn. 407). Ein solcher Nichtbeschluss ist einer Ungültigerklärung nach § 23 Abs. 4 WEG nicht zugänglich (BayObLG DWE 1981, 55/58). Jedoch ist die deklaratorische Feststellung seines Nichtbestehens im Verfahren nach § 23 Abs. 1 Nr. 4 WEG zulässig, auch wenn nur die Ungültigerklärung beantragt ist (BayObLGZ 1986, 444 und 1999, 149). Dies kann sachgerecht im Entscheidungssatz ausgesprochen werden.

3. Es erscheint nach § 47 WEG angemessen, den unterlegenen Antragsgegnern einschließlich der weiteren Beteiligten als Gesamtschuldnern (§ 421 BGB) die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen.

Der Geschäftswert wird in Übereinstimmung mit den Wertfestsetzungen der Instanzgerichte auf 7840 DM bestimmt (§ 48 Abs. 3 Satz 1 WEG).

Ende der Entscheidung