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Beginn der Entscheidung

Gericht: Bayerisches Oberstes Landesgericht
Beschluss verkündet am 27.02.2002
Aktenzeichen: 3Z BR 24/03
Rechtsgebiete: KostO


Vorschriften:

KostO § 19
KostO § 20
Zur Frage, wie die Eintragung gleichzeitig beantragter Eigentumsvormerkungen an sämtlichen Wohnungs- und Teileigentums-Einheiten eines Wohn-, Büro- und Geschäftshauses, die teils aus einer Insolvenzmasse, teils von Familienangehörigen des Erwerbers stammen, zu bewerten sei.
Gründe:

I.

Der Beteiligte kaufte am 20.12.2001 zusammen mit seiner Ehefrau sämtliche Wohnungs- und Teileigentumseinheiten eines Wohn-, Büro- und Geschäftshauses nebst einem weiteren Grundstück. Der erworbene Grundbesitz ist auf acht Grundbuchblättern gebucht:

111/4228 37,23/100 111/4229 10,35/100 111/4230 10,35/100 111/4231 10,35/100 111/4232 11,16/100 111/4233 11,16/100 111/4234 9,14/100

161/5961 (jetzt 163/6043) 850 m²

(Die einzelnen Objekte werden im Folgenden nur noch mit den oben genannten Blattnummern bezeichnet.)

Hintergrund des Geschäfts war die Insolvenz einer GmbH & Co. KG, Eigentümerin der Einheiten 4228, 4231, 4233 und 5961; insoweit stand auf Veräußererseite der Insolvenzverwalter. Die Einheit 4229 stand zum Zeitpunkt des Erwerbsvorgangs im Eigentum von A und B, der Schwägerin und dem Neffen des Beteiligten, je zu 1/2. Ihnen hatte der Beteiligte am 9.8.1991 dieses Objekt zum Preis von 950000 DM verkauft. Die Einheit 4230 stand im Eigentum einer von C, D und dem Beteiligten gebildeten Erbengemeinschaft. Die Einheit 4232 stand im Eigentum von E, die Einheit 4234 von A. In den vier letzten Fällen wurde vereinbart, den Kaufpreis unmittelbar an die örtliche Kreis- und Stadtsparkasse, offenbar eine Hauptgläubigerin im Insolvenzverfahren, zu entrichten.

Hinsichtlich der Objekte 4228, 4231 und 4233 wurde nur eine Vertragsurkunde (UR-Nr. 2263) errichtet. Aus ihr ergibt sich insoweit ein Gesamtkaufpreis von 1958979 DM. Die anderen Einheiten wurden einzeln beurkundet:

UR-Nr. 2264 Einheit 5961 Kaufpreis 165000,00 DM 2265 4234 313490,00 DM 2266 4232 372186,00 DM 2267 4230 345172,50 DM 2268 4229 345172,50 DM

Am 27.12.2001 beantragte der Urkundsnotar die Eintragung von Auflassungsvormerkungen zugunsten der Erwerber an allen Einheiten. Das Grundbuchamt machte durch Zwischenverfügung und Kostennachricht vom 4.2.2002 diese Eintragungen von der Einzahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 2548,50 EUR abhängig. Es handelte sich hierbei um eine halbe Gebühr aus einem Geschäftswert von 3356.631,20 EUR. Den Geschäftswert hatte das Grundbuchamt auf der Grundlage von Verkehrswertgutachten, die sich auszugsweise bei den Grundakten befinden, wie folgt ermittelt:

Raumeigentum (Wohn-, Büro- und Geschäftshaus) 5987000 DM Einheit 5961 578000 DM 6565000 DM Entspricht 3356630 EUR

Der eingeforderte Kostenvorschuss wurde am 11.2.2002 eingezahlt, die Auflassungsvormerkungen am selben Tag eingetragen. Mit Schreiben vom 20.2.2002 teilte das Grundbuchamt den Erwerbern mit, der Geschäftswert, welcher der Vorschussanforderung vom 4.2.2002 zugrunde gelegt worden ist, sei nunmehr der endgültige Geschäftswert. Hiergegen erhob der Beteiligte mit Schreiben vom 4.3.2002 Erinnerung. Er beantragte, den Geschäftswert in Höhe des Gesamtkaufpreises von 3,5 Mio. DM, entspricht 1789521,58 EUR, festzusetzen. Das Amtsgericht wies die Erinnerung am 12.3.2002 zurück. Gegen diese Entscheidung ließ der Beteiligte durch Notarschriftsatz vom 12.6.2002 Beschwerde einlegen. Das Landgericht hat hierauf am 6.12.2002 den Kostenansatz des Amtsgerichts aufgehoben, den Geschäftswert "bezüglich der Eintragung einer Auflassungsvormerkung" auf 1789470,45 EUR festgesetzt und das Amtsgericht angewiesen, einen neuen Kostenansatz unter Zugrundelegung dieses Geschäftswerts zu erlassen.

Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde der Staatskasse.

II.

Die weitere Beschwerde wurde vom Landgericht wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage zugelassen. Sie ist auch im Übrigen zulässig (§ 31 Abs. 3 Satz 1, § 14 Abs. 3 Satz 2 KostO).

In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg. Es ist rechtlich nicht zu beanstanden (§ 31 Abs. 3 Satz 1, § 14 Abs. 3 Satz 3 KostO, § 546 ZPO), dass das Landgericht den Geschäftswert durch Addition der Kaufpreise gebildet hat.

1. Die Bewertung der Eintragung einer Eigentumsvormerkung richtet sich regelmäßig nach dem Wert des von der Vormerkung betroffenen Grundstücks, wobei der Wert des Grundstücks nach den Grundsätzen des § 19 KostO, bei Zugrundeliegen eines Kaufvertrags zusätzlich nach der Sonderbestimmung des § 20 KostO zu bemessen ist (vgl. BayObLGZ 1982, 15/17). a) Werden aufgrund eines gleichzeitig gestellten Antrags dieselben Miteigentümer bei mehreren Grundstücken eingetragen, über die das Grundbuch bei demselben Grundbuchamt geführt wird, so werden die Gebühren nur einmal nach dem zusammengerechneten Wert erhoben (§ 60 Abs. 5 KostO), unabhängig davon, ob die Grundstücke einen oder verschiedene Eigentümer haben, auf einem oder mehreren Grundbuchblättern gebucht sind und die Anträge in einer oder in mehreren Urkunden gestellt sind (vgl. Korintenberg/Lappe KostO 15. Aufl. § 60 Rn. 65). Für die Eintragung von Vormerkungen gilt dies gleichermaßen (§ 66 Abs. 1 Satz 1 KostO). Wohnungs- und Teileigentum (§ 1 Abs. 1 bis 3 und Abs. 6 WEG) steht auch insoweit einem Grundstück gleich (§ 77 Abs. 1 KostO; zu alledem Korintenberg/Lappe § 76 Rn. 4 und 19, § 66 Rn. 12).

b) Nach § 20 Abs. 1 Satz 1 KostO ist für den Wert eines gekauften Grundstücks der vereinbarte Kaufpreis maßgebend. Ist allerdings der Kaufpreis niedriger als der nach § 19 KostO festzustellende Wert, so ist nach § 20 Abs. 1 Satz 2 KostO letzterer heranzuziehen. Nach dem Gesetzeswortlaut ist demnach jeweils ein Vergleich zwischen dem Kaufpreis und dem Wert des Grundstücks nach § 19 KostO anzustellen und der höhere Wert als Geschäftswert zugrunde zu legen. Da jedoch der Kaufpreis im allgemeinen dem Wert der gekauften Sache gleichkommen wird, soll für den Normalfall die Bestimmung des Geschäftswerts dadurch vereinfacht werden, dass der Wert der verkauften Sache nicht eigens festgestellt werden muss. Um diesem Vereinfachungszweck des § 20 Abs. 1 Satz 1 KostO Rechnung zu tragen, ist der Wert der Sache nur dann festzustellen, wenn deutlich zutage tritt, dass in dem nach § 18 Abs. 1 KostO maßgebenden Zeitpunkt der Kaufpreis nicht annähernd so hoch ist wie der sich bei Anwendung des § 19 KostO ergebende Wert der Sache (BayObLGZ 1974, 422/425; BayObLG JurBüro 1995, 432/433 m.w.N.).

c) Gemäß § 19 Abs. 1 Satz 1 KostO ist der Wert einer Sache der gemeine Wert. Er wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre; ungewöhnliche oder nur persönliche Verhältnisse bleiben außer Betracht (§ 19 Abs. 1 Satz 2 KostO). Dieser Verkehrswert gilt auch für die Bewertung von Grundstücken, soweit hinreichende Anhaltspunkte für seine Bestimmung vorhanden sind und er über dem Einheitswert liegt (§ 19 Abs. 2 Satz 1 KostO). Die Frage, auf welche Unterlagen bei der Wertermittlung zurückzugreifen ist, regelt die Vorschrift in der Weise, dass einige Anhaltspunkte für die Feststellung des Wertes von Grundbesitz aufgezählt, aber auch andere zugelassen werden (" oder aus sonstigen ausreichenden Anhaltspunkten"). Das Gericht hat seine Überzeugung vom zutreffenden Verkehrswert aus allen Anhaltspunkten zu bilden, die ihm ohne Beweisaufnahme zugänglich sind (vgl. BayObLGZ 2000, 189/191). Vom Rechtsbeschwerdegericht kann diese Ermessensentscheidung nur auf ihre Gesetzmäßigkeit nachgeprüft werden, d.h. ob der Tatsachenrichter den maßgebenden Sachverhalt ausreichend und ohne Gesetzesverletzung erforscht hat, ob die Ermessensausübung auf grundsätzlich fehlerhaften Erwägungen beruht, ob Rechtsvorschriften, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt oder wesentliche Tatumstände außer Acht gelassen worden sind (Jansen FGG 2. Aufl. § 27 Rn. 24). Die Angemessenheit und Zweckmäßigkeit unterliegt hingegen nicht der Nachprüfung des Rechtsbeschwerdegerichts (BayObLGZ 1976, 281/284; BayObLG JurBüro 1999, 376).

2. Nach diesen Grundsätzen ist ein Rechtsfehler des Landgerichts bei der Geschäftswertfestsetzung nicht erkennbar. Das Landgericht durfte dabei die Summe der Einzelkaufpreise zugrunde legen. Den vom Amtsgericht und der Staatskasse ins Feld geführten anderen Anhaltspunkten musste es nicht die ausschlaggebende Bedeutung beimessen.

a) Es ist insbesondere nicht zu beanstanden, dass sich das Landgericht nicht auf die bei den Grundakten befindlichen Gutachtensauszüge gestützt hat. Das zum Stichtag 14.12.2000 erstellte Gutachten über den Verkehrswert des Grundstücks (Objekt 5961) kommt zur abschließenden Schätzung von 476000 DM, was übrigens vom Amtsgericht übersehen wurde. Das Gutachten bezüglich des Wohn-, Büro- und Geschäftshauses, dessen Fragment bei den Akten kein Datum trägt, immerhin Stichtag November 2000 erkennen lässt, endet mit einem Sachwert von rund 5,5 Mio. DM. Der erzielte Gesamtkaufpreis von 3,5 Mio. DM ist demgegenüber deutlich geringer. Das Landgericht hat jedoch verfahrensfehlerfrei und damit für den Senat bindend festgestellt, dass ein Verkauf der Objekte an Außenstehende zu einem höheren Preis ein Jahr lang erfolglos versucht wurde, und zu dem dann erzielten Preis allein die Veräußerung an den Beteiligten und seine Frau möglich war. Auf der Grundlage dieser Feststellung musste das Landgericht den Gutachten, die nur Schätzungen beinhalten, nicht folgen. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass das Landgericht nicht die vollständigen Gutachten beigezogen hat. Auch ist nicht zu beanstanden, dass das Landgericht die Hintergründe des Erwerbs durch den Beteiligten und seine Frau nicht aufgeklärt hat. Wenn die Objekte hätten einzeln veräußert werden können, wäre dies sicherlich geschehen. Der einheitliche Erwerb durch den Beteiligten und seine Frau ist nur erklärlich, wenn trotz niedriger Einzelpreise pro Objekt unter dem Strich für die Insolvenzgläubiger und insbesondere für die Kreis- und Stadtsparkasse ein höherer Preis zu erzielen war als bei nur teilweiser Einzelveräußerung zu höheren Einzelobjektspreisen bei verbleibenden Ladenhütern. Die veräußerten Objekte waren durchwegs mit Grundpfandrechten zugunsten der Sparkasse belastet, zum Teil in einer Höhe, die den jeweiligen Kaufpreis deutlich überstieg. Die Verkaufsverhandlungen waren von der Sparkasse geführt worden, die als Gläubigerin ein starkes Interesse an einem möglichst hohen Erlös hatte. Die Staatskasse muss in diesem Fall das Rechtsgeschäft akzeptieren, wie es abgeschlossen wurde. Sie hat auch keine Anhaltspunkte dafür vorgetragen, dass in den Fällen, in denen die Rechtsgeschäfte zwischen Familienmitgliedern abgeschlossen wurden, eine unredliche Preisgestaltung zum Nachteil der Insolvenzgläubiger oder der Staatskasse erfolgt sei.

b) Auch der am 9.8.1991 vereinbarte Kaufpreis von 950000 DM für das Objekt 4229 ist kein verlässlicher Anhaltspunkt für den hier maßgeblichen Wert des gesamten Gebäudes. Die vom Bezirksrevisor anlässlich einer Prüfung am 20.7.1994 bei Objekt 4231 aufgestellte Rechnung kann jedenfalls hier nicht angewendet werden. Bei dieser Rechnung wurde der oben genannte Kaufpreis durch die Miteigentumsanteile des Objekts 4229 geteilt und das Ergebnis mit den Miteigentumsanteilen der zu bewertenden Objekte 4231 und 4232 multipliziert. Eine vergleichbare Rechnung wurde anlässlich des Berichtigungsantrags vom 27.4.2001 bei Objekt 4228 angestellt. Das Amtsgericht hat die Methode dieser Berechnungen seiner ursprünglichen Kostenrechnung vom 31.1.2002 zugrunde gelegt, bei der es den Gesamtwert des Wohn-, Geschäfts- und Bürohauses damit auf 9178744 DM hochrechnete. Wegen der verschiedenen Wertigkeiten der einzelnen Objekte, abhängig vom Wohn-, Geschäfts- oder Stellplatzcharakter, aber auch von Lage und sonstiger Beschaffenheit der jeweiligen Einheit, kann diese Rechenmethode keine Gesamtbewertung tragen. Dies hat offenbar auch das Amtsgericht bemerkt und seiner Kostenrechnung vom 4.2.2002 die wesentlich niedrigeren Gutachterwerte zugrunde gelegt. Im Übrigen liegt der am 9.8.1991 beurkundete Kauf zu lange zurück, als dass aus dem damaligen Kaufpreis zuverlässig auf den hier maßgeblichen Verkehrswert geschlossen werden könnte.

c) Ob die Summe der Einheitswerte aller Objekte höher ist als der angenommene Geschäftswert, hat das Landgericht nicht geprüft (§ 19 Abs. 2 Satz 2 KostO). Da jedoch die Einheitswerte auch von der Staatskasse nicht ins Spiel gebracht wurden, kann davon ausgegangen werden, dass ihre Summe nicht über der Summe der Kaufpreise liegt.

3. Allerdings hat das Landgericht in Ziffern I und III seines Beschlusses Entscheidungen zu Gegenständen getroffen, die ihm nicht angefallen sind. Dem Landgericht lag eine Geschäftswertbeschwerde vor (§ 31 Abs. 3 KostO), nicht aber eine Beschwerde gegen den Kostenansatz des Amtsgerichts (§ 14 Abs. 3 Satz 1 KostO), der im Übrigen einen Vorschuss zum Gegenstand hatte (§ 8 Abs. 3 Satz 1 KostO; Korintenberg/Lappe § 8 Rn. 31). Dies ergibt sich aus der Fassung des Beschwerdeschriftsatzes vom 12.6.2002, gerichtet gegen den Beschluss des Amtsgerichts vom 12.3.2002 (vgl. auch Korintenberg/Lappe aaO Rn. 25 und 26); bei dieser Entscheidung des Amtsgerichts handelt es sich um die Festsetzung des Geschäftswerts. Das Landgericht durfte daher keine Entscheidung hinsichtlich des Kostenansatzes treffen. Die Ziffern I und III des Beschlusstenors sind daher aufzuheben.

Schließlich hat sich das Landgericht bei der Aufstellung der Kaufpreise bei einem Objekt geirrt, sodass es eine (geringfügig) unrichtige Summe der Kaufpreise ermittelte. Insoweit war Ziffer II des landgerichtlichen Beschlusstenors richtig zu stellen.

Ende der Entscheidung


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