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Beginn der Entscheidung

Gericht: Brandenburgisches Oberlandesgericht
Beschluss verkündet am 06.11.2009
Aktenzeichen: 12 W 37/09
Rechtsgebiete: ZPO, BGB


Vorschriften:

ZPO § 114 S. 1
ZPO § 127 Abs. 2 S. 2
ZPO § 127 Abs. 2 S. 3
ZPO § 567 Abs. 1 Nr. 1
ZPO § 569 Abs. 1
BGB § 241
BGB § 286 Abs. 1
BGB § 311 b Abs. 1 S. 1
BGB §§ 339 ff
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Tenor:

Auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller werden der Beschluss der 4. Zivilkammer - Einzelrichter - des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 4. Mai 2009 und der Nichtabhilfebeschluss vom 2. Juli 2009, Az.: 14 O 320/08, abgeändert.

Den Antragstellern wird für die beabsichtigte Rechtsverfolgung ratenfreie Prozesskostenhilfe bewilligt und Rechtsanwalt ..., zu den Bedingungen eines ortsansässigen Rechtsanwaltes beigeordnet.

Gründe:

I.

Die Antragsteller begehren die Bewilligung von Prozesskostenhilfe für eine beabsichtigte Klage, mit der sie von den Antragsgegnern die lastenfreie Übertragung und Auflassung eines in B... gelegenen Grundstücks verlangen.

Die Parteien schlossen am 26.06.2006 vor dem Notar ... in Be... eine notarielle Vereinbarung, mit der die Antragsgegner die Antragsteller mit dem Ausbau des im Hause ... Str. 39 in B... gelegenen Dachgeschosses zu 2 Wohnungen gemäß der beigefügten Baubeschreibung zu einem Pauschalpreis von 60.000,00 € beauftragten. Als Gegenleistung verpflichteten sich die Antragsgegner, den Antragstellern ein noch zu vermessenes Trennstück des Grundstücks ... Str. 39 in einer Größe von ca. 250 m² zu übertragen. Die Fertigstellung der Arbeiten durch die Antragsteller sollte bis zum 30.09.2007 erfolgen. Ferner vereinbarten die Parteien, dass die Antragsgegner von ihrer Übertragungsverpflichtung bezüglich des Trennstückes frei werden sollten, wenn die Ausbauarbeiten nach Ablauf einer Frist von 8 Wochen nach einer nach dem 01.10.2007 zu erfolgenden Abmahnung nicht fertig gestellt seien. Für diesen Fall verpflichteten sich die Antragsgegner, die Ausbauarbeiten zu dem vereinbarten Pauschalbetrag von 60.000,00 € abzgl. ersparter Aufwendungen zu vergüten. Wegen der Einzelheiten wird auf die in Kopie zu den Gerichtsakten gereichte notarielle Urkunde (Bl. 7 ff GA) Bezug genommen.

Die Antragsteller begannen mit der Durchführung der Ausbauarbeiten. Unstreitig waren die Arbeiten zu dem vertraglich vereinbarten Fertigstellungstermin am 30.09.2007 nicht fertig gestellt. Am 02.10.2007 erfolgte zwischen den Parteien eine Baubegehung, hinsichtlich derer ein Begehungsprotokoll erstellt wurde, hinsichtlich dessen auf Bl. 102 ff GA Bezug genommen wird. Mit Schreiben vom 04.10.2007 forderten die Antragsgegner die Antragsteller zur Fertigstellung unter einer Fristsetzung bis zum 13.11.2007, längstens bis zum 30.11.2007 auf (Bl. 41 f GA).

Am 08.11.2007 kam es zwischen den Parteien zu einer weiteren handschriftlich protokollierten Vereinbarung, in der die Parteien einvernehmlich den Leistungsumfang der von den Antragstellern noch zu erbringenden Leistungen abänderten und für die Übergabe ein neuer Termin zum 20.12.2007 vereinbart wurde (Bl. 74 GA). Eine Übergabe fand auch an diesem Tag nicht statt. In einer Email an den beurkundenden Notar vom 04.12.2008 teilte die Antragsgegnerin zu 2. mit, dass die Dachgeschosswohnungen noch nicht fertig gestellt seien und den Antragstellern "Aufschub gewährt" worden sei (Bl. 62 GA). Mit Schreiben vom 14.03.2008 zeigte der Antragsteller zu 1. die Fertigstellung der Arbeiten an (Bl. 128 GA). Die Abnahme der Arbeiten erfolgte am 18.04.2008; auf das in Kopie zu den Akten gereichte Abnahmeprotokoll (Bl. 44 ff GA) wird Bezug genommen.

Mit der beabsichtigten Klage begehren die Antragsteller nunmehr die Übertragung und Auflassung des in dem Notarvertrag vom 26.06.2006 näher bezeichneten Grundstücks. Sie machen geltend, die Nichteinhaltung des vertraglich vereinbarten Termins vom 30.09.2007 sei nicht von ihnen zu vertreten. Die Parteien hätten den Fertigstellungstermin einvernehmlich immer wieder verlängert, zudem hätten die Antragsgegner immer wieder Sonderwünsche geäußert. Zudem hätten die Antragsgegner bereits vor Beginn der Arbeiten keine verwertbaren Planungsunterlagen geliefert und dadurch den Beginn der Arbeiten entscheidend verzögert. Indem sich die Antragsgegner nunmehr auf die im Schreiben vom 04.10.2007 gesetzte Frist zum 30.11.2007 beriefen, handelten sie treuwidrig.

Die Antragsgegner sind der Auffassung, sie seien nach Ablauf der gesetzten Nachfrist zum 30.11.2007 nicht mehr zur Übertragung des Grundstücks verpflichtet. Sonderwünsche seien von ihnen nicht geäußert worden. Sie hätten sich lediglich bereit erklärt, hinsichtlich der einzubauenden Treppe die Kosten bis zu einem Betrag von 1.000,00 € zu übernehmen.

Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Beschluss den Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe zurückgewiesen mit der Begründung, die beabsichtigte Rechtsverfolgung biete keine hinreichende Aussicht auf Erfolg. Zwar hätten die Parteien den Fertigstellungstermin einvernehmlich bis zum 20.12.2007 verlängert. Diese Frist sei auch am 04.12.2008 noch nicht abgelaufen gewesen, wie sich aus der Email der Antragsgegnerin zu 2. vom selben Tage ergebe. Es lasse sich jedoch nicht feststellen, dass die Frist weiter bis zum 18.04.2008 verlängert worden sei. Es lasse sich auch nicht feststellen, dass die Antragsgegner die fristgerechte Fertigstellung der Arbeiten treuwidrig verhindert hätten. Die Antragsteller hätten nicht hinreichend konkret dargetan, welche einzelnen Verzögerungen in welchem jeweils konkretisierten Umfang sich nach dem 04.02.2008 aus welchen im Einzelnen treuwidrigen Handlungen der Antragsgegner ergeben haben sollen.

Gegen den ihnen zu Händen ihres Verfahrensbevollmächtigten am 07.05.2009 zugestellten Beschluss haben die Antragsteller mit einem am 29.05.2009 beim Landgericht eingegangenen Schriftsatz sofortige Beschwerde eingelegt. Sie machen geltend, mit den Arbeiten sei von ihnen im Januar 2007 begonnen worden, obwohl zum damaligen Zeitpunkt eine Baugenehmigung noch nicht vorgelegen habe. Auch habe weder ein Elektroinstallationsplan noch Bauunterlagen vorgelegen. Dennoch hätten sie auf Drängen der Antragsgegner weitergearbeitet, um den ursprünglich vereinbarten Fertigstellungstermin einzuhalten. In der Vereinbarung vom 08.11.2007 sei festgelegt worden, dass die Antragsgegner es übernehmen sollten, Parkett, Fliesen, Türen, Halogenspots, Duschen und eine Treppe zu kaufen. Das handschriftliche Protokoll dieser Vereinbarung sei trotz mehrfacher Anmahnung erst am 29.01.2008 übergeben worden. Zu diesem Zeitpunkt seien die vereinbarten Gegenstände durch die Antragsgegner noch nicht angeliefert worden. Die von den Antragsgegnern zu liefernde Treppe sei falsch dimensioniert gewesen, so dass eine neue Treppe habe bestellt werden müssen. Die Wohnungen seien Anfang Februar fertig gestellt gewesen. Dies folge auch daraus, dass die Antragsgegner unter dem 06.03.2008 einen Mietvertrag über eine der Wohnungen abgeschlossen hätten. Anlässlich der Abnahme am 18.04.2008 sei eine Einigung dahingehend getroffen worden, dass die Fertigstellung und Übergabe zum 18.04.2008 vertragsgemäß erfolgt sei.

Das Landgericht hat mit Beschluss vom 02.07.2009 der sofortigen Beschwerde der Antragsteller nicht abgeholfen und dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

II.

1. Die sofortige Beschwerde der Antragsteller ist gem. den §§ 567 Abs. 1 Nr. 1, 127 Abs. 2 S. 2 ZPO statthaft und auch im Übrigen zulässig, insbesondere form- und fristgerecht gem. den §§ 127 Abs. 2 S. 3, 569 Abs. 1 ZPO eingelegt worden.

2. Die sofortige Beschwerde ist auch begründet. Die beabsichtigte Rechtsverfolgung der Antragsteller hat hinreichende Aussicht auf Erfolg und ist nicht mutwillig, § 114 S. 1 ZPO. Die Antragsteller haben einen Anspruch auf Übereignung des streitbefangenen Grundstücks, eingetragen im Grundbuch von B... Bl. 5949, Flurstück 213, aus § 241 Abs. 1 BGB i.V.m. dem notariellen Vertrag vom 26.06.2006 schlüssig dargetan.

Gemäß dem notariellen Vertrag vom 26.06.2006 haben sich die Antragsgegner verpflichtet, das streitbefangene Grundstück an die Antragsteller je zur Hälfte als Gegenleistung für den Ausbau des Dachgeschosses in dem Haus ... Str. 39 in B... zu übertragen. Unstreitig haben die Antragsteller die ihnen obliegende Gegenleistung erbracht. Die Antragsgegner sind trotz der Überschreitung des in dem Vertrag vom 26.06.2006 vereinbarten Fertigstellungstermins zum 30.09.2007 nicht von ihrer Übertragungsverpflichtung frei geworden; jedenfalls ist es ihnen unter Zugrundelegung des Vorbringens der Antragsteller gem. § 242 BGB verwehrt, sich auf eine Überschreitung des Fertigstellungstermins zu berufen.

a) Bei der Vereinbarung, dass die Antragsgegner von ihrer Übertragsverpflichtung frei werden sollen, wenn die Antragsteller die Ausbauarbeiten nicht nach Ablauf einer Frist von 8 Wochen nach einer nach dem 01.10.2007 erfolgten Abmahnung fertig stellen, handelt es sich um eine Verfallklausel, die in ihrer Wirkung einer Vertragsstrafe entspricht. Das ist grundsätzlich immer der Fall, wenn vereinbart worden ist, dass eine Vertragspartei durch die Verletzung vertraglicher Pflichten ihre an sich bestehenden Ansprüche verlieren soll. Auf eine solche Klausel sind die Vorschriften der §§ 339 ff BGB zumindest entsprechend anzuwenden (vgl. BGH NJW-RR 1991, 1013, 1015; BGH NJW-RR 1993, 243, 246; Münchener Kommentar/Gottwald, BGB, 5. Aufl., vor § 339 Rn. 36). Voraussetzung für den Fortfall der Übertragungsverpflichtung ist somit, dass die Antragsteller mit der Fertigstellung der Arbeiten in Verzug gekommen sind. Ein Verzug der Antragsteller lässt sich jedoch nach dem bisherigen Vortrag der Parteien nicht feststellen.

Soweit zunächst Voraussetzung für den Wegfall der Übertragungsverpflichtung ist, dass den Antragstellern eine Frist von 8 Wochen nach einer Abmahnung nach dem 01.10.2007 gesetzt worden ist, ist bereits fraglich, inwieweit diese Voraussetzung gegenüber dem Antragsteller zu 1. erfüllt ist. Dies lässt sich anhand des bisherigen Akteninhaltes nicht feststellen, da die als Anlage BK 2 zu den Akten gereichten Schreiben, mit denen eine Frist zur Fertigstellung bis längstens zum 30.11.2007 gesetzt wurde, nur an den Vater der Antragsteller sowie den Antragsteller zu 2. adressiert sind, nicht jedoch an den Antragsteller zu 1. (vgl. Bl. 43 f GA).

Im Übrigen haben die Parteien den danach vorgesehenen Fertigstellungstermin zum 30.11.2007 einvernehmlich geändert. Unstreitig wurde in der handschriftlich protokollierten Vereinbarung der Parteien vom 08.11.2007 als neuer Fertigstellungstermin der 20.12.2007 vereinbart. Eine solche einvernehmliche Abänderung des Fertigstellungstermins war hier auch formlos möglich. Zwar sind Änderungen von Verträgen, durch denen sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, grundsätzlich gem. § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB formbedürftig. Dies gilt jedoch nicht für solche Änderungsvereinbarungen, die lediglich der Beseitigung einer bei der Abwicklung des Geschäfts aufgetretenen Schwierigkeit dienen und den Inhalt der Leistungspflichten im Kern unberührt lassen bzw. für solche Änderungen, die die Veräußerungs- und Erwerbspflichten weder verschärfen noch erweitern; hierzu zählen kurzfristige Stundungen ebenso wie Verlängerungen von Fristen für die Ausübung eines Rücktrittsrechts oder - wie hier - den Eintritt einer bestimmten Rechtsfolge (vgl. BGH NJW 2001, 1932, 1933; Brandenburgisches OLG NJW-RR 1996, 724, 725; Palandt/Grüneberg, BGB, 68. Aufl., § 311 b Rn. 43).

Zwar ist auch dieser neu vereinbarte Fertigstellungstermin zum 20.12.2007 unstreitig nicht eingehalten worden. Die Antragsteller haben dazu jedoch unter Beweisantritt (Zeugnis M... H...) vorgetragen, dass die Überschreitung dieses neu vereinbarten Termins u. a. darauf zurückzuführen sei, dass die einzubauende Treppe, die nach der Vereinbarung vom 08.11.2007 von den Antragsgegnern zu beschaffen gewesen sei, nicht gepasst habe und deswegen eine neue Treppe habe bestellt werden müssen, so dass die Fristüberschreitung von ihnen nicht zu vertreten sei. Dies kann letztlich dahinstehen, da sich aus dem Vorbringen der Antragsteller ergibt, dass die Parteien die Fertigstellungsfrist auch über den 20.12.2007 einvernehmlich verlängert haben, ohne einen neuen festen Fertigstellungstermin zu vereinbaren. Dies ergibt sich mit hinreichender Deutlichkeit aus dem Emailschreiben der Antragsgegnerin zu 2. an den Notar ... vom 04.02.2008 (Bl. 62 GA). Dort heißt es, die Antragsgegner hätten Herrn H... Aufschub gewährt, der Umschreibung (des Eigentums) auf Herrn H... werde noch nicht zugestimmt. Daraus folgt, dass die Antragsgegner selbst noch davon ausgingen, dass die Frist zur Fertigstellung der Arbeiten noch nicht abgelaufen bzw. auf unbestimmte Zeit verlängert worden war und dass die Voraussetzungen dafür, dass ihre Verpflichtung zur Übertragung des Eigentums an dem streitbefangenen Grundstück an die Antragsteller aufgrund der Verzögerung der Fertigstellung entfallen war, gerade noch nicht vorlagen, sondern die Übertragungsverpflichtung weiter fortbestand. Anders lässt sich die Formulierung in dem Schreiben, dass der Umschreibung auf die Antragsteller noch nicht zugestimmt werde, nicht erklären. Anderenfalls hätte es nahe gelegen, dass die Antragsgegner bereits zu diesem Zeitpunkt dem Notar mitgeteilt hätten, dass eine Eigentumsübertragung aufgrund der Fristüberschreitung nicht mehr in Betracht komme. Ist jedoch davon auszugehen, dass die Parteien den Fertigstellungstermin nochmals auf unbestimmte Zeit verschoben haben, hätte es zur Herbeiführung des Verzuges gem. § 286 Abs. 1 BGB einer weiteren Mahnung seitens der Antragsgegner bedurft. Eine solche Mahnung ist nicht erfolgt.

b) Unabhängig davon wäre es den Antragsgegnern jedenfalls auch nach § 242 BGB verwehrt, sich auf den Wegfall der Übertragungsverpflichtung zu berufen. Indem die Antragsgegner die in dem Schreiben vom 04.10.2007 gesetzte Nachfrist haben verstreichen lassen und auch nach Ablauf der mit der Vereinbarung vom 08.11.2007 vereinbarten neuen Übergabefrist zum 20.12.2007 gemäß den vorstehenden Ausführungen gegenüber den Antragstellern den Eindruck erweckt haben, dass sie an der Übertragung des Eigentums an dem Grundstück auf die Antragsteller festhalten wollten, haben sie die Antragsteller dazu veranlasst, die Arbeiten im Wesentlichen bis auf einzelne kleine Mängel fertig zu stellen und damit Leistungen zu erbringen, die die Antragsteller kaum erbracht hätten, wenn sie gewusst hätten, dass sich die Antragsgegner im Nachhinein auf die Überschreitung der in dem notariellen Vertrag vereinbarten Fristen berufen würden. Selbst nach Anzeige der Fertigstellung mit Schreiben des Antragstellers zu 1. vom 14.03.2008 haben die Antragsgegner mit Schreiben vom 18.03.2008 lediglich einzelne Mängel gerügt und sich erstmals mit Schreiben vom 15.04.2008 nach Einschaltung ihres Rechtsanwaltes auf die Fristüberschreitung und den damit einhergehenden Wegfall der Übertragsverpflichtung berufen. Nachdem die Antragsgegner jedoch die vertraglich vereinbarten Fristen haben verstreichen lassen, ohne in unmittelbarem zeitlichen Zusammenhang klarzustellen, dass sie sich an die Verpflichtung zur Übertragung des Grundstückes nicht mehr gebunden sehen, können sie sich im Nachhinein nicht mehr mit Erfolg auf den Wegfall der Übertragungsverpflichtung berufen. Dies gilt insbesondere, als sie selbst im Februar 2008 noch von dem Bestand der Verpflichtung zur Eigentumsübertragung ausgegangen sind.

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst (§ 127 Abs. 4 ZPO).

Ende der Entscheidung

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