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3 U 128/01 Brandenburgisches Oberlandesgericht

Anlage zum Protokoll vom 20.11.2002

verkündet am 20.11.2002

In dem Rechtsstreit

hat der 3. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 23. Oktober 2002 durch

den Richter am Oberlandesgericht ... als Vorsitzenden, den Richter am Oberlandesgericht ... und den Richter am Landgericht ...

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung des Beklagten gegen das am 8. August 2001 verkündete Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Cottbus - 5 O 52/01 - wird zurückgewiesen.

Die Widerklage wird abgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat der Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 25.000,00 € abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Der Kläger verlangt von dem Beklagten - seinem Sohn - die Räumung und Herausgabe an ihn verpachteter, seinem, des Klägers, Eigentum stehender Grundstücke.

Der Kläger ist Eigentümer der im Grundbuch von K... Blatt 415 eingetragenen Grundstücke, K..., Flur 2, Flurstück 99, Flur 3. Flurstück 35 sowie Flur 4, Flurstücke 110/2, 132, 197 und 324. Der Beklagte betreibt auf diesen Grundstücken seit November 1992 ein Fachgeschäft für Reit- und Pferdsportartikel sowie seit 1993 ein Reiterhotel. Auf dem nördlichen Teil des Flurstücks 110/2 befindet sich das Wohnhaus des Beklagten, ein Ferienbungalow, eine Reithalle und andere bauliche Anlagen. Wegen der Einzelheiten zur Lage wird auf die zu den Gerichtsakten gereichten Lagepläne (Bl. 24, 25 d.A.) Bezug genommen.

Mit Datum vom 1. Mai 1998 schlossen die Parteien einen Pachtvertrag über die vorstehend genannten Grundstücke in einer Gesamtgröße von 15,3527 ha mit Wirkung ab dem 1. Mai 1998. In der Einleitung des Vertragsformulars heißt es: "Unter Pächter und Verpächter werden die Vertragsparteien auch dann verstanden, wenn sie aus mehreren Personen bestehen. Alle im Vertrag genannten Personen haben den Pachtvertrag eigenhändig zu unterschreiben." In den vom Kläger handschriftlich ausgefüllten Vertragsformular sind als Pächter der Beklagte sowie seine Ehefrau K... J... bezeichnet. Der Pachtvertrag sollte für eine feste Laufzeit von zehn Jahren geschlossen werden und bezog sich gemäß der handschriftlichen Eintragung nicht auf bauliche Anlagen. Unterschrieben ist der Pachtvertrag von dem Kläger und dem Beklagten. Wegen der Einzelheiten wird auf die zu den Gerichtsakten gereichte Kopie des Pachtvertrages einschließlich der Anlage (Bl. 26 ff. d.A.) Bezug genommen.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 18. Juli 2000 (Bl. 517 ff. d.A.) und vom 29. August 2000 (Bl. 521 f. d.A.) erklärte der Kläger jeweils die fristlose Kündigung des Pachtvertrages aus wichtigem Grund. Im vorliegenden Rechtsstreit hat der Kläger mit anwaltlichem Schriftsatz vom 18. Juni 2001 erneut vorsorglich die fristlose Kündigung des Pachtvertrages aus wichtigem Grund erklärt (Bl. 110 d.A.). Dieser Kündigung liegt ein unstreitiger Vorfall vom 12. Juni 2001 zugrunde, als der Beklagte dem Kläger CS-Gas in die Augen sprühte, so dass sich der Kläger in augenärztliche Behandlung begeben musste.

Der Kläger hat behauptet, der Beklagte habe ihm am Nachmittag des 17. Juli 2000 mit der Faust zweimal an den Kopf geschlagen, so dass er in das Krankenhaus habe eingeliefert werden müssen. Auch die Ehefrau des Klägers sei durch den Beklagten durch Faustschläge in das Gesicht misshandelt worden. Dieses Fehlverhalten sei Anlass der fristlosen Kündigung mit Schreiben vom 18. Juli 2000 gewesen. Am 18. August 2000 habe der Beklagte der Ehefrau des Klägers mit voller Wucht in den Unterleib getreten und dem Kläger mehrmals ins Gesicht gespuckt. Als er und seine Ehefrau in ihr Haus flüchten wollten, habe der Beklagte die Eingangstür mit voller Wucht zugeschlagen, wodurch der Ehefrau des Klägers der kleine Finger der linken Hand zertrümmert worden sei. Die Ehefrau des Klägers habe notärztlich behandelt und im Zeitraum vom 21. bis 29. August 2000 am kleinen Finger der linken Hand operiert werden müssen. Dieser Vorfall sei Anlass für die erneute fristlose Kündigung vom 29. August 2000 gewesen.

Ferner habe der Beklagte am 18. Dezember 2000 der Ehefrau des Klägers aufgelauert und ihr CS-Gas ist Gesicht gesprüht. Am 21. Dezember 2000 habe er auf dem Anwesen des Klägers ein hölzernes Hoftor mit einer Motorsäge zerstückelt. Wegen der mehrfachen Angriffe des Beklagten auf die körperliche Integrität des Klägers und der seiner Ehefrau sei eine Fortsetzung des Pachtverhältnisses nicht mehr zumutbar.

Der Kläger hat beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, die folgenden dem im Eigentum des Klägers stehenden Anwesen Dorfstraße ..., K..., zugehörigen Grundstücksteile in der Gemarkung K... (Grundbuch von K..., Blatt 415) zu räumen und geräumt an ihn, den Kläger, herauszugeben:

1. Flur 2, Flurstück 99, Größe 0,6395 ha,

2. Flur 3, Flurstück 35, Größe 1,2659 ha,

3. Flur 4, Flurstück 110, Größe 0,8464 ha,

4. Flur 4, Flurstück 132, Größe 1,6185 ha,

5. Flur 4, Flurstück 197, Größe 4.9160 ha,

6. Flur 4, Flurstück 324, Größe 6.0664 ha.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat die behaupteten Angriffshandlungen bestritten. Am 17. Juli 2000 habe der Kläger ihn und seine Ehefrau selbst mit einer schweren Eisenkette angegriffen. Er hat behauptet: Er habe für die Errichtung des Wohnhauses und den Umbau der Scheune zum Reiterhotel einen Betrag von 719.677,22 DM aufgewendet. Insgesamt habe er Baumaßnahmen im Wert von 949.457,00 DM durchgeführt. Wegen der Einzelheiten wird auf den Vortrag in dem Schriftsatz vom 4. Mai 2001 (Bl. 88 f. d.A.) Bezug genommen. Im Hinblick auf die von ihm vorgenommenen Investitionen hat der Beklagte ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht.

Das Landgericht mit den am 8. August 2001 verkündeten Urteil den Beklagten antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe der im Grundbuch von K... Blatt 415 eingetragenen Grundstücke, Gemarkung K..., Flur 2, Flurstück 99, Flur 3, Flurstück 35 sowie Flur 4, Flurstücke 110, 132, 197 und 324 verurteilt. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, der Kläger habe nach Beendigung des Pachtverhältnisses einen Anspruch auf Rückgabe der verpachteten Grundstücksflächen gemäß §§ 546 Abs. 1, 581 BGB. Bei dem Vertragsverhältnis der Parteien handele es sich um einen Pachtvertrag. Die in § 3 Ziffer 2 des Pachtvertrages vereinbarte Tragung der Nebenkosten durch den Beklagten stelle eine Gegenleistung für die Überlassung des Pachtobjektes dar. Der Kläger habe spätestens mit Kündigung im Schriftsatz seiner Prozessbevollmächtigten vom 18. Juni 2001 den Vertrag wirksam aus wichtigem Grund gekündigt. Indem der Beklagte unwidersprochen am 12. Juni 2001 ohne Vorankündigung und grundlos dem Kläger CS-Gas in die Augen gesprüht habe, sei der Tatbestand der Körperverletzung erfüllt worden. Dies rechtfertige jedenfalls die Kündigung des Pachtverhältnisses. Auf den Streit der Parteien zu den anderen durch die Klägerseite behaupteten Körperverletzungsvorfällen komme es daher nicht an. Soweit der Beklagte einwende, dass er erhebliche Investitionen in die von ihm genutzten Grundstücksteile getätigt habe, stünden diesem Einwand zum Einen die §§ 556 Abs. 2, 581 BGB entgegen, wonach dem Pächter eines Grundstücks wegen seiner Ansprüche gegen den Verpächter ein Zurückbehaltungsrecht nicht zustehe. Im Übrigen habe der Beklagte zu Art und Höhe der behaupteten Verwendungen im Einzelnen nicht substantiiert vorgetragen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils (Bl. 131 ff. d.A.) Bezug genommen.

Gegen das ihm am 15. August 2001 zu Händen seiner erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten zugestellte Urteil hat der Beklagte mit einem am 17. September 2001 beim Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und das Rechtsmittel - nach antragsgemäßer Fristverlängerung bis dahin - mit einem am 16. November 2001 eingegangenen Schriftsatz begründet.

Mit der Berufung verfolgt der Beklagte seinen Antrag auf Klageabweisung unter Bezugnahme auf sein bisheriges erstinstanzlichen Vorbringen nebst Beweisantritten weiter. Ergänzend trägt er vor:

Das Landgericht sei rechtsirrig davon ausgegangen, dass es sich bei dem vorliegenden Rechtsverhältnis ausschließlich um ein Pachtverhältnis handele. Der Vertrag sei zwischen den Parteien geschlossen worden, um den Kläger aus der Mitgliedschaft in der landwirtschaftlichen Berufsgenossenschaft zu befreien und um zu vermeiden, dass bei Beendigung der landwirtschaftlichen Tätigkeit des Klägers erhebliche Fördermittel hätten zurückgezahlt werden müssen. Das Landgericht habe den gesamten erheblichen und unter Beweis gestellten Vortrag hinsichtlich der Gründe für die Kündigung vom 18. Juli 2000 unberücksichtigt gelassen. Er behauptet, er sei selbst vom Kläger am 15. Juli 2000 mit einer Stange angegriffen und an der Schulter verletzt worden. Die tätlichen Angriffe seien daher nicht von ihm - dem Beklagten - ausgegangen. Aufgrund der ständigen Eingriffe des Klägers in die Ausübung seines Gewerbebetriebes habe er seinen Reiterhof nebst Landhotel nicht mehr betreiben können. Der Kündigung vom 18. Juli 2000 habe er mit ^Schreiben vom 25. Juli 2000 widersprochen und die Fortsetzung des Pachtverhältnisses verlangt. Hinsichtlich des Vorfalls vom 12. Juni 2001, auf den sich das Landgericht alleine bezogen habe, sei er von dem Kläger provoziert worden, obwohl er von dem anwesenden Polizeibeamten aufgefordert worden sei, den von ihm - dem Beklagten - inne gehaltenen Grundstücksteil nicht zu betreten. Ein Grund zum Ausspruch einer fristlosen Kündigung sei daher entgegen der Ansicht des Landgerichts nicht gegeben.

Der Beklagte behauptet, der Kläger habe von Anfang an gewollt, 4ass der Vertrag auch mit seiner - des Beklagten - Ehefrau abgeschlossen werde. Seine Ehefrau sei während der gesamten Vertragsausarbeitung bzw. -ergänzung zugegen gewesen und sei damit einverstanden gewesen, dass sie in den Pachtvertrag aufgenommen werde. Sie habe selbst ein berechtigtes Interesse an dem Abschluss des Pachtvertrages gehabt, weil sie als Mitinhaberin des Reiterhotels und der zu betreibenden Pension Vertragspartei hinsichtlich der Beihilfen, Fördermittel sowie der Kreditverträge und der Grundschuldbestellungen gewesen sei. Er - der Beklagte - habe in ihrem Beisein und ihrem Einverständnis den Vertrag unterschrieben.

Den bereits erstinstanzlich mit der Einrede des Zurückbehaltungsrechts geltend gemachten Anspruch auf Ersatz der von ihm vorgenommenen Investitionen macht der Beklagte nunmehr im Wege einer Hilfswiderklage geltend. Hierzu behauptet er, die umfangreichen Umbauarbeiten auf dem Grundstück des Klägers habe er mit Einverständnis des Klägers vorgenommen. Durch die von ihm vorgenommenen werterhöhenden Maßnahmen sei der Wert des Grundstückes um insgesamt 968.940,00 DM erhöht. Diesen Betrag macht der Beklagte nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung geltend. Wegen der Einzelheiten wird auf die Aufstellung Blatt 549 der Akte und die zu dem Schriftsatz vom 28. Juni 2002 eingereichten Anlagen verwiesen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Cottbus vom 8.8.2001 - 5 O 52/01 - abzuweisen.

Ferner beantragt er im Wege der Hilfswiderklage,

den Kläger zu verurteilen, an ihn 949.457,00 DM zzgl. 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit Zustellung des Widerklageschriftsatzes (21.11.2001) zu zahlen.

Der Kläger beantragt,

1. die Berufung zurückzuweisen;

2. die Hilfswiderklage abzuweisen.

Der Kläger verteidigt das angefochtene Urteil. Er meint, das Vorbringen des Beklagten zu dem Kündigungsgrund für die Kündigung vom 18. Juni 2001 sei verspätet. Hierzu trägt er vor, er habe am 31. Mai 2001 vor dem Amtsgericht Cottbus - 43 C 240/01 - eine einstweilige Verfügung gegen den Beklagten erwirkt, mit dem diesem untersagt worden sei, ihn an dem Betreten des in seinem Eigentum stehenden hinteren Teils des Flurstücks 110/2, auf dem sich ein Propangasbehälter befindet, zu hindern. Im Hinblick auf die Reparaturbedürftigkeit des Gastankes sei er zum Betreten des Grundstücks berechtigt gewesen.

Der Kläger behauptet, die Ehefrau des Beklagten habe zu keiner Zeit Vertragspartei werden sollen. Weder er noch der Beklagte seien davon ausgegangen. Dafür habe für ihn auch keine Veranlassung bestanden. Er habe den Namen der Ehefrau des Beklagten nur zur Vervollständigung des ihm vorliegenden Formulars eingefügt. Die Ehefrau des Beklagten sei auch bei der Unterzeichnung des Pachtvertrages nicht anwesend gewesen. Der Beklagte habe sich auch vorgerichtlich niemals darauf berufen, dass der Pachtvertrag auch mit der Ehefrau des Beklagten zustande gekommen sei.

Das Vorbringen des Beklagten zur Hilfswiderklage sei unsubstantiiert. Die Höhe der geltend gemachten Aufwendungen bestreitet der Kläger mit Nichtwissen.

Der Senat hat Beweis erhoben gemäß dem im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 23. Oktober 2002 verkündeten Beweisbeschluss (Bl. 709 f. d.A.) durch uneidliche Vernehmung der Zeugen K... J..., Ra... Sp... und He... J.... Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 23. Oktober 2002 (Bl. 708 ff. d.A.) und im Übrigen wegen des Vertrags der Parteien auf den Inhalt der zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, der Terminsprotokolle und des erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Zulässigkeit der Berufung des Beklagten richtet sich gemäß § 26 Nr. 5 EGZPO nach den bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Vorschriften der Zivilprozessordnung, da die mündliche Verhandlung, auf die das angefochtene Urteil ergangen ist, vor dem 1. Januar 2002 geschlossen worden ist. Die Berufung ist demnach zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden (§§ 516, 518, 519 ZPO a.F.).

Die Berufung hat jedoch keinen Erfolg (dazu unter I.), während die vom Beklagten in zweiter Instanz erstmals erhobene Hilfswiderklage unbegründet ist (dazu unter II.).

I.

Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der im Tenor des angefochtenen Urteils näher bezeichneten Grundstücke aus §§ 556 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB a.F.

Das zwischen den Parteien bestehende Pachtverhältnis ist spätestens durch die mit anwaltlichem Schriftsatz vom 18. Juni 2001 im laufenden Rechtsstreit ausgesprochene fristlose Kündigung aus wichtigem Grund wirksam beendet worden.

1. Der zugrundeliegende, mit Datum vom 1. Mai 1998 abgeschlossene Vertrag ist als Pachtvertrag gemäß § 581 Abs. 1 BGB a.F. einzuordnen. Dem steht nicht entgegen, dass die Parteien des Pachtvertrages in § 3 einen Pachtzins nicht vereinbart haben. Die für eine Leihe gemäß § 598 ff. BGB charakteristische Unentgeltlichkeit der Gebrauchsüberlassung ist nicht gegeben. Ein Entgelt für die Gebrauchsüberlassung kann auch in der Übernahme der laufenden Unterhaltungskosten des Grundstücks liegen, die sonst der Verpächter zu tragen hätte (OLG Bamberg, OLGZ 1976, 195, 199; Staudinger/Sonnenschein, BGB, 13. Bearbeitung § 581 Rn. 177). Hier hat der Beklagte sich nach dem Vertrag zur Tragung der Nebenkosten verpflichtet. Darüber hinaus liegt auch in der Übernahme der unstreitig von dem Beklagten getätigten Investitionen eine Entgeltlichkeit der Gebrauchsüberlassung, wobei unerheblich ist, dass diese Leistungen bereits zuvor erbracht wurden, da Gegenstand des Entgelts in diesem Fall der Verbrauch des Wertes der vor Beginn des Pachtverhältnisses erbrachten Leistungen ist. Auch die Parteien sind übereinstimmend von einer Entgeltlichkeit der Gebrauchsüberlassung ausgegangen, wie sich in der Bezeichnung als Pachtvertrag sowie von Verpächter und Pächter in der handschriftlichen Anlage zum Pachtvertrag (Bl. 30 d.A.) ergibt.

Ein Landpachtvertrag im Sinne der §§ 585 ff. BGB ist nicht gegeben. Ein Landpachtvertrag setzt voraus, dass das Grundstück zum Betriebe einer Landwirtschaft verpachtet wird. Aus dem Akteninhalt lässt sich jedoch nicht entnehmen, dass auf den dem Beklagten zur Nutzung überlassenen Flächen eine landwirtschaftliche Betätigung im Sinne einer Bodenbewirtschaftung, gegebenenfalls mit damit verbundener Tierhaltung betrieben wird. Zwar sind den Beklagten unter anderem Grünflächen überlassen worden und ist nach dem Verwendungsnachweis Blatt 91 bis 95 d.A. ursprünglich offenbar eine Rinderanlage vorhanden gewesen. Entscheidend ist jedoch der Zweck des Pachtvertrages. Danach sind die Umbauten auf dem Gelände durch den Beklagten bereits vor dem Abschluss des Pachtvertrages abgeschlossen gewesen, so dass zu diesem Zeitpunkt eine landwirtschaftliche Nutzung im Sinne des § 585 BGB nicht mehr vorlag, sondern gemäß den Angaben des Beklagten ein Reiterhotel bzw. ein Fachgeschäft mit Reiterartikeln betrieben wurde.

Der Wirksamkeit des Pachtvertrages steht auch nicht § 117 BGB entgegen. Der nach dem Vortrag des Beklagten verfolgte Zweck, man habe den Vertrag nur geschlossen, um dem Kläger den Ausstieg aus der landwirtschaftlichen Berufsgenossenschaft zu ermöglichen und eine Rückzahlung der Fördermittel zu verhindern, setzt gerade voraus, dass die Parteien einen wirksamen Pachtvertrag geschlossen haben.

2. Das Landgericht hat zu Recht angenommen, dass das bestehende Pachtverhältnis spätestens durch die im Laufe des Verfahrens mit Schriftsatz vom 18. Juni 2001 ausgesprochene fristlose Kündigung aus wichtigem Grund beendet worden ist.

a) Der Wirksamkeit der erklärten Kündigungen steht nicht entgegen, dass diese nur gegenüber dem Beklagten und nicht auch gegenüber dessen Ehefrau, der Zeugin K... J..., ausgesprochen worden sind. Zwar kann gegenüber mehreren Mietern nur einheitlich, d.h. gegenüber allen gekündigt werden, wobei zwischen dem Zugang der Kündigungserklärungen an mehrere Mieter ein zeitlicher Zusammenhang bestehen muss (vgl. Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., 1999, Rn. IV/16; OLG Düsseldorf, ZMR 1987, 422). Die nur an einen von mehreren Mitmietern gerichtete Kündigung löst das Mietverhältnis nicht auf; eine nur gegen einen von mehreren Mitmietern wirkende Teilkündigung ist wegen der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses nicht möglich, soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben (vgl. BGHZ 96, 302, 310 m.w.N.). Im vorliegenden Fall steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Senates fest, dass der Vertrag auf Pächterseite allein mit dem Beklagten zustande gekommen ist, so dass die Kündigungserklärung auch nur gegenüber dem Beklagten abgegeben zu werden brauchte. Die Zeugin K... J... ist entgegen der Ansicht des Beklagten nicht Vertragspartner geworden.

Zwar ist in dem Text des Pachtvertrages auch die Zeugin K... J... als Pächter bezeichnet worden. Der Vertrag ist jedoch nur von dem Beklagten unterschrieben worden. Ob die Vertragsunterschrift des Beklagten zugleich auch im Namen seiner Ehefrau, der Zeugin K... J..., erfolgt ist, ist grundsätzlich im Wege der Auslegung (§§ 133, 157 BGB) nach dem objektiven Erklärungswert zu ermitteln, also danach, wie sich die Erklärung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte für den Empfänger darstellt. Hierbei sind außer dem Wortlaut der Erklärung alle Umstände zu berücksichtigen, die unter Beachtung der Verkehrssitte Schlüsse auf den Sinn der Erklärung zulassen, insbesondere die in dem Rechtsverhältnis zugrundeliegenden Lebensverhältnisse, die Interessenlage, der Geschäftsbereich, dem der Erklärungsgegenstand angehört, und typische Verhaltensweisen (vgl. BGH NJW-RR 1988, 475; MDR 1994, 579). Ist die Ehefrau im Rubrum eines Miet- oder Pachtvertrages als Mieterin bzw. Pächterin zusammen mit ihrem Ehemann erwähnt, hat jedoch lediglich der Ehemann den Mietvertrag unterzeichnet, kann es gerechtfertigt sein, den Inhalt der Urkunde dahingehend auszulegen, dass der Ehemann seine Ehefrau beim Abschluss des Vertrages vertreten und die Ehefrau ihn zur Vertretung bevollmächtigt hat (vgl. OLG Düsseldorf, WM 1989, 362, 363; OLG Oldenburg, MDR 3991, 968, 969). Insbesondere wenn bei den Vertragsverhandlungen deutlich wird, dass beide Ehegatten Mieter werden sollen und die Ehefrau an den Vertragsverhandlungen beteiligt worden ist, kann ein Anschein dafür sprechen, dass sie ihren Ehemann, der den Mietvertrag allein unterzeichnet hat, zum Abschluss des Mietvertrages bevollmächtigt hat (OLG Schleswig, ZMR 1993, 69, 70; Bub/Treier/Heile, a.a.O., Rn. 11/758). Der Annahme, dass auch die Ehefrau des Beklagten Vertragspartei werden sollte, steht die Formulierung in der Einleitung des Pachtvertrages, wonach der Vertrag von allen, die Vertragspartei werden sollen, zu unterzeichnen ist, nicht entgegen, da davon auszugehen ist, dass diese Schriftformabrede lediglich deklaratorische Bedeutung hat. Das ist der Fall, wenn die Parteien - wie hier - das Pachtverhältnis bereits vor der schriftlichen Beurkundung einvernehmlich vollzogen haben (Bub/Treier/Heile, a.a.O., Rn. 11/742 m.w.N.).

Durch die durchgeführte Beweisaufnahme hat sich die Behauptung des Beklagten, er habe den auf den 1. Mai 1998 datierten Pachtvertrag auch mit der Billigung und in Anwesenheit seiner Ehefrau K... J... für diese unterzeichnet, nicht bestätigt. Der Beklagte ist insoweit für die Umstände, aus denen sich eine Erklärung auch im Namen seiner Ehefrau sowie die Bevollmächtigung durch diese ergibt, darlegungs- und beweispflichtig, da er sich abweichend von dem im Vertragstext vereinbarten Erfordernis der Unterschriften sämtlicher Vertragsparteien auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände beruft. Zwar hat die Zeugin K... J... bekundet, sie sei bei Unterzeichnung des Pachtvertrages anwesend gewesen. Sie sei damit einverstanden gewesen, dass sie in dem Vertragstext als Vertragspartner aufgeführt worden sei. Sie habe nur deshalb nicht unterzeichnet, weil der Zeuge Sp... gesagt habe, dass dies nicht nötig sei und es ausreiche, wenn einer der Eheleute für beide unterzeichne. Der Beklagte habe den Vertrag in ihrer Anwesenheit unterschrieben, nachdem sie den Vertrag durchgelesen habe. Diesen Bekundungen der Zeugin K... J... stehen jedoch andererseits die Bekundungen der Zeugen Sp... und He... J... entgegen. Der Zeuge Sp... hat bekundet, er sei bei der Unterzeichnung des Pachtvertrages - entgegen den Bekundungen der Zeugin K... J... - nicht dabei gewesen. Es habe aus seiner Sicht auch keine Veranlassung gegeben, eine weitere Person in den Pachtvertrag mit aufzunehmen. Die Zeugin He... J... hat bekundet, der Beklagte habe den Vertrag nur in Anwesenheit des Klägers sowie ihrer Person unterzeichnet, während die Zeugin K... J... nicht anwesend gewesen sei. Aufgrund sich der widersprechenden Bekundungen der Zeugen kann nicht zur Überzeugung des Senates davon ausgegangen werden, dass die Zeugin K... J... bei der Unterzeichnung des Vertrages anwesend war und damit aus den Umständen auch für den Kläger ersichtlich war, dass der Vertrag im Namen beider Eheleute geschlossen werden sollte. Angesichts des zerstrittenen Verhältnisses zwischen den Parteien und der familiären Verbundenheit zum Beklagten kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich die Zeugin K... J... bei ihrer Aussage von der Verbundenheit zu ihrem Ehemann, dem Beklagten, hat leiten lassen. Zwar gilt das entsprechend auch für die Zeugin He... J.... Gegen die Richtigkeit der Bekundungen der Zeugin K... J... spricht jedoch die Aussage des Zeugen Sp..., der - entgegen den Bekundungen der Zeugin K... J... - bekundet hat, bei der Unterzeichnung des Rechtsvertrages nicht zugegen gewesen zu sein. Der Zeuge Sp... hat als Außenstehender keine unmittelbaren Beziehungen zu dem vorliegenden Rechtsstreit, ein Interesse an einem bestimmten Ausgang des Rechtsstreits oder eine der Parteien einseitig und entgegen der Wahrheit zu belasten, kann nicht festgestellt werden. Weitere Indizien dafür, die für eine Richtigkeit der Bekundungen der Zeugin K... J... sprechen, sind nicht vorhanden. Soweit der Beklagte vorgetragen hat, die Zeugin K... J... habe ein berechtigtes Interesse an dem Abschluss des Pachtvertrages gehabt, weil sie Mitinhaberin des Reiterhotels und der zu betreibenden Pension gewesen sei, ergibt sich dies aus den vorliegenden Unterlagen wie der Gaststättenerlaubnis (Bl. 562 ff. d.A.) gerade nicht. Gegen die Annahme, dass die Zeugin K... J... ebenfalls Vertragspartner geworden ist, spricht im Übrigen auch das vorprozessuale Verhalten des Beklagten. So ist in der gesamten Auseinandersetzung über das Bestehen des Pachtverhältnisses bis einschließlich der ersten Instanz nicht geltend gemacht worden, dass die Kündigungen deswegen nicht wirksam seien, weil sie nicht auch gegenüber der Zeugin K... J... als Pächterin ausgesprochen seien. Es besteht auch keine Vermutung, dass die Unterschrift eines Ehegatten unter einem Vertrag, in dem beide Ehegatten als Partei bezeichnet sind, automatisch von der Vollmacht des anderen Ehegatten gedeckt ist.

b) Ein außerordentlicher Grund zur Kündigung war gegeben. Das Landgericht hat es zu Recht dahinstehen lassen, ob die mit Schreiben vom 18. Juli 2000 bzw. vom 29. August 2000 ausgesprochene fristlose Kündigungen berechtigt waren, da ein wichtiger Grund zu der im Schriftsatz vom 18. Juni 2001 ausgesprochenen fristlosen Kündigung gegeben war. Der Kläger konnte den Pachtvertrag zu Recht aus wichtigem Grund nach §§ 242, 626 BGB entsprechend ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, da ihm die Fortsetzung des Vertrages unter Berücksichtigung von Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden kann. Es ist anerkannt, dass Tätlichkeiten gegenüber dem anderen Vertragspartner in der Regel zur sofortigen Kündigung ohne vorherige Abmahnung berechtigen. Ein solches schwerwiegendes Verhalten liegt hier darin, dass der Beklagte unstreitig dem Kläger am 12. Juni 2001 mit CS-Reizgas in die Augen gesprüht hat. Ohne Erfolg beruft sich der Beklagte darauf, dass der Kläger ihn provoziert habe. Der Kläger war aufgrund der von ihm erwirkten einstweiligen Verfügung zum Betreten des Grundstücksteils zur Reparatur des Gastankes berechtigt. Selbst wenn er dies nicht gewesen sein sollte, gäbe dies dem Beklagten kein Recht, den Kläger mit Reizgas anzugreifen. Die Voraussetzungen des § 227 BGB oder des § 859 Abs. 1 BGB lagen nicht vor.

3. Mit dem Zugang der Kündigung vom 18. Juni 2001, die dem Beklagten ausweislich der Erklärung des Prozessbevollmächtigten im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht Cottbus am 25. Juni 2001 zugegangen ist, ist das Pachtverhältnis beendet und der Beklagte gemäß § 556 Abs. 1 BGB a.F. zur Räumung der Grundstücke und Herausgabe an den Kläger verpflichtet.

II.

Die erstmals in der Berufungsinstanz erhobene Hilfswiderklage ist nach § 530 Abs. 1 ZPO a.F. zulässig. Zwar ist die Geltendmachung des mit der Widerklage verfolgten Anspruchs aufgrund der Verschiedenheit der Streitgegenstände nicht als sachdienlich anzusehen. Der Kläger hat jedoch in die Erhebung der Widerklage eingewilligt (§ 267 ZPO), in dem er im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Senat vom 22. Mai 2002 sich zur Widerklage eingelassen und deren Abweisung beantragt hat. Die Widerklage ist jedoch unbegründet. Dem Beklagten steht ein Anspruch auf Ersatz der von ihm im Zusammenhang mit den Umbaumaßnahmen durchgeführten Aufwendungen weder aus § 951 Abs. 1 in Verbindung mit § 812 Abs. 1 Satz 1, 2. Alt. BGB noch aus §§ 547, 581 Abs. 2 BGB zu.

Der Beklagte hat trotz des Hinweises des Senats mit Hinweisbeschluss vom 29. Mai 2002 Art und Höhe der von ihm behaupteten Aufwendungen nicht hinreichend substantiiert vorgetragen. Die von ihm geltend gemachte Gegenforderung vermag bereits den mit der Widerklage geltend gemachten Antrag nicht zu rechtfertigen. Mit der Widerklage hat der Beklagte einen Betrag von 949.457,00 DM geltend gemacht. Nach seinem Vorbringen in dem Schriftsatz vom 28. Juni 2002 sollen sich die von ihm erbrachten werterhöhenden Maßnahmen jedoch auf insgesamt 968.940,00 DM belaufen. Der Beklagte hat jedoch weder eine Korrektur des mit der Widerklage geltend gemachten Antrages vorgenommen, noch hat er im Einzelnen näher erläutert, welche Maßnahmen von der geltend gemachten Widerklageforderung umfasst sein sollen. Im Übrigen ist das Vorbringen des Beklagten insgesamt nicht nachvollziehbar. Mit Schriftsatz vom 16. November 2001 hat er Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen der durch ihn erbrachten baulichen Veränderungen mit einem Gesamtwert von 400.000,00 DM sowie der weiteren unbaren Eigenleistungen von 66.000,00 DM vorgetragen und insoweit behauptet, der derzeitige Wert der Bereicherung betrage mindestens 200.000,00 DM. Eine nähere Aufschlüsselung der von ihm behaupteten im Einzelnen erbrachten Arbeiten, der aufgewandten Kosten und des behaupteten Zeitwertes ist unterblieben. Soweit er auf einen Schriftsatz vom 4. Mai 2001 Bezug genommen hat, in dem Aufwendungen in Höhe von 719.677,12 DM unter Bezugnahme auf einen Verwendungsnachweis (Bl. 91 bis 94 d.A.) behauptet worden sind, lässt sich ein entsprechender Betrag diesem Verwendungsnachweis nicht entnehmen. Mit Schriftsatz vom 26. März 2002 hat der Beklagte sodann unbare Eigenleistungen in Höhe von 258.993,84 DM auf der Grundlage einer Aufstellung (Bl. 356 d.A.) geltend gemacht. Weder aus seinem Vortrag noch aus den zur Akte gereichten Unterlagen ist jedoch ersichtlich, welche erbrachten Leistungen Gegenstand der Widerklage sein sollen, welche Kosten im Einzelnen geltend gemacht werden und welcher Sache welcher Wert beizumessen ist. Dies ergibt sich auch nicht aus dem ergänzenden Sachvortrag des Beklagten in dem Schriftsatz vom 28. Juni 2002. Zwar hat der Beklagte nunmehr einzelne werterhöhende Maßnahmen und deren behaupteten Wert bzw. eine entsprechende Werterhöhung des Grundstücks behauptet. Der Vortrag bleibt jedoch mangels näherer Aufschlüsselung weiterhin nicht nachvollziehbar und für die Gegenseite nicht einlassungfähig. Der Beklagte hätte vielmehr im Einzelnen substantiiert darlegen und unter Beweis stellen müssen, welche Leistungen von ihm im Einzelnen erbracht worden sind und welche beweglichen Sachen, die in seinem Eigentum standen, gemäß den §§ 946 ff. BGB in das Eigentum des Klägers übergegangen sind. Zudem setzt ein Anspruch nach § 951 Abs. 1 BGB das Fehlen eines rechtlichen Grundes voraus. Im vorliegenden Fall liegt ein rechtlicher Grund vor. Es ist davon auszugehen, dass die von den Beklagten behaupteten umfangreichen Investitionen nicht ohne rechtliche Grundlage, sondern aufgrund eines Dienst- oder Werkvertrages erfolgt sind.

Ein Anspruch aus §§ 590 b, 591 BGB ist ebenfalls nicht gegeben, da es sich bei dem Vertragsverhältnis zwischen den Parteien, wie ausgeführt, nicht um ein Landpachtvertrag handelt.

Ein Anspruch aus § 547 BGB kommt ebenfalls nicht in Betracht, da die behaupteten Verwendungen bereits vor dem Abschluss des streitgegenständlichen Pachtvertrages gemacht worden sein sollen. Im Übrigen ist nach dem Vortrag des Beklagten im Einzelnen nicht nachprüfbar, inwieweit es sich um Verwendungen oder sonstige Aufwendungen bzw. Einbauten handelt.

Schließlich fehlt es auch an den Voraussetzungen eines Anspruches aus § 994 BGB. Aus dem Vortrag des Beklagten ergibt sich nicht, dass dieser zum Zeitpunkt der Vornahme der angeblichen Verwendungen bereits Besitzer der Grundstücke war.

Die Kostenentscheidung ist hinsichtlich der Hilfswiderklage aus § 91 Abs. 1 ZPO, im Übrigen aus § 97 Abs. 1 ZPO begründet.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen. Für die Statthaftigkeit der Revision finden die seit dem 1. Januar 2002 geltenden Vorschriften der Zivilprozessordnung Anwendung (Arg.e.c. § 26 Nr. 7 EGZPO). Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO n.F. sind nicht gegeben. Weder hat der Rechtsstreit grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert eine Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs.

Der Gebührenstreitwert wird gemäß § 16 Abs. 2, 19 Abs. 1 Satz 3 GKG für das Berufungsverfahren auf 494.869,30 € (967.180,94 DM) festgesetzt, wobei der Senat entsprechend den Ausführungen des Klägers in dem Schriftsatz vom 7. September 2001 (Bl. 140 ff. d.A.), die seitens des Beklagten nicht widersprochen worden sind, von einem Pachtzins in Höhe von 100,00 DM/ha ausgegangen ist. Der Rechtsmittelstreitwert wird gemäß §§ 3, 5, 8 ZPO auf 552,957,17 € (1.081.490,22 DM) festgesetzt, wobei als streitige Zeit der Zeitraum zwischen der Erhebung der Klage am 2. Februar 2001 und dem vorgesehenen Ende des Pachtverhältnisses zum 30. April 2008 von insgesamt 86 Monaten zugrunde zu legen ist.

Ende der Entscheidung