Judicialis Rechtsprechung

3 U 130/06 Brandenburgisches Oberlandesgericht

Anlage zum Protokoll vom 16.04.2008

verkündet am 16.04.2008

In dem Rechtsstreit

hat der 3. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts unter Mitwirkung

der Vorsitzenden Richterin am Oberlandesgericht Bunge, des Richters am Oberlandesgericht Jalaß und des Richters am Amtsgericht Cablitz

auf die mündliche Verhandlung vom 05. März 2008

für Recht erkannt:

Tenor:

I. Auf die Berufung des Klägers wird das am 16. August 2006 verkündete Urteil des Landgerichts Potsdam - 1 O 387/05 - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger € 60.502,50 zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von drei Prozentpunkten über dem Basiszinssatz

a) aus € 26.211,39 ab 04.08.2005,

b) aus € 11.649,60 ab 05.01.2006,

c) aus je € 2.912,40 ab 06.09.2005 sowie ab 04.02., 04.03., 06.04., 05.05. und 07.06.2006;

d) aus € 5.167,10 ab 04.11.2006.

2. Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit wegen eines weiteren Betrages in Höhe von € 7.938,70 nebst anteiliger Zinsen erledigt ist.

II. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben der Kläger 32 % und die Beklagte 68 % zu tragen. Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen dem Kläger zu 44 % und der Beklagten zu 56 % zur Last.

III. Von den durch die Nebenintervention verursachten Kosten erster Instanz haben die Streithelferin des Klägers 32 % und die Beklagte 68 % zu tragen. Die zweitinstanzlichen Kosten der Nebenintervention fallen der Streithelferin des Klägers zu 44 % und der Beklagten zu 56 % zur Last.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jeder Beteiligte kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils gegen ihn vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Als Sicherheit genügt die schriftliche unbedingte, unbefristete, unwiderrufliche und selbstschuldnerische Bürgschaft eines im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts.

V. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Die Prozessparteien streiten darum, ob die Beklagte, eine kreisfreie Stadt, dem Kläger, einem gerichtlich bestellten Zwangsverwalter, aus einem Mietverhältnis über Büro- und Verwaltungsräume, belegen auf dem Anwesen ... Straße 18 in B..., noch restliches Nutzungsentgelt für die Zeitspanne vom 01. Dezember 2004 bis einschließlich 15. November 2006 schuldet. Die Miete ist von der Beklagten um € 4.309,16 p.m. gekürzt worden, weil Rauchschutztüren, die der Kläger in den Fluren der Häuser 1 und 2 nach einer Brandverhütungsschau auf Verlangen der Beklagten aus Gründen der Brandsicherheit nachträglich von der Streithelferin hat einbauen lassen, nicht über Feststellanlagen verfügen. Nach den unwidersprochen gebliebenen Ausführungen der Beklagten im zweiten Termin der mündlichen Verhandlung vor dem Senat befanden sich unter anderem im Haus 1 das Hauptamt einschließlich der Beschaffungsstelle, der Personalrat, das Gebäude- und Liegenschaftsmanagement und die untere Wasserbehörde sowie im Haus 2 die Jugendhilfe und das Sozialamt.

In erster Instanz war der jeweilige Differenzbetrag für die Monate von Dezember 2004 bis einschließlich Juni 2006 streitgegenständlich. Im Berufungsrechtszug hat der Kläger sein Petitum zunächst entsprechend auf den Zeitraum vom 01. Juli bis 15. November 2006 erweitert und nach einem Zahlungseingang am 23. März 2007 in Höhe von insgesamt € 43.107,43 mit der Zweckangabe "Mietnachzahlung 12/04 bis 03/07" (Kopie eines Ausdrucks des elektronischen Überweisungsbelegs GA III 492) jeweils in Höhe von € 1.443,40 pro vollem Kalendermonat für erledigt erklärt. Die klägerische Erledigungserklärung ist einseitig geblieben. Wie sich die restliche Klageforderung im Einzelnen zusammensetzt, zeigt die nachfolgende Tabelle:

In dem parallel zur Zwangsverwaltung des streitgegenständlichen Areals laufenden Zwangsversteigerungsverfahren hat das Amtsgericht Potsdam am 16. November 2006 einen Zuschlagbeschluss erlassen (Kopie Anlage K9/GA II 238 ff.). Dieser ist aufgrund eines dagegen eingelegten Rechtsmittels zunächst nicht rechtskräftig geworden. Das Mietverhältnis der Parteien endete mit dem Ablauf des 31. Dezember 2006; seit wann die Gebäude tatsächlich leer stehen, ist zwischen den Parteien streitig. Durch Beschluss vom 20. Februar 2008 (Kopie Anlage K10/GA III 484 f.) hat das Amtsgericht Potsdam die Zwangsverwaltung - mit Wirkung vom 16. November 2006 - aufgehoben, weil die Entscheidung über den Eigentümerwechsel im Zwangsversteigerungsverfahren inzwischen rechtskräftig geworden ist. Im Übrigen wird zur näheren Darstellung des Tatbestandes und der erstinstanzlichen Prozessgeschichte auf das angefochtene Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

Vom Landgericht Potsdam, das in der Vorinstanz entschieden hat, sind dem Kläger - für Dezember 2004 bis einschließlich Juni 2006 - lediglich € 27.424,38 nebst anteiliger Zinsen zuerkannt worden; die Abweisung der darüber hinausgehenden Klageforderung hat die Zivilkammer damit begründet, dass ein nicht unwesentlicher Mietmangel vorliege, der eine Minderung in Höhe von 5 % der Bruttomiete rechtfertige. Das erstinstanzliche Urteil, auf das auch wegen der Entscheidungsgründe im Einzelnen Bezug genommen wird, ist dem Kläger am 16. Juni 2006 (GA I 164) - zu Händen seiner erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten - zugestellt worden. Er hat am 22. August 2006 mit anwaltlichem Schriftsatz Berufung eingelegt und sein Rechtsmittel - nach antragsgemäßer Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 30. Oktober 2006 (GA I 178) - mit einem am 16. Oktober 2006 per Telekopie bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangen Anwaltsschriftsatz begründet (GA I 180 ff.).

Der Kläger ficht das landgerichtliche Urteil, seine bisherigen Darlegungen wiederholend und vertiefend, in vollem Umfange seiner Beschwer an und erweitert - wie oben ausgeführt - die Klage im zweiten Rechtszug auf den Zeitraum vom 01. Juli bis zum 15. November 2006. Dazu trägt er insbesondere Folgendes vor:

Zu Unrecht habe die Eingangsinstanz eine Minderung wegen des Fehlens von Feststellanlagen für die - wie ausdrücklich verlangt - selbstschließenden Rauchschutztüren als gegeben angesehen und sich zur Begründung nur auf allgemeine Erwägungen gestützt. Bei den zahlreichen Begehungen, die zur Umsetzung der Anordnungen aus der Brandverhütungsschau vom 23. Januar 2002 mit allen Beteiligten stattgefunden hätten, sei - was die Beklagte nicht bestritten habe und zumindest wegen grober Fahrlässigkeit die Rechtsfolge des § 536b BGB auslöse - der Einbau solcher Anlagen weder gefordert noch sonst angesprochen worden. Vielmehr habe die Beklagte verlangt, dass die von ihr im Erdgeschoss und im Obergeschoss des Hauses 2 angebrachten elektrischen Türsicherungen nur kurzzeitig - soweit zur Durchführung der Arbeiten erforderlich - abgeschaltet werden. Die Beklagte habe zudem den bereits im Protokoll der Brandverhütungsschau vom 23. Januar 2002 (Kopie Anlage B1/GA I 58, 60) enthaltenen Hinweis auf zugelassene Feststellanlagen unbeachtet gelassen und intern ihren Sicherheitsingenieur nicht einbezogen. Beanstandungen seien von ihr erst Monate nach dem Abschluss der Baumaßnahme erhoben worden; dabei hätten für sie Mitarbeiter gehandelt, die zuvor bei der Ausführung der Leistungen involviert gewesen seien. Die Ausübung der Verwaltungs- und Bürotätigkeit, die Mietzweck sei und in den jeweiligen Zimmern stattfinde, werde durch die selbstschließenden Rauchschutztüren keineswegs behindert. Jedenfalls fehle hinreichend konkreter Sachvortrag der Beklagten hierzu. Erst recht bestünden weder Unfall- noch Verletzungsgefahren. Die Funktionsfähigkeit der Stadtverwaltung werde durch das Fehlen der Feststellanlagen nicht berührt; das gelte sowohl mit Blick auf die Mitarbeiter als auch auf die Besucher. Betriebliche Gründe für das Offenhalten von Brand- und Rauchschutztüren gebe es im Streitfall nicht. Auch das vom Gericht eingeholte Sachverständigengutachten habe das Vorliegen eines Mangels nicht bestätigt. Die Klageerweiterung sei erforderlich, weil die Beklagte die Miete - ungeachtet des erstinstanzlichen Urteils - nach Juni 2006 zunächst weiterhin um jeweils € 4.309,16 p.m. gemindert habe; jedenfalls für die Zeit bis einschließlich 15. November 2006 sei er - der Kläger - als Zwangsverwalter weiterhin aktivlegitimiert.

Der Kläger beantragt sinngemäß,

die angefochtene Entscheidung teilweise abzuändern und

a) die Beklagte zu verurteilen, an ihn - den Kläger - zu zahlen

aa) weitere € 54.449,44 nebst Zinsen in Höhe von drei Prozentpunkten über dem Basiszinssatz

(1) aus € 25.791,84 ab 04.08.2005,

(2) aus € 2.865,76 ab 06.09.2005,

(3) aus € 11.463,04 ab 05.01.2006,

(4) aus je € 2.865,76 ab 04.02., 04.03., 06.04., 05.05. und 07.06.2006;

bb) weitere € 11.452,52 nebst Zinsen in Höhe von drei Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab 04.11.2006

b) festzustellen, dass der Rechtsstreit wegen eines weiteren Betrages in Höhe von € 7.938,70 nebst anteiliger Zinsen erledigt ist.

Die Beklagte beantragt,

die gegnerische Berufung kostenpflichtig zurückzuweisen.

Sie verteidigt - ihre erstinstanzlichen Darlegungen ebenfalls wiederholend und vertiefend - das angefochtene Urteil, soweit es ihr günstig ist; im Übrigen nimmt sie es hin. Sie trägt insbesondere Folgendes vor:

Die Herstellung eines vertragsgerechten Zustandes habe in den Händen des Klägers als Vermieter gelegen, der damit die Streithelferin beauftragt habe. Von ihrer - der Beklagten - Seite sei darauf keinerlei Einfluss genommen worden; ihre Mitarbeiter hätten seinerzeit nicht einmal gewusst, welchen Endzustand der Kläger schaffen lassen werde. Die Türen stets geschlossen zu halten, habe sie - die Beklagte - nicht verlangt. Eine Minderung sei jedenfalls in Höhe von 5 % der Bruttomiete gerechtfertigt. Bereits aus dem Bestimmungszweck folge, dass Rauchschutztüren massiv gebaut und deshalb schwergängig seien. Letzteres erweise sich insbesondere beim Transport von Aktenstapeln und sonstigen Materialien als hinderlich und gefährlich. Die von ihr - der Beklagten - als Zeugen benannten Mitarbeiter hätten sich darüber mit besonderer Intensität beschwert. Die Türen seien faktisch nur zu öffnen, wenn man nichts in den Händen halte. Das häufig zu benutzende Kopiegerät habe sich im mittleren Teil des Flures befunden und oft mit umfangreichen Kopiervorlagen aufgesucht werden müssen. Durch die Türen sei der freie Fluss des Büro-, Lieferanten- und Publikumsverkehrs künstlich unterbrochen sowie der Arbeitsablauf erheblich verzögert worden. Zudem habe eine erhebliche Verletzungsgefahr bestanden. Zum Öffnen der Türen sei ein Kraftaufwand erforderlich gewesen, der etwa fünf Kilogramm entspreche. Dieser hätte pro Tag und Mitarbeiter mehr als 600 Mal aufgebracht werden müssen. Das Mietobjekt sei bis März 2007 geräumt und - nach der Durchführung von Maler- und Reinigungsarbeiten - am 17. April 2007 an den Verwalter zurückgegeben worden.

Der Senat hat Beweis erhoben gemäß seinen Beschlüssen vom 13. Juni 2007 (GA II 356 ff.) und 05. März 2008 (GA III 486 f.) durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens sowie Vernehmung der Zeugen M... H..., K... Be..., M... B... und K... N.... Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das bei den Gerichtsakten befindliche Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Dipl.-Ing. G... T... vom 14. Oktober 2007, auf dessen ergänzende Ausführungen im Schreiben vom 05. Februar 2008 (GA II 462 ff.) sowie auf die im Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 05. März 2008 (GA III 486, 487 ff.) festgehaltenen Zeugenaussagen Bezug genommen. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes sowie der bisherigen Prozessgeschichte wird ergänzend auf die Schriftsätze beider Parteien und der Streithelferin nebst Anlagen, auf sämtliche Terminsprotokolle und auf den übrigen Akteninhalt verwiesen.

II.

A. Die Berufung des Klägers ist zulässig, sie wurde insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 517 ff. ZPO). In der Sache selbst hat das Rechtsmittel allerdings nur teilweise Erfolg. Es führt insoweit zur Abänderung der angefochten Entscheidung. Die Beklagte schuldet dem Kläger aus dem streitgegenständlichen Vertragsverhältnis für die Zeit vom 01. Dezember 2004 bis einschließlich 15. November 2006 - über den bereits in der Eingangsinstanz zuerkannten Betrag hinaus - noch restliche Miete in Höhe von zusätzlichen € 33.078,12 (§ 535 Abs. 2 BGB). Hinsichtlich eines weiteren Betrages von € 7.938,70 ist der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt. Die beiden Klageerweiterungen, die in zweiter Instanz vorgenommen wurden, sind jedenfalls gemäß § 533 i.V.m. § 529 Abs. 1 und § 531 Abs. 1 Nr. 3 ZPO zulässig; der Senat bejaht - aus Gründen der Prozessökonomie - ihre Sachdienlichkeit. Angesichts dessen mag dahinstehen, ob insoweit ein Fall des § 264 Abs. 2 i.V.m. § 525 Satz 1 ZPO vorliegt. Die Prozessführungsbefugnis des Klägers besteht - gemäß der gefestigten höchstrichterlichen und obergerichtlichen Rechtsprechung (vgl. dazu BGHZ 155, 38, 41 f., m.w. N.), der sich der Senat angeschlossen hat - trotz zwischenzeitlicher Aufhebung des Zwangsverwaltungsverfahrens infolge Eigentümerwechsels im Wege der Zwangsversteigerung hinsichtlich der Ansprüche, die bereits während der Zeit der Zwangsverwaltung entstanden sind, fort; anderslautende Bestimmungen hat das Amtsgericht Potsdam im Aufhebungsbeschluss vom 20. Februar 2008 (Kopie Anlage K10/GA III 484 f.) nicht getroffen. Der Senat teilt die Auffassung des Landgerichts, wonach wegen fehlender Feststellanlagen für die Rauchschutztüren eine Minderung in Höhe von 5 % gerechtfertigt ist; Bemessungsgrundlage dafür kann im Streitfall aber aufgrund der tatsächlichen Gegebenheiten, die im Rahmen der Beweisaufnahme festgestellt worden sind, lediglich die Bruttomiete sein, die auf das Haus 1 entfällt. Im Einzelnen gilt Folgendes:

1. Zu Unrecht meint der Kläger, die Beklagte sei schon gemäß § 536b beziehungsweise nach § 536c BGB an der Geltendmachung des Mangeleinwandes gehindert. Mangelkenntnis beim Vertragsabschluss oder bei der Annahme des Mietobjekts scheidet hier zweifelsfrei aus. Der letzte - der sechste - Nachtrag zum Mietvertrag stammt vom 05. November 1998 (Kopie Anlage K2/GA I 19 f.). In Besitz hatte die Beklagte das Mietobjekt lange zuvor. Die Brandverhütungsschau, durch die das Fehlen von notwendigen Rauchschutztüren erst bekannt geworden ist, hat am 23. Januar 2002 stattgefunden (Kopie der entsprechenden Niederschrift Anlage B1/ GA I 58 ff.). Zuvor konnte es auf Feststellanlagen nicht ankommen. Für eine analoge Anwendung des in dem § 536b BGB enthaltenen Rechtsgedankens auf Mängel, die erst nach Abschluss des Mietvertrages und Übergabe der Mietsache offenbar werden, bleibt - wie der Bundesgerichtshof inzwischen wiederholt ausgesprochen hat (vgl. dazu BGH, Urt. v. 19.10.2005 - XII ZR 224/03, juris-Rdn. 18, NZM 2006, 58 = ZMR 2006, 107, m.w.N.) - kein Raum. Angesichts dessen gehen die Ausführungen des Klägers, die sich damit befassen, welcher Mitarbeiter der Beklagten wann was von den Baumaßnahmen wusste und ob die Beklagte ein Organisationsverschulden trifft, weil sie ihren Sicherheitsingenieur hausintern nicht einbezogen hat, ins Leere. Es mag sein, dass für sie erkennbar gewesen wäre, dass für die Rauchschutztüren Feststellanlagen benötigt werden, damit es nicht zu unzumutbaren Beeinträchtigungen von Bürobetrieb und Geschäftsablauf kommt. Daraus kann der Kläger aber nichts für sich herleiten. Zum Einen wusste er, der hier für die Erfüllung der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters Sorge zu tragen hatte und der senatsbekannt über langjährige Erfahrungen als gerichtlich bestellter Zwangsverwalter verfügt, grundsätzlich ebenso wie die Beklagte, welchen Anforderungen das Objekt genügen muss, um dem Mietzweck gerecht zu werden. Zum Anderen würden eventuelle Versäumnisse der Beklagten im Zusammenhang mit dem Einbau der Rauchschutztüren keineswegs den allgemeinen Verwirkungstatbestand erfüllen. Schon das eigene Vorbringen des Klägers lässt darauf schließen, dass bei Ausführung der Arbeiten niemand - weder er noch die Streithelferin oder die Beklagte - an Feststellanlagen für die Rauchschutztüren gedacht hat. Somit könnte die Beklagte nach dem neuen Mietrecht die Minderungsmöglichkeit allenfalls gemäß § 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB verloren haben. Dessen Tatbestandsvoraussetzungen sind indes offensichtlich nicht erfüllt. Der Kläger hat im streitgegenständlichen Zeitraum keine Abhilfe geschaffen, weil er die Mangelrüge für unbegründet hielt und nicht etwa weil er den behaupteten Mangel nicht kannte.

2. Im Ergebnis der Beweisaufnahme ist der Senat davon überzeugt, dass das zum Mietobjekt gehörende Haus 1 während des gesamten streitgegenständlichen Zeitraumes mit einem Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB behaftet war, der die Tauglichkeit zur Nutzung der Mietflächen für die Büro- und Verwaltungszwecke einer kreisfreien Stadt nicht nur unerheblich gemindert hat. Dagegen lässt sich eine entsprechende Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit des Hauses 2 durch fehlende Feststellanlagen für die Rauchschutztüren nicht konstatieren. Im Einzelnen gilt Folgendes:

a) Der Sachverständige Dipl.-Ing. G... T... kommt in seinem Gutachten zu dem Ergebnis, dass das Öffnungsmoment aller 16 untersuchten Türen - jedenfalls bis zum Einsetzen der Öffnungsdämpfung - unter dem maximal zulässigen Wert liegt; die unproblematisch nachjustierbare Schließgeschwindigkeit ist bei sechs Türen zu groß und liegt bei weiteren drei Türen im oberen Grenzbereich (Gutachten Bl. 33 ff.). Obgleich sich somit keine bautechnischen Mängel ergeben haben, weist der Sachverständige - völlig zu Recht - darauf hin, dass die Türen ohne Zusatzeinrichtungen unter Berücksichtigung des Nutzungszwecks des Gebäudes dennoch als nicht gebrauchstauglich gelten konnten, weil die Erbringung eines Kraftaufwandes von 37 bis 54 N für einige Personengruppen und/oder bei bestimmten Betriebsabläufen nicht praktikabel ist (Gutachten Bl. 51 und 56). Der vom Sachverständigen - auch unter Berücksichtigung eines längeren Leerstandes des Objekts (vgl. hierzu die ergänzende Stellungnahme vom 05. Februar 2008 [GA III 462, 463 ff.]) - ermittelte Kraftaufwand entspricht ungefähr einer Masse von 3,7 bis 5,4 kg, die erfahrungsgemäß durch eine größere Anzahl von Personen, die im Rahmen des Vertragszwecks mit dem Mietobjekt in Kontakt kommen, zumindest nur mit erheblicher Mühe gehandhabt werden kann. Die Bezeichnung der Türen als schwergängig ist deshalb zutreffend. Da sich der mietrechtliche Sachmangelbegriff gemäß § 536 Abs. 1 BGB definiert als Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts gegenüber dem vertraglich vereinbarten oder vorausgesetzten Gebrauchszweck, liegt es auf der Hand, dass selbst bautechnisch völlig einwandfreie Gebäude und Einrichtungen - im mietrechtlichen Sinne - mangebehaftet sein können. Als unerheblich nach dem Verständnis von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB ist ein Fehler gemäß der höchstrichterlichen Rechtsprechung regelmäßig dann anzusehen, wenn er leicht erkennbar ist sowie schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann, so dass die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstößt (vgl. BGHZ 163, 1, 4). Das trifft hier schon deshalb nicht zu, weil der Aufwand für die Installation von Feststellanlagen - gemäß der Schätzung des Sachverständigen (Gutachten, S. 52) - bei etwa € 1.650,00 zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer pro Rauchschutztür liegt.

b) Über die konkreten Auswirkungen des Fehlens von Feststellanlagen für die Rauchschutztüren auf den Betriebsablauf hat sich der Senat durch die Vernehmung der Zeugen im Termin der mündlichen Verhandlung am 05. März 2008 ein Bild verschafft. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (Beschl. v. 29. 05.2007 - 1 BvR 624/03, NZM 2007, 678 = GE 2007, 1478) und des Bundesgerichtshofes (Urt. v. 27. 02.1991 - XII ZR 47/90, WM 1991, 1006 = NJW-RR 1991, 779; Urt. v. 30.06.2004 -XII ZR 251/02, NZM 2004, 776 = GE 2004, 1228) obliegt es insoweit dem Tatrichter, die erforderlichen Feststellungen zu treffen, weil die Mietminderung kraft Gesetzes eintritt und es daher nicht in die Darlegungslast des Mieters fällt, zum Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung durch den behaupteten Mangel vorzutragen. Die von der Beklagten benannten Zeuginnen M... H..., K... Be... und M... B... haben die Behinderungen, die sich aufgrund der fehlenden Feststellanlagen sowohl für die Mitarbeiter der Beklagten als auch für Boten, Lieferanten und Firmenvertreter mit Musterkoffern im Haus 1 ergaben, nachvollziehbar dargestellt und glaubhaft bekundet. Die beiden zuletzt genannten Zeuginnen führen ferner gesundheitliche Beeinträchtigungen, zumindest aber deren Verstärkung, auf die erheblichen körperlichen Anstrengungen zurück, die zum Öffnen der Rauchschutztüren erforderlich waren. Unabhängig davon, ob sich ein Kausalzusammenhang zwischen den gesundheitlichen Problemen der Zeuginnen und dem Fehlen von Feststellanlagen medizinisch nachweisen ließe, ist der Senat im Ergebnis der Beweisaufnahme jedenfalls davon überzeugt, dass die Beeinträchtigungen, die sich für den Geschäftsablauf der Beklagten ergeben haben, über bloße Unbequemlichkeiten weit hinaus gingen. Zu Unrecht meint der Kläger, die Tätigkeit einer Stadtverwaltung vollziehe sich ausschließlich in den einzelnen Büroräumen; eine Behörde muss - nicht anders als ein am Markt tätiges Unternehmen - zu Erfüllung ihrer Aufgaben nicht nur eine gut funktionierende Binnenkommunikation unterhalten, sondern auch in vielfältiger Weise mit ihrer Umwelt in Kontakt treten. Deshalb setzt die Bejahung eines Mietmangels, anders als der Kläger meint, keineswegs konkret nachweisbare Behinderungen der Verwaltungsarbeit dergestalt voraus, dass etwa bestimmte Entscheidungen nicht oder nicht rechtzeitig getroffen werden konnten, weil es den hierfür verantwortlichen Mitarbeitern aufgrund schwergängiger Türen nicht möglich war, zu einer dafür erforderlichen Beratung zu erscheinen. Vielmehr wäre in einem solchen Falle - neben eventuellen Schadensersatzansprüchen der Beklagten - eine deutlich höhere Minderungsquote gerechtfertigt.

c) Die Überzeugung, dass die Nichtverfügbarkeit von Feststellanlagen auch im Haus 2 zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit geführt hat, kann der Senat allerdings nicht gewinnen. Der vom Kläger benannte Zeuge K... N... hat glaubhaft dessen Behauptung bestätigt, dass die dortigen Türen sowohl vor als auch nach der Erneuerung - auf Wunsch der Beklagten - mit Sicherungen gegen unbefugtes Öffnen in Gestalt elektrischer Türöffner ausgestattet waren. Es mag zwar sein, dass diese - wie im Termin der mündlichen Verhandlung für die Beklagtenseite eingewandt wurde - lediglich dazu dienten,

c)

die von außen kommenden Personen davon abzuhalten, die Flure sofort und eigenmächtig zu betreten, und man die Türen von innen nach außen passieren konnte, ohne ihre Freigabe durch einen elektrischen Türöffner oder einen Schlüssel erwirken zu müssen. Feststellanlagen sollen es jedoch ermöglichen, dass die Türen ständig offen stehen können und nur im Brandfall automatisch schließen, damit regelmäßig freier Durchgang gewährleistet ist und der Warenverkehr nicht behindert wird. Eine Abgrenzungs- und Sicherungsfunktion, auf die es der Beklagten im Haus 2 offenbar besonders ankam, können offenstehende Türen nicht erfüllen. Auch beim Einbau von Türschließern mit Freilauf oder Türschließern mit Öffnungsautomatik, die der Sachverständige in seinem Gutachten (dort auf S. 21 f.) als Alternativen zu den Feststellanlagen vorgestellt hat, wäre die jeweilige Rauchschutztür - zumindest wenn diese Schließvorrichtungen in Funktion sind - nicht mehr dazu geeignet, die Verschlusssicherheit des Gebäudes oder einzelner Teile davon herzustellen. Aus den in Kopie bei den Gerichtsakten befindlichen Grundrissplänen ergibt sich ferner, dass sich im Haus 2 (GA II 329) auf jedem Flur lediglich zwei Rauchschutztüren - und zwar eine an jedem Gangende - befinden, wogegen im Haus 1 (GA II 331) die Flure des Erdgeschosses und der beiden Obergeschosse durch jeweils vier Türen regelrecht in mehrere Abschnitte gegliedert werden. Auch die Bestimmungen des Baurechts, die in der Eingangsinstanz Gegenstand der Erörterungen gewesen sind (LGU 4), helfen der Beklagten in diesem Zusammenhang nicht weiter. Selbst wenn ein Verstoß gegen öffentlichrechtliche Vorschriften vorläge, wofür - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat (LGU 5) - nichts ersichtlich ist, so würde dies allein im Streitfall schon deshalb keinen Mangel begründen, weil die Beklagte, die selbst untere Bauaufsichtsbehörde ist, zu keiner Zeit damit rechnen musste, dass ihr - etwa wegen der fehlenden Feststellanlagen für die Rauchschutztüren - die Nutzung des Mietobjekts untersagt wird.

3. Aufgrund des hinsichtlich des Hauses 1 bestehenden Mangels hat die Beklagte für den hier streitgegenständlichen Zeitraum gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Die Minderungsquote ist, wie die Zivilkammer völlig zu Recht angenommen hat (LGU 7), im unteren Bereich anzusetzen und - auch unter Berücksichtigung der Höhe des monatlich zu zahlenden Nutzungsentgelts - mit 5 % ausreichend bemessen. Nicht beizutreten vermag der Senat indes der Auffassung der Vorinstanz, als Bemessungsgrundlage habe die Gesamtbruttomiete zu dienen, die sich - nach dem unwidersprochen gebliebenen Vorbringen des Klägers - zuletzt auf € 57.315,21 p.m. belief. Zwar ist nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, der sich der Senat angeschlossen hat, bei der Berechnung des Minderungsbetrages auf die Bruttomiete abzustellen (vgl. BGHZ 163, 1). Damit ist aber lediglich gesagt, dass die so genannte Nettomiete, bei der die Nebenkosten unberücksichtigt bleiben, keine geeignete Bemessungsgrundlage darstellt. Besteht das Mietobjekt jedoch aus mehreren Teilen oder - wie hier - sogar Häusern, wobei nur einzelne von dem Mangel berührt werden, und lässt sich ein darauf entfallender Anteil der Bruttomiete ohne weiteres feststellen, so gebietet es das Äquivalenzprinzip, das dem Schuldrecht zugrunde liegt und dessen Ausdruck die Minderung ist, den Minderungsbetrag nicht aus der gesamten, sondern aus der anteiligen Bruttomiete zu ermitteln. Insbesondere ist es im Streitfall nicht einzusehen, warum der Kläger auch eine fünfprozentige Mietminderung für die Häuser 2 und 3, für den Speisesaal, die Parkplätze und die mitvermieteten Anlagen hinnehmen soll, wenn sich Mängel nur am Haus 1 feststellen lassen. Von diesem Grundsatz ist offensichtlich auch die Beklagte ausgegangen; sie hat dem Kläger mit Schreiben ihres Eigenbetriebs Zentrales Gebäude- und Liegenschaftsmanagement vom 23. November 2003 (Kopie Anlage B10/GA I 77) eine Mietminderung von 10 % für die Häuser 1 und 2 angekündigt. Dass der Minderung dann die Nettokaltmiete zugrunde gelegt wurde, entsprach der damals wohl ganz überwiegenden Rechtsmeinung. Unter Berücksichtigung dessen, dass die auf das Haus 1 entfallende Nettokaltmiete - gemäß dem 6. Nachtrag zum Mietvertrag (Kopie Anlage K2/GA I 19 f.) - DM 48.636,09 beträgt und sich die Nebenkostenquote infolge einer späteren Anpassung des Vorschussbetrages von 12 % auf - rechnerisch - 12,3373 % erhöht hat, ergibt sich bei einer Minderungsquote von 5 % ein Minderungsbetrag von € 1.396,76 p.m. Der Kläger kann somit - über den in erster Instanz bereits zuerkannten Betrag hinaus - für Dezember 2004 bis einschließlich Oktober 2006 jeweils weitere € 1.469,00 und für die erste Hälfte des Monats November 2006 zusätzlich € 734,50 verlangen.

4. Im Umfange von € 7.938,70 nebst anteiliger Zinsen ist - entsprechend dem klägerischen Antrag - die Erledigung des Rechtstreits in der Hauptsache festzustellen. Der Beklagten steht ein Minderungsrecht - wie oben ausgeführt - nur in Höhe von € 1.396,76 p.m. zu. Bereits unter Zugrundelegung des landgerichtlichen Urteils hatte sie monatlich weitere € 1.443,40 an Miete zu entrichten, weil der Einbehalt von € 4.309,16 pro Monat zu hoch war. Angesichts dessen musste der Kläger die Tilgungsbestimmung, die von der Beklagten bei Überweisung der € 43.107,43 getroffen wurde und die ausdrücklich auf das angefochtene Urteil Bezug nimmt (Kopie des Belegausdrucks GA III 492), so verstehen, dass die Beklagte - nachdem sie selbst kein Rechtsmittel eingelegt hat - für die Monate ab Juli 2006 jedenfalls die Differenz von € 1.443,40 nicht mehr schuldig bleiben will. Der Betrag, den die Beklagte überwiesen hat, reicht - unter Abzug von € 2.057,03 Zinsen und der erstinstanzlichen Urteilssumme in Höhe von € 27.424,38 - aus, um den Differenzbetrag von € 1.443,40 bis einschließlich März 2007 auszugleichen. Dass die Tilgungsbestimmung dennoch anders gemeint war und von Klägers so hätte verstanden werden müssen, ist von der Beklagten nicht dargetan worden. Vielmehr bestand im Termin der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 05. März 2008 zwischen den Parteien kein Streit darüber, dass die Angabe des Verwendungszwecks, die sich der Kopie des entsprechenden Belegausdrucks der Beklagten entnehmen lässt (GA III 492), auch dem Kläger übermittelt wurde. Durch die Zahlung ist der Kläger insoweit klaglos gestellt worden.

B. Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits und der Nebenintervention findet ihre Grundlage in § 92 Abs. 1 Satz 1 und § 101 Abs. 1 ZPO. Danach sind sie entsprechend dem jeweiligen Unterliegen der beiden Hauptparteien in der ersten und der zweiten Instanz zu teilen. Ein Kostenausgleich im Verhältnis zwischen der Nebenintervenientin und der von ihr unterstützten Partei - dem Kläger - hat nach der Zivilprozessordnung nicht zu erfolgen.

C. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit des vorliegenden Urteils folgt aus § 708 Nr. 10 sowie § 711 Satz 1 und 2 i.V.m. § 709 Satz 2 ZPO. Art und Umfang der Sicherheitsleistung bestimmt der Senat nach § 108 Abs. 1 Satz 1 ZPO unter Berücksichtigung der in § 108 Abs. 1 Satz 2 ZPO und in § 239 Abs. 2 BGB enthaltenen Rechtsgedanken.

D. Die Revision wird vom Senat nicht zugelassen, weil es an den gesetzlichen Voraussetzungen nach § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO i.V.m. § 133 GVG fehlt. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes als Revisionsgericht. Das Berufungsurteil beruht im Wesentlichen auf einer Würdigung der tatsächlichen Umstände des Einzelfalles. Bei der Frage, ob die Tauglichkeit der Mietsache nur unerheblich gemindert ist, handelt es sich nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der dem Tatrichter einen im Revisionsverfahren nur eingeschränkt nachprüfbaren Beurteilungsspielraum eröffnet (vgl. BGHZ 163, 1, 4). Eine Divergenz zu Entscheidungen des Bundesgerichtshof oder anderer Oberlandesgericht ist nicht ersichtlich.

E. Der Gebührenstreitwert für den zweiten Rechtszug beträgt gemäß § 3 ZPO i.V.m. § 47 Abs. 1 Satz 1 und § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG € 73.840,66. Die einseitige Teilerledigungserklärung des Klägers, die mit dem anwaltlichen Schriftsatz vom 16. Mai 2007 erfolgt ist, der zwei Tage darauf bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht einging (GA II 347 f.), erfordert keine nach Zeitabschnitten gestaffelte Festsetzung, weil es hierdurch nicht zu einem Gebührensprung gekommen ist.

Ende der Entscheidung