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Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 12. August 2008 - 12 O 351/07 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Der Beklagte wird aus einem Gewerbemietvertrag auf Zahlung eines rückständigen Mietzinsanteils von monatlich 406,51 € zuzüglich Mehrwertsteuer für die Zeit von Januar 2004 bis einschließlich März 2007 in Anspruch genommen.

Auf Mieterseite wurde der Mietvertrag zunächst von R... W..., der Mutter des Beklagten, geschlossen und durch 3-seitige Vereinbarung vom März 1998 vom Beklagten übernommen. Auf Vermieterseite trat auf der Grundlage einer vertraglich vereinbarten Überleitungsbefugnis die Klägerin in den Vertrag ein. Die Parteien streiten in der Sache um die Wirkungen einer Mietanpassungsvereinbarung, durch die im Mietvertrag Regelungen zu einer Staffelmiete und einer Wertsicherungsklausel getroffen worden sind.

Mit dem angefochtenen Urteil, auf das der Senat wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes - insbesondere auch wegen des Wortlauts der streitigen Klauseln - verweist, hat das Landgericht den Beklagten antragsgemäß zur Zahlung der erhöhten Miete verurteilt. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Wertsicherungsklausel habe zwar ursprünglich nach den Vorschriften des WährG der auch im Mietvertrag vorgesehenen Genehmigung durch die Landeszentralbank bedurft, sie sei inzwischen aber auch ohne Erteilung dieser Genehmigung wirksam geworden. Dies ergebe sich als Folge des 1999 in Kraft getretenen Preisangaben- und Preisklauselgesetzes und der zugehörigen Preisklauselverordnung (PrKV). Die in § 4 PrKV vorgesehene Genehmigungsfiktion für die Klausel wirke auf den Vertragsschluss zurück.

Bei der Ermittlung der für eine Mieterhöhung maßgeblichen Indexsteigerung müsse sich der 1998 in den Vertrag eingetretene Beklagte auch die zuvor seit Abschluss des Vertrages 1996 verstrichene Zeit anrechnen lassen. Die Wertsteigerungsklausel sei im Übrigen weder missverständlich noch sonst inhaltlich zu beanstanden. Sie habe daher gemäß der vorgesehenen Anpassungsautomatik die Pflicht zur Zahlung des erhöhten Entgelts ohne vorherige Aufforderung herbeigeführt. Dies gelte für die Grundmiete, ferner für die zwischenzeitlich wirksam gewordenen Mietstaffeln und schließlich auch für die ebenfalls indexiert vereinbarte Verwaltungskostenpauschale.

Diese Entscheidung greift der Beklagte unter Aufrechterhaltung und Vertiefung eines Teils der erstinstanzlich formulierten Einwände an und führt dazu aus: Mit der Formulierung der Parteivereinbarung, wonach er - der Beklagte - "per 01.03.1998 in alle Rechte und Pflichten eintrete" habe er gerade nicht Pflichten aus der Zeit seit 1996 übernommen. Dem Vertragswortlaut in § 3 Ziffer 3 entsprechend sei die Indexierung aller "Mietstaffeln" vorgesehen, also nicht die von der Klägerin vorgenommene Erhöhung der Grundmiete; diese sei nicht in Ziffer 3 der fraglichen Passage geregelt, sondern in § 3 Ziffer 1. Entsprechend folge aus der Formulierung in § 3 Ziffer 4 "...oder gegenüber der letzten Mietanpassung...", dass bei der Indexierung schon - infolge vereinbarter Mietstaffeln - eingetretene Änderungen der Miete berücksichtigt werden müssten. Nach dem Parteiwillen habe eine mögliche allgemeine Preissteigerung bereits durch die Mietstaffeln festgeschrieben werden sollen. Die Wertsicherungsklausel könne daher nicht zur Angleichung der Gesamtmiete herangezogen werden, sondern sie habe sich immer nur auf Inflation und Deflation in Bezug auf die Staffelerhöhungsbeträge beziehen sollen, also immer nur auf anteilige 5,00 DM/qm in 5 Jahren. Jedenfalls sei die von der Klägerin vorformulierte mietvertragliche Regelung wegen Unklarheit unwirksam. Außerdem sei im Mieterhöhungsverlangen der falsche Betrag indexiert worden.

Der Beklagte beantragt,

unter Abänderung des Urteils des LG Potsdam vom 12.08.2008 - AZ 12 O 351/07 - die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt das angegriffene Urteil und vertieft ihr Vorbringen erster Instanz. Sie führt dazu aus: 1998 sei mit Ausnahme des Mieterwechsels keine Änderung des seit 1996 laufenden Mietvertrages eingetreten, so dass der Beklagte auch im Hinblick auf die Mietzinsanpassung in keine andere Position eingerückt sei, als sie für die ursprüngliche Mieterin gegolten habe. Zwischen den Regelungen in § 3 Ziffer 1 zur Ausgangsmiete und in § 3 Ziffer 3 zur Indexierung der Mietstaffeln ergebe sich nicht einmal eine Überschneidung; unter den Voraussetzungen der erstgenannten Regelung erhöhe sich die Ausgangsmiete, unter den Voraussetzungen der Ziffer 3 erhöhten sich die Staffeln. Eine Wechselwirkung - insbesondere ein wechselseitiger Ausschluss - beider Vereinbarungen bestehe nicht.

Für die Darstellung des Sach- und Streitstandes im Übrigen und für weitere Einzelheiten der Prozessgeschichte verweist der Senat auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf den weiteren Akteninhalt.

II.

Die statthafte Berufung des Beklagten ist form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Das damit zulässige Rechtsmittel bleibt aber in der Sache ohne Erfolg.

Mit Recht hat das Landgericht im Ergebnis die vertraglich getroffenen Vereinbarungen zur Mietzinsanpassung als wirksam und die daraus abgeleitete - der rechnerischen Höhe nach unstreitige - Klageforderung als begründet angesehen.

1.

Die von den Parteien in § 3 des Mietvertrages vereinbarten Vertragsklauseln sind wirksam. Nach diesen Regelungen folgt jeweils automatisch bei Eintritt der Voraussetzungen die vorgesehene Änderung des Mietzinses; es handelt sich damit um eine Gleitklausel, bei der die Änderung der maßgeblichen Verhältnisse unmittelbar die Vertragskonditionen ändert und nicht etwa nur zu neuen Verhandlungen oder einem zunächst förmlich durchzuführenden Mietfestsetzungsverfahren führt. Die unmittelbar eintretende Änderung des Mietzinses haben die Parteien abhängig vom "Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte für Deutschland insgesamt" vereinbart. Dieser vereinbarte Index ist inhaltlich identisch mit dem Verbraucherpreisindex, der - anstelle verschiedener früher üblicher Bezugsgrößen - seit dem 01.01.2003 vom Statistischen Bundesamt noch ermittelt wird. Die Wirkung der vertraglichen Vereinbarung ist damit nicht von dem Ergebnis einer ergänzenden Vertragsauslegung oder einer Anpassung des Mietvertrages abhängig, wie sie bei Vereinbarung einer später nicht mehr veröffentlichten Bezugsgröße erforderlich werden kann (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl.; Rz. 464 m.w.N.).

Die von den Parteien als Gleitklausel vereinbarte Indexmiete bedurfte zwar zur Zeit des Vertragsschlusses 1996 der Genehmigung nach dem WährG, dieses Erfordernis ist aber inzwischen ersatzlos entfallen. Die am 01.01.1999 in Kraft getretene PrKV ist zwischenzeitlich mit Wirkung ab dem 14.09.2007 durch das Preisklauselgesetz PrKlG abgelöst worden. Nach diesen Regelungen steht das Fehlen einer Genehmigung der Wirksamkeit der streitgegenständlichen Klauseln nicht mehr entgegen.

a) Im Ausgangspunkt verweist allerdings der Beklagte mit Recht darauf, dass der Wirksamkeit der vertraglichen Mietzinsanpassung das in § 3 Satz 2 WährG statuierte Genehmigungserfordernis entgegenstand. Das in dieser Vorschrift geregelte grundsätzliche Verbot hatte zur Folge, dass auch genehmigungsfähige Klauseln bis zur Erteilung der erforderlichen Genehmigung schwebend unwirksam waren (BGHZ 53, 316 ff.).

b) Mit der Ablösung des WährG zum 01.01.1999 wurde für bestimmte Klauseln ein abweichendes Genehmigungsverfahren und daneben in § 4 Abs. 1 PrKV eine gesetzliche Genehmigungsfiktion eingeführt, wonach die dort inhaltlich näher beschriebenen Preisklauseln - insbesondere für den Bereich des Gewerbemietrechts - ohne weitere Verfahrensschritte als genehmigt galten. Diese Fiktion galt gemäß § 8 PrKV unmittelbar für alle ab 01.01.1999 geschlossenen Verträge, darüber hinaus aber auch für Klauseln, die zwar zuvor vereinbart, für die jedoch bis 1999 keine Genehmigungen der Landeszentralbank beantragt worden waren (vgl. Hellner/Rousseau, NZM 2009, 301 ff. (302 f.)).

c) Die 1999 geschaffene Genehmigungsfiktion in der PrKV ist mit dem 13.09.2007 außer Kraft getreten und durch das PrKlG abgelöst worden. § 9 Abs. 1 PrKlG regelt für den Übergang zwar die Fortgeltung für "erteilte Genehmigungen", erstreckt dies allerdings nicht auf eine nach § 4 Abs. 1 PrKV fingierte Genehmigung. Aus § 9 Abs. 2 PrKlG folgt stattdessen, dass das bisherige Recht (also auch § 4 PrKV) nur dann fort gilt, wenn ein Genehmigungsantrag gestellt worden ist. In Ermangelung eines solchen Antrags für die hier konkret streitgegenständlichen Klauseln ist mit dem Wegfall der gesetzlichen Grundlage auch die Wirkung der Genehmigungsfiktion des § 4 PrKV entfallen (vgl. Hellner/Rousseau, a.a.O., S. 303). Entgegen der Annahme des Landgerichts wird daher eine Genehmigung und ihr Fortwirken über den 13.09.2007 hinaus nicht mehr fingiert; im Ergebnis steht dies aber der Wirksamkeit der Klauseln nicht entgegen.

Die Gesetzesänderung zum 14.09.2007 führt stattdessen dazu, dass in dem hier betroffenen Regelungsbereich mit der Abschaffung jeglichen Genehmigungsverfahrens die Wirksamkeitsfeststellung für derartige Klauseln von der behördlichen Ebene auf die gerichtliche Ebene verlagert ist. Die Preisklausel ist danach generell nicht mehr von einer Genehmigung abhängig, sondern allein der inhaltlichen Überprüfung im gerichtlichen Verfahren unterworfen.

Die hier streitigen Klauseln unterfallen der Regelung des § 3 PrKlG, der explizit die Zulässigkeit der dort geregelten Klauseln vorsieht.

Die von den Parteien in § 3 des Mietvertrages getroffene Indexklausel ist im Sinne des § 3 Abs. 1 Nr. 1 lit. d) PrKlG in einem Vertrag über wiederkehrende Zahlungen enthalten, die für die Dauer von mindestens zehn Jahren zu erbringen sind. Mit der Koppelung an den Verbraucherpreisindex ist diese Klausel unmittelbar - also ohne ein Genehmigungsverfahren und ohne das Eingreifen einer Genehmigungsfiktion - zulässig. Gemessen an den Vorgaben der Neuregelung seit 14.09.2007 ist die Klausel auch hinreichend bestimmt (vgl. § 2 Abs. 2 PrKlG) und sie beinhaltet keine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 2 Abs. 3 PrKlG.

2.

Die Voraussetzungen für die von den Parteien 1996 vereinbarte Änderung des Mietzinses liegen vor. Nach der Umstellung aller Bezugsgrößen auf den Verbraucherpreisindex anlässlich der Einführung des Euro ist eine getrennte Berechnung bis Dezember 2002 einerseits und ab Januar 2003 andererseits erforderlich, deren Werte für die Ermittlung der insgesamt vorliegenden Änderung der Bezugsgröße zu addieren sind.

Die Anwendung dieser Grundsätze ergibt, dass die in § 3 Ziffer 1 des Mietvertrages geforderte Indexänderung "...um 10 % oder mehr..." im Dezember 2003 eingetreten war. Der von der Klägerin in der Anlage K 4 dargestellte Rechenweg ist einschließlich der dabei angesetzten Indexwerte zwischen den Parteien unstreitig. Danach ist zwischen 09/1996 und 12/2002 eine Steigerung von 9,01 % und zwischen 01/2003 und 12/2003 eine weitere Steigerung von 1,06 % eingetreten; die Addition ergibt die von der Klägerin angesetzten 10,07 %. Sie führt nach der Vereinbarung zu der von der Klägerin berechneten Änderung des Mietzinses in demselben prozentualen Verhältnis, also zur Erhöhung um 10,07 %.

Die dagegen angeführten Erwägungen des Beklagten stehen dem so ermittelten Zahlungsanspruch der Klägerin nicht entgegen.

a) Mit seiner Auffassung, der Mietvertrag reagiere auf etwaige Indexänderungen bezüglich der Ausgangsmiete abschließend schon dadurch, dass in § 2 Mietstaffeln vorgesehen seien, beruft sich der Beklagte auf eine Auslegung des Mietvertrags, der sich der Senat nicht anschließt. Die Schlussfolgerung, der in § 3 vereinbarte Index könne nicht neben den Wirkungen des § 2 zu einer "nochmaligen" Erhöhung der Ausgangsmiete herangezogen werden, steht schon mit dem Wortlaut des Vertragstextes nicht in Einklang, wonach nämlich Ziffer 1 und die Ziffer 3 des § 3 nebeneinander stehen, ohne sich zu beeinflussen bzw. voneinander abhängig zu sein. Ziffer 1 ermöglicht eine Erhöhung der Ausgangsmiete, die zur Unterscheidung von den in § 2 vereinbarten Mietstaffeln in der Erhöhungsregelung als "Mindestmiete" bezeichnet worden ist. Einen rechtserheblichen Zusammenhang zwischen der Erhöhung dieser Mindestmiete gemäß § 3 Ziffer 1 und der etwaigen Erhöhung vereinbarter Mietstaffeln gemäß § 3 Ziffer 3 stellt der Vertragstext nicht her.

Weder der Wortlaut noch der erkennbare Sinn der Regelung spricht für die Annahme des Beklagten, dass es für die als "Angleichung" bezeichnete Anpassung gemäß § 3 Ziffer 1 des Vertrages darauf ankommen soll, ob und wann sich die Ausgangsmiete durch Erreichen einer neuen Mietstaffel schon einmal geändert hat. Insbesondere stellt § 3 Ziffer 2 keine solche Verbindung her. Diese Regelung bezieht sich mit der Übernahme des Begriffs der "Angleichung" und dem Abstellen auf den "Index im Zeitpunkt der letzten Mietänderung" ausdrücklich auf den in § 3 Ziffer 1 geregelten Anpassungsvorgang. Die Anpassung der Ausgangsmiete ist damit neben den Mietstaffeln des § 2 als selbständiger und in sich geschlossener Vorgang ausgestaltet, der mit der nachfolgenden Regelung in § 3 Ziffer 3 keine Einschränkung erfährt, sondern eine Erweiterung. Indem dort das Prinzip der Indexierung ausdrücklich auch auf etwa vereinbarte Staffelmieten übertragen wird, kommt gerade zum Ausdruck, dass nach der Vorstellung der Parteien diese zusätzlichen Mietanteile nicht anders behandelt werden sollten, als die zuvor in § 3 Ziffer 1 behandelten Ausgangsmieten.

Nichts anderes ergibt sich auch aus der Regelung zu den Mietstaffeln in § 2 Ziffer 2 des Mietvertrages. Zur Stützung der Behauptung des Beklagten, man habe mit dieser Staffelregelung das Problem der "grundsätzlichen Wertsteigerung" bezogen auf die Ausgangsmiete erfassen und abschließend regeln wollen, fehlt im Vertrag jeder Hinweis. Eine derartige Begründung für die vereinbarten Staffeln haben die Parteien nicht einmal angedeutet und auch sonst drängt eine solche Funktion der Staffelvereinbarung sich nicht auf.

Für eine Staffelmiete ist keineswegs ohne Weiteres zu vermuten, sie solle einen prognostizierten Preisanstieg oder einen Wertverlust ausgleichen. Mietstaffeln können stattdessen auch andere Funktionen haben, etwa als eine Art "Anschubhilfe" für einen neuen Gewerbemieter verstanden werden. Es würde dann der von den Parteien des Gewerbemietvertrages "eigentlich" anvisierte Mietzins erst nach einer Anlaufphase mit dem Erreichen der vereinbarten Staffeln einsetzen, um den Start des Mieters mit seinem Gewerbe unter zunächst günstigeren Konditionen zu erleichtern. Bei der hier von den Parteien gewählten Laufzeit des Vertrages von 15 Jahren könnte die rein zeitlich ausgerichtete Staffelmieterhöhung nach 5 Jahren und 10 Jahren durchaus die Erwartung spiegeln, das vom Beklagten betriebene Gewerbe werde nach diesen Zeiträumen etabliert und die entsprechend steigenden Mietzinsen leichter aufzubringen sein als in den ersten Jahren nach der Eröffnung. Der eigentlich beabsichtigte Effekt wäre bei einer solchen Regelung gerade keine aus Gründen der allgemeinen Preisentwicklung für richtig gehaltene Mieterhöhung; umgekehrt würde der Gewerbemieter zunächst am Anfang weniger zahlen, um dann ganz unabhängig von der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung durch das Eintreten der Mietstaffeln das anfängliche Entgegenkommen des Vermieters wieder auszugleichen.

Hinzu kommt, dass im Unterschied zur Staffelmiete eine Wertsicherungsklausel sich durch Verringerung der Zahlungslast auch zugunsten des Mieters auswirken kann, wodurch die Unabhängigkeit beider Regelungen und ihre verschiedenen Funktionen besonders deutlich werden. Bei einem stark sinkenden Preisindex käme vor dem Hintergrund der Wertsicherung durchaus ein Absinken der Miete zugunsten des Beklagten in Betracht, die aber - wenn sie sich etwa erst nach mehr als 5 Jahren Laufzeit ereignet - von dem zwischenzeitlich nach Maßgabe der Mietstaffel in § 2 erhöhten Mietzins zu berechnen wäre.

Mangels besonderer Anhaltspunkte für einen entsprechenden Willen beider Mietvertragsparteien ist eine Verdrängung der Mietzinsanpassung nach § 3 Ziffer 1 durch die in § 2 vereinbarten Mietstaffeln nicht feststellbar.

b) Der in § 3 Ziffer 1 vorgesehenen Wirkung einer mit dem Eintreten der Erhöhungsvoraussetzungen ohne weiteres eingetretenen Mietzinserhöhung steht auch nicht die Regelung in § 3 Ziffer 4 des Vertrages entgegen. Im Anwendungsbereich dieser Regelung würde an die Stelle einer automatischen Mietanpassung zunächst lediglich die Pflicht der Parteien treten, entsprechende Verhandlungen zu führen. Diese Auffangregelung ist aber einschränkend dahingehend auszulegen, dass sie nur dann eingreifen soll, wenn die vereinbarte Indexklausel nicht genehmigungsfähig ist; dies war aber zu keinem Zeitpunkt der Fall.

Der bloße Wortlaut des § 3 Ziffer 4 ließe gewiss ein Eingreifen der Vorschrift in jedem Fall zu, wenn "...die Klausel von der Landeszentralbank nicht genehmigt..." wurde. Diese Voraussetzung ist bei rein formeller Betrachtung eingetreten. Eine weitere Unterscheidung danach, ob die fehlende Genehmigung inhaltliche Gründe hat, sie also ausdrücklich versagt worden ist, oder ob es schon mangels eines Antrags nicht zu einer Genehmigung gekommen ist, schreibt der Wortlaut des § 3 Ziffer 4 nicht vor.

Die Auslegung des von den Vertragsparteien 1996 getroffenen Vertrages führt aber zu dem Ergebnis, dass die Parteien trotz des weit gefassten Wortlauts von § 3 Ziffer 4 allein den Fall einer ausdrücklich versagten Genehmigung regeln wollten, § 3 Ziffer 4 also nicht den Fall betreffen sollte, dass die in § 3 Ziffer vorgesehene Indexklausel genehmigungsfähig ist. Beide Parteien konnten bei Abschluss des Vertrages 1996 nicht vorhersehen, dass für derartige Klauseln zunächst 1999 eine gesetzliche Genehmigungsfiktion und sodann 2007 der gänzliche Wegfall des Genehmigungserfordernisses geltendem Recht entsprechen würde. Dem rechtsgeschäftlich ausgedrückten Willen lag stattdessen die unter der Geltung des WährG begründete Erwartung zugrunde, dass beide Seiten jederzeit das Genehmigungsverfahren bei der Landeszentralbank einleiten konnten und dass unabhängig davon, wer den Antrag stellt und wann dieser beschieden wird, eine von der zuständigen Stelle erteilte Genehmigung zeitlich auf den Vertragsschluss 1996 zurückwirken und damit die Klausel von Anfang an wirksam machen würde. Soweit also § 3 Ziffer 1 eine objektiv genehmigungsfähige Klausel enthielt, hatte keine Seite Grund zu der Annahme, es könne auf Dauer zum Fehlen einer dafür erforderlichen Genehmigung kommen. Auch die weitere Konsequenz der 1999 und 2007 in Kraft getretenen Gesetzesänderungen, dass es zunächst wegen der Genehmigungsfiktion und später wegen des Wegfalls des gesamten Genehmigungsverfahren keinen Anlass bzw. keine Möglichkeit mehr geben könnte, die - nach dem WährG rückwirkende - Genehmigung zu beantragen, war 1996 für keine Seite vorhersehbar. Dafür, dass gleichwohl eben dieser nicht vorhersehbare - vorliegend aber eingetretene - Fall von § 3 Ziffer 4 erfasst sein sollte, fehlt jeder Anhaltspunkt. § 3 Ziffer 4 sollte stattdessen als Auffangregelung nur für die Konstellation dienen, dass die vereinbarte Anpassungsautomatik gemäß § 3 Ziffer 1 deshalb nicht griff, weil die Klausel sich als nicht genehmigungsfähig erwies und damit dauerhaft unwirksam blieb. Dieser Fall ist nicht eingetreten, so dass der Anwendungsbereich des § 3 Ziffer 4 nicht eröffnet ist.

3.

Dem Eintritt der Mietzinserhöhung steht auch nicht der Umstand entgegen, dass der Beklagte erst per 01.03.1998 in den Mietvertrag eingetreten ist. Der mit diesem Hinweis erhobene Einwand, es fehle an der nach § 3 Ziffer 1 des Mietvertrages erforderlichen 10 %igen Indexänderung, weil diese rechnerisch sich nicht ergibt, wenn die Indexänderung ausgehend nicht von 1996, sondern vom März 1998 ermittelt wird, verfängt nicht.

Die im März 1998 getroffene 3-seitige Vereinbarung sollte rückwirkend zum 01.03.1998 den Übergang "aller Rechte und Pflichten" von der ursprünglichen Mieterin auf den Beklagten herbeiführen. Die Parteien haben dazu die übliche Formulierung für ein einschränkungsloses Eintreten des Übernehmers in die Rechtsstellung des übergebenden Vertragsteils benutzt. Für die unverändert im Vertragsverhältnis verbleibende Vertragspartei auf Vermieterseite sollte sich bei dieser Formulierung nicht mehr ändern als die Person des Vertragspartners. Alle Rechte und Pflichten aus dem Vertrag sollen nach dem Parteiwechsel inhaltlich, zeitlich und nach Maß und Umfang genauso ausgeübt werden können, als habe der Parteiwechsel nicht stattgefunden.

Sofern die Parteien hiervon in einem rechtserheblichen Umstand hätten abweichen wollen, hätten sie dies entsprechend deutlich machen und erkennbar regeln müssen, dass und in welcher Hinsicht die Stellung der neuen Mieterpartei sich von derjenigen unterscheiden sollte, die sich bis dahin für die ausscheidende Partei auf der Grundlage des 1996 geschlossenen Vertrages ergab.

Solche inhaltlichen Änderungen sind in der Vereinbarung nicht erkennbar. Nach dem Wechsel der Vertragspartei im März 1998 tritt deshalb gegenüber dem Beklagten auch eine Mietzinsanpassung unter genau denselben Umständen ein, unter denen sie im Verhältnis zu der 1998 ausgeschiedenen Mieterin eingetreten wäre. Die Voraussetzungen einer Mietzinsanpassung sind auch dem Beklagten gegenüber ausgehend von 1996 zu ermitteln, weil der Beklagte 1998 mit allen Rechtswirkungen - auch hinsichtlich des Jahres des Vertragsschlusses als Bezugspunkt für die Indexmiete - in den Vertrag eingetreten ist.

4.

Es liegen schließlich auch keine anderen Gründe vor, aus denen der vertraglichen Regelung die Wirksamkeit abzusprechen wäre. Insbesondere erweist sich die Klausel weder als unklar noch liegt eine unzulässige Kombination von Klauseln vor.

a) Der Einwand des Beklagten, die verschiedenen Regelungen in § 3 des Vertrages seien unklar und deshalb unwirksam, greift nicht durch. Unabhängig davon, ob die Klauseln als Allgemeine Geschäftsbedingungen der Klägerin aufzufassen sind, enthalten sie jedenfalls keine zur Unwirksamkeit führenden Unklarheiten. Entsprechend den bereits ausgeführten Erwägungen lassen sich auf der Grundlage des Wortlauts und der in der Vereinbarung zum Ausdruck gebrachten Funktion der Klauseln die von den Parteien gewollten und im Rechtssinne vereinbarten Inhalte klar und widerspruchsfrei ermitteln.

b) Auch eine unzulässige Kombination von Klauseln liegt im Ergebnis nicht vor.

Allerdings können Klauseln, die für sich allein betrachtet unbedenklich erscheinen, auch dann unwirksam sein, wenn sich erst aus der Kombination mit anderen - für sich betrachtet ebenfalls wirksamen - Regelungen eine gesetzlich missbilligte Wirkung einstellt. Gesetzlicher Anknüpfungspunkt für die teilweise gegen eine Kombination von Staffelmieten und Indexklauseln formulierten Bedenken ist die Regelung zur unangemessenen Benachteiligung des Mieters nach § 2 Abs. 3 Ziffer 1 PrKlG. Nach dieser Vorschrift gilt das Verbot der Preisklausel gemäß § 1 Abs. 1 PrKlG weiter, wenn die Klausel dadurch eine unangemessene Benachteiligung bewirkt, dass die Indexänderung einseitig stets nur zu einer Erhöhung führen kann, ohne dass aber umgekehrt ein Rückgang der Indexwerte auch zu einer Ermäßigung der vertraglich geschuldeten Zahlung führen würde.

Wegen einer solchen Wirkung wird manche Kombinationen einer Staffelmiete mit einer Indexklausel insoweit für unwirksam gehalten, als durch die - zeitgleich zur Indexierung wirksam werdende - Staffelmiete ein "Floaten" unmöglich ist, also eine Anpassung nach oben und nach unten entsprechend der Indexveränderung dauerhaft ausbleiben muss (vgl. Usinger; NZM 2009, 297 ff. (298 f.)). Insbesondere die Kombination einer automatischen Wertsicherungsklausel mit einer nur nach oben ausgerichteten Staffelmiete soll dann unzulässig sein, wenn "der Mietzins während der Laufzeit des Vertrags aufgrund der Staffelvereinbarung nur steigen kann" (vgl. Schultz, NZM 2000, 1135 ff. (1141)).

Die Frage nach der Zulässigkeit der Kombination derartiger Klauseln bedarf vorliegend keiner generellen Entscheidung; der Senat teilt die dargestellten Bedenken jedenfalls im Hinblick auf die konkret von den Parteien 1996 getroffenen Abreden nicht, weil ihr Inhalt nach der konkreten Ausgestaltung nicht dazu führt, dass allein eine Erhöhung der Miete eintreten kann. Wenn Mietzinsstaffeln wie im vorliegenden Fall erst mit dem erheblichen zeitlichen Abstand von jeweils 5 Jahren zur Geltung kommen sollen, ist damit keineswegs vorgezeichnet, dass zwischenzeitlich ein Absinken der Miete infolge parallel vereinbarter Indexklauseln ausgeschlossen wäre. Die in der Literatur für unwirksam gehaltenen Klauselkombinationen sind dadurch gekennzeichnet, dass in jeweils kurzen Zeiträumen von maximal 2 Jahren sich fest bezifferte Staffelerhöhungen und Indexveränderungen zeitlich genau überschneiden. Zusätzlich fehlt regelmäßig eine "Relevanzgrenze", wie die Parteien sie aber vorliegend mit dem Erfordernis einer 10 %igen Indexänderung vereinbart haben. In den in der Literatur erörterten Fällen mag eine Klauselkombination tatsächlich darauf hinauslaufen, dass die von § 2 PrKlG zwingend geforderte Möglichkeit eines indexbedingten Absinkens der Zahlungspflicht ausgeschlossen wird (vgl. Usinger a.a.O. S. 297).

Für die hier von den Parteien gewählte Gestaltung lässt sich das aber nicht feststellen. In den langen Zeitintervallen, über die hinweg die jeweilige Mietstaffel in § 2 ohne Veränderungen als Ausgangswert wirksam bleiben sollte, ist die indexgesteuerte Mietzinsentwicklung gemäß § 3 des Vertrages - wie bereits ausgeführt - keineswegs zwingend vorgezeichnet.

5.

Die Kostenentscheidung folgt § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die gesetzlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Das Berufungsurteil beruht im Kern auf einer Würdigung der tatsächlichen Umstände des Einzelfalls. Eine Abweichung in der Rechtsanwendung gegenüber Entscheidungen des Bundesgerichtshofes oder gegenüber anderen Oberlandesgerichten ist nicht ersichtlich.

6.

Der Gebührenstreitwert für die zweite Instanz wird auf 18.427,05 € festgesetzt.

Ende der Entscheidung