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3 U 144/05 Brandenburgisches Oberlandesgericht

Anlage zum Protokoll vom 25.10.2006

verkündet am 25.10.2006

In dem Rechtsstreit

hat der 3. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts unter Mitwirkung

der Vorsitzenden Richterin am Oberlandesgericht Bunge, der Richterin am Oberlandesgericht Rohrbach-Rödding und des Richters am Oberlandesgericht Jalaß

auf die mündliche Verhandlung vom 02. August 2006

für Recht erkannt:

Tenor:

I. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 23. Mai 2005 verkündete Urteil des Landgerichts Cottbus - 4 O 257/04 - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin € 74,14 nebst fünf Prozent Zinsen über dem Basiszinssatz ab 04. Juni 2004 zu zahlen.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei darf die Vollstreckung ihres jeweiligen Gegners durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Gegner vor der Vollstreckung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages Sicherheit leistet. Als Sicherheit genügt die schriftliche unbedingte, unbefristete, unwiderrufliche und selbstschuldnerische Bürgschaft eines im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts.

IV. Die Revision wird nur für den Beklagten zu 2) zugelassen.

Gründe:

I.

Die Prozessparteien streiten darum, ob die beklagten Eheleute der Klägerin aus einem Mietvertrag vom 15./18. April 1996 (Kopie GA I 8 ff.), mit dem der Beklagten zu 1) Gewerberäume zum Betrieb eines "Farben-Lacke-Maler Centers" überlassen worden sind, noch restliches Nutzungsentgelt für Dezember 2003 bis einschließlich Juni 2004 schulden (€ 6.111,94 = 6 m. x € 758,75 p.m. + 1 m. x € 1.559,44 p.m.). Seit Mai 2001 führt der Beklagte zu 2) das Unternehmen der Beklagten zu 1) - einen unter der Firma "Farbencenter F...t" betriebenen Groß- und Einzelhandel mit Farben, Lacken, Tapeten und Bodenbelägen sowie Vollwärmeschutz - fort. Die Klägerin hat das hier in Rede stehende - in F...t, ...-Straße ..., belegene - Anwesen, eine ehemalige Tuchfabrik, am 20. November 2003 im Rahmen der Zwangsversteigerung durch Zuschlagbeschluss erworben. Zur weiteren Darstellung des Tatbestandes und der erstinstanzlichen Prozessgeschichte wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

Die Erörterung der Sach- und Rechtslage im Termin der mündlichen Verhandlung zweiter Instanz vor dem Senat hat ergeben, dass zwischen den Prozessparteien kein Streit über die Behauptung der Beklagten besteht, die Klägerin habe unverzüglich nach der Räumung des Objekts durch den Beklagten zu 2), die Ende Mai 2004 stattfand, die Türschlösser auswechseln lassen, ohne dass es zuvor zur Rückgabe der Mietsache gekommen sei. Als Datum hierfür haben beide Seiten übereinstimmend den 04. Juni 2004 angegeben (GA II 318, 319).

Die Zivilkammer hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass die Beklagte zu 1) infolge befreiender Schuldübernahme nicht mehr passiv legitimiert, eine Mietminderung um 50 % gerechtfertigt und die außerordentliche Kündigung wegen erheblicher Feuchtigkeitsschäden zum 31. Mai 2004 wirksam geworden sei. Das angefochtene Urteil, auf das auch wegen der Entscheidungsgründe Bezug genommen wird, ist der Klägerin am 13. Juni 2005 - zu Händen ihres erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten - zugestellt worden. Sie hat am 13. Juli 2005 mit anwaltlichem Schriftsatz Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel - nach antragsgemäßer Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 13. September 2005 - durch einen an diesem Tage bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht per Telekopie eingegangenen Anwaltsschriftsatz begründet.

Die Klägerin ficht das Urteil des Landgerichts - unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens - in vollem Umfange ihrer Beschwer an. Sie trägt dazu insbesondere Folgendes vor:

Eine befreiende Schuldübernahme habe - entgegen der Auffassung der Zivilkammer - nicht stattgefunden. An die Bejahung eines Entlassungswillens auf Seiten des Gläubigers seien hohe Anforderungen zu stellen, die im Streitfall nicht erfüllt würden. Der damalige Zwangsverwalter, Rechtsanwalt R... K..., könne bestätigen, dass er weder einem Mieterwechsel zugestimmt noch sämtliche von den Beklagten geltend gemachten Mängel anerkannt habe. Zugestanden worden seien allein die Feuchtigkeitsflecken an einer Wand des Lagerraumes. Bei ihrer Beseitigung habe man eine Gesamtsanierung des Objekts in Erwägung gezogen; allein wegen der dabei zu befürchtenden Beeinträchtigungen des Geschäftsbetriebes seien Absprache und Einvernehmen mit den Beklagten angestrebt worden. Über die - zwischen den Prozessparteien streitige - Berechtigung einer Mietminderung und über deren Höhe hätte die Eingangsinstanz gegebenenfalls Beweis erheben müssen. Allerdings lägen schon die förmlichen Voraussetzungen für eine mangelbedingte Reduzierung des Nutzungsentgelts nicht vor; das Schreiben des Beklagten zu 2) vom 04. Dezember 2001 (Kopie Anlage B3 = GA I 44) sei dafür nicht ausreichend. Keinesfalls könnten die Beklagten verlangen, dass die Mietsache in einen besseren Zustand versetzt werde, als er bei Vertragsabschluss vorhanden gewesen sei; den Vermieter treffe grundsätzlich nur eine Erhaltungspflicht.

Die Klägerin beantragt sinngemäß,

die Beklagten unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie - die Klägerin - € 6.111,94 nebst fünf Prozent Zinsen über dem Basiszinssatz der EZB ab 04. Juni 2004 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen sinngemäß,

die gegnerische Berufung kostenpflichtig zurückzuweisen.

Sie verteidigen - ihr erstinstanzliches Vorbringen ebenfalls wiederholend und vertiefend - das angefochtene Urteil. Dazu tragen sie insbesondere Folgendes vor:

Das Verhalten der Vermieterseite könne nur als konkludente Zustimmung zum Schuldnerwechsel verstanden werden; gegebenenfalls möge hierzu der ehemalige Zwangsverwalter als Zeuge gehört werden. Die Gläubigerinteressen seien in vollem Umfange gewahrt. Nach Aufforderung zur Mangelbeseitigung mit Schreiben vom 04. Dezember 2001 habe der Verwalter ein Gutachten in Auftrag gegeben, das zum 29. Juli 2002 fertig gestellt worden sei; darin würden die notwendigen Instandsetzungsarbeiten mit einem Umfang von € 281.856,80 veranschlagt. Diesen Betrag habe der Zwangsverwalter dann nicht aufbringen können. Die konstatierten Mängel hätten sich nachfolgend erheblich verschärft, weil sie nicht beseitigt worden seien. Da die Mietminderungen schon vor dem Eigentumserwerb durch die Klägerin vorgenommen worden seien, müsse Letztere sich diese zurechnen lassen. Jedenfalls belege die Bilddokumentation des Beklagten zu 2), dass eine Minderung um letztlich insgesamt 50 % gerechtfertigt sei. Auf die weitere Verschlechterung des Zustandes hätten sie, die Beklagten, mit der fristlosen Kündigung reagiert. Dass die schlechte Beschaffenheit schon von Anfang an vorhanden gewesen sei, müsse die Klägerin beweisen. Eine fristgerechte Mangelbehebung habe nicht stattgefunden. Als Fachmann vom Bau - Dachdeckermeister - könne der Beklagte zu 2) einschätzen, dass schon die klägerseits angekündigten Arbeiten unzureichend waren.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes sowie der bisherigen Prozessgeschichte wird ergänzend auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen, auf sämtliche Terminsprotokolle und auf den übrigen Akteninhalt Bezug genommen. Nach dem Schluss der letzten mündlichen Verhandlung am 02. August 2006 haben beide Seiten noch je einen Anwaltsschriftsatz eingereicht (GA II 328 ff.).

II.

A. Das Rechtsmittel der Klägerin ist zulässig; es wurde von ihr insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 517 ff. ZPO). In der Sache selbst hat die Berufung jedoch nur in einem ganz geringem Umfange Erfolg; sie führt insoweit zur Abänderung des angefochtenen Urteils. Die Beklagten schulden der Klägerin - samtverbindlich - aus dem Mietvertrag vom 15./18. April 1996 (Kopie GA I 8 ff.) über die streitgegenständlichen Gewerberäume, belegen auf dem Anwesen ...-Straße ... in F..., lediglich noch den im Tenor ausgewiesenen Betrag. Dabei handelt es sich um den um die Hälfte geminderten Bruttomietzins - ohne den Nebenkostenvorschussanteil - für die Zeit vom 01. bis zum 03. Juni 2004 einschließlich. Die Beklagte zu 1) ist als ursprüngliche Vertragspartnerin weiterhin passiv legitimiert (§ 535 Abs. 2 BGB). Der Beklagte zu 2) haftet als firmafortführender Erwerber ihres Handelsgeschäfts (§ 25 Abs. 1 Satz 1 HGB). Die Zinsforderung findet ihre Grundlage in § 288 Abs. 2 i.V.m. § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB und § 4 Nr. 1 des Mietvertrages; bei der Tenorierung hat der Senat berücksichtigt, dass der Basiszinssatz kein Steuerungsmittel der Europäischen Zentralbank (EZB) ist, sondern eine Schöpfung des deutschen Privatrechts (arg. § 1 Abs. 1 Satz 2 und 3 DÜG sowie § 247 BGB). Im Einzelnen gilt Folgendes:

1. Beide Beklagten sind passiv legitimiert. Der gegenteiligen Rechtsauffassung des Landgerichts kann nicht beigetreten werden.

a) Die Beklagte zu 1) ist - nach wie vor - Vertragspartnerin. Sie hat den - ursprünglich mit dem damaligen Grundstückseigentümer M... K... abgeschlossenen - Nutzungsvertrag vom 15./18. April 1996 im eigenen Namen als Mieterin unterzeichnet; seinerzeit war sie unstreitig Inhaberin des Farbencenters F.... Letzteres hat sich zwar zum 01. Mai 2001 geändert; ihrer mietvertraglichen Verpflichtungen ist die Beklagte zu 1) in diesem Zusammenhang aber keineswegs enthoben worden. Dafür spricht zunächst § 20 Nr. 2 des Mietvertrages, worin - formularmäßig - vereinbart ist, dass es im Falle der Betriebsveräußerung wegen des Übergangs des Nutzungsverhältnisses auf den Rechtsnachfolger einer vorherigen Vereinbarung mit dem Vermieter bedarf. Das Schreiben der Beklagten zu 1) vom 30. April 2001 (Kopie Anlage B1 = GA I 36) beinhaltet - bei zutreffender rechtlicher Beurteilung - lediglich die rein tatsächliche Mitteilung einer Unternehmensfortführung im Sinne von § 25 HGB gegenüber einem Gläubiger. Der Zwangsverwalter wurde im Streitfall mit dieser schriftlichen Benachrichtigung durch die Beklagte zu 1) weder aufgefordert, einer schuldbefreienden Übernahme des Mietvertrages zuzustimmen noch konnte er - nicht zuletzt unter Berücksichtigung der mietvertraglichen Abreden - sonst erkennen, dass von ihm irgendeine Willensäußerung in dieser Hinsicht erwartet wird.

Eine ausdrückliche Genehmigung durch Rechtsanwalt R... K..., die im Rahmen einer vorrangigen Individualabrede möglich wäre, ist von den Beklagten nicht vorgetragen worden; dazu hätte es auch der Darlegung von Inhalt und Anlass der Erklärung bedurft (zur Darlegungs- und Substanziierungslast bei vertraglichen Absprachen vgl. BGH, Urt. v. 25.02.1992 - X ZR 88/90, NJW 1992, 1967 = VersR 1993, 593). Ebenso wenig gibt es hinreichende Anhaltspunkte für eine konkludente Zustimmung. Denn die Aufgabe eines Zwangsverwalters besteht darin, die aus der Nutzungsmöglichkeit resultierenden Erträgnisse des jeweiligen Anwesens zugunsten der die Vollstreckung betreibenden Grundpfandgläubiger einzuziehen; diese haben in besonderer Weise regelmäßig keinerlei Interesse an einer befreienden Schuldübernahme auf Mieterseite. Die Interessenlage der Beteiligten ist - was von der Zivilkammer nicht genügend berücksichtigt wurde -ein wesentlicher Gesichtspunkt, wenn es zu klären gilt, ob von einem bestimmten Tun oder Unterlassen auf einen rechtsgeschäftlichen Willen geschlossen werden kann.

Insbesondere ist in der Rechtsprechung seit langem anerkannt, dass ein Verhalten des Gläubigers nur dann als Einverständnis mit einer befreienden Schuldübernahme gewürdigt werden darf, wenn es nach Berücksichtigung der gesamten Umstände, vor allem der wirtschaftlichen Interessen der Parteien und des Zwecks der Vereinbarung einen zuverlässigen Schluss auf seine Zustimmung zur Entlassung des bisherigen Schuldners aus seiner Haftung erlaubt (vgl. BGH, Urt. v. 08.12.1977 - III ZR 88/76, WM 1978, 351 = DB 1978, 2216; ähnlich RG, Urt. v. 28.09.1927 -V 562/26, HRR 1928 Nr. 8; RGZ 136, 91, 95 ff.; ferner zu einem Ausnahmefall OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 20.10.1981 - MDR 1982, 228 = BB 1982, 694). Die von den Beklagten zitierte Entscheidung RGZ 107, 215, 216 steht nicht im Widerspruch zu den in den späteren höchstrichterlichen und obergerichtlichen Entscheidungen betonten Grundsätzen. Soweit sich der Zwangsverwalter hier an den Beklagten zu 2) gewandt hat, geschah dies zunächst in Beantwortung von dessen Schreiben; im Übrigen lassen sich keine für die Beklagten günstigen Schlüsse ziehen, wenn sich der Vermieter - an dessen Stelle der Zwangsverwalter kraft auf ihn übertragener Verfügungsbefugnis tätig wird - mit dem neuen Unternehmensinhaber, der gemäß § 25 HGB wegen Firmenfortführung mithaftet, in Verbindung setzt, um Angelegenheiten des Mietverhältnisses zu klären.

b) Die Passivlegitimation des Beklagten zu 2) folgt jedenfalls aus § 25 Abs. 1 Satz 1 HGB. Danach haftet derjenige, der ein unter Lebenden erworbenes Handelsgeschäft unter der bisherigen Firma mit oder ohne Beifügung eines das Nachfolgeverhältnis andeutenden Zusatzes fortführt, für alle im Betriebe des Geschäfts begründeten Verbindlichkeiten des früheren Inhabers. So verhält es sich hier.

aa) Die Tatbestandsvoraussetzungen der Haftungsnorm sind erfüllt. Die Beklagte zu 1) war offensichtlich Vollkauffrau; sie betrieb - nach ihrem eigenem Vorbringen (GA I 30) - unter der Bezeichnung "Farbencenter F..." in den streitgegenständlichen Räumen einen Groß- und Einzelhandel mit Farben, Lacken, Tapeten und Bodenbelägen sowie Vollwärmeschutz; dass es hierfür eines in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetriebes bedarf, kann keinem Zweifel unterliegen. Die Beklagten selbst haben ausdrücklich dargetan, dass die Firma von der Beklagten zu 1) an den Beklagten zu 2) übertragen wurde (GA I 91). Die tatsächliche Fortführung der Bezeichnung "Farbencenter F..." beziehungsweise "Farbencenter" lässt sich belegen durch ihre Verwendung in Schreiben (Anlagen B3 [GA I 44] und B4 [GA I 45]), im Unternehmensstempel (Anlage B6 [GA I 47, 48]) und zu Werbezwecken am Gebäude (Bilder 2, 27 und 54 der Fotodokumentation des Sachverständigen W... I... [GA II 203, 245]). Manchmal hat der Beklagte zu 2) sogar alte Briefbogen verwendet, in deren Fußzeile noch die Beklagte zu 1) als Geschäftsinhaberin genannt wird (Anlage B8 [GA I 53]). Um "im Betriebe des Geschäfts begründete Verbindlichkeiten des früheren Inhabers" - also der Beklagten zu 1) - handelt es sich bei den Mietzinsforderungen aus dem Vertrag vom 15./18. April 1996 schon deshalb, weil die Pflicht des Mieters zur Zahlung des Mietzinses darin bereits so angelegt ist, dass die einzelnen Mietraten entstehen und fällig werden, ohne dass es einer weiteren Handlung der Beteiligten bedarf (vgl. hierzu BGH, Urt. v. 25.04.2001 - XII ZR 43/99, NJW 2001, 2251 = WM 2001, 1263; ferner BGH, Urt. v. 15.05.1990 - X ZR 82/88, NJW-RR 1990, 1251 = WM 1990, 1573).

bb) Wie sich die Firmenfortführung gemäß § 25 Abs. 1 HGB im Einzelnen auf Miet- und Pachtverhältnisse auswirkt, ist in Rechtsprechung und Schrifttum noch nicht abschließend geklärt. Der Bundesgerichtshof verneint - speziell unter Hinweis auf den im Gesetz geregelten Erlaubnisvorbehalt für die Gebrauchsüberlassung an Dritte (§ 549 Abs. 1 BGB a.F. = § 540 Abs. 1 BGB n.F.) - einen Übergang des Mietvertrages auf den neuen Unternehmensinhaber nach § 25 Abs. 1 Satz 2 HGB (zu § 28 Abs. 1 Satz 2 HGB vgl. BGH, Urt. v. 25.04.2001 - XII ZR 43/99, NJW 2001, 2251 = WM 2001, 1263). Demzufolge ist der Beklagte zu 2) im Streitfall nicht Mieter geworden. Dennoch muss er an sich gegenüber der Klägerin für den geltend gemachten Mietzins einstehen, und zwar kraft gesetzlichen Schuldbeitritts gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 HGB (Haftungsfrage offen gelassen vom BGH aaO; ferner dazu BGH, Urt. v. 15.05.1990 - X ZR 82/88, NJW-RR 1990, 1251 = WM 1990, 1573 [Lizenzvertrag]; Baumbach/Hopt, HGB, 32. Aufl., § 25 Rdn. 11, Beuthien, NJW 1993, 1737, 1739; Zimmer in Ebenroth/Boujong/Joost, HGB, § 25 Rdn. 64; jeweils m.w.N.). Nach der wohl überwiegenden Auffassung, der auch der Bundesgerichtshof zuzuneigen scheint (vgl. BGH, Urt. v. 15.05.1990 - X ZR 82/88, NJW-RR 1990, 1251 = WM 1990, 1573) und der sich der Senat anschließt, haftet der die Firma Fortführende bei Dauerschuldverhältnissen für die nach dem Inhaberwechsel liegenden Zeitabschnitte zumindest insoweit, wie er Anspruch auf die Gegenleistung hat oder sie ihm zugute kommt. Zumindest Letzteres trifft hier zu: Der Beklagte zu 2) hat jedenfalls bis zum 03. Juni 2004 - entweder mit der Billigung des Zwangsverwalters oder mit dem Einverständnis der Klägerin - das Mietobjekt nutzen können. In einer solchen Situation ist kein Grund ersichtlich, warum dem Gläubiger der Zugriff auf den neuen Unternehmensträger und das nunmehr bei diesem befindliche Geschäftsvermögen verwehrt sein sollte.

2. Die Klägerin kann von den Beklagten allerdings nur noch die - um die Hälfte geminderte - Miete für die ersten drei Kalendertage des Monats Juni 2004 verlangen, und zwar - infolge des zwischenzeitlichen Eintritts der Abrechnungsreife - ohne den Anteil, der auf die Nebenkostenvorauszahlung entfällt (€ 74,14 = € 1.559,44/ 30 d x 3 d/ 2 - € 76,69/ 30 d x 3 d/2). Weitergehende Mietzahlungsansprüche stehen ihr für den streitgegenständlichen Zeitraum nicht mehr zu. Im Einzelnen verhält es sich wie folgt:

a) Die für Dezember 2003 bis einschließlich Mai 2004 begründeten Mietforderungen sind durch Zahlung erloschen (§ 362 Abs. 1 BGB). Zwar hat der Beklagte zu 2) für diese Zeit statt des vereinbarten Betrages von € 1.559,44 p.m. lediglich € 800,69 monatlich entrichtet. Das ist aber mehr als die Hälfte des - nach der neueren höchstrichterlichen Rechtsprechung allein maßgeblichen (vgl. BGHZ 163, 1) - Bruttobetrages, auf den der Mietzins im Streitfall - bereits kraft Gesetzes (§ 536 Abs. 1 BGB) - sachmangelbedingt gemindert war.

aa) Freilich kann der Auffassung des Landgerichts, wonach der Vermieter eine Mietminderung, die über einen längeren Zeitraum hinweg von ihm unbeanstandet geblieben ist, in einem Zivilprozess nicht mehr bestreiten darf, keineswegs beigetreten werden. Denn hierfür findet sich im Gesetz keine Stütze. Das gilt insbesondere, nachdem vom Bundesgerichtshof ausgesprochen wurde, dass der Mieter seinerseits ab dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes sein Recht zur Minderung der Miete nicht mehr - in entsprechender Anwendung von § 536b BGB (§ 539 BGB a.F.) - verliert, wenn er einen Mangel längere Zeit nicht gerügt und die Miete ungekürzt und vorbehaltlos weiter gezahlt hat (vgl. BGHZ 155, 380). Eine rechtsgeschäftliche Vereinbarung über Grund und Höhe der Minderung wird nicht allein dadurch geschlossen, dass der Mieter das Nutzungsentgelt nur zum Teil entrichtet und der Vermieter dies - aus welchen Gründen auch immer - zunächst unbeanstandet lässt. Letzteres könnte allenfalls dann angenommen werden, wenn es nach dem Gesetz zur Erhaltung privatrechtlicher Ansprüche regelmäßig erforderlich wäre, dass der Gläubiger stets um ihre Durchsetzung bemüht ist. Das trifft indes nicht zu. Grundsätzlich hat der Schuldner unaufgefordert, zur rechten Zeit, am richtigen Ort und in der vereinbarten Güte zu leisten. Die Nichtgeltendmachung von Ansprüchen erlangt im Allgemeinen nur unter dem rechtlichen Gesichtspunkt der Verjährung und der Verwirkung Bedeutung. Beide Rechtsinstitute sind im Streitfall jedoch nicht einschlägig. Als Erwerberin des Grundstücks ist die Klägerin nur an die rechtsgeschäftlichen Abreden gebunden, die zwischen dem Voreigentümer und seinen Mietern im Zeitpunkt des Eigentumsüberganges bestanden haben. Aus rein tatsächlichem Verhalten können - worauf später noch zurückzukommen sein wird - lediglich im Rahmen der Beweiswürdigung Schlüsse gezogen werden.

bb) Der Senat kommt allerdings - unter Berücksichtigung des gesamtem Inhalts der Verhandlungen (§ 286 Abs. 1 ZPO) - im Wege der Schätzung nach § 287 ZPO zu dem Ergebnis, dass eine Minderung des Mietzinses um die Hälfte durchaus angemessen erscheint.

(1) Die Minderung ist kraft Gesetzes eingetreten. Sofern von den Parteien - wie im Streitfall -keine anderweitigen Vereinbarungen getroffen worden sind, bedarf es keiner Erklärungen des Mieters zur Ausübung des Minderungsrechts; darauf hat bereits das Landgericht zutreffend hingewiesen (LGU 7). Auch aus § 536 c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB kann die Klägerin für sich nichts Günstiges herleiten. Denn diese Norm setzt tatbestandlich voraus, dass der Vermieter darlegt und erforderlichenfalls beweist, infolge unterlassener Mangelanzeige durch den Mieter zur Abhilfe nicht in der Lage gewesen zu sein; dafür gibt es hier jedoch keinerlei Anhaltspunkte. Vielmehr hat die Klägerin selbst bereits in ihrem ersten Schreiben vom 02. Dezember 2003 (Kopie GA I 12) der Beklagten zu 1) - zugleich mit der Anzeige des Eigentümerwechsels - mitgeteilt, bis Mitte 2004 die wichtigsten Mängel am Objekt beseitigen zu wollen. Zuvor war der Beklagte zu 2) - unter dem 18. September 2002 (Kopie Anlage B 6 = GA I 47 f.) - vom Zwangsverwalter wegen einer beabsichtigten grundlegenden Sanierung des Gebäudes angeschrieben worden, derer es wegen erheblicher Feuchtigkeitsschäden bedürfe. Daraus folgt ohne weiteres, dass Mängel dieser Art - auch nach Ansicht der Vermieterseite - vorhanden waren.

(2) Nicht zuletzt nach Vorlage der unter dem 29. Juli 2002 ausgefertigten gutachterlichen Feststellung von Sachschäden durch W... I... (Kopie GA II 203, 208 ff.), denen die Klägerin nicht -was erforderlich gewesen wäre - im Einzelnen entgegengetreten ist, gelangt der Senat - ähnlich wie bereits die Zivilkammer (LGU 8 f.) - zu der Auffassung, dass an dem Objekt erhebliche bauliche Schäden vorhanden waren, die sich deutlich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mieträume ausgewirkt haben. So ist der Gutachter beispielsweise - durch Bilder dokumentiert - zu dem Ergebnis gekommen, dass die Feuchtigkeit neben der Eingangstür zum Farbencenter im Mauerwerk bis zur Unterkante der Außenfensterbank steht (GA II 203, 210) und sich an der Innentrennwand zum Fahrradladen bis zu einer Höhe von etwa 40 cm sichtbare Durchfeuchtungserscheinungen befinden (GA II 203, 216). Ursache hierfür ist offenbar, dass Regenwasser infolge des schlechten Erhaltungszustandes des Gebäudekomplexes in größerem Umfange in die Bausubstanz eindringen kann. Dies ist bei alten Industrieobjekten wie hier, die aus DDR-Zeiten erfahrungsgemäß einen erheblichen Instandhaltungsrückstau aufweisen und noch nicht saniert werden konnten, häufig anzutreffen. Dennoch bleiben Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbefall im Innern von Räumen regelmäßig Mängel.

Die Folgen des eindringenden Wassers für die Nutzbarkeit der hiesigen Mieträume haben die Beklagten durch eine Vielzahl von Fotos belegt (Anlage B15 = GA I 95 ff.). Daraus lässt sich zugleich entnehmen, dass die Gebrauchsbeeinträchtigungen bis zum Ende des im Streitfall einschlägigen Zeitraumes nicht behoben waren. Zu Recht hat die Vorinstanz in diesem Zusammenhang ferner auf den Prüfbericht der H... GmbH per 30. Mai 2004 (Kopie Anlage B 16 = GA I 104) Bezug genommen (LGU 8), worin ein üppiges Schimmelpilzwachstum festgestellt wird. Von der Klägerin ist demgegenüber nicht vorgetragen worden, dass während oder noch vor der streitgegenständlichen Zeitspanne - etwa durch eine grundlegende bauliche Sanierung des gesamten Anwesens - die eigentlichen Ursachen für die Feuchtigkeit in den Räumen abgestellt wurden. Die von der Klägerin für April 2004 behaupteten Arbeiten hatten jedenfalls - wie sich aus den Fotos der Beklagten und aus dem Prüfbericht ergibt - bis Ende Mai/Anfang Juni 2004 noch keine Besserung gebracht. Da das Mietobjekt zum - keineswegs nur kurzfristigen - Aufenthalt von Menschen bestimmt ist, deren Gesundheit durch Nässe und Schimmel deutlich beeinträchtigt werden kann, ist eine Mietminderung um die Hälfte bei Mängeln im hier vorliegenden Umfange nicht überzogen.

b) Für Juni 2004 besteht indes noch eine - ausgehend von der Gesamtforderung der Klägerin relativ geringfügige - Mietschuld der Beklagten. Da Letztere aus der Überzahlung von € 20,97 pro Monat betreffend den Zeitraum von Dezember 2003 bis einschließlich Mai 2004 im Streitfall keine Rechte herleiten, insbesondere nicht die Aufrechnung mit Rückforderungsansprüchen aus ungerechtfertigter Bereicherung gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB erklärt haben, ist es nicht möglich, Zahlungen, die - bereits unter Zugrundelegung einer Minderungsquote von 50 % - für diese Monate geleistet wurden, im Wege bloßer Verrechnung auf Juni 2004 zu übertragen.

aa) Das Vertragsverhältnis ist durch die unter dem 21. April 2004 erklärte außerordentliche Kündigung des Beklagten zu 2) (Kopie GA I 65 ff.) nicht beendet worden. Ob ein Kündigungsgrund vorgelegen hat, kann in diesem Zusammenhang offen bleiben . Denn der Beklagte zu 2) war nicht - jedenfalls nicht allein - kündigungsbefugt. Er ist - wie oben bereits ausgeführt wurde - lediglich Mithaftender infolge des gesetzlichen Schuldbeitritts. Selbst wenn man zu dem Ergebnis käme, er sei sogar Mitmieter geworden, wovon der Senat nicht ausgeht, hätte eine Kündigungserklärung allein in seinem Namen nicht ausgereicht, um das streitgegenständliche Mietverhältnis zu beenden. Dass alle Personen, die sich auf ein und derselben Vertragsseite befinden, mitwirken müssen, wenn ein Mietverhältnis einseitig beendet werden soll, ist seit langem anerkannt (vgl. Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. IV Rdn. 6, m.w.N.). Dem entsprechenden anwaltlichen Schreiben lässt sich nicht entnehmen, dass die Kündigung - allein oder zugleich - im Namen der Beklagten zu 1) ausgesprochen werden sollte (§ 164 Abs. 2 BGB). Selbst wenn Letzteres der Fall wäre, würde dies den Beklagten im Streitfall nicht weiterhelfen. Denn die Klägerin hat die Kündigungserklärung mit ihrem Anwaltsschreiben vom 04. Mai 2004 (Kopie GA I 78 f.) - unter anderem - deshalb zurückweisen lassen, weil keine Originalvollmacht der Beklagten zu 1) beigefügt war (§ 174 Satz 1 BGB).

bb) Ab dem 04. Juni 2004 kann die Klägerin jedoch deshalb keine Miete mehr verlangen, weil sie den Beklagten durch eigenmächtigen Austausch der Türschlösser die Nutzungsmöglichkeit des Mietobjekts entzogen hat. Da es sich bei der Gebrauchsgewährung um eine Dauerverpflichtung des Vermieters handelt, die für zurückliegende Zeiträume aus objektiven Gründen nicht mehr nachgeholt werden kann, tritt insoweit ohne Weiteres die teilweise dauernde Unmöglichkeit ein; hierdurch wird der Mieter seinerseits von der Verpflichtung zur Gegenleistung in Gestalt der Mietzahlung frei (§ 326 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 275 Abs. 1 und 4 BGB; vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 64. Aufl., § 275 Rdn. 11 und § 286 Rdn. 5, m.w.N.). Bevor ihm die Mietsache nicht zurückgegeben wurde, darf der Vermieter - ohne Zustimmung des Mieters - die Türschlösser selbst dann nicht einfach austauschen, wenn Letzterer das Objekt bereits geräumt hat. Die Pflicht zur Gewährung der Gebrauchsmöglichkeit besteht für den Vermieter unabhängig davon, ob der Mieter sein vertragliches Nutzungsrecht tatsächlich wahrnehmen möchte. Im Streitfall gab es für die Klägerin erst recht kein Anlass, von den Räumen eigenmächtig Besitz zu ergreifen, weil sie - zutreffend - davon ausging, dass das Mietverhältnis der Parteien fortbesteht. Die Möglichkeit, die Mietsache - mit dem Willen der Beklagten - vorzeitig zurückzuerhalten, hat sie nicht wahrgenommen.

B. Das nicht nachgelassene Vorbringen beider Parteien in ihren anwaltlichen Schriftsätzen vom 15. September 2006 (GA II 328 ff.) beziehungsweise 20. September 2006 (GA II 333 ff.) gibt dem Senat zur Wiedereröffnung der bereits zuvor geschlossenen mündlichen Verhandlung gemäß § 156 Abs. 1 ZPO keinen Anlass. Die Voraussetzungen unter denen sie nach § 156 Abs. 2 ZPO zwingend wieder zu eröffnen ist, liegen im Streitfall nicht vor.

C. Die Kostenentscheidung findet ihre Grundlage in § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Danach sind der Klägerin die gesamtem Prozesskosten aufzuerlegen, weil die Beklagten nur zur Zahlung eines geringfügigen Betrages verurteilt werden und die Klage im Übrigen erfolglos bleibt. In derartigen Fällen findet diese Kostenvorschrift auch zu Gunsten der beklagten Partei Anwendung (vgl. Hüßtege in Thomas/Putzo, ZPO, 27. Aufl., § 92 Rdn. 8). Mehrkosten sind von den Beklagten nicht verursacht worden. Der nächste Gebührensprung nach den einschlägigen Tabellen ergibt sich erst bei € 6.000,00.

D. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit des vorliegenden Urteils folgt aus § 708 Nr. 10 sowie § 711 Satz 1 und 2 i.V.m. § 709 Satz 2 ZPO. Art und Umfang der Sicherheitsleistung bestimmt der Senat gemäß § 108 Abs. 1 Satz 1 ZPO unter Berücksichtigung der in § 108 Abs. 1 Satz 2 ZPO und in § 239 Abs. 2 BGB enthaltenen Rechtsgedanken.

E. Die Revision wird vom Senat nur für den Beklagten zu 2) - für diesen jedoch unbeschränkt - zugelassen (zur Möglichkeit, die Revisionszulassung auf eine von mehreren Parteien und einzelne - nicht notwendige - Streitgenossen zu beschränken, vgl. Reichold in Thomas/Putzo, 27. Aufl., § 543 Rdn. 9; Zöller/Gummer, ZPO, 25. Aufl., § 543 Rdn. 20 f., jeweils m.w.N.). Insoweit hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO i.V.m. § 133 GVG. Denn für die Haftung des Beklagten zu 2) kommt es darauf an, ob - und inwieweit - § 25 Abs. 1 Satz 1 HGB auf Mietzinsansprüche aus Altverträgen Anwendung findet, die nach dem Übergang des Unternehmens auf den neuen Inhaber entstehen. Diese Frage ist - wie bereits oben ausgeführt wurde - seit langem streitig und durch die höchstrichterliche Rechsprechung noch nicht geklärt. Im Übrigen fehlt es an den gesetzlichen Voraussetzungen für die Zulassung der Revision. Das Urteil zweiter Instanz beruht insoweit im Wesentlichen auf einer Würdigung der Umstände des Einzelfalles.

F. Der Gebührenstreitwert für den zweiten Rechtszug beträgt € 6.111,94 (§ 3 ZPO i.V.m. § 48 Abs. 1 Satz 1 und § 47 Abs. 1 Satz 1 GKG).

Ende der Entscheidung