Judicialis Rechtsprechung

3 U 186/06 Brandenburgisches Oberlandesgericht

Anlage zum Protokoll vom 04.07.2007

verkündet am 04.07.2007

In dem Rechtsstreit

hat der 3. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts unter Mitwirkung

des Richters am Oberlandesgericht Jalaß als Vorsitzenden, des Richters am Oberlandesgericht Hüsgen und des Richters am Amtsgericht Hering

auf die mündliche Verhandlung vom 06. Juni 2007

für Recht erkannt:

Tenor:

I. Die Berufung der Beklagten gegen das am 30. November 2006 verkündete Urteil des Landgerichts Neuruppin - 2 O 220/06 - wird zurückgewiesen.

II. Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen der Beklagten zur Last.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages Sicherheit leistet. Als Sicherheit genügt die schriftliche unbedingte, unbefristete, unwiderrufliche und selbstschuldnerische Bürgschaft eines im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Die Prozessparteien streiten im Rahmen einer Feststellungsklage darüber, ob zwischen ihnen ein am 16./19. Dezember 2004 unter Beteiligung der Rechtsvorgängerin der Beklagten als Verpächterin abgeschlossener Pachtvertrag (Kopie Anlage K1 = GA I 24 ff.) fortbesteht, der sich über Gewerberäume nebst beweglichen und unbeweglichen Vermögensgegenständen verhält, die in dem als N... bezeichneten Thermalsoleheilbad, ..., T..., belegen sind und der Klägerin als Pächterin zum Betrieb einer Schank- und Speisegaststätte überlassen wurden. Zur näheren Darstellung des Tatbestandes und der erstinstanzlichen Prozessgeschichte wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Im Termin der mündlichen Verhandlung zweiter Instanz haben die Parteien auf Nachfrage durch den Senat übereinstimmend vorgetragen, dass zuletzt ein monatliches Nutzungsentgelt von € 10.000,00 einschließlich echter Nebenkostenpauschale und zuzüglich Mehrwertsteuer vereinbart gewesen ist (€ 11.600,00 p.m. = € 10.000,00 p.m. + 16 %).

Vom Landgericht wurde der Klage stattgegeben. Das erstinstanzliche Urteil, auf das auch wegen der Entscheidungsgründe verwiesen wird, ist der Beklagten - zu Händen ihres erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten - am 06. Dezember 2006 (GA I 164) zugestellt worden. Sie hat am 11. Dezember 2006 (GA II 166) mit anwaltlichem Schriftsatz Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel - nach antragsgemäßer Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 06. März 2007 (GA II 172 f.) - durch einen am 23. Februar 2007 (GA II 176) per Telekopie bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangen Anwaltsschriftsatz begründet.

Die Beklagte ficht das landgerichtliche Urteil - ihr bisheriges Vorbringen wiederholend und vertiefend - in vollem Umfange ihrer Beschwer an. Dazu trägt sie insbesondere Folgendes vor:

Bei zutreffender Würdigung des tatsächlichen Verhaltens der Gegenpartei hätte die Eingangsinstanz zu dem Ergebnis kommen müssen, dass das von der Klägerin gegengezeichnete Schreiben vom 19. Mai 2005 (Kopie Anlage B5 = GA I 82) eine Vereinbarung über die Aufhebung des Pachtverhältnisses zum 24. April 2006 beinhalte. Nach Veröffentlichung eines Artikels über das Ergebnis des Rechtsstreits erster Instanz in der Lokalpresse sei sie, die Beklagte, darüber informiert worden, dass sich die Klägerin als Beklagte in einem Rechtsstreit unter dem Aktenzeichen 3 Ca 345/06 beim Arbeitsgericht Eberswalde gegen die Kündigungsschutzklage einer früheren Angestellten schon am zweiten Tage nach der Betriebsschließung und damit noch vor dem angeblichen Gespräch vom 08. Juni 2006 ausdrücklich damit verteidigt habe, ihre gastronomische Tätigkeit in der N... sei am 23. April 2006 endgültig beendet worden und eine Wiederaufnahme des Betriebes komme infolge Kündigung des Verpächters nicht in Betracht. Zum Beleg habe sie ihr - der Beklagten - Schreiben vom 06. April 2006 (Kopie Anlage K6 = GA I 36) als Kündigungsbestätigung vorgelegt. Zumindest danach könne kein Zweifel mehr verbleiben, dass beide Seiten von einer Beendigung und nicht von einer Unterbrechung des Pachtverhältnisses ab 24. April 2006 ausgegangen seien. Hilfsweise ergebe sich die Vertragsaufhebung konkludent aus dessen faktischer Beendigung und der Rückgabe des Pachtgegenstandes. Die Zivilkammer habe unberücksichtigt gelassen, das die Räumung seitens der Klägerin endgültig gewesen sei und nicht nur vorläufig, um Baufreiheit zu schaffen. Hinzu komme, dass die Klägerin selbst an der Ausschreibung teilgenommen habe, ohne geltend zu machen, es gebe noch einen bis Ende 2007 laufenden Pachtvertrag. Die - angeblich scherzhafte - Äußerung des Zeugen K... S..., ihr - der Beklagten - "viel Glück mit dem neuen Betreiber" zu wünschen, habe deshalb besondere Bedeutung und sei der Klägerin zuzurechnen, weil er den Gastronomiebetrieb in der N... geleitet habe. Die Klägerin sei offensichtlich erst später auf den Gedanken gekommen, die Vertragsbeendigung anzuzweifeln, um Schadensersatzansprüche herausverhandeln zu können.

Die Beklagte beantragt sinngemäß,

das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt - ihr erstinstanzliches Vorbringen ebenfalls wiederholend und vertiefend - das angefochtene Urteil. Dazu trägt sie insbesondere Folgendes vor:

Auf das - inzwischen durch Klagerücknahme beendete - arbeitsgerichtliche Verfahren könne im Streitfall bereits deshalb nicht zurückgegriffen werden, weil die Beklagte daran unbeteiligt sei. Zudem habe sie die dortigen Prozessunterlagen auf fragwürdige Art und Weise erhalten. Jedenfalls sei es ein erheblicher Unterschied, ob man zur Abwendung finanzieller Nachteile vor dem Arbeitsgericht argumentiere, dass ein Arbeitsplatz dauerhaft weggefallen sei, oder ob man zivilrechtlich klären lassen möchte, ob ein gewerblicher Miet- oder Pachtvertrag fortbestehe. In voneinander unabhängigen Verfahren dürfe man als Partei unterschiedlich - auch konträr - argumentieren. Unwahre Tatsachen seien nicht dargetan worden; sie - die Klägerin - habe im arbeitsgerichtlichen Verfahren nur erklärt, dass das Restaurant am 23. März 2006 geschlossen wurde und der Betrieb - nach damaligem Informationsstand - nicht weitergeführt werde. Grundlage dafür sei das Schreiben der Beklagten vom 06. April 2006 (Kopie Anlage K6 = GA I 36) gewesen, in dem sie mitgeteilt habe, mit einen anderen Bieter Vertragsverhandlungen aufnehmen zu wollen. Eine Lohnfortzahlungsverpflichtung für den Zeitraum einer vorübergehenden Schließung hätte sie, die Klägerin, wirtschaftlich nicht verkraften können. Ein Aufhebungsvertrag sei in dem Schreiben vom 19. Mai 2005 (Kopie Anlage B5 = GA I 82) nicht enthalten. Die vorzeitige Beendigung des Pachtvertrages habe sie, die Klägerin, keineswegs gewollt. Sie sei schon bei Vertragsabschluss von einer langfristigen Zusammenarbeit ausgegangen, habe durch Eintritt in bereits laufende Lieferverträge erhebliche Verpflichtungen übernommen und der Beklagten sogar die Baustellenversorgung mit Lebensmitteln und Getränken vorgeschlagen. Im Übrigen bestehe zwischen den Prozessparteien nach wie vor ein Kooperationsvertrag vom 20. Oktober 2004 (Kopie GA II 210 f.), wonach sie - die Klägerin - verpflichtet sei, die vom D... H... e.V. entwickelten Qualitätskriterien einzuhalten.

Wegen der näheren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes sowie der bisherigen Prozessgeschichte wird ergänzend auf die Schriftsätze beider Parteien nebst Anlagen, auf sämtliche Terminsprotokolle und auf den übrigen Akteninhalt Bezug genommen. Zum Zwecke der weiteren Sachaufklärung hat der Senat B... Z..., der bis zum 30. Juni 2007 Geschäftsführer der Beklagten gewesen ist (GA II 220), und die Klägerin persönlich gehört. Das Ergebnis ist im Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 06. Juni 2007 festgehalten, worauf verweisen wird (Leseabschrift GA II 248 ff.).

II.

A. Das Rechtsmittel der Beklagten ist zulässig; es wurde von ihr insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 517 ff. ZPO). In der Sache selbst bleibt die Berufung jedoch erfolglos. Das Landgericht hat der Feststellungsklage zu Recht stattgegeben. Das mit Vertrag vom 16./19. Dezember 2004 (Kopie Anlage K1 = GA I 24 ff.) begründete Nutzungsverhältnis über die Gewerberäume nebst beweglichen und unbeweglichen Vermögensgegenständen, belegen in dem als N... bezeichneten Thermalsoleheilbad, ..., T..., besteht zwischen den Prozessparteien fort. Ob es sich dabei - wovon offenbar bei der Abfassung der Vertragsurkunde ausgegangen wurde - um einen Pachtvertrag im Sinne von § 581 Abs. 1 BGB handelt oder ein Mietvertrag gemäß § 535 BGB vorliegt, kann für die Entscheidung des Streitfalles dahinstehen. Denn auf Pachtverträge sind die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über den Mietvertrag grundsätzlich entsprechend anzuwenden (§ 581 Abs. 2 BGB). Auf die wenigen pachtspezifischen Regelungen, die in den §§ 582 bis 584b BGB enthalten sind, kommt es hier nicht maßgeblich an. Im Einzelnen gilt Folgendes:

1. Ob der streitgegenständliche Pachtvertrag - trotz seiner Befristung nach § 2 lit. a) Satz 1 - gemäß § 542 Abs. 1 i.V.m. § 550 Satz 1, § 578 Abs. 2 und § 581 Abs. 2 BGB mit gesetzlicher Frist hätte ordentlich gekündigt werden können, weil er - im Rechtssinne (§ 126 BGB) - nicht in schriftlicher Form geschlossen wurde, mag, wie mit den Prozessparteien im Termin der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erörtert worden ist, im Ergebnis dahinstehen. Bedenken gegen die Wahrung der Schriftform könnten sich zwar mit Blick auf das Bestimmtheitserfordernis ergeben, weil die genaue Bezeichnung der Lage des Pachtobjekts innerhalb des Gebäudekomplexes ausschließlich durch die Verweisung auf einen Lageplan erfolgt, dessen formgerechte Einbeziehung in die Urkunde sich anhand der Aktenlage nicht ohne weiteres feststellen lässt. Als schriftformschädlich könnte sich ferner die nachträgliche Reduzierung des Pachtzinses auf € 10.000,00 zuzüglich Mehrwertsteuer erweisen, worüber - zumindest nach derzeitigem Aktenstand - außer dem mit "Kaufmännisches Bestätigungsschreiben" überschriebenen Brief der Beklagten vom 28. November 2005 (Kopie Anlage K2 = GA I 32) offenbar keine weitere Urkunde existiert; die Übergangsregelung in § 24 Satz 2 des Pachtvertrages war bis Mai 2005 befristet. Diese beiden Punkte bedürfen aber weder einer weiteren tatsächlichen Aufklärung, noch der abschließenden rechtlichen Beurteilung. Denn die Beklagte selbst behauptet nicht, die Kündigung des streitgegenständlichen Pachtvertrages erklärt zu haben. Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 08. September 2006 (GA I 61, 65; vgl. ferner LGU 6) wurde von ihr klargestellt, dass die entsprechenden Ausführungen im Schreiben vom 28. November 2005 auf einem Irrtum ihres damaligen Geschäftsführers beruhen; sie habe - so heißt es dort weiter - nicht kündigen, sondern eine einvernehmliche Vertragsbeendigung herbeiführen wollen. Anhaltspunkte dafür, dass im vorliegenden Rechtsstreit für die Beklagte abgegebene Erklärungen als konkludente ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist verstanden werden sollten und mussten, sind nicht ersichtlich. Wäre eine solche im Termin der mündlichen Verhandlung am 06. Juni 2007 erklärt worden, so hätte sie - sowohl nach § 580a Abs. 2 BGB als auch nach § 584 Abs. 1 BGB - frühestens mit dem Ablauf des 31. Dezember 2007 wirksam werden können. An diesem Tage endet allerdings in jedem Falle die Festlaufzeit nach § 2 lit. a) Satz 1 des Pachtvertrages.

2. Dass das streitgegenständliche Nutzungsverhältnis bereits mit Ablauf des 24. April 2006 infolge Willensübereinkunft der Parteien sein Ende gefunden hat, wie die hierfür mit Darlegung und Beweis belastete Beklagte geltend macht, kann der Senat - ebenso wie bereits das Landgericht - auch unter Berücksichtigung ihres neuen Vorbringens in der Berufungsinstanz und nach persönlicher Anhörung beider Seiten im Termin der mündlichen Verhandlung nicht feststellen. Die Ausführungen in den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils, auf die zunächst zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird, halten den Angriffen der Berufung stand. Die Beklagte vermag allenfalls Indizien für eine vorzeitige Vertragsbeendigung darzutun, die ambivalent sind, und selbst bei einer Gesamtwürdigung aller Umstände nicht die für den Hauptbeweis erforderliche volle Überzeugung des Senats davon begründen können, dass die Beklagte mit einer einvernehmlichen Aufhebung des Pachtvertrages vor dessen regulärem Ende einverstanden gewesen ist. Im Einzelnen gilt Folgendes:

a) Der rein objektive Wortlaut des Schreibens der Beklagten vom 19. Mai 2005 (Kopie Anlage B5 = GA I 82), das die Klägerin betreffend den Absatz 1 gegengezeichnet hat, lässt keinen Willen der Parteien erkennen, die Befristung gemäß § 2 lit. a) Satz 1 des Pachtvertrages vom 31. Dezember 2007 auf den Termin des Beginns der sich damals erst abzeichnenden sanierungsbedingten Schließung des Thermalsoleheilbades im Jahre 2006 vorzuverlegen. Die Beklagte selbst räumt in der Berufungsbegründung ein, dass der Wortlaut des Erklärten - ausgehend von der Laufzeitregelung des Ursprungsvertrages - widersinnig sei (GA II 182, 185). Selbst unter Berücksichtigung der Übergangsregelung in § 24 Satz 1 des Pachtvertrages war dieser nicht bis zum 30. Mai 2005 geschlossen, sondern konnte bis zum 06. Juni 2005 beiderseits mit vierzehntägiger Frist gekündigt werden. Ist in einer schriftlich fixierten Vereinbarung - wie hier - explizit von einer unveränderten Verlängerung des Vertrages die Rede, so spricht schon der Wortlaut des Erklärten deutlich gegen die Annahme, in Wirklichkeit sei eine Verkürzung der Gesamtlaufzeit des Pachtverhältnisses gewollt gewesen. Dem gegengezeichneten Schreiben vom 19. Mai 2005 kann bei objektiver Betrachtung nicht mehr entnommen werden, als dass keiner der Partner von der Möglichkeit zur vorzeitigen Kündigung nach § 24 Satz 1 des Pachtvertrages Gebrauch machen will und die Beklagte mit einer Aussetzung des Vertragsverhältnisses für die Zeit der sanierungsbedingten Schließung des Thermalsoleheilbades einverstanden ist. Eine Entscheidung "über den Wiedereinstieg ab 22.12.2006 im dritten Quartal 2006" zu treffen, konnte schon deshalb sinnvoll sein, weil bei umfangreichen baulichen Sanierungsmaßnahmen oftmals nicht im Voraus feststeht, ob sie pünktlich abgeschlossen werden. Zudem setzt ein "Wiedereinstieg" begrifflich voraus, dass noch ein Rechtsverhältnis vorhanden ist, das später wieder aufgenommen werden kann.

b) Der Senat übersieht dabei nicht, dass es für eine einvernehmliche Vertragsaufhebung ausreichen würde, wenn die Prozessparteien den Absatz 1 des Schreibens der Beklagten vom 19. Mai 2005 - entgegen seinem objektiven Wortlaut - übereinstimmend als eine Abrede über die vollständige Aufhebung des streitgegenständlichen Pachtverhältnisses verstanden hätten, die mit dem Beginn der sanierungsbedingten Schließung des Thermalsoleheilbades im Jahre 2006 wirksam werden soll. Der übereinstimmende Wille der Vertragsbeteiligten ist nach ganz herrschender Meinung, der sich der Senat in ständiger Rechtsprechung angeschlossen hat, aus rechtlicher Sicht stets allein maßgebend, selbst wenn er im Inhalt des Erklärten keinen oder lediglich einen unvollkommenen Ausdruck gefunden hat (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 66. Aufl., § 133 Rdn. 8, m.w.N.). Dieser Gesichtspunkt, auf den die Beklagte offenbar insbesondere in zweiter Instanz abstellen möchte, hilft ihr jedoch nicht weiter. Denn auch ein solches übereinstimmendes Vertragsverständnis lässt sich nicht positiv feststellen.

aa) Dass das Pachtverhältnis über die Gaststättenräume mit ihrem Willen durch Aufhebungsvereinbarung beendet wurde, hat die hiesige Klägerin als Beklagte in dem Kündigungsschutzprozess ihrer ehemaligen Mitarbeiterin G... K... vor dem Arbeitsgericht Eberswalde unter dem dortigen Aktenzeichen 3 Ca 345/06 nicht eingewendet. In dem anwaltlichen Schriftsatz vom 25. April 2006 (Kopie Anlage BK2 = GA II 189, 190) heißt es vielmehr, der Vertrag für den Betrieb des Restaurants sei durch die hiesige Beklagte - also die Verpächterin - gekündigt worden und es bestehe keine Möglichkeit, den Betrieb weiterzuführen. Dass die Beklagte des vorliegenden Rechtsstreits nach Ablauf der vorübergehenden Schließung des Thermalsoleheilbades nicht mehr mit der Klägerin zusammenarbeiten wollte, hatte Letztere - wie die eingehende Erörterung dieses Punktes im Termin der mündlichen Verhandlung vor dem Senat ergab - dem Schreiben der Beklagten vom 06. April 2006 (Kopie Anlage K6 = GA I 36) entnommen, worin mitgeteilt wurde, dass Vertragsverhandlungen mit einem anderen Bieter aufgenommen werden. Ferner gab es - darauf sei hier ergänzend hingewiesen - den als "Kaufmännisches Bestätigungsschreiben" bezeichneten Brief der Beklagten vom 28. November 2005 (Kopie Anlage K2 = GA I 32), in dem auf eine Kündigung gemäß § 24 des Pachtvertrages Bezug genommen wird. Unter diesen Umständen war bei objektiver Betrachtung zumindest unklar, ob die Klägerin den Gaststättenbetrieb nach der Wiedereröffnung des Thermalsoleheilbades wird fortsetzen können. Angesichts dessen erscheint es als noch vom Sorgfaltsgebot gedeckt, dass die Klägerin zur Abwendung erheblicher wirtschaftlicher Nachteile in dem arbeitsgerichtlichen Kündigungsschutzprozess - neben der Befristung des Arbeitsverhältnisses - hilfsweise den Wegfall des Arbeitsplatzes infolge Betriebsschließung als Grund für eine betriebsbedingte Kündigung geltend gemacht hat, selbst wenn sie persönlich davon ausging, dass das Pachtverhältnis in Wirklichkeit noch besteht. In verschiedenen Rechtsstreitigkeiten unterschiedliche Rechtspositionen einzunehmen und sich dabei gegebenenfalls die des Gegners aus dem anderen Rechtsstreit zu Eigen zu machen, ist grundsätzlich möglich.

bb) Sonstige Umstände, die den Schluss auf ein übereinstimmendes - vom Wortlaut des Erklärten abweichendes - Vertragsverständnis der Parteien rechtfertigen, sind ebenfalls nicht gegeben. Ein Interesse der Klägerin, die Gesamtlaufzeit des Pachtvertrages vom 31. Dezember 2007 auf den 24. April 2006 zu verkürzen, ist nicht ersichtlich; ihr war vielmehr - wie sie im Termin der mündlichen Verhandlung vor dem Senat plausibel dargetan hat - schon wegen der vertraglichen Beziehungen zu ihren Lieferanten daran gelegen, die volle Pachtzeit auszuschöpfen. Aufgrund seiner geschäftsplanmäßigen Spezialzuständigkeit für Berufungen in Miet- und Pachtsachen ist dem Senat bekannt, dass insbesondere Verträge mit Brauereien und anderen Getränkelieferanten oftmals bezogen auf einzelne Gaststättenobjekte abgeschlossen werden. Gespräche über das Verständnis von Absatz 1 des klägerseits gegengezeichneten Schreibens vom 19. Mai 2005 (Kopie Anlage B5 = GA I 82) hat es auch nach den Bekundungen des damaligen Geschäftsführers der Beklagten bei seiner persönlichen Anhörung durch den Senat nicht gegeben. Es kann deshalb dahinstehen, ob die Gegenzeichnung - was die Klägerin bestreitet - am 26. Mai 2005 in Gegenwart von B... Z... stattgefunden hat. Die Rückgabe des Pachtobjekts war jedenfalls sanierungsbedingt erforderlich; dass sie endgültig sein sollte, bestreitet die Klägerin. Eine davon zu unterscheidende Frage ist, ob die Klägerin mit der Schlüsselrückgabe zugleich den Besitz an der Pachtsache verloren hat, so dass ihr keine possessorischen Besitzschutzansprüche nach § 861 und § 862 BGB mehr zustanden; allein dies war Gegenstand des Verfahrens nach Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung, das beim Landgericht Neuruppin unter den Aktenzeichen 2 O 241/06 geführt und mit dem Urteil vom 28. August 2006 beendet wurde. Nach allgemeiner Auffassung, die der Senat in ständiger Rechtsprechung teilt, geben die bloßen Besitzverhältnisse am Miet- oder Pachtobjekt regelmäßig keinen hinreichenden Aufschluss über den rechtsgeschäftlichen Willen zur vorzeitigen Vertragsbeendigung. Die Teilnahme der Klägerin an dem Bieterverfahren nach Ausschreibung war schon aus Gründen äußerster Sorgfalt geboten; dies gilt erst recht, wenn ihr von Seiten der Beklagten mitgeteilt worden sein sollte, dass es sich bei dem Vergabeverfahren lediglich um eine pro-forma-Angelegenheit handele. Die Erklärungen des Ehemannes der Klägerin können dieser, unabhängig davon, ob sie scherzhaft zu verstehen waren, auch dann nicht ohne weiteres zugerechnet werden, wenn er den Gastronomiebetrieb im streitgegenständlichen Objekt geleitet hat. Die so genannte Rechtscheinshandlungs- oder Funktionsvollmacht eines Gaststättenleiters erstreckt sich regelmäßig nicht auf die Beendigung des Miet- oder Pachtvertrages über die Räume, in denen er tätig ist; nach der Verkehrsauffassung bedarf er zur ordnungsgemäßen Erfüllung der ihm übertragenen Aufgaben solcher Befugnisse nicht.

c) Eine andere Vereinbarung über die vorzeitige Beendigung des Vertragsverhältnisses, die nach der ausdrücklichen Regelung in § 20 lit. b) Satz 1 des Pachtvertrags der Schriftform bedurft hätte, ist von den Parteien nicht getroffen worden. Da dieses Formerfordernis zusätzlich in § 23 lit. a) durch eine für Änderungen, Ergänzungen und sonstige Nebenabreden zum Vertrag geltende Schriftformklausel abgesichert wird, begegnet es keinen durchgreifenden Bedenken, dass das Landgericht - ähnlich wie bei einer so genannten qualifizierten Schriftformklausel - darauf abgestellt hat, ob sich die Beteiligten diesbezüglich einer rechtsgeschäftlichen Änderung bewusst waren, und dafür keine Anhaltspunkte gesehen hat (LGU 8). Unabhängig davon fehlt dem Vorbringen der Beklagten, bei der Übergabe des Objekts am 27. April 2006 habe uneingeschränkt Einigkeit darüber bestanden, dass das Vertragsverhältnis beendet sei und der Gastronomiebereich bei Wiedereröffnung des Thermalsoleheilbades von einem neuen Betreiber übernommen werde (GA I 61, 63), eine hinreichende Konkretisierung zum Inhalt des Erklärten und zu den seinerzeit handelnden Personen (zu den Substanziierungsanforderungen vgl. BGH, Urt. v. 25.02.1992 - X ZR 88/ 90, NJW 1992, 1967 = VersR 1993, 593). Selbst die Bekundungen der Zeugin A... W... bei ihrer Vernehmung im Termin der mündlichen Verhandlung am 18. August 2006 vor dem Landgericht Neuruppin im Rahmen des Verfahrens zur Erlangung einstweiligen Rechtsschutzes (GA 2 O 241/06 II 275, 280) helfen der Beklagten nicht weiter. Denn auch danach hat es zwischen den Prozessparteien keine rechtsgeschäftlichen Absprachen über das weitere Schicksal des streitgegenständlichen Pachtverhältnisses gegeben. Lediglich ergänzend sei in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass es aus Sicht der Beklagten nur konsequent gewesen wäre, auch den Kooperationsvertrag vom 20. Oktober 2004 (Kopie GA II 210) betreffend das Gütesiegel "Wellness im Kurort" zu beenden, wenn sie die Zusammenarbeit mit der Klägerin als endgültig beendet ansah.

B. Die Kostenentscheidung findet ihre Grundlage in § 97 Abs. 1 ZPO. Danach fallen die Kosten des erfolglosen Rechtsmittels der Beklagten zur Last, weil sie es eingelegt hat.

C. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit des vorliegenden Urteils folgt aus § 708 Nr. 10 sowie § 711 Satz 1 und 2 i.V.m. § 709 Satz 2 ZPO. Art und Umfang der Sicherheitsleistung bestimmt der Senat nach § 108 Abs. 1 Satz 1 ZPO unter Berücksichtigung der in § 108 Abs. 1 Satz 2 ZPO und in § 239 Abs. 2 BGB enthaltenen Rechtsgedanken.

D. Die Revision wird vom Senat nicht zugelassen, weil es an den gesetzlichen Voraussetzungen nach § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO i.V.m. § 133 GVG fehlt. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes als Revisionsgericht. Das Berufungsurteil beruht im Kern auf einer Würdigung der Umstände des Einzelfalles.

E. Der Gebührenstreitwert für den zweiten Rechtszug beträgt gemäß § 41 Abs. 1 i.V.m. § 47 Abs. 1 Satz 1 GKG € 139.200,00 (12 m. x [€ 10.000,00 p.m. + 16 % MwSt]).

F. Der Senat macht ferner von der Befugnis nach § 63 Abs. 3 Satz 1 GKG Gebrauch, den vom Landgericht festgesetzten Gegenstandswert (LGU 9) von Amts wegen abzuändern, und setzt den Gebührenstreitwert für die Eingangsinstanz ebenfalls auf € 139.200,00 fest. Denn auch insoweit ist gemäß § 41 Abs. 1 GKG der Betrag des einjährigen Nutzungsentgelts - einschließlich der echten Nebenkostenpauschale und des Mehrwertsteueranteils - maßgeblich. Im Termin der mündlichen Verhandlung zweiter Instanz bestand zwischen den Parteien Einigkeit darüber, dass zuletzt eine Inklusivpacht von € 11.600,00 p.m. vereinbart war. Die streitige Zeit im Sinne des Gesetzes, also der Zeitraum, hinsichtlich dessen das Bestehen des Vertragsverhältnisses bestritten wird (vgl. Fischer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. VIII Rdn. 227 und 233), begann hier spätestens mit Erhebung der Feststellungsklage und endet mit dem Tag, an dem das Vertragsverhältnis unstreitig in jedem Falle auslaufen würde. Insoweit kann nichts anderes gelten als im Rahmen von § 8 ZPO nach vorausgegangener Kündigung (vgl. dazu BGH, Urt. v. 01.04.1992 -XII ZR 200/91, ZMR 1992, 433 = NJW-RR 1992, 1359; Beschl. v. 02.06.1999 - XII ZR 99/99, ZMR 1999, 615 = NZM 1999, 794; Hüßtege in Thomas/ Putzo, ZPO, 27. Aufl., § 8 Rdn. 5; Zöller/Herget, ZPO, 26. Aufl., § 8 Rdn. 5; jeweils m.w.N.). Da zwischen dem 04. August 2006, an dem die Klage mit ihrer Zustellung an die Beklagte rechtshängig geworden ist (GA I 52R), und dem 31. Dezember 2007, an dem der Pachtvertrag nach seinem § 2 lit. a) ausgelaufen wäre, mehr als zwölf Monate liegen, ist das Jahresnutzungsentgelt maßgeblich. Nichts anderes ergäbe sich, wenn man den Beginn der streitigen Zeit schon mit dem 25. April 2006, dem ersten Tag der sanierungsbedingten Schließung des Thermalsoleheilbades, annehmen würde. Auf die Dauer des jeweiligen (gerichtlichen oder vorgerichtlichen) Rechtsstreits über die Frage der Beendigung des Nutzungsverhältnisses kommt es - anders als möglicherweise den Erwägungen in der Klageschrift zugrunde liegt (GA I 12, 21) - im Rahmen von § 41 Abs. 1 GKG nicht an. Ein so genannter Feststellungsabschlag ist auch bei positiven Feststellungsklagen nicht vorzunehmen, weil das Gesetz selbst mit der Beschränkung auf das Jahresnutzungsentgelt bereits eine Streitwertprivilegierung anordnet (vgl. dazu BGH, Beschl. v. 13.05.1958 - VIII ZR 16/58, JurBüro 1958, 295 = NJW 1958, 1291; OLG Brandenburg, Beschl. v. 11. 01.2006 - 3 U 202/05, n.v.; Schneider/Herget, Streitwertkommentar, 11. Aufl., Rdn. 3037, m.w.N.).

Ende der Entscheidung